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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

マンション管理費の見積り
例えば、マンション管理会社によって管理の仕方や価格設定に違いがあるため、マンション管理費が違ってきます。多くのマンション管理会社に見積りをとることによって、十分な管理を安価で提供しているマンション管理会社を選ぶことができます!複数のマンション管理会社に見積りを出すことは、今や当たり前のことになってきています。今までの付き合いや変更が面倒だという理由でそのままにしていて、大きな損をしているかもしれません。

コストだけなく、管理会社によって、管理の充実度合いも違います。

コストが上がらず、住民の方に喜ばれる管理を実現することも可能な場合があります!

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多くの管理会社からの見積りをじっくりご覧いただき、お住まいのマンションにとって最適な管理会社を選んでは如何でしょうか?安心・快適な生活のために、管理会社を再検討しましょう!見積りは 無料 です!まずは、お気軽に快適生活のための見積り依頼!
見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

マンションを満室にしませんか?

住居者の方は、マンション管理費や修繕積立金のことが気になりますよね?

そして、マンションやビルのオーナー(所有者)の方は、空室が気になっていることでしょう。

当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財の関連事業で、賃貸物件を満室にするサービスがあります。

オーナーの方は、この機会に是非お問い合わせ下さい。

マンション・ビルの満室経営サポート

家賃滞納問題を解決しませんか?

マンションを経営しておられる方の頭を悩ましている問題の大きな一つに、

家賃、マンション管理費、修繕積立金を滞納している住人がいるということではないでしょうか?

いくら、管理費を見直したとしても、払ってもらえなけえば意味がありません。

家賃の滞納はプロに任せることが解決の一番の近道です。

まずは、お気軽にお問い合わせ下さい。

家賃滞納解決センター

高齢者の住居を確保しませんか?

高齢者(おじいちゃん、おばあちゃん)の住居が不足して、社会問題化しています。

オーナーの方がリスクを心配して高齢者にマンションを貸すのを躊躇するというのも理解できます。

しかし、それでは、この社会状況を打破出来ない。

そこで、当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財がそのリスクを引き受けます。

オーナーの方は、マンションの居住者を増やすことが出来るため、大きなメリットがあります。

それに、ご自身が社会貢献しているなんて、嬉しいですよね。

ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2019年

9月

20日

不動産物件に掘り出し物はない。価格が安いものには、安い理由がある  株式会社大京 小島代表取締役社長

マンション累計供給戸数約46万戸、マンション管理受託数(は日本一の)約53万戸、マンション仲介、リフォーム、リノベーションと、不動産の総合サービスを展開している大京グループ。

自社ブランドの「ライオンズマンション」は、今年で50周年を迎え、マンション事業に限らず、ホテル事業や、市街地再開発事業など、さらに発展を遂げています。

今回は、株式会社大京 小島代表取締役社長に、今後の不動産市場や、人生100年時代に向けた住まいに関する考え方などについて、話を伺いました。

今後のマンション市場はどうなっていくのでしょうか?

大京の社長としてではなく、個人的な見解として答えさせてください。2010年から、首都圏を中心にマンション価格は約30%アップしてきましたが、最近では、横ばいに転じてきています。首都圏のマンション価格が上昇した理由は2つです。

1つ目は、土地代が上がっていること。インバウンド向けにホテルや収益物件が多く建築されていますが、都心は立地が限られていますので土地価格が上昇しています。

2つ目は、建築費の上昇。建築業界の担い手が高齢化して人材不足になっているのに加え、建設の復興需要、オリンピック需要とニーズが高まっています。

今後については、正直私も予測が大変難しいです。値上がり要因としては、首都圏の利便性の高い物件が限られており、少なくなっていることに加え、インバウンド向けのホテルや収益物件も引き続き需要が見込まれることが挙げられると思います。

逆に、値下がり要因としては、少子高齢化で、全国に約850万戸、東京だけでも約80万戸の空き家があり、供給過多になっていることが挙げられるでしょう。

これらの観点から推測すると、マンション価値に関しては、今後、勝ち組、負け組が、よりはっきりしてきて、両者が混在する市場になっていくのではないでしょうか。

今後のマンション選びのポイントは?

