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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

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マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

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高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2017年

1月

13日

豪邸すぎる47.5億円の東京物件 「スーモで売り出し中」の衝撃

あなたは「50億円の豪邸」と聞いて、何を想像するだろうか。そこかしこに吊るされたシャンデリア、大理石を惜しげもなく使った内装、舞踏会でも開けそうなほど広い部屋、美しいらせん階段......

そんな条件を備えた大豪邸が、東京・駒込にある。13LDKという豪華な間取りで、新築「未使用」。しかも、不動産サイトで売りに出されており、ネット上で驚きの声があがっている。

 

 

 

ヨーロッパ製の家具、照明器具が完備

「大和郷に佇む世界各地の大理石をふんだんに使用した耐震構造100年の長期優良住宅。ヨーロッパ最高級の家具・調度品を備え付けた大使館さながらの室内」

リクルートの運営する不動産ポータルサイト「suumo」(スーモ)の物件ページに、こんな紹介文がある。ページの公開日は2017年1月9日と、つい数日前だ。

紹介されているのは、東京・駒込にある947平方メートル、13LDKの新築1戸建て(2015年12月築)。価格はズバリ、47億5000万円。サイト内検索をしても、文京区内にある他の新築1戸建てで最も高く、2位の「5億6000万円」を引き離していた。

思わずひるむ額だが、掲載写真を見る限り、城や宮殿と見まがうほどの豪華さだ。

大理石や漆喰で埋め尽くされた床、天井。美しいカーブを描くらせん階段やバーベキューもできる広い中庭も見どころだ。

さらに、イタリアやイギリス、スペイン製の家具や照明器具、果てはオーストリアの老舗ピアノメーカー「ベーゼンドルファー」のピアノやビリヤード台まで完備しているという。

「支払シミュレーション」→1か月1700万円35年プラン

贅を尽くしたこの物件は1月11日ごろから早速、ツイッターで話題となった。

「宝くじが当たっ......ても買えねーよ」
「文京区が買って美術館か何かとして運用すべき」

と驚きの声が相次いでいる。

せめて外観だけでも見たい、と記者は11日に現地を訪れた。駒込駅(JR、東京メトロ)を降り、都道455号線をまたぐ。都立庭園の「六義園」にぶつかれば、塀沿いに南西方向へ歩き、「文京学院前」交差点を目指す。交差点前の閑静な住宅街の一角に物件はあった。大理石で作られた白い外壁は美しく、ときおり太陽の光に反射して艶めく。門構えや窓のデザインは、宮殿を連想させる重厚さだ。「白亜の殿堂」という言葉を思い出した。

周囲には瀟洒な1戸建て群、目の前に六義園といった贅沢な環境に加え、紹介ページに「JR山手線『駒込」』歩6分」とある通り、駅へのアクセスも抜群だ。

帰路にスマホで、ページ下にある「支払シミュレーション」を何気なくクリックすると、25年、30年、35年のローン返済プランが表示された。最長の35年だと、1か月の支払額はおよそ1700万円になるそうだ(頭金なし、年利2.8%の場合)。

http://news.livedoor.com/article/detail/12535053/

 

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2017年

1月

06日

なぜそこに駅はできるのか?

 2017年3月4日のダイヤ改正で、JR北海道は10駅を廃止する。利用客が少なく今後の増加も見込めず、維持費は老朽化に伴って上昇し続ける。寂しいけれどもやむを得ない。駅の廃止は、地元のわずかな利用客にとってはサービス低下になる。一方で、用もないのに停車する駅を通過するようになることで、路線にとっては列車の所要時間が短くなり、サービス向上につながる。

 鉄道会社にとって駅は収入源である。鉄道会社の輸送サービスの入り口であり出口でもある。一方、路線全体にとって駅は所要時間を低下させる障害物とも言える。鉄道会社にとって駅には利点も欠点もあって、そのバランスの上で成り立っている。乗降客数が少ない時間帯があれば、快速や急行などを設定して通過させてしまう。すべての時間帯で乗降客数が少なければすべての列車を通過させる。こうなると駅は必要ない。廃止だ。

 逆に、乗客が見込める場所には駅を設置する。今回のダイヤ改正ではJR西日本が3月4日に「河戸帆待川駅」「あき亀山駅」「寺家駅」を開業する。3月25日には三陸鉄道が「十府ヶ浦海岸駅」を開業する。JR東日本は4月1日に「郡山富田駅」を開業する。時期は未定だけど、秩父鉄道は3月中に「ソシオ流通センター駅」を完成し開業させる意向だ。

