マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております！

マンションの寿命については諸説あり、一説には40年とも100年と言われています。マンションも人間と同様に寿命がくれば建て替えが必ず必要となるもの。建て替えとなれば発生する費用は一体誰が負担するの…？　と不安要素が先行するところですが、実は建て替え前のマンションを購入することで「得」をすることもあるのです。株式会社Housmart代表取締役の針山昌幸氏が解説します。

 

そもそもなぜ建て替えが必要なのか？

 

そもそもなぜマンションの建て替えは必要なのでしょうか。

 

1.耐震性の向上

建て替えをする理由は大きく2つ。1つ目は、耐震性の向上です。

地震が多い日本においては、大きな地震が発生する度に建築基準法が改正され、耐震基準が厳しくなってきました。行政側では地震被害を減らすため、旧耐震の建物に対して耐震補強や建て替えを促しています。

 

2.マンションの形態が現在のニーズに合わない

2つ目は、マンションの形態が現在のニーズに合わなくなってきていること。

「5階建ての団地でエレベーターが無い」「ダイニングのみでリビングが無い」「エアコンが設置できない」など、今の新築マンションでは当たり前に備えられている設備がないという理由で住みづらいことから、空室住戸が増加してしまう原因となっています。

 

つまりマンションの建て替えは、安全面の確保や住みやすさを改善するだけでなく、空室を減らしきちんとマンションが運営されるために実施されるものなのです。

 

建て替えの費用は誰が払うもの？

　

居住者が快適に住み続けるために必要となる建て替えですが、その費用は当然大きなものとなります。建て替えが決まった場合、その費用は住民が負担する必要があります。

 

「だったら、建て替えが必要となるマンションに住んだら損じゃないか…！」

 

となるところですが、実はその逆となる場合があります。それが、建て替えを行ったことで「マンションが大きくなる」ケースです。

 

マンションや一戸建てが建てられている土地には建ぺい率、容積率というものが定められています。全ての建物はその基準に従って大きさが決定し、建設されます。この基準が時代とともに緩和されているケースがあるのです。

 

特に基準が緩和されている土地が多いのは、土地を有効活用したい都心部です。たとえば青山や白金にはかつて低層マンションしか建てられなかったのが、その後の土地計画の変更により現在では大型のマンションが並ぶ土地になっています。

 

以前に建てられた低層マンションを取り壊してその土地に高層マンションを建てれば、マンション全体の床面積は数倍になり、その住戸数も大きく増やすことができます。

 

例えば全50戸のマンションを取り壊しそこに全200戸の高層マンションに建て替える。このとき、新しくできた150戸を一般に販売し、建て替え費用に充てることで、以前からそのマンションに住んでいる住人は建て替えの費用を負担することなく新築マンションに住むことができる、というわけです。

 

新築マンションで販売されない部屋がある理由

 

新築マンションのモデルルームを見学に行った事がある方の中には、分譲されているマンションの中に「販売されない部屋」があるのを見た方もいらっしゃると思います。いわゆる非分譲住戸です。

 

その持ち主こそが「もともとそこに家を持っていた方」。言い方を変えれば、自分たちが住んでいたマンションを不動産会社に提供することで、建て替え費用なしで最新のマンションの部屋を手に入れることに成功した、ともいえます。

 

例えば新宿西口にある新宿アイランドタワービル。

 

敷地内に新宿アイランドレジデンスと言う名前の低層マンションが隣接していますが(新宿駅からアイランドタワーに入るときに右手に見えるマンションです)、実はあのマンションの一部はアイランドタワーを建てた土地の元々の所有者が住んでいます。アイランドタワーを建てるために所有していた土地を提供し、新しく建てられたマンションに今は住んでいるわけです。

 

このように、マンションの建て替えは既存マンションの管理組合がディベロッパーと協力して行うのが一般的です。

 

実際、都内で建て替えが行われたマンションはほとんどがこの形での建て替え。マンションの管理組合には、そうした不動産デベロッパーからの建て替えセミナーのご招待などの郵便がときどき送られてきています。

 

マンションの管理組合で「古くなったからマンションを建て替えます。一人あたり3000万円の負担になります」と言われて「わかりました」と即答する住民は、まずいません。

 

古いマンションを建て替えようとする場合、先に説明した「住民には負担がない形で建て替えを行う」方法以外では費用負担が大きすぎるため、現実的には非常に難しいのです。

 

駅近、建物の高さ、管理組合に注目

では、遠くない将来に建て替えが見込めるマンションとは、どういった条件を持つものでしょうか？　

■人気エリアの駅近である

 

