マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております！

「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案」 の中身を覗いてみましょう。

　まず、「所有者不明土地」問題の根本的な原因である「相続等による所有者不明土地」の”発生を予防”するための仕組みづくりとして、不動産登記情報の更新を図る、としています。

　具体的には「相続時の登記を義務化すること」を挙げています。

　また、「所有者不明土地」の”発生を抑制”するため、「土地所有権の放棄」や、遺産分割を10年以内に行うなど「期間制限の設定」などが検討されています。

　そして、「所有者不明土地」を”円滑かつ適正に利用”するための仕組みづくりとして、「共有関係にある『所有者不明土地』を利用できるようにする方策」が考えられています。

　具体的には、共有を解消しやすくするための、民法の共有制度の見直しです。この件は2021年度の「住生活基本計画」でも、「老朽化マンション」が主な議題に上がっていることから、改正が求められています。

　また、所有者不明土地の管理を合理化するために、現行法にはない「特定の財産のみを管理する制度」が検討されています。このほか、近隣の土地の所有者が境界の確定や確認などをする際に「所有者不明土地」を利用しやすくするためのルール改正も提言されています。
【関連記事はこちら】＞＞「権利未登記」「違法建築」「境界未確定」など”不動産の売却”でよくあるトラブルの解決法とは?

　まとめると……

1.相続等による所有者不明土地の発生を予防するため「相続登記の義務化」を進め、不動産登記情報の更新を図る

 

2.相続等による所有者不明土地の発生を抑制するため「土地所有権の放棄」や「遺産分割の期間制限」などを設ける 

3.所有者不明土地の利用について円滑化かつ適正化を図る
・所有者不明土地の共有制度を見直す
・所有者不明土地の財産管理制度を見直す
・所有者不明土地を近隣地の住民が使えるように「相隣関係規定」を見直す　以上の事柄は、執筆時点（2020年4月）では現在進行形の話なので、変更されることも予想されます。

　なぜなら、改正される法律は、民法（物権法、相続法）及び不動産登記法など非常に多岐にわたります。また、改正されると、その後の生活に大きなインパクトを持つことになるからです。

　次回からは、「所有者不明土地」の具体的な4つのケースについて、お伝えします。

　※本稿は、永井ゆかり『1万人の大家さんの結論！　 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)の一部を抜粋・再編集したものです。

■1万人大家さんの「知恵」による12カ条

　私は、これまでに延べ1万人の家主に取材してきた。経営が順調な家主たちは、前の職業でのさまざまな経験を「知恵」に変えて賃貸経営に生かしている。彼らの賃貸経営に取り組む姿勢や具体的な仕事のやり方、賃貸経営の哲学を、家主の具体的な業務の流れに沿って落とし込み、「家主業の極意12カ条」にまとめてみた。

----------
第1条　情報は　多方面から　集めよう
第2条　バラ色の　セールストークに　トゲがある
第3条　割安の　不動産には　ワケがある
第4条　買う前に　現地訪問　怠るな
第5条　余裕なき　収支計画　回避せよ
第6条　借金の　重み知らずに　借りちゃダメ
第7条　入居者の　ニーズ把握し　部屋づくり
第8条　業者は　家主の大事な　パートナー
第9条　法律や　税務の知識　身につけよ
第10条　売却は　事業拡大の　カギ握る
第11条　家主業　投資ではなく　事業なり
第12条　人生に　幸せもたらす　家主業
----------

　家主業を始めるにあたり、最初の一歩となる事前準備、物件の選定や購入など、初期の段階で入門者が警戒するべきポイントを説明したい。

■不動産会社主催のセミナーは営業ツール

　新しく何かを始めるとき、まずはそのテーマに関する情報を、さまざまな角度から幅広く集めるだろう。情報の集め方次第で結果が大きく変わってくるのが家主業である。今、「不動産投資」に関しては情報があふれているといっても過言ではない。書店に足を運べば、不動産投資専用の書棚はあるし、インターネットで「不動産投資」と入力し検索すれば、もの凄い数のサイトやブログ、動画、SNSのページが出てくる。投資や資産運用の分野で、不動産投資はかなり大きな存在感を示すようになっている。