 これら6つの新駅は、鉄道会社が積極的に開業を決めたわけではない。「請願駅」といって、所在地の自治体の要請で作られる駅だ。「自治体が駅を作ってください」と鉄道会社に相談し、建設費用の一部または大部分を自治体が負担する条件で設置が決まる。

 正直なところ、鉄道会社としては駅を増やしたくない。その理由は建設費や路線の信号設備の変更などで初期費用が膨大だから。そして、開業させれば維持費もかかる。乗客が少なければ赤字を抱え込んでしまう。既に大規模団地があるならともかく「これから開発します」という場所に先行投資をする余裕はない。

●JR東海の三河塩津駅はかなり戦略的

 新規開業路線を除くと、近年の新規開業駅のほとんどは請願駅だ。いや、新規開業路線も「請願路線」である。鉄道会社が戦略的に全額費用負担で路線を延伸する例はほとんどない。ただし、駅はいくつかある。膨大な建設費と想定される維持費、路線の所要時間を延ばすという欠点を踏んでも作りたい。そんな駅はかなり戦略的だ。

 その例の1つがJR東海の「三河塩津駅」だ。1988年に東海道本線の蒲郡駅と三ヶ根駅の間に作られた。付近には蒲郡競艇場(BOAT RACE蒲郡)があり、名古屋鉄道の蒲郡競艇場前駅がある。東海道本線は蒲郡競艇場前駅の北隣を通っている。そこに新駅を作った。「名古屋や豊橋から競艇場に通うお客さんをごっそりいただこう」という魂胆が丸見えの、気持ち良いくらいに攻めの姿勢で作られた駅だ。

 今まで豊橋方面から蒲郡競艇場を訪れた観戦客は、東海道本線に乗り、蒲郡駅で名鉄蒲郡線または無料送迎バスに乗り換えていた。名古屋方面から訪れる場合も同様で、東海道本線の蒲郡駅で乗り換えるか、名鉄本線に乗り、新安城駅で名鉄の西尾線、蒲郡線に乗るか、名鉄本線の東岡崎駅から無料送迎バスに乗り換えた。三河塩津駅開業後、豊橋からも名古屋からも、東海道本線で乗り換えなしで行ける。

 三河塩津駅という思わぬ伏兵の登場で、名鉄蒲郡線は窮地(きゅうち)に立たされた。元々乗降客数が少ない上に、まとまった集客がある競艇場の観戦客まで奪われた。おかげで名鉄蒲郡線は廃止論議がくすぶっている。

●JR西日本の「摩耶駅」は阪急と阪神を意識

 JR西日本にも戦略的な新駅がある。2016年3月のダイヤ改正に合わせて開業した「摩耶駅」だ。東海道本線の六甲道駅と灘駅の間にある。周辺は市街地で、元々需要が高そうな地域である。北西方向約600メートルの距離に阪急電鉄の王子公園駅があり、南へ約250メートルの距離に阪神電鉄の西灘駅がある。明らかに、北と南のライバルのお客さんをいただこう、という位置だ。

 こんな市街地に駅を作ろうとすれば、用地確保が問題になる。しかし幸いなことに、ここはかつて貨物駅があった。貨物扱い終了後は信号場として、貨物列車や回送列車が待避し、旅客列車を先行させるなどの用途もあった。その余地のおかげで用地問題をクリアして駅を設置できた。東海道本線のこのあたりは複々線となっていて、プラットホームは各駅停車用の線路のみ設置されている。建設費の約40億円はJR西日本が負担している。

 この駅が戦略的な理由はもう1つある。駅の両側に渡り線を作り、西側の神戸方面、東側の大阪方面へ折り返し運転を可能にした。この駅が始発終着となる列車はないけれど、事故などで運休区間ができた場合に折り返し運転ができるため、稼働区間を長く取れる。

●新駅を作る条件

 戦略的に新駅を作る場合、乗客数の見込みが重要になる。先に挙げた三河塩津駅の場合、一日平均乗車人員は1350人(2010年)だった。隣接する名鉄の蒲郡競艇場前駅は148人(同)で、JR東海の三河塩津駅の方が約9倍の集客だ。

 この両駅だけ見れば三河塩津駅の圧勝だけど、JR東海の中で比較すれば、乗降客数2000人以下はかなり少ない。しかし、蒲郡競艇場前駅の実績をにらんだ見込みだったはずだから、この結果も予測済みだろう。逆に考えると、JR東海は乗車人員2000人未満でも駅を設置できると言えそうだ。