まず、これが極めて重要。マンションの資産価値は立地で決まります。恵比寿や目黒と言った人気エリアであれば、建て替えた後の販売も見込めるため、マンションディベロッパーも建て替えの話に積極的になります。

 

■周囲と比較して圧倒的に低い

 

そして、周りの建物と比べて極端に階数が低い物件です。周りの建物は10階15階建てなのにそのマンションだけ4階建て、というようなケースがこれに該当します。4階建てのマンションを12階建てにすれば部屋数は3倍になり、元の住人に住戸を負担しても利益がでる、というわけです。

 

■管理組合がきちんと機能している

 

また、管理組合がしっかりしていることも重要です。マンションの建て替えを実際に決定するのは、そのマンションの管理組合です。その管理組合が機能していないようなマンションでは、マンション建て替えの決をとることすらできず、計画自体が行えない可能性があるからです。

 

もしも建て替え前のマンションを「後々建て替えられること」を期待して購入する場合、ぜひ気をつけていただきたいことがあります。

 

これらの条件を無事にクリアしても、建て替えは確約できない、非常にラッキーなケースである、ということです。

 

超えるべきハードルと考慮すべき点としては、

 

----------

・容積率に余裕がある

・住民の合意形成が得られる

・駅近の好立地である

・建て替えが行われるまで古い建物に住み続ける必要がある

・建て替えまでにリノベーションを行う場合はその費用を考慮する

----------

 

「建て替えが決まればラッキー」くらいに考える

マンションの建て替えを実施しようとする場合、組合員及び議決権の総数の5分の4の賛成が必要です。また、近隣住人や用途地域など土地がもつ諸条件によってそもそも高層の建物が建てられない可能性も。外から見た要素だけで「将来的な建て替えの実施」の確率を予測し、期待するのは賭けともいえます。

 

実際に建て替えが実現された場合、買い手がつきやすい都心の一等地であっても数千万円の建て替え費用を払うことになるのが通常である、と思っていた方が安全でしょう。

 

実際に建て替えが実施される件数は、ごくわずか。平成31年4月に国土交通省から発表された「マンション建替えの実施状況」によると、建て替え実施中のマンションは23棟。マンション管理業協会の発表によれば、協会が把握している範囲でのマンション棟数は全国で116,830棟。

 

もちろん、建て替えが必要でないマンションも含みますが、その数がいかに少数派であるかはお分かりいただけるでしょう。

 

ギャンブル要素が強いのは否めませんが、「好立地で街としてもブランド力があり、築年数が建っているから価格は底値、古さはリノベーションすればOK。費用負担なしに建て替えが決まればラッキー」と割り切れれば、そうした大逆転劇に賭けてみるのも選択肢としてはアリかもしれません。

 

ただし、現状としては宝くじと同じくらいの確率でもある、と認識しておくのが懸命でしょう。

 

参考:マンション建替えの実施状況(国土交通省)

参考:令和1年マンション管理受託動向調査結果概要

 

----------

記事提供:「マンションジャーナル」(株式会社Housmart運営)

----------

 

針山 昌幸（株式会社Housmart代表取締役社長）

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/622b30c1f04fd0853837d9c27a05d371b6f762c9?page=1

不動産を売却する際、どんなときにどんな税金がかかるか分からないという人も多いのではないでしょうか。

 

転勤に伴ってこれまで住んでいたマイホームの売却を検討されている方や、住み替えのために売却を考えている方もいるでしょう。不動産を売却して利益が出る場合の税金には、注意しておく必要があります。条件によっては、税金を軽減できる特例制度などが使えることもあります。

 

今回は、個人が居住用の不動産を売却した際の税金について解説します。

 

どんな税金がかかるのか

まず、不動産を売却した場合にかかる税金はどんなものがあるか確認しましょう。

 

■所得税・住民税

不動産を取得したときよりも高く売却できたときには、その利益の部分に対し所得税・住民税がかかります。ただし、単純に物件価格だけの比較ではなく、取得や売却のためにかかった費用なども考慮します。税率は保有期間によって異なります。

 

■登録免許税

不動産を取得したときには、買主がその権利を第三者に対して主張できるように登記します。売却の際には所有権移転登記にかかる登録免許税はありませんが、売却する不動産に抵当権の設定登記が残っている場合は、抵当権を抹消する必要があり、その際に登録免許税がかかります。

 

■印紙税

不動産売買契約を締結するときには契約書を作成します。契約書にはその契約金額に応じた収入印紙を貼付が必要です。通常、契約書は売主・買主それぞれが保有するため2部作成しますので、契約書に貼付する印紙も売主・買主がそれぞれ負担するのが一般的です。

 

