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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

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見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

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高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2017年

10月

20日

日本テイストの商業施設輸出、不動産大手で活発化 訪日客も後押し「帰国後も同じ体験を」

多くの訪日外国人が買い物をしたり、文化・芸術や娯楽を楽しんだりするために訪れた超高層複合ビルや大型商業施設などを輸出する動きが、不動産大手で活発化してきた。洗練された外観や充実した設備などに加え、ニーズに即応するサービスや、いつまでもきれいで使いやすいといった管理・運営も高く評価。帰国後に自分の住む街にも「欲しい、利用したい」という声が、中間所得層が増える中国や東南アジアで高まっているからだ。「箱物をつくって終わりではない」と言う不動産会社の街づくりへの開発姿勢を訪日客が支持、海外事業展開を後押ししている。

 ◆“さびない街”に魅力

 「昔は『六本木ヒルズをつくってほしい』とよく言われた」。森ビルで財務・海外事業を担当する横井勲執行役員はこう振り返る。

 2003年オープンの六本木ヒルズの来場者は今も増え続け、東京を訪れる外国人にとって人気のランドマークだ。緑豊かでオフィスや店舗、美術館、ホテル・マンションと「住む・働く・遊ぶ」機能がそろい、管理・運営も行き届く。“さびない街”としてヒルズブランドの定着に一役買った。

 12ヘクタールの土地に複数の建物を建てて街をつくるという横展開の六本木ヒルズに加え、08年には中国・上海に1棟の建物の中で用途を複合させるという101階建ての立体的複合ビル「上海環球金融中心」を開業させた。

 「都市をつくり、都市を育む」という基本思想の下、開発と管理・運営を「一気通貫」で取り組む姿勢が中国で高い評価を得ると、「自分の街にもつくりたい。開発を手伝ってほしい」(横井氏)という話が東南アジア各国から来るようになった。

 その一つがインドネシア・ジャカルタで始まった。森ビルにとって東南アジア初の開発事業で、完工予定は21年。経済成長にオフィス需要が追い付かない同市に、飲食施設なども入る大規模オフィスタワーを建てる。現地パートナー企業が管理・運営を任せられる企業を探す中で森ビルに声がかかった。

 横井氏は「ジャカルタプロジェクトを見て(森ビルに)声をかけるところは増えていく」と手応えを口にする。都市をつくるだけでなく、どう運営するかで森ビルらしさを出していくことで、需要が拡大するアジア市場を開拓する。

 三菱地所も管理・運営力を生かして海外展開を図る。三菱商事に誘われて、ミャンマー・ヤンゴン市の中心部、ヤンゴン中央駅前の大規模複合再開発事業に乗り出す。

 プロジェクトはオフィス2棟のほか、分譲住宅1棟、ホテル・サービスアパート1棟と各棟低層部分の商業施設を合わせ総延べ床面積は20万平方メートル超を開発・運営。20年の完工を目指す。

 東京・丸の内を想起させる好立地で、手を組む現地の大手企業グループ会長も丸の内に関心を持っているといい、三菱地所も「丸の内で培ったノウハウを提供する」(担当者)。

 なかでも管理・運営水準の高さを生かす。担当者は「物件が良くても保守、管理がまずければ国際的に通用しない。壊れたら直すのではなく、壊れないように管理するのがわれわれ」と強調、急速な経済成長に伴い不足するオフィス需要に管理・運営を見据えた設計で応える。

 海外で商業施設「三井ショッピングパーク ららぽーと」「三井アウトレットパーク」の新増設が相次ぐ三井不動産。中国、台湾、マレーシアの3カ国・地域で3物件が開業しているが、21年には現在予定しているだけで7物件になる。店舗数は増床予定の物件もあって540から一気に1570まで増える。

 海外展開に注力する理由を、海外事業二部業務グループの渡部恵津子グループ長は「訪日客が増え、日本で食べたり、買ったりしたものが欲しいという声に応えるため」と説明する。国内のアウトレットパークを訪れる訪日客比率も年々上昇、それだけ日本ブランドの支持者も増える。