 もう1つ、両隣の駅との位置関係も重要だ。隣の駅とは離れているほうがいい。近接しすぎていると列車は十分に加速できず、路線全体の所要時間を延ばしてしまう。最も良い方法は各駅停車が待避して急行に追い越させる構造にする。しかし設備が大きくなり建設費に跳ね返る。隣り合う駅からの徒歩圏が重複すると、隣の駅の乗客が減ってしまう。

 摩耶駅の場合、東側の六甲道駅とは約1.4キロメートル離れている。これは大都市の電車の区間としては一般的だ。しかし、西側の灘駅とは約0.9キロメートルだ。1キロメートルを下回ると、やや短い印象がある。8両編成の通勤電車は1両が約20メートル。8両で160メートル。駅間距離は列車の約5.6編成分だ。

 東海道新幹線は約25メートルの車両が16両だから約400メートル。つまり、灘駅~摩耶駅間は東海道新幹線2編成とちょっと、という距離になる。徒歩で15分くらいだ。隣の駅まで1キロメートル未満だと、さすがに近すぎる感がある。

 JR西日本としても、本当は両隣の駅の中間地点に駅を作りたかったはずだ。しかしこれは用地に依存する決定である。しかたない。隣の駅まで0.9キロメートルだけ電車に乗る人はほとんどいない。神戸、大阪、あるいはもっと遠くへ向かう人のための駅だと割り切るしかない。それが戦略というものだ。

●駅を増やす可能性、駅を残す可能性

 三河塩津駅と摩耶駅、たった2つのサンプルだけでは判断しかねるとはいえ、駅を設置可能な最低限の条件はうかがえる。乗客数が2000人を下回ってもいいし、駅間距離が1キロメートルを切っても駅を作れる。ただし、そのままの条件ではなく、ほかに按分すべき材料があれば、という話になる。

 それでも、新駅を設置する可能性は見えた。駅間距離で言えば、JRグループが国鉄から引き継いだ幹線は大手私鉄より長い。なぜなら、国鉄時代に作られた幹線は蒸気機関車の運転を前提にしているからだ。蒸気機関車と客車の組み合わせは、加速に時間がかかり、ブレーキの性能も電車より低い。効率良く走らせようとすれば、駅間距離は長く取りたい。

 しかし、電車の場合は発車も停車も素早い。だから駅間距離を詰められる。旧国鉄の本線に比べて、併走する私鉄の駅間が短い。これはもちろん、長距離都市間輸送の国鉄路線と、地域密着型の電鉄線という役割分担も一因だ。しかし、そうなった背景には、蒸気機関車前提の路線と電車前提の路線という違いもある。

 何が言いたいかというと、蒸気機関車が一掃され、電車のみになった旧国鉄幹線は、駅間距離をもっと詰められる。つまり、新駅設置の可能性がある。自治体が請願駅を要請すれば、確かにコストは下げられる。しかし、JRは多角経営が可能だから、かつて阪急や東急がやったように、沿線開発込みで駅を設置し、不動産と運輸収入の総取りを狙うという戦略が成立する。分かりやすい例が山手線、京浜東北線の田町駅~品川駅間の新駅だ。

 旧国鉄幹線で、大都市に近く、駅間距離が長い地域。ここにはチャンスがある。

 自治体が沿線開発込みで請願駅を作る場合はどうか。建設費を負担するといっても、鉄道会社が積極的になってくれない。そんなときは、駅だけ上下分離という提案はどうか。そもそも、空港も港湾も、欲する自治体が整備するにもかかわらず、駅だけが鉄道会社負担とは不公平だ……という考え方もある。駅の建設、維持などはすべて自治体側で所有、運営し、鉄道会社は乗降客数に応じた駅施設使用料を支払う。これなら鉄道会社の負担は小さく、駅の設置のハードルを下げられる。

 この考え方は、駅の設置だけではなく、廃止検討中の駅の見直しにも通用する。お客が少ないから廃止ではなく、駅周辺の利益を含めた開発に鉄道会社も参画する。もう一踏ん張りすれば、現在は過疎な駅でも、もしかしたら可能性がありそうだ。駅は財産である。簡単に手放してはいけない。

(杉山淳一)

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170106-00000017-zdn_mkt-bus_all