■固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は不動産を保有している間、毎年課税されるものです。しかしこの税金は「1月1日時点の所有者」に課税されるため、その年の途中で所有者が変わった場合でも売主が支払うことになりますので、引き渡し時に買主との間で清算を行います。

 

売却益が出たら「所得税・住民税」がかかる

不動産の売買で所得税がかかるのは「利益が出た場合」のみです。購入した価格よりも売却価格の額が少なかった場合には所得税はかかりません。

 

所得税がかかるかを判定するためには、下記の式でその利益の額、すなわち「課税譲渡所得金額」を算出します。

 

■課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 － 取得費 ― 譲渡費用 － 特別控除

 

「譲渡価額」は、不動産の売却価格です。

 

「取得費」は、その不動産を購入したときの価格のほか、購入時の仲介手数料、購入時の契約書に貼付した印紙税、登記にかかった登録免許税や司法書士に支払った報酬、不動産取得税などを含むことができます。建物がある状態で購入し、居住することなくその建物を解体して新しい建物を建てた場合などではその解体費用なども含むことができます。

 

一方、建物は経年劣化し、その分価値が下がると考えられますので、減価償却を考慮する必要があります。減価償却率は建物の構造によっても異なりますので、税務署や不動産業者に確認してください（土地には減価償却はありません）。

 

建物購入時の価格といってもその当時の契約書などが残存しておらず、取得費が分からないというケースもあるでしょう。その場合には譲渡価格の5％を取得費にできます。バブル期に購入したような物件は当時より価格が下がって、売却損が出ることもありません。取得費が分かる書類は大切に保管しておきましょう。

 

「譲渡費用」は、その不動産を取得するためにかかった費用のことです。仲介手数料、契約書に貼付した印紙税などのほか、売却のために行った測量費用、広告宣伝費。建物を解体し更地で売却するようなケースでは、その解体費用などを含めることができます。

 

「特別控除」は国の政策上受けられる特例です。現在、一定の条件を満たす居住用不動産を売却した際の3000万円の特別控除、特定住宅地造成事業等のために土地を売却した場合の1500万円の特別控除などがあります。

 

保有期間によって所得税の税率が変わる

課税譲渡所得金額がプラスだった場合には所得税がかかりますが、その税率は保有期間によって異なります。

 

一般的には「保有期間が5年超か、5年以下か」で長期か短期かを区分するといわれますが、正確には「不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期、5年以下の場合は短期」となるので注意が必要です。

 

下の図で確認してみましょう。CASE1、CASE2とも購入したのは2015年3月15日。売却した時期はCASE1では2021年3月1日、CASE2は2020年12月15日です。いずれも保有期間は5年を超えています。

 

しかし、「不動産を譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているか否か」が判定基準になります。CASE1では2021年1月1日時点ですでに5年を超えていますので長期譲渡所得ですが、CASE2の判定基準日は2020年1月1日時点となるため、5年に達しておらず、短期譲渡所得の扱いとなります。

 

長期・短期譲渡所得のそれぞれの税率は

・長期譲渡所得：課税譲渡所得金額×20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

・短期譲渡所得：課税譲渡所得金額×39.63%（所得税30.63%、住民税9%）

となります（「特別復興所得税」（所得税額の2.1%）を含んでいます）。

 

譲渡所得がある場合には、売却した翌年の確定申告期間中に税務署に申告し、税金を納付する必要があります。

 

登録免許税（所有権移転登記の費用負担はないが…）

不動産を取得するときには所有権移転登記、ローンを利用する場合には抵当権設定登記などが必要になりますが、これらは買主が費用を負担します。不動産を売却するとき、所有権を移転するだけであれば売主に負担はありませんが、金融機関などの抵当権設定登記が残っている場合には、売主は所有権を移転する前に「抹消登記」が必要になり、売主はこの費用を負担する必要があります。

 

まだローンの返済途中でも売却する場合もあるでしょう。また、抵当権の登記はすでに返済が完了している場合でも残っている場合があります。ローンが残っている場合には一括返済をしてローンを完済しないと金融機関は抵当権の抹消に応じてくれません。不動産を売却した資金で完済しようと考えている場合には事前に抵当権抹消登記を行うことができません。

 

この場合は、不動産の引渡(決済)手続きの場に司法書士が立ち会い、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行うように指示します。

 

通常、不動産の売買契約と引渡手続きは別の日に設定することが多いです。契約は当事者（売主・買主と仲介業者）のみで行うことができますが、引き渡しは残代金の支払いと同時に行うため、金融機関で行うのが一般的です。

 