1戸、1戸の物件の間取り、特徴もさることながら、今後はより住居エリアの選定が重要になるのではないでしょうか。

昔、首都圏の不動産価格は「西高東低(イメージの良い西側エリアの価格は高く、東側エリアの価格は比較的リーズナブル)」と言われましたが、今はブランドの地名よりも、視点が利便性に転換してきています。赤羽、北千住、池袋などの人気が高まっているのも、この利便性の高さが関係しているのではないでしょうか。

エリアを選ぶにあたり、過去5年のマンション価格上昇エリア、下降エリアなどのデータも参考の1つですが、データは、過去のトレンドで、未来のものではありません。最終的には、そのエリアに行き、自分でよく見て判断していくことが重要だと思います。

 

人生100年時代に向けた住まいの選び方とは?

マイホームを買うとき、一生住もうと考えて買う人が多いと言われています。

しかし、子どもがいる世帯では、将来、子どもが育ち、家を出て行ったときに、今までと同じ広さはいらないかもしれません。夫婦2人になったら、郊外の80平方メートルから、駅に近い40平方メートルのマンションに引っ越してもいいわけです。

今まで住んでいたマンションを売り、同じレベルの狭いマンションに買い替えた場合、単純に考えれば、買い値よりも、売り値が高くつき、余剰資金を得られる可能性があります。そうすればリタイア後の生活資金に当てることもできるわけです。

30代で、マイホームを買う場合、そのようなことも想像して、寂れていかないようなエリアを選び、資産形成の1つとしてマイホームを買うということも重要なのではないかと思います。

もちろん、買い替えだけではなく、資産性の高い物件であれば、自宅を担保に銀行から融資を受けられるリバースモーゲージや、自宅を売却しながらそのまま住み続けられるリースバックを活用しても、資産を十分にお金に代えることができます。

老後の資金に備えたマンション投資はどう思われますか?

その方の年齢、収入、資産状況など、ケース・バイ・ケースですので一概には言えません。ただし、資産に関しては、「卵は1つのかごに盛るな(※)」つまり、分散投資が基本的な考え方だと思います。自分の全体資産の中で、どれくらいを不動産にあてるかと判断することが大切です。

住宅ローンがかなり残っていて、さらに、不動産の投資物件に追加でローンをかかえるというのはあまりお勧めできません。資産分散のバランスが大切ではないかと思います。

不動産投資の長所を考えてみると、所有の充実感は他の投資よりもあるのではないでしょうか。

逆に短所は、マンションの価値が買った値段よりも、高くなったり、低くなったりする元本の変動リスクがあることと、マンションを現金化したい場合に、買い手がつくまで時間がかかり、流動性が低いということが挙げられると思います。

※分散投資の基本的な考え方を示す言葉。一つのかごに卵を盛るとそのかごを落とした場合、全てが割れてしまう。複数のかごに分けておけば、仮に一つを落としたとしても他の卵は影響を受けない。

 

不動産選びの注意点とは?

不動産を買うときの注意点として、私は、「不動産物件に掘り出し物はない」と考えています。不動産のマーケットは、株式市場に似ていて、プロのプレーヤーがたくさんいます。

大京グループだけでも、何百人の社員が、日夜、安い土地はないか、良い物件はないかと探しています。ですから、価格が安い物件には、安い理由があるということです。

仮に、個人の方が、不動産業者の方に甘い言葉をかけられたとしても、「不動産に掘り出し物はない」と思って対応された方が、よりよい判断ができると思います。

取材を終えて ~プロから見た不動産物件~

小島社長が、率直にインタビューに答えてくださったことがとても印象的でした。話にありました、マイホームを資産として活用するというケースは今後増えていくのではないでしょうか。

大京の社員さんの中にも、独身時代に自分が住みたい家を買い、結婚して別の住宅に住み替えた後、その家を貸し出すという方が結構いらっしゃるそうです。自分で住みたいと思って十分選んで買っているので、年数がたってもきちんと資産価値を保ち、家賃収入を得ることができているそうです。