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2016年

12月

30日

日本の住宅が「資産」ではなくなる日 ~空き家急増という大問題 いよいよ大量相続時代を迎えて…

日本の住宅が「資産」ではなくなる日 ~空き家急増という大問題 いよいよ大量相続時代を迎えて…

 

 

 人口が減少してゆく日本にあってなお、住宅は無計画につくられ、空き家は増加し、「まち」の秩序が崩れてゆく――。

 

 話題書『老いる家 崩れる街――住宅過剰社会の末路』の著者・野澤千絵氏が、空き家が急増する地方都市の実状をレポートする。

 

15年後、約3戸に1戸が空き家に

 

 空き家になった住宅が取り壊されたり、住宅用途以外にでも有効に活用されたりしていかなければ、2033年、空き家は約2150万戸、空き家率は30.2%に達すると予測されている。(1)

 

 ――これは要するに、あと15年も経てば、日本の全住宅の約3戸に1戸が空き家になってしまう危険性があるということである。

 

 この背景にあるのは、今後、空き家化に関わる二つの動きが同時進行していくことだ。ひとつは、団塊世代が相続した実家の空き家化。もう一つは、団塊ジュニア世代(団塊世代が後期高齢者となる2025年頃から急激に増える)が相続する実家の空き家化である。

 

 つまり、日本は近い将来、大量相続時代を迎えることになるのだ。

 

 実家を相続した世代は、すでに実家を離れ、それぞれ自分の家を持っていることも多く、相続した実家に住むというケースは少なくなっている(ただし、住宅の立地やタイプによる)。

 

 加えて、団塊世代が所有する戸建てやマンションは、築40年以上も経過した老いた家である場合が多いため、そのままの状態では中古住宅として売却したり、賃貸に出したりするほどの資産価値がなくなった「負動産」(2)になっているケースも多い。

 

 実家の管理・売却・賃貸がこのまま進まなければ、近い将来、全国どこでも、まちのあちらこちらで、放置された空き家・空き地がまだら状に点在して、人口密度が低下し、スカスカしていく。つまり、「まちのスポンジ化」という時限爆弾を抱えているのだ。

 

 大量相続時代を迎えつつある今、「空き家率」のみならず、空き家が増える「スピード」がますます加速するというリスクに備えるべき時期にきていると言えるだろう。

 

住宅は資産になりうるのか?

 

 私はこのたび、都市計画の研究者として、こうした現状が全く止まる兆しが見えないことに危機感を抱き、こうした実態や問題構造、そして解決方策を一般の方にも知ってほしいと、『老いる家 崩れる街――住宅過剰社会の末路』(講談社現代新書)を刊行した。

 

 「住宅過剰社会」とは何か? 

 私はそれを、世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を看過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、大量に住宅をつくり続ける社会と定義している。

 

 ここで重要なことは、住宅過剰社会の深刻さを理解するには、空き家率(空き家数/住宅総数)だけでなく、空き家の量が増加する「スピード」に着目することである。なぜなら、市内で新築住宅が大量に建てられ、住宅総量が増加すると、空き家の量が増え続けるとしても、空き家率は低めに算定されてしまうからである。

 

 そこで本稿では、『老いる家 崩れる街』ではあまり触れられなかった空き家の量が増加する「スピード」に着目し、これから大量相続時代を迎える日本で、住宅は資産になりうるのかについて考えてみたい。

 

特例市の空き家率ランキング

 

 長期的に見て、人口規模がそれなりにある市町村の中で、まちがスポンジ化するリスクを私が感じるのは、空き家の量が増加するスピードが非常に早いにもかかわらず、立地に関係なく開発規制の過度な緩和を行い、農地エリアへと居住地を拡大し続けている地方の産業都市が多い。

 

 例えば、人口規模がそれなりにあるまちとして、全国の特例市37市(2014年法改正で施行時特例市と呼ばれている)の空き家率を調査してみると、平成25年の空き家率(図表1)は、全国平均が13.5%である中で、1位が甲府市(20.8%)、2位が松本市(16.4%)、3位が太田市(16.1%)、福井市(16.1%)、水戸市(16.1%)である。逆に、空き家率が低いのは、所沢市(9.6%)、茨木市(9.7%)、加古川市(10.1%)である。

 

 ひと口に空き家といっても、様々なタイプがあり、国の住宅・土地統計調査では、「賃貸空き家」「売却用空き家」「二次的住宅」「その他空き家」という4つの類型があるが、これらの中で、空き家の量が増加するスピードとして着目すべきは、「その他空き家」である。