印紙税（契約書には印紙が必要）

不動産の場合、契約金額が大きくなりがちなことや、のちのトラブルを防止する観点から契約の条件をしっかり定め、合意した証として必ず売買契約書を作成します。その契約書には契約金額に応じた印紙を貼付する必要があります。通常、契約書は売主・買主双方が本書を一部ずつ保有するため、2通作成し、それぞれに定められた金額の印紙を貼ります。

 

現在、不動産取引にかかる印紙税額は軽減措置が適用されています。

 

固定資産税・都市計画税（保有しているときにかかる税金だが…）

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日現在の土地・家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に対して課税されることになります。このため、年の途中で不動産を売却した場合には、保有期間に見合った税額を日割りで計算し、不動産の引渡時に清算するのが一般的です。売却の際にはすでに売主が支払った、あるいは支払う予定の税額のうち、譲渡した後の期間分相当額を買主から売主に支払います。

 

地域によっては商慣習が異なる可能性もあります。実際に売却する際にはその地域の不動産業者に確認しましょう。

 

税金以外の費用

不動産の売却の際には、税金以外にもかかる費用があります。主なものは下記の2つです。

 

■司法書士報酬

登記は司法書士に手続きを依頼することが一般的ですので、司法書士への報酬とそれにかかる消費税も必要になります。

 

■仲介手数料

不動産の売却は不動産業者に媒介を依頼するのが一般的です。契約が成立した際には仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅建業法第46条で「宅建業者は国土交通大臣の定める額を超える報酬を受けてはならない」と定められています。また、この報酬には消費税もかかります。

 

このほかにも、売却前に測量や境界確認などが必要になることがあります。また、最近ではインスペクション（建物調査）などを行うこともあります。売却の対象となる不動産によって必要な費用も異なりますので、事前に確認しておきましょう。

 

税金を軽減する特例

これまで見てきたように、利益が出た場合には所得税・住民税がかかりますが、一定の条件に適合した場合にその税額を軽減する特例が設けられています。特例には下記のようなものがあります。

 

・居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

・被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例

・所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

・特定の居住用財産の買い替え特例

適用の期間や条件などが細かく定められています。税務署や国税庁のホームページ（タックスアンサー）などで確認してください。

 

まとめ

不動産を売却した際には必ずかかる税金と、利益が出た場合にのみかかる税金があることをお分かりいただけたかと思います。ここ数年、東京圏ではマンションの価格は上がっており、住み替えなどで売却される場合には譲渡益が出ることも珍しくありません。

 

保有期間によって所得税の額は大きく異なり、あと少し先に売却していたら税金が半分近くまで少なくできた、などいうことも起こりえます。

 

一方で、マイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」を受けることも可能です。特例の適用条件なども十分に確認していただければと思います。

 

（参照）国税庁「タックスアンサー」

 

執筆者：西山広高

ファイナンシャル・プランナー、宅地建物取引士、宅建マイスター(上級宅建士)、上級相続診断士、西山ライフデザイン代表取締役

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/9529151d5966c5c3ce52a93d2ec4c3002a0a7e69?page=1

空き家になる不動産を公益団体に遺贈寄付したいと考えた場合、どんな手続きが必要でしょうか。不動産の寄付を受け付けていない団体もあるため、事前に調べておくことが重要です。不動産の遺贈寄付の手続きについてまとめました。

 

空き家になる不動産を遺贈寄付できるか

ご自宅などの不動産を遺贈寄付したいと考える方が増えています。特に、子どものいない方は相続人が兄弟姉妹や甥姪になるため、自分が亡くなった後は空き家になる可能性が高く、「引き取り手がいないのだから、遺贈寄付しよう」と考えるようです。また、最近は親から相続した実家が既に空き家になっているケースも非常に多く、「有効に活用してもらいたい」と寄付を考える方も増えています。

 

しかし、不動産の寄付を受け付けている非営利団体はとても少ないのが現状です。これには様々な理由があります。現金の寄付とは異なり、「寄付された不動産を団体の活動に利用できるかわからない」「換金する場合でも必ず売却できるとは限らない」「火災・不法投棄などの管理リスクがある」「遺留分算定の際の評価が難しい」など、不動産特有のリスクがあるからです。このような事情から、多くの団体は「不動産は売却して現金で寄付または遺贈寄付する」ことを求めています。

 

したがって、不動産を遺贈寄付しようと考えた場合、「寄付先の団体が不動産の遺贈を受け付けているか」を確認することが重要です。確認しないまま遺言書に「不動産を遺贈する」と記載すると、死亡後に団体が不動産を受け付けていない場合は遺贈を放棄しますので、不動産は相続人で遺産分割協議されることになり、せっかくの善意が実現しません。このような事態は避けたいところです。