また、「不動産物件に掘り出し物はない。価格が安いものには、安い理由がある」という言葉には、不動産業界のプロだからこその説得力を感じました。その意識をもって、不動産選びをしていくことが、大切なことなのではないでしょうか。

interviewer : FINANCIAL FIELD編集部

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190919-00010000-ffield-bus_all&p=1

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2019年

9月

13日

「子育てしやすい」視点で選ぶとしたら一戸建てとマンションどっち?をプロに聞く

子育て世代であれば住宅購入を検討するとき、「子育て視点で考えると一戸建てとマンションどっちがいいの?」と迷ってしまうかもしれません。今回は、不動産コンサルタントの秋津智幸さんに、子育て視点で考えたときの一戸建てとマンションのメリット・デメリットを教えてもらいました。一戸建てにするか、マンションにするかを選ぶ際のポイントも要チェックです。

 

秋津 智幸(不動産コンサルタント)
不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
横浜国立大学卒業。公認不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー(AFP)。自宅購入、不動産投資、賃貸住宅等不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、企業研修や各種セミナー講師、書籍、コラム等の執筆・監修にも取り組む。著書:「賃貸生活A to Z」(アスペクト)、「〔2019~2020年版〕30年後に絶対後悔しない中古マンションの選び方」(監修)(河出書房新社)他。

 

子育ての視点で見たとき一戸建てのメリットは?

はじめに子育ての視点で一戸建てのメリットと、気になる点をみてみましょう。

 子育て中に気になる家の問題としては、まず「音」の問題があります。
マンションやアパートであれば、子どもが家の中で走ったり飛んだりして遊んでいるときの音や、子どもの泣き声などで近隣に気を遣うママも多いはず。一戸建てなら、マンションやアパートと違って隣の家と離れているので、それほど子どもが出す「音」を気にする必要はありません。
ただ、都心部の一戸建てなど家と家の距離が近い場合や築年の古い一戸建てでは遮音性が低いこともあるので、やはり音の問題が気になることもあります。それでも、一戸建てなら、住宅内の上下階の音は家族だけの空間なので、音に関する気遣いは不要になります。
 
また、都心部では少し難しいですが、郊外の一戸建てなら庭を確保することもでき、目の届く範囲で安心して小さな子どもを遊ばせることもできます。子育てで活躍する自動車も、敷地内に駐車場があれば、家を出てすぐに利用できる点は一戸建てに軍配が上がります。
 
さらに、子育て中にペットも飼育したいという方も少なくないでしょう。ペットの飼育が可能なマンションも増えてきていますが制約も多いです。その点、一戸建てならばマンションに比べてペットに対する制約が少ないので飼いやすいと言えます。
 
一方、一戸建てでは、一階部分に玄関や勝手口、窓など家への入り口となる箇所が増えるので、防犯面の配慮が必要になります。

 

子育ての視点で見たときマンションのメリットは?

続いて子育ての視点でマンションのメリットと気になる点はどうでしょうか? 
 
マンションと一戸建ての大きな違いの一つは共用部分があることです。大規模な分譲マンションになれば、敷地内に公園がある場合もありますし、キッズルームや図書室のような子どもと過ごすことのできる施設が建物内にあれば、雨の日も子どもと快適に過ごせます。一般的な分譲マンションでもごみ置き場が24時間利用できるのは、子育て中にはありがたいもの。
 
また、防犯性が高いのもマンションの特徴です。エントランスにオートロックや防犯カメラがあるマンションなら、不用な訪問者は侵入しにくくなり、防犯面ではより安心感があります。特に高層階の部屋であればベランダなど外からの侵入もしづらいので、防犯面では一戸建てより優れています。
 
さらに、2階建て、3階建ての一戸建てと比べてマンションは平面なので、掃除が楽というのもよく言われています。子育て中の掃除は大変なので、この点もマンションのメリットとなりますね。
 
一方、マンションのデメリットとして最も気になるのは、近隣との音の問題。マンションの構造(壁や床、天井の造り)にもよりますが、上下や左右と接しているので、どうしても音が伝わりやすいのは共同住宅の宿命です。
また、駐輪場や駐車場スペースが限られ、子どもの自転車を置くスペースが確保できない、自分の自動車を利用するにも大変ということもあります。ペットについても一戸建てのようには自由に飼うことができません。一戸建てのメリットの逆になります。

一戸建てとマンション子育てにはどちらが向いている?