 海外進出第1号は中国の「杉井アウトレット広場・寧波」で11年に140店舗で開業した。アジア市場開拓の一環で中国進出を検討していたとき、「中国にはない日本のアウトレットモールを持ちたい」と声をかけられ、ジョイントベンチャーを立ち上げた。日本をベースに現地のニーズを理解しながらテナントを誘致したことが奏功、15年には増床し現在は194店舗が入る。

 「日本で食べておいしかった。こっちでも食べたい」といった情報が入ると、「それに応えるのが運営の基本。箱をつくって終わりではなく、人気店など“旬”を入れる」(中野諭・同グループ統括)ことで来場客を増やし、売り上げを伸ばす。マレーシアのアウトレットパークは第3期の増床も予定している。

 ◆帰国後も同じ体験

 一方、ららぽーとは20年に中国で、21年にはマレーシアと台湾で開業を控える。ブランド品などを比較的安価で提供するアウトレットパークで開拓した消費者を誘導する考えだ。

 日本の商業施設などで受けたきめ細かな対応に感心した訪日客は帰国後、母国でも同じ体験を求めるようになる。フィリピンで住宅と商業施設の一体開発を始める野村不動産の宮嶋誠一社長は「日本テイストの商業施設が欲しいといわれる」という。高い技術力や商品企画力、丁寧な仕上がりに加え、管理・運営ノウハウが海外進出の決め手となりそうだ。(松岡健夫)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171019-00000000-fsi-bus_all

 

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2017年

10月

13日

京都市民に愛されてきた文化拠点《立誠小学校》のフィナーレに惜しむ声

京都一の繁華街、三条通と四条通の中間くらいの木屋町通沿に古い学校がある。正確に言えば「あった」。1869年に開校し、1928年に現在の場所に移転、93年3月までは普通に子供達が通っていた「京都市立立誠小学校」。夜ともなれば学生やお勤め帰りの社会人から観光客までが飲みに繰り出す賑やかなこの歓楽エリアで、今なおひときわ異彩を放っている重厚で洒脱な廃校校舎だ。

廃校後にレトロ建築として人気名所に

 この立誠小がにわかに話題になり始めたのは、むしろ小学校としての役目を終えてからのこと。ロマネスク様式をとりいれたその校舎は、高瀬川を渡って入る入り口のポーチ部分から、板張りの教室の柱、高い天井の階段の手すりに至るまで、実に丁寧な作りが施されており、秀逸なレトロ建築物として若い世代からじわじわと見直されるようになっていった。戦災をほとんど受けていない京都市内にはこうした古い建造物が今もいくつか現存している。だが、わけても立誠小に対しては、町のど真ん中にあるからこそ意味がある、春には桜が咲きほこり柳の大木も並ぶ高瀬川の風流な情緒に合っている、これこそ京都本来のモダニズムを象徴する建物ではないか…といった意見が少なくない。そこで、京都市の行政協力を得て、校舎をそのまま残していく目的で《立誠・文化のまち運営委員会》が2010年に発足した。