 

不動産を遺贈寄付すると決めたらすべきこと

寄付先の団体に「不動産遺贈を受け付けているか」を確認したら、寄付する不動産をそのまま団体に利用してもらいたいのか、それとも不動産を売却しても構わないのかをはっきり伝えましょう。不動産に思い入れがあって、どうしても団体に現状のまま利用してほしいのでなければ、売却可とした方が団体としては助かりますし、その方が不動産の遺贈を受けてもらえる可能性が高くなります。

 

次に遺言の作成を検討することになりますが、ここで2つの方法があります。

 

1.不動産を現物のまま遺贈する方法

2.不動産を遺言執行者が換価して現金で寄付する方法（換価型遺言）

 

不動産を売却せずにそのまま団体に利用してほしい場合は当然1になりますが、団体が不動産現物で遺贈を受けた後に団体が売却する場合も1になります。団体の方針で、不動産現物での遺贈が難しい場合は2の方法を取ります。2の場合でも100%売却できるとは限らないので、事前に団体へ相談することが必要です。

 

また、2の換価型遺言が可能か否かは、遺言執行者の判断もあります。遺言作成から遺言執行までの期間が10年以上になることもあり、不動産を取り巻く環境が変化して売却が難しくなるケースも想定されるので、換価型遺言に慎重な遺言執行者も多いのです。

 

「やはり不動産の遺贈寄付は難しい」と感じられたことでしょうが、これらすべてを寄付者が行う必要はなく、適切な専門家に相談すれば、団体との交渉も含めて大部分は専門家に対応してもらえます。寄付者は「どの団体に遺贈したいのか」「不動産は売っても良いのか」を専門家に伝えれば良いのです。

 

例えば全国レガシーギフト協会では、非営利団体向けに「不動産査定取次サービス」を提供しています。これは、不動産の遺贈寄付をしようと考えたとき、寄付者が寄付先団体に相談することで、寄付先団体から協会へ不動産の情報が連携され、協会からの依頼により不動産会社で取扱可否の判断がなされるというもの。ここで売却可能とわかった場合には遺言書に不動産の遺贈寄付を書くことができます。

 

これにより団体も安心して不動産の遺贈が受けられ、寄付者も思いがかなえられることになります。このサービスは遺言による不動産の遺贈だけでなく、生前の不動産寄付にも対応しています。ただしサービスの利用は協会の会員団体に限られますのでご注意ください。なお、全国レガシーギフト協会では寄付先選定のお手伝いもしていますので、不動産の遺贈寄付をしたいけれど適切な寄付先がわからない方は、協会へご相談ください。

 

不動産を寄付する場合の税金

不動産の寄付や遺贈寄付をする際には、「みなし譲渡課税」という非常に重要な注意点があります。これは、寄付をする不動産の取得価格（買った時の価格）よりも寄付した時の時価が高い場合に、その差額に対して課税する制度です。

 

生前に不動産を寄付した場合

生前に個人が法人へ不動産を寄付した場合には、不動産を売却したのと同じように（売却したものと「みなし」て）課税します。その納税義務者は寄付者で、確定申告で納税します。「寄付しただけなのに、おかしいじゃないか」と思われるかもしれませんが、そういう税制です。

 

不動産を現物のまま寄付するとこのような事態になりますので、生前に寄付する場合は、寄付者自身が不動産を売却して譲渡課税を支払い、売却代金から税金や経費を差し引いた残金を寄付した方が良いでしょう。ただし、この場合でも譲渡所得の増加に伴い、翌年の社会保険料が増えることに注意が必要です。

 

遺言で不動産を遺贈寄付した場合

不動産を遺言で遺贈寄付した場合はどうなのでしょうか。この場合も同じようにみなし譲渡課税がかかるのですが、寄付者である遺言者は既に亡くなっていますので、その相続人が代わりに準確定申告（死亡日から4カ月以内）で納税します。相続人の立場で考えてみれば、不動産を遺贈寄付するのは遺言者の意思だから理解できるけれども、不動産を受け取ってもいない相続人が税金だけ負担することは納得がいかないかもしれません。

 

なお、この場合のみなし譲渡課税は、換価型遺言で遺贈した場合でも死亡時における不動産の時価に対して課税されますので、不動産を現物で遺贈した場合と同じです。

 