 

 「その他空き家」は、転勤・入院などにより居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊す予定の住宅、空き家の区分の判断が困難な住宅のことで、相続後にきちんと引き継がれずに放置されるなど、いずれ周辺の住環境に影響するような「問題空き家」へと発展する危険性があると考えられている。

 

 そこで、空き家率が上位5市の「その他空き家」に着目して、詳細に分析していこう。

 

甲府市と太田市の共通点

 

 空き家率が上位5市のうち、平成20~25年(3)の5年間の「その他空き家」の量が増加するスピード(図表2)を見ると、福井市以外は総じて、「その他空き家」の量が増加しており、その増加スピードが顕著に早いのが、甲府市と太田市である。

 

 また、5年間の市全体の住宅総数の増加率(図表3)を見ても、太田市は1.10倍、甲府市は1.06倍と、両市ともに住宅総量が5年間で約1割も増加しており、新築住宅の開発圧力はそれなりにあると見てよい状況だ。

 

 しかし、両市は、全国的に見ても、空き家率が高く、かつ「その他空き家」が早いスピードで増加していることから、これまで多額の税金を投入して整備してきたような、古くからあるまちでは――老いた住宅・老いた居住者が多いこともあり――「その他空き家」が急増、「まちのスポンジ化」が今、まさに進行していることが推測される。

 

 これら2つの市には共通点がある。

 

 太田市も甲府市も、平地で郊外には農地が広がっており、自家用車の依存率が高い。そのため、住宅を買う側も、自家用車を利用すれば、買い物、通勤、通院といった生活に支障がないと判断するため、だらだらと広く薄く居住地が拡大しやすいという点だ。

 

 そして、両市ともに、条例で開発規制の緩和を行い、農地関連等の法規制や各市の開発許可の要件を満たせば、市街化調整区域(都市計画法で原則として市街化を抑制すべき区域)に指定されている農地エリアでも新築住宅の開発を許容している。

 

 その結果、どうなったか。

 

 甲府盆地では、市街化区域(市街化を促進すべき区域)等の人口密度は低下しているのに、郊外の農地エリアの市街化調整区域等で人口密度が上昇したのだ(4)。

 

 太田市でも、市街化区域よりも地価が安く、都市計画税も不要ということもあり、市街化調整区域の農地エリアに、虫食い状に多くの住宅が建ち並んだ。

 

 太田市といえば、自動車産業をはじめとする産業都市であり、産業立地のニーズが高いまちだが、農地の中に虫食い状に住宅が立地し、営農環境だけでなく、自動車産業を支えてきた既存の工場の操業環境(騒音・振動や大型車両・フォークリフトの往来)にも影響を与えている。

 

 また、虫食い状に住宅の立地が進んだため、産業立地の受け皿となるまとまった土地が少なくなり、せっかくの産業立地の需要を取り込めないというもったいない状況も生み出している。

 

 この背景には、農地エリアにある既存集落の活性化や農業の後継者不足・耕作放棄地の増加といった問題や、開発規制が緩い他市への人口流出を食い止めるために、市街化調整区域での開発規制を緩和せざるを得なかったという面もあり、本稿は、甲府市や太田市に対する批判を意図しているわけではない。

 

 なぜなら、こうした市街化調整区域の開発規制の緩和は、何も甲府市や太田市だけが特別なわけではなく、他の多くの自治体でも行われているからだ。

 

新築の価格は安いが、長期的視点で見ると……

 

 少し専門的になるが、太田市では、甲府市のタイプとは少し異なり、「居住者の条件」(「属人性」という。太田市では市内に10年以上居住したことがある者)に基づいて、市街化調整区域の新築住宅に対する開発規制の緩和を許容している。

 

 ところが逆に、市内に10年以上居住したことがある者という「居住者の条件」が、(詳細に開発データを検証しなければ正確な実態はわからないため、あくまで推測だが)市内の市街化区域から市街化調整区域へと開発意欲をシフトさせ、市内での人口の奪い合いを引き起こし、市街化区域内の空き家を増やしている可能性もある。

 

 また、資産という側面から住宅を考えてみよう。あまり一般には知られていないが、先の「居住者の条件」で開発規制の緩和を利用して新築住宅を建てた場合、将来、これを中古住宅として売却する際には、かなり面倒な開発許可手続きが必要になるのだ。

 