　一方で、その情報を一つ一つ見ると、さまざまな投資手法がある。不動産といってもさまざまなタイプがあり、どの不動産をどんな方法で購入したらいいのか、迷ってしまうのではないだろうか。そこでまずは専門家の話を聴こうと考え、収益不動産サイトに掲載されている不動産投資セミナーに参加して情報を集めるビギナーは多い。

　セミナーに参加することは確かに情報収集の一つの手段である。ただし気をつけなくてはいけないのは、そのセミナーの多くは不動産販売業者が主催しているということだ。そのことをきちんと理解して参加するのであれば問題はないが、そうでない場合、販売業者の上手なセールストークに乗せられ、不本意な不動産購入をしてしまうケースもある。

　そういう人は、実際には1つか2つ程度のセミナーに参加しただけで決めてしまうのだ。多少のリスクがあっても、買いたくて仕方のないビギナーは、販売会社に「大丈夫、あなたなら買えますよ」などと言われると舞い上がってしまうからだろう。不動産の世界は金額が高いモノを扱うだけに、玉石混交だ。もちろん良心的な不動産販売会社もある。その良心的な販売会社を見つけ出せないと、不動産を購入できても後から苦労する羽目になる。

■成功した家主は数十冊もの書籍を読んでいる

　だからこそ情報は多方面から集めることが重要だ。まずは不動産投資と名の付く書籍は片端から読もう。うまくいっている家主たちは基本的に数十冊は読んでいる。これまで取材した家主の中には「読んだ本は100冊を超える」という人もいた。収益不動産を購入するときにどんなことをしたらいいのか、どんなことに注意したらいいのかなどは、先輩たちが経験してきたことや専門家によるアドバイスなどで知ることができる。

　ただし、不動産投資本もまた、玉石混交であることは留意しておきたい。特に近年は不動産を購入してまだ5年も経っていないような人が、まるで自分は「成功者」のように本を出版しているケースが目立つ。家主業はたった5年くらいではうまくいったかどうかは正直わからない。むしろ買った当初は儲けやすく、徐々に収入が減り、借り入れの返済が終わったころ、また増えていく傾向にあるのだ。家主歴が10年未満の人が書いた本については、参考程度にとどめておいた方が無難だろう。

■家主ネットワークを作るのも有効だ

　情報収集の方法は、販売業者によるセミナーと書籍ばかりではない。近年全国的に増えている「家主の会」に参加してみるのも有効だ。「家主の会」とは、家主が主催する家主のための仲間づくりの会であり、弊社が把握しているだけでも全国に100近くある(本書の「全国の主な家主の会」参照)。

　講師は、弁護士や税理士、建築士など会のメンバーの顧問先の士業の専門家、自身の賃貸経営を語る家主、新しい商品やサービスの紹介及び市場トレンドなど不動産業に関連する業者が話すケースもある。

　最も特徴的なのは、家主自身による講演が多いことだろう。家主自身による成功談や失敗談、自らの経験に基づいた経営姿勢などのリアルな話は大いに刺激になる。勉強会を行う会では、たいてい懇親会も行っている。会に参加し仲間をつくることで、家主同士だからこそ入ってくる情報が得られる。同じ家主として悩みを相談できる人たちもいる。仲間の輪をつくることで、良心的な不動産会社を紹介してくれたり、金融機関を紹介してくれたりもする。こうした家主のネットワークは貴重だ。

　こうして情報収集のルートを増やしていくと、今度はさまざまな投資手法があって迷ってしまう人も多い。迷ったときは、自分が収益不動産を購入する目的を明確にすること、そしてその情報が本当に有効なモノか、怪しいモノかを見極める力が重要になってくる。その2つさえきちんと持っていれば、大きく失敗することはない。

■家主仲間の存在は「情報の鵜吞み」を防止できる

　不動産情報は、基本的に不動産会社から得るケースが多い。新築であれば、新築不動産の販売会社、中古であれば仲介会社か、再販会社だ。家主の仲間がいない人の場合、不動産について教えてくれる人は不動産会社の営業マンしかいないため、つい彼らの話を鵜呑みにしてしまいがちだ。

　「自己資金ゼロでも買えます」「初心者で不動産について知らなくても大丈夫。私たちがサポートします」「ここでしか手に入らない物件情報があります」などなど……。営業マンはこうしたトークで不動産販売の営業をする。この3つのトークだけで、不動産購入の障壁は低く、素人でも簡単に始められるものだと思ってしまう人も少なくない。