みなし譲渡課税を相続人が支払うことを防ぐ方法

単純に「不動産を団体へ遺贈する」という遺言を作成すると、不動産に含み益がある場合には上記で述べたような困った事態になり、相続人と団体とのトラブルになりかねません。しかし、これを防ぐ方法があります。遺言に「みなし譲渡課税を受遺者に負担させる」と記載するのです。これにより、団体が税金を負担することになり、相続人とのトラブルを回避できます。ただ、この方法も「本来は相続人が負担する税金を団体が肩代わりした」と税務署が解釈すると、税金分が相続人の一時所得となり、これに課税される可能性もゼロではありません。

 

みなし譲渡課税はなかなか複雑で難しい問題ですので、不動産の遺贈寄付が含まれる遺言書を作成する際は、ここに述べたことをよく理解している専門家に相談することをおすすめします。

 

遺留分の侵害にも注意

みなし譲渡課税の他にも注意すべき点として、遺留分があります。遺留分の考え方は現金を遺贈寄付する場合と同じなのですが、現金と違うのは金額が定まっていない点です。遺留分の算定をするとき、不動産は「時価」で評価しますが、この時価をどのような基準で測るか、様々な判断があります。

 

遺留分を侵害された相続人は、寄付された不動産の時価を高く評価すれば遺留分の侵害額が大きくなり、より多く請求できることになります。相続人と団体との争いに発展しかねませんので、遺留分を侵害しないように、十分余裕をもった財産配分で遺言を作成するようにしましょう。

 

（記事は2021年1月1日時点の情報に基づいています）

 

遺贈寄附推進機構・齋藤弘道プロフィール

みずほ信託銀行の本部で遺言信託業務に従事し、営業部店からの特殊案件やトラブルに対応。遺贈寄付の希望者の意思が実現されない課題を解決するため、弁護士や税理士らとともに勉強会を立ち上げた（後の全国レガシーギフト協会）。野村信託銀行を経て、2018年に遺贈寄附推進機構株式会社を設立。

 

遺贈寄附推進機構・齋藤弘道

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/7806b0f68388c298d6a42f55e6b11349d9e1a452?page=1

マンション購入で自分は得したのか、損したのか――。買った後に、その損得勘定について考える人は少なくないだろう。その明暗を左右するのが「時期」と「立地」だが、それによって実際にどのくらい得、または損したのかといった明確な情報は少ない。不動産ビッグデータを駆使した調査・コンサルティングを行うスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏が、試算したデータをもとに解説する。

 

「自宅マンションを購入すると儲かる」というのは今や当たり前の話である。これを知らない人は大損をしている。その点については、昨年12月に配信したコラムの〈持ち家と賃貸どちらが得か？　直近10年間では「3000万円」の差も〉に書いたとおりだ。さらに、この3000万円の差は「いつ・どこにマンションを買ったか」でも大きく変わってくる。

 

私たちが運営している無料会員制サイト「住まいサーフィン」では、毎年年始の恒例企画として、2003年以降に竣工されたマンションの新築時の価格と中古売り出し価格を住戸単位で比較し算出した「市区別×竣工年別中古マンション価格の値上がり率（騰落率）」を発表している。自分が購入したマンションの竣工年と立地に該当する箇所の騰落率をクリックすれば、おおよそのマンションの“偏差値”が「大吉」、「中吉」、「凶」などおみくじ形式で判定される仕掛けだ。多くの人は、自宅マンションは1つしか買えない。その1つが成功か失敗か、それを判定するわかりやすい指標となるだろう。

 

この騰落率から、中古マンションの資産性の“実績”が判明しているので、新たに売り出される新築マンションの資産性もある程度評価できる。つまり、新築や中古マンションを買う前から、その実現益を見越すことも可能となるのだ。例えば、3年後に竣工する新築タワーマンションを買った人が、転居までの間に住むための中古マンションを買う場合でも、「騰落率」という値上がりしそうなマンションの“基準” を知っていれば、新築と中古、どちらを購入した場合でも損せずに済むのである。

 

マンションが値上がりするかどうかは、「いつ」「どこに」買ったかで決まる。「いつ」買えばもっとも得だったかの答えは、竣工した年で言えば2013年のアベノミクスの経済政策の１つである金融緩和が始まった当初である。金融緩和で市場にたくさんのお金が溢れると、担保が取れる不動産に資金が流れやすく、金利が下がることで不動産価格も上昇する。実際アベノミクス以降、マンション価格は上昇しているため、当時は非常に割安だったと言えるだろう。

 

「どこに」買えば得だったかは、やはり都心が有利で、都県単位で平均騰落率を見ると、東京都区部、神奈川県、埼玉県、東京都下、千葉県の順に値上がり幅が大きい。都区部の中でも都心3区（千代田区・中央区・港区）は24.1～30.6％値上がりしており、2003年以降いつ購入してもプラスで推移していた。この3区のほか、新宿区、文京区、渋谷区、台東区、江東区、品川区でも17～25.3％の値上がり率となっており、これらの地域では、どのタイミングで買っても値上がり率はプラスで推移している。