これまでお話ししたように、一戸建てとマンションにはそれぞれメリットとデメリットがあります。一戸建てとマンションのどちらが向いているかは【子育て中になにを重視するか】で決まります。
 
たとえば「音を気にせず室内や庭で子どもを遊ばせたい」「子どもの教育も兼ねてペットを自由に飼いたい」「子育て中は自動車をフルに活用したい」などといった点を重視するなら、一戸建てのほうが向いていると言えます。
 
一方、「子どもの安全も考えて防犯面を重視したい」「子育て中は掃除やゴミ出し、鍵の管理など毎日のことを楽にしたい」という希望が強ければ、マンションのほうが向いているということになります。
 
どうしても一戸建てとマンションのメリット両方を求めたいという場合、数は限られますが“一戸建てのメリットを兼ね備えたマンション”という選択肢もあります。
たとえば、マンションの中でも庭付きの1階の部屋なら、音の問題に関しては下の階を気にすることもなく、子どもを庭で遊ばせることができます。

一方、費用は掛かりますが、一戸建てにマンションのメリットを加えることも可能です。
たとえば、防犯カメラを設置したり、警備会社と契約したりすれば、一戸建てでも防犯性は高まります。

一戸建て、マンション両方のメリットをすべて兼ね備える住宅を見つけることは難しいので、「子育て中になにを重視するか」を念頭において、そのメリットから一戸建てとマンションのどちらが向いているかを選ぶといいでしょう。

たまひよ ONLINE編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190911-00010782-tamahiyo-life&p=1

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2019年

9月

06日

京都の人は閉鎖的?優良な「町家」物件取得のための交渉術

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、京町家を実際に「宿泊施設」として稼働させるための手順等について見ていきます。

物件の情報収集には、地元住民との密な付き合いが重要

実際に京都の町家をリノベーションして宿泊施設として稼働させるには、どのような手順が必要なのでしょうか? ここではビジネスモデルを例に説明します。

手順は、大きく二つに分けることができます。物件を取得して、緻密に企画を練り、宿泊施設としての環境を整えプロデュースする段階と、オープン準備や受付業務、客室管理などの運営段階です。

(1)物件の取得

事業を開始するには、まず宿泊施設に改装できる町家を取得しなければなりません。「不動産業は情報産業」といわれるとおり、立地の良い物件が売りに出されると、あっという間に情報が広まり、さまざまな事業者が我先にと集まります。そうなると適正価格での取得が難しいので、彼らに先んじて優良物件を買い入れるためには行政や地元不動産会社との連携に加え、街中を回り「脚を使う営業」も重要です。

主なターゲットは空き家になっている町家ですが、所有者が分からなかったり、老朽化が進んでいたりするケースも少なくありません。そこで、現在使用されている物件にも訪問して住人に声をかけ、譲っていただけるよう“買取の提案”をするのです。愛着のある住まいにいきなり「売却を」と申し出ると、驚かれることもありますが、取り壊すのではなく、家族の歴史を刻んできた建物を後世に残るよう改装し、活用するつもりだと伝えると、多くの人が共感し、理解を示してくれます。

物件の取得においては情報収集も大切であり、普段から地元の人たちと密にお付き合いをし、良好な関係を築いておく努力が欠かせません。京都の人は閉鎖的だとしばしば言われます。確かに、すぐに胸襟を開いて語り合うという人は少なく、表向きははんなり穏やかでも、信頼するまで本音を語ってくれない人も多くいます。そのような地元の気質はかなり高い参入障壁となるでしょう。けれども、時間をかけて信頼関係を築くことができれば、その関係は長く維持できる方たちです。

物件の情報を得たら、地域の市場等を調査します。エリアを訪れる観光客数はもちろん、彼らの目的や地域・国籍、経済力などを詳細に分析し、それを基にコンセプトを作るのです。取得を検討している土地についても、交通の便や周辺の観光スポットなど、観光客の需要に影響する事柄については特に入念に調査します。

 

宿泊施設として高い稼働率を維持するための施策とは?