 さらに、場合によっては、売却する対象者が同じ市内10年以上の居住者に限定されてしまう可能性が生じたり、中古住宅として売却できない場合でも、市街化調整区域内にあるために、現行の開発許可の要件では他人に賃貸することができないといった問題も想定される(ただし、市街化調整区域の全ての住宅が該当するわけではない)。

 

 このように、新築住宅として買う時には、物件価格が安くて良いのかもしれないが、長期的に、中古住宅としての流通性や世代交代の可能性を考えた場合、現状のままだと、将来、空き家となる住宅が続出するリスクを抱えているように私には見えてしまうのだ。

 

 ちなみに、空き家予備軍となる危険性がある、65歳以上の者のみの世帯が住む一戸建て住宅だけでも、太田市で1万1440戸、甲府市で1万4920戸(平成25年「住宅・土地統計調査」による)と大量に控えており、相続が発生した際に、「資産」としてきちんと引き継がれない場合には、近い将来、これまで公共投資をして整備をしてきたまちのスポンジ化がいよいよ深刻化してしまう危険性がある。

 

 ただし、ここで強調しておきたいのだが、住宅過剰社会だからといって、新築住宅をつくること、購入すること自体が悪いのではない。

 

 新築住宅は、たとえ人口減少社会でも、空き家増加社会でも、住宅を新たに購入したい人、住み替えたい人、古くなった住宅を建て替えたい人などのために、これからも必要不可欠だ。

 

 問題なのは、新築住宅が「立地に関係なく」野放図につくり続けられ、インフラや公共施設等の維持管理コストや行政サービス(例えば、防災対策や災害時の対応・ゴミ収集など)を行うべき居住地エリアの拡大が止まらないことだ。

 

 そして、こうした状況が続けば、今後、人口も世帯数も減少していく中で、将来世代に多大な負担を強いることにつながることにも目を向けてほしい。

 

 要するに、住宅過剰社会から本格的に転換しなければ、まちのスポンジ化が深刻化するだけでなく、住宅の立地やタイプにもよるが、これまでに建てた住宅だけでなく、これから建てる住宅も、安心して所有できるような「資産」となりうる可能性も狭めてしまいかねないということだ。

 

川越市、習志野市、浜松市……まちづくりの先進事例

 

 では、大量相続時代を迎える日本で、住宅やまちを、将来世代に「資産」として引き継いでいくためにできることは何か? 

 それは、自分たちの住宅の資産価値や将来世代の税金等の負担増に大きな影響を及ぼす都市計画・まちづくりに対して、これまで以上に目を向け、その本質を見極める目を持つことだ。

 

 拙著では、たとえば、以下のように、先進事例として様々な自治体のまちづくりを紹介した。

 

 ◎開発規制は一旦緩和するとそれを強化することは政治的にも難しい中で、市街化調整区域で無秩序に進む宅地開発への規制緩和を全面的に廃止する、という英断をした川越市(埼玉県)

 

 ◎多くの自治体が棚上げしている公共施設の再生・再編を、公民連携といった画期的な手法を盛り込みながら真摯に取り組む習志野市(千葉県)

 

 ◎超高齢化した住宅団地のリノベーションによって、世代交代に積極的に取り組む神戸市(兵庫県)

 

 ◎南海トラフ巨大地震規模の津波被害に備えた防潮堤や津波避難タワー等の整備など、災害がおきる「前」の段階から、市民の安心安全のために、具体的な減災対策に積極的に取り組む浜松市(静岡県)

 

 ◎日本で初めて、条例で活断層の真上にある土地利用の規制・誘導に取り組む徳島県

 

 いずれの自治体も、近視眼的な視点ではなく、将来世代にツケを残さないまちづくりをしていこうという、長期的な視点を重視した取り組みに本格的に着手している。

 

 私たちは、都市計画やまちづくりは行政がするものと考え、無関心を決めたり、行政任せ・他人任せにしたりせず、自分のまちの首長や自治体の都市計画行政に対して、きちんと目を向けることが必要不可欠な時代に突入している。

 

 そして、もう一つ重要なことがある。

 

 それは、住宅単体だけの視点ではなく、その住宅が立地する「まち」が、将来にわたって大幅に悪化せずにそれなりに暮らしが維持される見込みがあるのか、そして、もし相続する世代が売ることになった場合に買い手がつく可能性があるのか? といった、これまでよりも「更にもう一歩先の将来リスク」まで見極めるという「新しい価値観」がみんなの常識になることだ。

 