 

京都市中京区では41.4％の上昇

 

今回発表した騰落率を首都圏平均の竣工年別に見ると、最も損した年は2008年のリーマン・ショックの年で、マンション価格が高かった時期である。この年に竣工したマンションは平均で11.2％値下がりしており、2018年までの全体と比べて最も悪い。しかし見方を変えれば、既に竣工から10年も経っているのに、11.2％しか下落していないとも言える。

 

もし、賃貸に住み続けた場合、毎年物件価格の約4％相当の家賃を支払わなければならない。10年で物件価格の約40％もの現金を失う計算だ。マンション購入であれば、住宅ローン減税などでローン残高の一部が所得税から控除されるが、賃貸で支払った家賃は絶対に戻ってくることはない。もちろん、持ち家の場合は、税金や維持費もかかるが、それを差し引いてもメリットは大きいと言えるだろう。

 

こうした状況が生まれている背景にあるのは、やはり金融緩和だ。2023年の黒田東彦日銀総裁の任期まで金融緩和は続くと思われるが、その中で早く買った者から得をしていると言える。さらに、より値下がりしにくいエリアにマンションを購入していたら、プラスの幅はさらに大きくなる。

 

都区部以外の首都圏の平均騰落率も見ておこう。都下では武蔵野市、小金井市、三鷹市がマイナス0.9～2.1％と比較的変動幅が小さく、上位3位を占めた。神奈川県では、横浜駅のある横浜市西区が20.7％、川崎駅のある川崎市幸区と武蔵小杉駅のある川崎市中原区が9.4％と値上がり率トップ3だった。埼玉県では、さいたま市大宮区、浦和区、上尾市の3つのみが4.7～6.7％の値上がりとなり、千葉県で値上がりしたエリアは、成田市の10.7％と浦安市の2.1％のみだった。

 

首都圏だけでなく近畿圏も見てみよう。値上がりの傾向としては、「いつ」は首都圏の場合と同じだが、エリアでは京都市と大阪市の中心部の値上がり幅が大きかった。京都市では、中京区が41.4％、東山区が24.3％、下京区が21.5％の値上がり率となり、大阪市では、福島区23.2％、北区21.1％、西区20.1％の順で値上がり率が高かった。大阪市は、特にタワーマンションの価格が上昇している傾向が見られた。

 

こうした情報を知っているだけで、自宅は「資産」に変わる。賃貸に住んで家賃を支払った場合との金額差は数千万円にもなり、一般的な平均生涯年収が2億円と考えると、かなり大きな割合を占める。お金を増やすには、自分が働く以外に、マンションという「資産」に稼いでもらうという考え方も知っておいてほしい。

 

【プロフィール】

沖有人（おき・ゆうじん）／スタイルアクト株式会社代表取締役。国土交通省「住宅エネルギー性能表示検討委員会」の委員なども務める。『独身こそ自宅マンションを買いなさい　今すぐ始める「家活」で自分を守る資産をつくる』（朝日新聞出版）、『マンションは学区で選びなさい』（小学館新書）など著書多数。分譲マンションの無料会員制情報サイト「住まいサーフィン」を運営。

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/ba89778af72949a50b4f9f2f690ae762306f2433?page=1

住宅を購入し、住宅ローン控除の適用を受ける際、初年度と2年目以降とでは行う手続きが異なります。特に初年度においては自分で確定申告を行う必要があり、どのような書類を用意すれば良いのか不安になる方もいらっしゃるかもしれません。

 

今回は、住宅ローン控除の適用を受ける際の手続きについて解説します。

 

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅購入において住宅ローンを利用した際に、その後一定期間、税負担の減額を受けることができる制度です。もちろん、適用を受けるには要件を満たす必要があり、決められた手続きを行う必要があります。

 

住宅ローン控除は、住宅ローンを組めば誰でも利用できる？

住宅ローン控除は、住宅ローンを組めば誰でも利用できるというものではありません。上で少し述べたとおり、住宅ローン控除の適用を受けるためには、決められた要件をクリアする必要があります。

 

以下に、住宅ローン控除の適用を受けるための大まかな要件を挙げておきますので、自分がその内容にきちんと該当しているかどうかチェックしてみてください。

 

1.住宅を新築もしくは取得、または増改築した日から6カ月以内に居住を開始し、さらに住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること（もし、控除を受ける対象者（住宅ローン契約の名義人）が亡くなった場合はその亡くなった日まで居住していること）。

 