(2)企画・建築

宿泊施設として高い稼働率を維持するためは、物件の魅力が非常に重要です。主なターゲットである外国人観光客から支持されるよう、私の会社では建物の細部にいたるまで、意匠に工夫を凝らした設計を提案しています。

町家の多くは、築後100年近い年数を経ており、状態やデザイン、使われている部材なども多様です。あまり手入れがされていないものや、空き家になってから年数が経ったものは劣化が進んでいることもあります。あるいは、もともとの間取りや使われていた部材に共通性があっても、住み手によってさまざまな改装を施され、ほとんど原型をとどめていないものもあります。

私の会社では、一つひとつの町家について、事前に行った市場調査に基づいて、立地やターゲット、周辺環境、競合施設等に合わせたリノベーションプランを構築し、投資家に提供しています。

企画の骨子が固まったら、リノベーション工事に取りかかります。ただし、長く経営を維持するには、事前準備として地域や行政との折衝が欠かせません。近隣から応援してもらえるよう説明会を開催し、事業の内容や民泊との違い、例えば緻密な管理やオペレーションについて説明を重ね、開業への合意を形成していきます。

行政への対応では各種申請手続きが必要です。主なものとして、消防法と旅館業法に基づく申請があります。

また、京都らしさを求める宿泊客の満足度を得るには、インテリアコーディネートも重要です。物件ごとにプランを作成するなかで、部屋のテーマを決め、それに合う家具や備品、装飾品を手配します。

(3)オープン準備

建物が完成したら、いよいよオープンの準備に取りかかります。なかでも大切な準備の一つに、宿泊予約サイトへの登録があります。近年はインターネット経由の予約が大きな割合を占めており、特に海外からの予約は、ほとんどがインターネットからです。そのため、開業前に、ネット上で集客できるシステムを整備しておく必要があります。

物件を知らない外国人に、魅力を伝えるうえで大きなカギとなるのが写真です。町家であることを示す外観に加え、リビングや寝室、バスルーム、洗面所など、旅行者が期待すると思われる写真を数多く撮影します。物件からの景観や立地に魅力がある場合には、宿泊する楽しみをよりイメージしやすいよう、モデルを使った撮影も良いでしょう。

(4)客室管理

民泊と差別化するうえで、行き届いた客室管理は非常に重要です。詳しくは次回以降解説しますが、ホテルとは異なり、一軒一軒が離れた場所にあるので、対応には手間と時間がかかります。最初から集約的に物件を取得して展開するドミナント出店を意識することで、効率的な客室管理を実現できます。

児玉 舟

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190906-00022995-gonline-bus_all&p=1

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2019年

8月

30日

外国人観光客に人気だが…京都で「民泊撤退」が激増する背景

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、京都の民泊撤退急増の背景等について見ていきます。

一度取り壊された町家が「再建」されることはない⁉

近年は外国人観光客が注目するなど、町家の価値は再評価されつつあります。とはいえ、若い世代では町家居住の承継に二の足を踏んでいる人が多いというのが実際のところです。新しいマンションやハウスメーカーが建てる住宅に比べ、便利で快適とは言えない町家暮らしを敬遠する人は多く、その結果、取り壊される町家が増加しているのです。

町家の取り壊しについてはもう一つ、相続を巡る問題も無視できません。一昔前までは長子相続が一般的だったため、親の持ち家だった町家の相続を巡って、相続人である子どもたちの考えが分かれることはほとんどありませんでした。

ところが最近はそんな事情が変わり、兄弟が同じ相続権を行使するケースが増えています。京都市内は地価が高く、町家には大きな資産価値があります。そのため、子どものうち一人だけが承継してそこで生活するのは不公平だと考える人が少なくありません。町家以外にも一定以上の相続財産があれば、それらを割り振りすることで、公平な相続を実現できますが、そうでなければ分割しやすいよう町家を売却して現金化することになります。