 そんなことは当たり前ではないか……そう思われる方も多いと思う。

 

 しかし、私たちが新たに住宅を購入する際、住宅単体のメリットや物件価格の安さなどについつい心を奪われ、そこに営業マンの巧みなトークが加われば、買おうとする住宅やまちの将来リスクを見極めようという長期的視点がおろそかになってしまいがちなのも、れっきとした事実である。

 

 こうした価値観がみんなの常識になれば、これまで整備していたまちを中心に、中古住宅をリノベーションで質を向上させて住宅市場へ流通させたり、空き家を解体してその土地で新築住宅を建てることに軸足が置かれるなど、住宅市場も変化していくのではないだろうか。

 

 大量相続時代を迎え、人口だけでなく、世帯数も減少し始めるという折り返し地点が見えてきた今、これからの日本で、住宅が「資産」となりうるためには、住宅という単体の要素だけではもう解けない。

 

 既にある住宅やまちを、将来世代も暮らしやすいものへと改善し、きちんと「資産」として引き継いでいくためには、まるで連立方程式を解くように、災害リスク、インフラや公共交通・生活利便サービスの維持、公共施設の再編・統廃合、地域コミュニティ、ライフスタイルや暮らしやすさといった生活環境、産業や農業政策……といった多元的要素を、都市計画・まちづくりの中で、横断的・複合的に解いていくことが必要不可欠なのだ。

 

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<出典・補注>

(1)野村総合研究所NewsRelease(2015年6月22日)

(2)吉田太一『あなたの不動産が「負動産」になる』、ポプラ新書、2015年8月

(3)平成15年の住宅・土地統計調査は、市町村合併前の時期でもあり、市町村合併した人口規模が小さな町村は調査対象外であったことから、市町村合併後である平成20年から平成25年の増加率に着目した(図表3)

(4)山梨県都市計画マスタープラン委員会第1回資料(2016年11月8日)

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野澤 千絵

 

 

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161229-00050581-gendaibiz-bus_all&p=1

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2016年

12月

24日

不動産投資ローンを組むメリットとデメリットについて

低金利と将来の年金不安を背景に、最近は不動産投資の人気が非常に高まっています。また、さまざまな金融商品がある中で、不動産投資は投資対象となる物件を担保にできるため、金融機関からの融資が受けやすいとされています。

 

投資を始める際には、金融機関から資金を借り入れて行う人が多いですが、ここで利用される不動産投資ローンのメリット・デメリットについて解説します。

 

■ローンを組むことのメリット

 

不動産投資は、購入を希望する物件の規模にもよりますが、一棟アパート・マンションの場合、数千万円から数億円の資金が必要になります。自己資金を十分に保有している人であれば、現金で物件を購入し、不動産投資を行うことが可能です。しかし、多くの人は不動産投資ローンを利用することになります。ローンを利用することで、自己資金を少額に抑えて、それ以上の金額の不動産物件に投資することができるのです。

 

こうした、テコの原理のように小さい資金を用いて大きな金額を動かすことをレバレッジ効果といいます。新たに物件を購入するごとに、レバレッジを掛け続けることが出来れば、比較的早い時期に希望の資産額を形成できる可能性があるといえるでしょう。

 

融資金額が大きくなると返済額も大きくなりますが、購入した物件から得られる家賃収入で返済してきます。収益性の高い物件を購入し運営をすることで、安定的な家賃収入が得られます。併せて空室率を抑える創意工夫を行っていけば、家賃収入から管理料などの必要経費とローン返済を差し引いても、手元に利益が残っていくのです。

 

■ローンの種類は1つではない

 

物件を購入する際には、購入金額に対して1割から3割程度の己資金が必要なことが多く、残額を金融機関からの融資で調達するというのが一般的です。しかし、金融機関の融資審査の結果次第では、フルローン融資やオーバーローン融資を受けることもできます。

 

フルローン融資とは、土地代金および建物代金の、不動産購入に必要な資金を金融機関から融資してもらうことです。たとえば、1億円の物件を購入する場合、金融機関から1億円の融資を受けるものが該当します。

 

オーバーローン融資とは、土地代金、建物代金購入以外に掛かる諸経費(登記費用、銀行手数料、不動産所得税など)も含めた資金を金融機関から融資してもらうことです。たとえば、1億円の物件を購入する場合、金融機関から1億円以上の融資を受けられるということです。物件購入に必要な諸経費まで融資でまかなえるで、自己資金を全く使わないで物件を取得することができます。