　しかし、ここまで本論を読んだ読者の方たちであれば、これらのセールストークに問題があることに気づくだろう。

■セールストークを信じ切ってしまった会社員の末路

　ここで、不動産会社の営業マンのセールストークを真正直に信用して大変な目に遭った人の事例を紹介したい。投資用ワンルームマンションを営業マンに言われるがまま買い進めて、結局、損切りで売却したサラリーマンの笹川さん(仮名)だ。

　不動産会社の営業マンに「1つしか持っていないから不安定になるんですよ」と言われ、3戸購入してしまったことを後悔しているという。

　悪夢の始まりは2006年。新築分譲マンション業者から電話営業されたことがきっかけで、1戸購入したことだった。「老後対策として、また節税対策としてもいい商品ですよ」と勧められて契約。営業マンに言われるがままローンを組み、その後の賃貸管理は販売会社の系列の管理会社に任せることにした。購入当初は新築とあって家賃も高く、入居も安定していた。収支も毎月の手残りこそわずかだったが、マイナスになることはなかった。

　ところが、数年経つと周辺に新築ワンルームマンションが多く建ったことから、空室期間が長くなり、家賃の値下げを余儀なくされ、その結果、収支はマイナスになった。これからどうすればよいのかと担当の営業マンに相談した。そこで、冒頭のセリフを言われ、2戸目と3戸目を購入してしまったが、結局やりくりするのは大変だった。

　担当の営業マンに電話すると、すでに退職していた。サラリーマンとしての収入があるので、不動産収支のマイナスを何とか補填することはできたが、退職後の見通しに不安を感じ、結局、売却を決意した。損切りせざるを得なかった笹川さんは、自らの安易な不動産投資に猛省したという。

■「高利回り物件」の8つの理由を押さえよ

　不動産投資家が書いた書籍やブログなどでよく出てくるのが、「高利回り」という言葉だ。

　「利回り」とは、投資額(不動産購入額)に対するリターン(家賃収入)の割合のことで、収益性の目安となる。当然、「高利回り」とは「高収益」ということで、不動産情報にある「高利回り物件」という文字は、収益不動産を購入しようとする人たちの目には魅力的に映る。高利回り物件とは、価格が安い割に高い家賃収入が得られる物件のこと。つまり、いかに割安な物件を探せるかどうかがポイントというわけだ。

　まず、留意しておきたいのは、不動産に限らず、割安なモノには当然割安な理由があること。その理由をしっかり押さえておかないと、買った後に「こんな物件買わなければよかった！　」と後悔することになる。価格が安い理由は、買いたいと思う人があまりいない、つまり人気がないということだ。そこで、まず不動産で人気がない物件の特徴を挙げてみよう。

----------
1　建物が古い
2　立地が悪い
3　空室だらけで家賃収入が少ない
4　借地権が付いている
5　土地に接道がなく建て替えができない
6　事故物件である
7　特殊な物件である
8　売主に事情がある
----------

　主に以上の8つの理由がある。ここでは、最も高い利回りを狙える可能性がある物件の1つ、建物が古い物件を購入する際の注意点について、説明しよう。

『家主と地主』編集長 永井 ゆかり

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200515-00035336-president-bus_all&p=1