町家の価値を評価する人がたくさんいるのなら、一度失われたとしても、再度建築すればいいのでは……と考える人がいるかもしれませんが、取り壊された町家が再建されることはありません。町家の多くは1950年の建築基準法施行以前に建てられたものであり、現行の同法には準じていないためです。現在の基準では、同じ構造、間取り、部材、建ぺい率の建物を建てることができないため、滅失した町家は消えゆくのみです。

ですから、町家に投資するなら、まだ残存しているものが多い今しかありません。これまでは、購入しても自分が住む以外には使い道がありませんでしたが、宿泊施設に転用できる今なら、購入して活用することも可能です。

町家のストックが大量に放出されている現在は、京まち宿に投資する絶好のタイミングです。インバウンド需要が盛り上がり、宿泊事情がひっ迫するなか、町家の宿泊施設化に官民挙げての支援が集まるなど、投資を巡る環境には追い風も吹いています。

 

しばらくの間「京都の客室不足」が続く理由

近年、法的にはグレーゾーンに位置する存在でありながら、観光需要が急増する京都で宿泊施設の不足を補ってきたのは民泊でした。ところが、京都市内における民泊は今後、激減すると予想されています。

いわゆる民泊新法による規制に加え、新法の施行を機に京都市が施行するさらに厳しい条例を、現在運営しているほとんどの民泊施設はクリアできないと考えらているからです。規制に準じて民泊を経営するためには、新たな設備の導入やオペレーションを行う人材の確保が必要です。

既存の民泊施設の多くは法的な規制を免れ、収益を上げてきました。コストを負担し人手を確保すれば、多くの施設は赤字に転落するでしょう。

かといって、違法状態で経営を継続することはもはや不可能です。Airbnbなどの仲介サイトも違法民泊の登録を認めない方向で動いており、今後、自治体への届け出がない民泊施設は集客が非常に難しくなると考えられます。

儲からないならやめようと決断するオーナーはかなりの数にのぼると見られており、今後も当分は京都の客室不足は続くと考えられています。町家の宿泊施設化は、そんな宿泊施設不足をカバーする最良の手段なのです。

京都市が取り組む「町家の活用・保全」のプランとは

町家を重要な観光資源と考える京都市では、保全への取り組みが一昔前から連綿と続けられてきました。もともと町家の保全・再生を意識した活動が始まったのは1981年度です。当時急増していたマンションにより、地域コミュニティの崩壊が危惧されたことから町家への関心が高まり、1983年度にかけて「新しい都市住宅等の調査研究」が行われました。

その後、2000年には「京町家再生プラン」が策定され、実施すべき施策として「アクションプラン21」が掲げられました。近年も町家の維持に要する所有者の負担を軽減するため、リノベーションに際して建築基準法の適用外とし、建ぺい率を緩和する制度が設けられています。

さらに2017年には、町家の解体に際しては1年以上前に届出をするよう求める条例が可決されました。所有者が解体を決意しても、1年間は工事に取りかかれないため、その間に買手や利用者が見つかる可能性が高まるというものです。同条例では、違反者には過料の罰則が設けられており、町家保全にかける京都市の強い意気込みが感じられます。

京都市ではほかにも、地域に根ざした事業を展開する「まちの不動産屋さん」を「京都市地域の空き家相談員」に指定する制度も設けています。空き家の所有者等から相談を受けた事業者が、無料でアドバイスをする仕組みですが、事業者と所有者をつなぐ仕組みの一つとして、今後の活用が期待されます。私の会社もその一員に選ばれており、所有者等から相談があった場合には、宿泊施設への転用を含め、相談者の事情や希望に合う対応策をアドバイスしています。

町家を住まいとして再生するには多くの問題があるため、それ以外の用途で利用しようという動きが活発化しています。例えば、ロハス(※)を志向する人のなかには、町家をさまざまな活動の場として利用したいと考える人が多く、カフェやレストラン、ショップなどのほか、シェアオフィスやギャラリー、芸術家の活動拠点などとして活用しているケースも見られます。