演劇空間、映画上映スペース、音楽イベント、フリマ、カフェとして有効活用

 そこから、あくまで町中の文化事業の一環としてフリーマーケットやイベントなどに貸し出される機会が増えていく。とりわけ、アンティークな風合いの講堂は、京都のバンド、キツネの嫁入りが音楽イベント《スキマアワー》を開催したり、東京や他のエリアからも人気アーティストがライヴを行いにやってくるなど京都の音楽ファンにはすっかりお馴染みの場所に。加えて、2013年には、教室をそのまま生かしたしつらえとこだわりの上映ラインナップで人気を集めることとなる《立誠シネマ》が校舎3階に誕生。さらには1階正面のカフェ《TRAVELING COFFEE》もオープンし、人の流れが活発になっていった。これらの企画、出店を名乗り出る人の多くが京都に暮らす若い世代であることも嬉しい、と、運営委員の一人である岡見弘道氏は言う。岡見氏の本業は立誠小の近くのお寺の住職だが、自身もお子さんも立誠小出身であることからとりわけ存続への思いが強い。飲食店が軒を連ねる木屋町界隈に文化ゾーンとしての側面も持たせていくべく、近隣や周辺自治体への理解を粘り強く呼びかけてきた。その結果、このプロジェクトは次第に認識され、京都のガイドブックなどにカルチャー名所として掲載される機会もグンと増えたのである。

 しかしながら、そんな現行の“立誠小プロジェクト”もいったんのフィナーレを迎えることとなった。不動産デベロッパーの株式会社ヒューリックの資本参入によってホテルとして再開発されることとなり、長らく愛されてきた講堂やプール、校舎の一部が解体されることになったためである。

まるで本当の文化祭のような活気あふれる3日間

 このままの状態での改修、存続を願ってきた多くのファンたちの手も借り10月7日~9日の3日間連続で開催された《RISSEI PROM PARTY》は、まさに文化祭さながらの盛り上がりを見せた。京都を中心に関西の中古レコード店、古書店、雑貨店、飲食店などがまさに模擬店のように多数参加した他、ワークショップや展示、マッサージ・コーナーも展開。連休とあって遠方から旅行がてらに訪れた方々も含め、連日、教室の一つ一つを見て回るお客さんで溢れかえった。大企業の資本参入のないハンドメイドな雰囲気を楽しんだ年配客もいれば、両手に抱えきれないほどのレコード袋を抱えて満足げに帰っていく若い音楽ファンもいる。そうした来場者たちが揃って口にするのは、解体を惜しむ声だ。「宿泊施設になってしまうなんて」「日本映画原点の地でもあるし文化拠点として続けてほしい」。

山下敦弘監督、くるり岸田繁らもフィナーレを惜しんで登壇

 親しまれた講堂では、バレーボウイズやshe saidといった京都のインディー・バンドらによるライヴやDJの他、《立誠シネマ》の最後として『リンダ リンダ リンダ』『シング・ストリート 未来へのうた』を上映。『リンダ リンダ リンダ』上映後には山下敦弘監督と《立誠シネマ》支配人・田中誠一氏が登壇し作品への思いをざっくばらんにトーク、劇中エンディングで流れるブルー・ハーツの「終わらない歌」そのままに、“立誠小プロジェクト”がこれで終わるわけではないことも強く印象づけた。そして最終日、9月に《京都音楽博覧会 2017》も成功させたばかりのくるりの岸田繁がトークで登場。子供の頃に京都の町中で映画を多く見たエピソードや映画音楽を手がけた時の裏話などを話した後、新曲も交えた弾き語りライヴを披露して3日間のイベントは幕を降ろした。

ホテル建設ラッシュに一矢報いたい

 建物はザ・ゲートホテル立誠京都(仮称)として2020年に開業予定。京都市歴史的建造物認定を目指していることもあり、正面玄関のポーチを含む高瀬川側の校舎は改修された末に残される見込みで、新たに併設されるホールや図書館などいくつかの企画運営には《立誠・文化のまち運営委員会》が継続して関わっていくという。また、地元の地域コミュニティ活動の場として一定のスペースは確保される予定であり、一方《立誠シネマ》は京都市上京区の商店街にて《出町座》として再出発(時期は未定)。《TRAVELING COFFEE》は休業することなく同地で続けられる。「やれる限りのことは続けていきたい」。運営委員会・岡見氏は力強い言葉を残して会場を後にした。

 