 

このように、自己資金が少なくても購入物件を担保にして、金融機関から融資を受けることができるので、少額の資金で大きな資産形成が可能になるのです。

 

■ローンを組む事のデメリット

 

不動産投資ローンを取り扱っている金融機関には、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ネット銀行などがあり、不動産投資のためのローンが商品化されています。「アパートローン」または「不動産担保ローン」と呼ばれるもので、投資用の不動産購入を対象とし、区分所有マンション、一棟アパート・マンションなどの購入で利用できます。

 

この、不動産投資を目的としたローンは、住宅ローンに比べて金利が高く、融資の審査が厳しいとされています。住宅ローンは個人に対しての融資で、本人の年収などによる返済能力を注視しているのに対して、不動産投資ローンは不動産賃貸業という、事業に対する融資であるからです。そのため、収益物件の構造、採算性や担保価値、将来性を注視しています。また、物件の入居率次第では、家賃収入からのローン返済が出来なくなる可能性があるため、金融機関は融資時にリスクを取らなくてはいけないのです。

 

不動産投資ローンの融資を受けるには、借入金額・年数と金利から毎月の返済額を計算したうえで、返済シミュレーションを事前に立てておく必要があります。また、サラリーマンであれば勤務先・勤務年数、年収を踏まえ、現時点で借り入れができる金額を基に物件を購入していく方がよいでしょう。

 

不動産投資ローンは、資産形成を行ううえで非常に心強いものでありますが、物件の入居率が低いと家賃収入が計画入って来ないため、ローン返済が困難になってしまうリスクもあります。不動産投資に取り組む際には、入居状況に注意して普段から不動産会社と連携しておくことが重要なのです。(提供:不動産投資セミナー)

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161223-00000023-zuuonline-bus_all

 

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2016年

12月

16日

新築マンション、共用部分も「無償補修」できる 保証期間を再度確認

 新築住宅については入居後、主要構造部や雨漏りを防止する部分は10年の保証が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によって義務付けられている。また、それ以外の部分については一定の期間内であれば、建物の不具合を無償で直してもらえる「アフターサービス保証」がついているのが一般的だ。
 保証内容は、不動産売買契約書に添付されている「アフターサービス規準書」で確認できる。例えばタイルの浮きや剥がれ、外壁のひび割れ、バルコニーや屋上の排水不良などは2~5年程度であることが多い。
■「共用部分」は見落としがち
 この無償補修について、室内のドアや床の音鳴りなどについて所有者が個別に補修希望を申し出るケースは多いが、マンションの場合、多くのケースで無償補修サービスが活用できないのが、外壁や廊下・階段などの「共用部分」だ。
 共用部分は責任の範囲があいまいであり、誰かが指摘してくれるだろうとでもいった風潮になりがちだ。また屋上や地下ピットなど、所有者が普段立ち入らない共用部分に不具合があり、誰も気付いていないということも多い。共用部分の不具合は小さなものでも数が集まれば数百万円単位、大規模なマンションでは数千万円の補修費になることもしばしばだが、あくまで期間内なら無償補修であり、期間が過ぎれば有償となる。
 一般的なマンションの長期修繕計画には、こうした「初期不良」の修繕費は見込まれていないため、管理組合の財政を圧迫する。将来に向けて修繕積立金の値上げを計画している管理組合は多いが、支出を減らす工夫をしている管理組合はまだまだ少ない。
■管理組合の支出削減に
 アフターサービス保証が受けられる間に建物を調べれば、売り主に補修費用を負担させることができ、管理組合の支出を減らせる可能性がある。建物の不具合を早期にしっかり補修しておけば、管理組合の支出削減につながる。
 小さな劣化は補修も軽微で済むが、時間を経るごとに劣化の深度・範囲が広がり、それだけ補修費もかさむ。早期に小さな劣化の芽を摘んでおくことも、支出を減らす工夫といえよう。
 アフターサービス保証を有効活用するためにはまず、管理組合が共用部分の不具合を把握すべく、保証期間内に共用部分を一通り点検することが必要だ。これは区分所有者みんなが手分けしてチェックしてもいいだろう。
 外部の専門家にチェックしてもらう場合は、一定のコストはかかるものの、第三者の専門家による報告書を売り主側に提示できる分、補修の交渉もしやすくなる。アフターサービス保証に基づき、売り主が直すべきものは積極的に補修請求したいところだ。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161215-00010001-nikkeisty-bus_all

 

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