このように、町家を活用しながら保全する積極的な取り組みは、企業にとっても新たなマーケットに訴求できるなどのメリットが大きく、顧客を含め「三方よし」が成立する理想的な活用方法といえるでしょう。

※ LOHAS : “Lifestyle Of Health and Sustainability”の略。地球環境保全と健康な生活を優先するライフスタイルを指す。

 

「旅館業法の改正」で町家の宿泊施設活用がスムーズに

宿泊施設の拡充に対する取り組みは法律面でも進められています。国内で許可を受けて宿泊業を営む際には、施設の規模や設備について旅館業法の規定をクリアしなければなりません。しかし、2018年1月の旅館業法の改正では、町家を含む古民家を宿泊施設として利用しやすいよう、多くの規定が撤廃・緩和されました。以下、改正点を簡単に挙げておきます。

【施設の規模】

これまでホテルは10室以上、旅館は5室以上という客室数の規定がありました。新たな規定ではそれぞれ1室から営業が可能となっており、1室単位で運営される宿泊施設でも、ホテルや旅館としての登録が可能です。

【部屋の広さ】

従来は営業形態により、ホテルとして営業する施設の洋室は9㎡以上、旅館の和室は7㎡以上とする規定がありました。改正後は一律7㎡以上とされており、ベッドを置く場合のみ、9㎡以上と規定されています。

【フロントの有無】

旅館業法ではこれまで、宿泊の受付業務を行うフロントの設置が必須とされてきました。改正後は、旅券や宿泊者の顔をWebカメラで確認できるなど、一定の条件を満たすICT設備を導入すれば、フロント設置の必要がなくなります。1軒ごとに独立した施設を複数管理する場合、各施設にフロントを設けるのは現実的ではありません。ICTでフロント業務を代替できれば、仕事の効率が飛躍的に高まります。

【集中管理】

フロントの撤廃を認める代わりに設けられたのが、「宿泊客に緊急の用があった場合、10分以内にスタッフが駆けつけられること」という管理規定です。ドミナント戦略を採用して集約的な営業を行えば、エリアごとに一つの管理施設を置くだけで応対が可能となります。

児玉 舟

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190830-00022879-gonline-bus_all&p=1

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2019年

8月

23日

老後の資金を増やす!|リスクを考えながら資産を運用するポイント

今のうちに足元を固め、できることを始めよう【アクション編】

リタイアまでに不足額をどのようにして準備するのか、50代のうちに始めておきたいことをチェックします。

 

資産を運用する  預貯金にもリスクがあることを知っておく

貯蓄計画を立てたら、これまでに用意した老後のための資金とこれからつくっていく資金を目減りさせず、トータルで増やしていくことも考えましょう。そのためには、お金の「実質的な価値」について知っておくことが大切です。

たとえば、デフレ(=デフレーション。物価が下がり、お金の価値が上がる)の時期には、現金や預貯金で資産を保有していてもさほど問題はありません。日本では長くデフレが続いたため、今でも資産のほとんどが預貯金だという人も多いでしょう。ところが、もし物価が上昇するインフレ(=インフレーション)が続くと、下図のように実質的にはお金が目減りする状態になってしまいます。毎年3%でモノの値段が上がり続けると、今100万円で買えるものが10年後には134万円となります。預金を1%で増やしたとしても追いつかない事態になるのです。

 

円安が進んだときのリスクもある

また、円建ての資産も、円安が進むと相対的に価値が目減りするリスクがあります。たとえば米ドルに対して円の価値が下がり、1ドル=100円だったものが1ドル=200円出さないと買えないことになると、どうなるでしょうか。日本は輸入に頼っている国ですから、原材料価格や製品価格が上昇し、インフレと同じ事態が起こると考えられます(次図参照)。

このような状況も想定しながら、資産を預けたり投資したりすることが運用の基本です。すべての資金を株式や外貨にする必要はありませんが、状況に合わせて利用する商品や通貨を分散しておくことが、トータルでの資産の目減りを防ぐ一つの方法になります。

 