岡村詩野:音楽評論家、音楽ライター、京都精華大学非常勤講師

https://news.yahoo.co.jp/byline/shino-okamura/20171012-00076836/

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2017年

10月

05日

相続問題は早めに回避せよ!潜在的な問題を深掘りする「相続診断」

自分の財産の相続についてどれくらい考えているだろうか。30~40代ではまだそこまでリアルに感じてはいないはずだ。しかし、相続は意外と自分ゴトの面があるという。今から準備しておくことでトラブルや面倒を回避できることもある。

相続診断協会(JiDA)の広報で秘書として活躍する「相続診断士」の斎藤克衣さんに、相続がなぜ自分ゴトなのか、そして相続診断について聞いた。

■相続手続が簡単になる制度が今年5月にスタート

相続の問題というと相続争いや相続税、相続登記されないまま放置されている不動産などがある。このうち、相続登記されない不動産は、いわゆる所有者不明の土地や空き家問題の一つの要因となっているといわれる。相続登記しない原因の一つが「手続きが面倒」で先延ばしにすることだ。

そこで相続登記を促進させるために作られたのが、平成29年5月29日から始まった「法定相続情報証明制度」だ。

簡単にいえば、相続手続の面倒が多少省かれる制度である。従来、戸籍謄本等の束を何度も出し直す必要があった相続手続きも、一度登記所(法務局)に戸籍謄本等と併せて相続関係を一覧に表した図「法定相続情報一覧図」を出せば、無料で登記官が一覧図に認証文を付した写しを交付してくれる。そして以後の相続手続は戸籍謄本等の提出の代わりにその法定相続情報一覧図の写しだけで行えるのだ。

この制度について、相続診断士の斎藤克衣さんは次のように言う。

「便利な制度だと思います。出生から亡くなるまでの戸籍謄本を集めるのは、家族であっても集めるのが大変な作業です。遠方の場合や、縦書きの手書きで書かれた古い戸籍になってしまうと読むことだけでも一苦労です。

不動産の相続登記の申請手続きだけではなく、被相続人名義の預金の払戻し等、様々な相続手続きに利用できます。預金口座がいくつかある場合でも手続きを同時に進めることができるので、時間短縮になります。

相続登記が未了のまま不動産を放置していると、いざ登記をしようとした場合、さらに相続が発生し、より複雑な状況になってしまう恐れがあります。相続登記は義務ではないため、いつでもいいと考えている方もいますが、先延ばしにするとデメリットがあるという事をもっと知っていただきたいですね」(斎藤さん)

■潜在的な相続問題を深掘り!「相続診断」とは

相続のトラブルでもっと厄介なのが、親族同士の相続争いや相続税の問題だ。自分に起こり得る相続問題が未然に分かれば、今から対策を取っておくことで、将来悩まされることもない。そこで今からやっておきたいものの一つが、「相続診断」である。

「多くの方が、相続に対して、漠然とした不安を抱えていたり、逆にまったく準備は必要がないと思っていたりします。相続税は一部の方の問題ですが、相続は誰でも訪れることです。誰もが向き合い、準備することが大切です。まずはそういった現状を知っていただくためにも相続診断が役立ちます」(斎藤さん)

相続診断では、今の自分の状態が分かるという。

相続診断チェックシートの30個の質問項目に答えると「相続危険度ランク」が点数で、「相続緊急度ランク」がA~Eのレベルで出てくる。そして同時に、優先すべき問題は何かのコメントをもらえる。

「相続が“争族”になるか否かの危険度は、目には見えないものです。その状況を見える化することにより、まずは自分で気付くことができます。またその問題をどの程度のスピート感で取り組んでいく必要があるのか、緊急度を把握することもできます」(斎藤さん)

【例】30個の質問項目のうち、以下4つにチェックが入った場合、1~4までのようなコメントが出てくる。

・再婚している
・財産に不動産が多い
・相続税がかかるのかまったく分からない
・子供がいない

1.先妻との間に子供がいる場合、遺産分割が難航する場合があります。
2.相続税がかかる場合、納税資金の確保にご注意下さい。
3.現状把握は相続対策の基本です。概算で構いませんので、一度試算することをお勧めします。
4.配偶者がいても兄弟姉妹甥姪も相続人になりますので、遺言作成をご検討ください。