収益物件を販売する不動産会社の営業マンのセールストークには、

「老後の年金になると思っていかがですか」
「団信加入で生命保険の代わりになりますよ」

「節税ができますよ」

といったものがあります。

どれもウソではありませんが、その言葉を鵜呑みにして何も検証せずに購入してしまうと、

・ 購入後に大きく物件価格が下がる
・ 思ったように収益が上がらない

などと、後悔することになります。

なかでも、節税目的で不動産投資をするのは、特に危険です。

不動産投資における節税と言えば、

・ 相続税
・ 所得税

・ 住民税

といった節税がありますが、不動産会社の営業マンが言う節税とは「所得税・住民税」の節税です。

ここでは法人ではなく、個人で給与収入がある人を例にあげてお話します。

個人で収益物件を購入し、家賃収入が発生すると、

年間の収入から経費・減価償却を引いた収益＝所得
となり、所得を申告することになります。

マイナスの場合は、損失として申告することができます。

不動産賃貸業を個人で行う場合は、その不動産所得と給与所得を合算することができます。

また、損失も同様に給与所得と合算することができます。

これを「損益通算」と言います。

■損失が出た場合
損失が出た場合は、給与所得から損失分がマイナスとなります。

そのため確定申告すれば、年末調整で支払った所得税・住民税が還付され、節税ができるという訳です。

節税してお金が戻ってくるのは嬉しいものです。

特に収入が多く、所得税・住民税の支払いを高額だと思っている人に、この節税というキーワードは効くわけです。

この節税スキーム、実は1年目だけしか効果はありません。

例えば、1800万の新築ワンルームを金利2%・フルローン・35年で物件を購入したとして考えてみましょう。

・ 毎月の返済 … 約6万
・ 家賃収入 … 月7.0万

・ 管理費・修繕積立金 … 月1.2万

・ 賃貸管理費 … 0.3万

購入諸経費として、

・ 登記費用25万
・ 不動産取得税15万

・ 減価償却20万

程度とします。

新築ワンルームの場合は、デベロッパーから直接購入するので仲介手数料などはありませんが、仲介手数料は経費には参入できません。

■初年度と2年目以降の節税効果
初年度の収支は、

年間収入84万 - 経費18万 - ローン返済72万＝-6万と購入諸経費他-60万、-66万となります
1年目は給与所得より、不動産賃貸業の損失-66万を引くことができたので、大きな節税効果がありました。

しかし、2年目は同じ条件だと、損失6万と減価償却20万の-26万だけとなります。

初年度は大きな節税効果がありますが、2年目以降は節税効果が減ってしまいます。

不動産投資の最大の懸念点「空室リスク」。膨大な物件数のなかから選ばれるには、どうすればよいのでしょうか。※本記事は、幻冬舎MC『入居希望者殺到の人気物件に化ける　築古マンション超復活メソッド』より一部を抜粋・編集したものです。

フェイスブックやツイッター、LINEなどを使ってオーナー自ら入居者の募集をするのも、手法としてはありだと思います。ただこれには限界があります。

例えばフェイスブックで下準備として友人をどんどん増やす。これ自体は結構あっさりある程度の数字になると思います。問題はそのあとで、その友人たちの記事を読んだり「いいね!」を押したり…一人ではとても大変です。だからといって無視していては、いざ広告を載せても、普段「いいね!」を押してくれない人の記事なんて、だれも見てくれません。

インスタグラムは、写真が上手なオーナーだと、もしかしたらある程度効果が期待できるかもしれませんが、こちらも極めて限定的です。

オーナー個人がSNSを活用する場合は、「入居希望者が見つかれば儲けもの」くらいの気持ちで始めるのがちょうどいいと思います。

むしろ、管理会社がSNSによる計画的な入居者募集活動を企画して、それ専用の人材を置いて対策を行うのが理想でしょう。そのくらいしっかり体制を組んでやらないと、結果が得られないということです。

いまの子どもたちの世代が大人になるころには、生まれたときからインターネットが劇的に普及している世界だったわけですから、いまよりネットに対してのとらえ方がより生活に根差していると思います。そのころには、もしかしたら「仲介会社なんてなくても、SNSだけで家は探せる」という時代が来るかもしれません。

不動産の話題からはそれますが、物流や食品業界などではすでに軒並み仲介問屋や代理店の類は不要という流れができつつあります。

現状の物件探しにおいては、仲介会社の役割を担えるほどの効果を、ネットには期待できません。

しかし、可能性はありますし、最も大切なことは情報発信の場として活用できるということです。オーナーや借り手は、いろいろな情報を求めてネットサーフィンをしています。どんな会社なのか?　代表はどんな人物なのか?…など、こうした疑問に応えられる土台だけは、企業として作っておかなければなりません。

例えば、オーナーや借り手が会社のことを調べようとホームページを見たときに、それに加えてSNSで代表者の考え方がリアルタイムで見られることが望ましいということです。ビジネスは、最終的には人対人。ネット時代になろうが何も変わっていない。その相手の考え方を知ること、そして知らせることが重要なのです。そう、昔から実は何も変わっていない、シンプルな関係なのです。

小山 友宏

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200430-00026784-gonline-bus_all&p=1