2.住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が、3000万円以下であること。

 

3.新築もしくは取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、その2分の1以上を居住用スペースとして利用していること。

 

4.契約している住宅ローンの返済期間が10年以上あること。

 

5.新築もしくは取得した住宅について、そこに居住している人が以下の期間において、「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」などを受けていないこと。

 

(1)令和2年4月1日以後に譲渡した場合・・・その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間

(2)令和2年3月31日以前に譲渡した場合・・・その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間

 

なお、住宅ローン控除の適用を受けるには、上のすべての要件を満たす必要があり、1つでも欠けている場合は適用を受けることができませんので注意してください。

 

必要書類の入手方法

初年度の確定申告時には、さまざまな書類を入手する必要があります。必要な書類とその入手先を以下にまとめておきますので、参考にしてください。

 

ここに挙げたもの以外にも、ケースによっては「耐震基準適合証明書」や「長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し」などが必要となります。

 

これらの書類については、住宅の引き渡し時に不動産会社から受け取っているはずですので、大切に保管しておきましょう。もしも紛失したのであれば、発行体である市区町村の担当窓口に問い合わせてみてください。

 

初年度の手続き

住宅ローン控除の適用を受けるためには、初年度に確定申告を行う必要があります。手順は以下のとおりです。

 

1.「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に記入します。国税庁の公式サイトに住宅借入金等特別控除額の計算明細書がPDF形式でアップされていますので、それをダウンロードして活用すると良いでしょう。

 

内容は、「居住開始日」「土地や家屋の購入費用」「床面積」「住宅ローンの年末残高」の記入欄がありますので、すべて埋めていきましょう。さらに、ペアローンで住宅ローンを契約している場合は、それぞれが確定申告を行う必要があります。

 

そして、その際にはそれぞれの持ち分割合についても記載することを忘れないようにしましょう。すべての記入が終わったら、最終的なその年の特別控除額を算出して記入します。

 

2．確定申告書Aの第一表に、源泉徴収票の内容を転記していき、さらに上の計算明細書にて算出した「住宅借入金等特別控除額」を記入します。

 

3．確定申告書A第二表も、源泉徴収票を参考に必要事項を転記します。

 

2年目以降の手続き

2年目以降は給与所得のみの方であれば、年末調整で申告することが可能です。以下の書類を会社に提出することで終了します。

 

1.住宅借入金等特別控除証明書

初年度の確定申告後の10月頃に、管轄の税務署から残りの年数分まとめて送られてくるものです。住宅ローン控除を受けようとする年に必要なものですので、なくさないように保管しておきましょう。

 

内容は、初年度に確定申告を行った際と同じことを記載する形になります。異なるのは年末残高の額とそこから算出する控除額です。

 

2．住宅ローンの残高証明書

住宅ローンを借りている金融機関より、毎年10月頃に送られてきます。遅くても11月下旬までには用意しておきましょう。届かない場合は、速やかに金融機関に連絡を入れて再発行してもらってください。

 

ふるさと納税を利用している場合は注意が必要

住宅ローン控除とふるさと納税を併用することは可能です。ただし、提出の際には注意が必要です。

 

まず、ふるさと納税における「ワンストップ特例」は、住宅ローン控除1年目には利用できません。したがって、住宅ローン控除およびふるさと納税ともに確定申告で行う必要があります。

 

2年目以降で確定申告が不要な場合であれば、住宅ローン控除については年末調整で行い、ふるさと納税については「ワンストップ特例」を利用できます。

 

ただし、何らかの事情で確定申告を行う必要がある年においては、「ワンストップ特例」を利用することができないことに注意してください。

 

借り換えをしたら住宅ローン控除はどうなる？

通常であれば、借り換えを行った後は住宅ローン控除を利用できませんが、一定の要件を満たす場合、引き続き住宅ローン控除の適用を受けることができます。その要件とは以下のとおりです。

 

1.新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

 

2.新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど、住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

 

借り換え後に上の2つの要件をともに満たす必要があります。特に借り換え後の返済期間が10年以下となっている場合には、住宅ローン控除の適用を受けることはできませんので注意してください。

 

まとめ

住宅ローン控除の適用を受けるためには、初年度に限り確定申告で行う必要があります。必要となる書類も多く入手の手間もかかることから、事前に準備しておくようにしましょう。

 

ただし、ここで述べた手続きはあくまで給与収入のみの場合ですので、自営業者などの方は2年目以降も確定申告を行う必要があります。確定申告の時期にも注意し、申告し忘れることのないように気を付けましょう。

 

執筆者：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)

DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

 

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/801e97f50798fc0306d83adbbb9d311350966a53?page=1