「この優先すべき問題点を見ながら、相続診断士と一緒に対策を進めていくことになります。問題がなければ漠然とした不安からも開放されます。何を優先的にすべきかが分かれば、前に進むことができます。相続診断士は相続診断でそのお手伝いをしています」(斎藤さん)

■相続は身近で自分ゴトである理由とは

ところで、斎藤さんはなぜ相続診断士になろうと思ったのだろうか。

「共通の知人を通じて、相続診断協会(JiDA)の役員の方とお話する機会があり、資格を知りました。『なぜこの資格が世の中に必要なのか』を聞き、相続が自分ゴトであると知り衝撃を受けたのを覚えています。それまでは『相続はお金持ちの問題』と思っていましたから。まずは自分のため、そしてゆくゆくは家族や周りの方のためになると思い、すぐに受験しました」

相続が「自分ゴト」であると感じたポイントはどこにあったのか。

「当時は、相続とは、“お金持ちが巨額な相続税を払う”ことだと思っていました。しかし 『両親はいるかな?相続は誰もが直面することだよ』と言われてハッとしました。相続=相続税だと誤認していたんです。

また相続分割事件全体の中で、相続税がかからない人が大半を占める5,000万円以下の遺産分割でもめている件数が、全体の74.9%を占めていると知り驚きました(最高裁判所『平成26年度 司法統計年報』)。傍から見ると仲の良い家族だったのに、相続がきっかりで家族がバラバラになってしまった方がいるという話も聞きました。身内の話なので周りに広がることは少ないものの、身近に起きているんだと実感しました。

しかし、『生前に家族で話しておくことにより、争族は防ぐことができる。そのためには正しい知識をもっていること、もしくは相談できる専門家がそばにいること』と教えてもらい、まずは自身が正しい知識をつけ、自分ゴトにすることが大切だと感じました」(斎藤さん)

争族は意外と身近なところにあり、相続税だけの問題ではない。将来、少しでも早く気づいて対策を取っていればと後悔することもあるかもしれない。なかなか話題にしにくいことだからこそ、意識的に取り組んでおきたい事柄といえそうだ。

(取材協力)
斎藤 克衣さん

取材・文/石原亜香利

@DIME編集部

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171005-00010003-dime-bus_all

 

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2017年

9月

28日

空き家をホテルに!大阪に誕生したユニーク宿泊施設

ここ数年、外国人観光客が増えている大阪。ホテルの稼働率は84.1%で、2位の東京(79.4%)を抜いて日本一になっている(2016年観光庁統計)。

 この夏には、ヒルトンの高級ブランド、コンラッド大阪が誕生し、星野リゾートが大阪への進出を発表した。伝統ある寺院にホテルが進出したり、ベイエリアにある高層ビルを丸ごとホテルに改装する計画も進んでいる。2020年までに30軒近いホテルが開業を予定しており、まさにホテル建設ラッシュに沸いている状態だ。

 そんな大阪で、この6月にちょっと風変わりなホテルが誕生した。場所は大阪市の西部、此花区の西九条。JR大阪駅から電車で6分、人気のテーマパーク・ユニバーサルスタジオジャパン(USJ)のあるユニバーサルシティ駅から電車5分というアクセスの良さで、駅を利用する観光客は多い。

 オープンしたのは、SEKAI HOTEL(セカイホテル)というユニークな名前のホテルだ。造りも斬新で、空き家をリノベーションして客室にしている。普通のホテルのように、ひとつの建物にフロントや客室が集まっているのではなく、町そのものを利用した宿泊施設なのだ。

 フロントは、居酒屋の店舗を改装した建物。客室は近隣の一軒家。食事は商店街の飲食店、風呂は近所の銭湯といった具合に、町そのものを楽しむコンセプトである(客室にはバストイレ完備)。