資金の目的と使用時期に合わせて運用する

運用のもう一つの基本は、目的に合った金融商品を利用することです。近いうちに使う資金を5年物の定期預金に預けてしまうと、使いたいときにすぐ引き出せないかもしれません。生活費や病気、けがなど、いざというときに使う資金は、必要なときに引き出せるようにしておくことが大事です。

また、2年後の海外旅行資金や5年後の車の買替え代金など、数年以内に使うことが決まっている資金はその時期まで減らさないような運用先を選びましょう。そして、予定の決まっていないお金は、インフレや円安のリスクも想定しながら収益性の見込める商品での運用を検討するとよいでしょう。

では、あらためて現在の手持ち資金を確認してみましょう。現在保有している資産の状態がどうなのか、預貯金ばかりに偏っていないか、逆にリスクを取りすぎていないか、以下の表に書き出して確認してみましょう。また同時に、それぞれの使用目的や時期も記入してください。

 

安全性と収益性は表・裏の関係

一方、金融商品にも元本割れしない安全性の高いもの、いつでも引き出しできる流動性の高いもの、成長が見込める収益性の高いものなど、それぞれ特徴があります。上の表で書き出した商品と使用目的・時期などに不整合がないか確認しておきましょう。

なお、金融商品の安全性と収益性とは表裏の関係にあるものです。安全性の高いものは収益性が低い傾向があり、収益性が高いものにはリスクがあります。両方のメリットのみを兼ね備えた商品は基本的に存在しないことは肝に銘じておきましょう。

 

資産運用の「リスク」とは

リスク=損失と思われがちですが、運用の世界におけるリスクとは、値動きの振れ幅のことをいいます。この振れ幅が大きいほどリスクが高くなり、リスクの高い金融商品は、損失の危険性も高くなるのと同じだけ期待できる収益も高くなるのです。

 

長期運用のポイント

老後資金はかなり先に使う予定の資金ですから、一部はリスクをとってインフレや円安に備えながら収益性商品での運用が検討できます。ここではおもに株式・投資信託・外貨投資で老後資金づくりをするときに心がけたいポイントをあげておきます。

集中投資をしない

投資の格言に「卵は一つのカゴに盛るな」という言葉があります。1つのカゴに卵を盛ると、そのカゴを落としたら全部割れてしまいかねないということから、分散投資の重要性を教えたものです。1つの商品や銘柄にまとまった資金を集中投資すると、値下がりしたときの損失額も大きくなり、取り返しのつかないことになりかねません。

買う時期・売る時期も分散する

値動きのある商品を底値でまとめ買い、高値で売り抜けるのはプロでもなかなかできません。投資信託積立の仕組みを使うなどして買う時期を分散すると購入単価を平均化できます。また将来、資金を使うときも一度に売却せず、時期を分散して売却することも検討してみましょう。

 

さまざまな資産に分散しておく

将来はインフレになる可能性もデフレになる可能性もあります。また、円安になるか円高になるか、確かなことは誰にもわかりません。デフレや円高になるなら円の預貯金などを持てばよいのですが、インフレに備えるなら株式や株式投資信託、不動産などが候補になります。円安に備えるなら外貨建ての商品などを保有しておく必要があるでしょう。

トータルで資金を減らさないようにするには、値動きの違うものに分散して投資することが重要です。

 

資産に占める株式の割合を高くしすぎない

値動きの異なる商品を組み合わせる際、株式の割合が多くなると資産全体の増減も激しくなります。守りながらの運用を心がけ、株式の割合を高めすぎないよう注意しましょう。

仕組みが理解できない商品は利用しない

仕組みが複雑な金融商品が増える一方で、「投資は自己責任」といわれる時代です。商品内容や仕組みが理解できないまま投資することは避けましょう。

※2018 年6月1日現在の法令・制度等に基づいて作成しています。

※本記事はNPO法人 日本FP協会発行のハンドブック「今からはじめるリタイアメントプランニング~50代から考えるセカンドライフ~」から転載したものです。ハンドブックに記載の書き込み表は、上記リンクよりダウンロードできます。

協力:NPO法人 日本FP協会

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190823-00010000-seraijp-life&p=1

 

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