 さっそく客室に案内してもらった。西九条は昔ながらの商店が立ち並ぶ、古きよき下町といった趣である。住宅地の中に細い路地が何本もあり、一軒家が並んでいる。どれも外観は古いものの、一歩中へ入ると、きれいに改装されている。リビングルームには洒落たソファやテーブルが置かれ、キッチンには調理器具が完備。ベッドルームも清潔で申し分ない。洗濯機もあるので長期滞在にも便利だ。部屋は広々としているので、家族連れや友だち同士で泊まるのに最適だと感じた。現在、町内の4ヵ所に客室が点在しており、これからさらに増やしていく予定だという。

増え続ける空き家を 逆転の発想で活用

 しかしなぜ、通常のホテルではなく、こういうスタイルになったのか?

 実はSEKAI HOTELのある西九条は古い一軒家が多く、空き家率が高いエリアである。にもかかわらず、建築基準法による「再建築不可物件」が多いのだ。建築基準法では、原則として建築物の敷地となる土地は、「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」といった規定があり、それを満たしていない物件は、建築申請が通らない。そのため、取り壊して新築するのが難しく、大手のデベロッパーがホテルを開業するのが困難なのである。

 しかし、空き家は増え続けている。ホテルの需要も高まっている。そこで動いたのが、地元にあるベンチャー企業だった。

 「西九条の空き家は、2033年には30%を超えると予想されています。空き家問題をなんとか解決したいと考え、不動産会社、デザイン会社、弁護士事務所、語学スクールなどの地元の5つの企業と合同で、SEKAI HOTELの実現に取り組みました」(運営責任者の山岡啓一朗さん)

 ホテルの運営に関してもユニークである。客室や道路の清掃業務は、障がい者施設の通所者が、週に2回行っている。インターンとして大学生や留学生も働いており、彼らが宿泊客に観光ガイドサービスを行っている。いずれは通訳案内士の公的資格を取得する予定で、そうなれば本格的にガイド業務を任せていける。また、地域の子どもたちには、無料で語学教室を開く予定もある。

 現在、コンシェルジュサービスのアプリを開発しており、それがリリースされれば、予約の段階からお客さんと交流をしていきたい。そんな構想もある。

 「西九条は静かな住宅街ですので、当初は近隣の皆さんからかなり反対されました。客室が隣の家と接しているので、夜に騒いだり、出入りの音がうるさいといったクレームが多かったんです。でも、チェックインの際にお客様に丁寧に説明をするなど工夫を重ねていき、クレームも減っていきました」

 近隣の住民は、いまでは打ち解けて、コーヒーを飲みに訪れたり、一緒に改善策を考えてくれるようになったという。フロントの2階にあるコミュニティスペースでは、宿泊客と住民の交流も行われている。

 「SEKAI HOTELが目指すのは、“No Border”です。国境も年齢も超えてさまざまな人が交流する、名実ともに世界への入り口になりたいと考えています。この西九条だけではなく、問題を抱えている町はたくさんあります。地方のシャッター商店街や、営業できなくなった旅館などを宿泊施設として再生していきたい。そんな構想も抱いています」

 地域の社会問題を解決したい。そんな思いから、SEKAI HOTELでは、宿泊料金のうち1泊あたり200円を途上国の就労、雇用、教育支援に当てている。西九条の施設が軌道に乗れば、運営は住民に任せて、また別の困っている町で宿泊施設を立ち上げ、町を活性化していきたいという。地域活性、そして異文化交流の拠点として、SEKAI HOTELの今後に期待したい。

 (吉田由紀子/5時から作家塾(R))

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170928-00143802-diamond-bus_all&p=1

 

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2017年

9月

21日

メディアが報じる「不動産バブル崩壊」という嘘

2015年後半あたりからささやかれている「不動産バブル崩壊説」だが、そんなものは大嘘だ。

こうした崩壊・暴落説でなぜか常にやり玉に上がるのは、都心湾岸地区のタワーマンション群である。確かに中国人を中心とした外国人のいわゆる「爆買い」は終わり、一部では売りも出ている。しかし結論を言えば現在の国内不動産市場は、北朝鮮有事や世界的な金融危機でも起こらないまったくバブルではないし、したがってバブル崩壊も、ない。

2012年12月に民主党から自民党へ政権交代し、アベノミクス、黒田バズーカによって、長らく低迷していた株価が大きく息を吹き返したのと軌を一にするように、国内不動産市場も大幅に回復した。

不動産経済研究所によれば、確かに首都圏の新築マンションは2015年後半から契約動向が鈍くなり始め、2016年に入ってから一段と低迷、契約率は市場の好不調を占う分岐点とされる70パーセントを恒常的に割り込んだうえ、発売戸数も3万5772戸とリーマン・ショック後の2009年以来の低水準にとどまった。

しかし、不振の理由は明白で、「価格が高くなりすぎた」からだ。アベノミクスによる地価高騰に加え、人件費や資材価格高騰による建設コストの上昇で、2012年に首都圏平均4540万円だった平均価格は2016年には5490万円と20パーセント以上も高騰。低金利が住宅ローン利用者の購買力を上げ、借り入れを通じて事業を行うデベロッパーにも恩恵をもたらしたといった側面もある。

東京カンテイによれば、新築マンション価格(70平方メートル換算)を平均年収で除した年収倍率は2012年の8.7倍から10.68倍へと跳ね上がった。

しかしそれ以降の動向を冷静に眺めるとどうだろう。首都圏新築マンションは2017年に入ると5000万円台後半へと、一段と上昇し、契約率も70パーセント前後へと回復している。

なぜこのようなことになっているのか。理由は大きく2つある。ひとつは首都圏新築マンション市場の「大手寡占」が進んだことだ。マンションは立地厳選・タワー化・大型化が進んだことで事業規模が大きくなり、中小規模のデベロッパーには手を出しにくいことが理由といえる。

また中小デベロッパーがリーマン・ショックの反省から、地方都市の県庁所在地などに戦場を移す、中古マンション再生や仲介、介護事業などに事業ポートフォリオを多角分散させるなどしており、以前に比してかなり慎重な経営姿勢を見せている点もあげられる。

そもそも「バブル」の定義が曖昧

発売戸数が少ないのは、市場動向を伺いつつ、事業ポートフォリオの一部にすぎない新築マンションについて、体力のある大手が供給調整を行っている、というのが実態だ。こうした弾力性のある市場では、北朝鮮有事や世界的な経済・金融危機、大規模な災害や極端な金利上昇でも起きない限り、大きく崩れることはないだろうし、このような事態が発生した場合には、なにも都心湾岸タワーマンションだけが影響を受ける話でもない。

そもそも「バブル」という言葉の定義が曖昧なまま、様々な情報が流布されていることも問題だ。一部メディアなどでは「湾岸タワーマンションは現行の坪300万円台から100万円台に下落する」といった情報を垂れ流しているが、そこには根拠が皆無である。

不動産市場でいうバブルとは「理論価格を遥かに超えたところで取引が行われている状態」を指すが、不動産価格の裏付けは「賃料」である。300万円台から100万円台へと3分の1程度に落ちるためには、投資家が求める期待利回りが現在と同水準と仮定した場合、賃料も3分の1に下がる必要があるが、資産価格より数段硬直性のある賃料が3分の1に下がる可能性はほぼゼロであると考えられ、100万円台になる可能性も、ない。

新築も中古も都心不動産市場は、価格調整が行われている局面であり、到底バブルとはいえないし、したがって大きく崩壊することもできない。一部メディアが煽るようなイメージより、都心不動産市場はもっと落ち着いている。

長嶋 修

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170921-00017758-forbes-bus_all&p=2

 

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