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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

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見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

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ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2020年

12月

04日

持ち家と賃貸どちらが得か? 直近10年間では「3000万円」の差も

「持ち家」か「賃貸」か、どちらが得かを比較する論争は住居費にまつわる定番のテーマだ。このご時世、住宅ローンという借金を背負うよりは、賃貸に住み続けた方がリスクは少なく済むという見方もあるが、過去10年で見ると、得をしたのは圧倒的に「持ち家」だったという。不動産ビッグデータを駆使した調査・コンサルティングを行うスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏が解説する。

 

「持ち家と賃貸はどっちがお得か?」。この問いの答えが「持ち家」であることは明白だ。少なくともこの10年に限って言えば、その差はあまりにも大きかった。どういうことか。まずは、賃貸がいかに損しているかを説明したい。

 

最初は賃貸で家を借りるのが当たり前と思うだろうが、賃貸物件を借りる人の多くが、収入の4分の1を家賃として支払っていると言われる。一人あたりの生涯年収が2億~2.5億円ほどと考えると、単純計算でも約4000万~6000万円以上が家賃に消えることになる。

 

持ち家の場合でも住宅ローンを払い続けるため、月々の出費は賃貸と変わらないと思うかもしれない。だが、持ち家なら売ればお金になるが、賃貸は消費して終わりだ。東京23区の物件価格は毎年約1%ずつ下がるので、家を購入した場合、35 年ローン返済後でも購入価格の65%の資産価値が残る計算だ。また、社会に出てから亡くなるまで大体70年近くある。住宅ローンは最長35年だが、賃貸で家を借りた場合の家賃の支払い期間はこの2倍だ。

 

さらに、住宅ローンは借入額の3%程度を毎年返済するのに対し、マンションの年間家賃相当額は物件価格の4%ほど。年間家賃の4%を25年払えばその物件価格となるため、ローン返済の方が安く済む計算だ。

 

 

持ち家の購入は「自宅投資」という考え方

 

では、持ち家と賃貸、実際にどれくらい差があったのか見てみよう。私たちが運用している「住まいサーフィン」という無料会員制サイトは、25万人の会員がおり、会員は「自宅査定」という機能を使って現在の自宅の取引価格を調べている。その利用回数は13万件を超えており、そのデータから様々なことを読み取ることができる。

 

まず、持ち家を所有している人の71%、実に7割以上の人の物件の査定価格がこの10年で購入時より値上がりしていることが分かった。その値上がり率の平均は約10%、金額にして620万円だ。多くの人が大体6000万円前後のマンションを購入し、10年後には10%増の600万円前後値上がりしていたことが分かる。10年経過しても買った価格より高く売れるということは、無料で住んだ挙句に、売ったら手元資金が増えるという、願ったり叶ったりの状況を意味している。

 

この間の住宅ローンの返済は貯金しているようなもの。元本の減少額と値上がり益を合わせると、賃貸に比べて合計2000万円以上資産を増やせる可能性が大きい。売却すれば自己資金が増える人の割合は99%で、ローンの返済額以上に物件価格が下がった人はわずか1%しかいなかった。これがこの10年の実態だ。

 

これに対して賃貸の場合、家賃として資金は出ていく一方である。前述したように、年間家賃の相場は物件価格の4%なので、6000万円の物件なら年間240万円、10年で2400万円も手元から出ていく計算になる。持ち家なら620万円の利益が出るのに対して、賃貸なら2400万円が出ていくので、その差は3000万円にも膨れ上がるのだ。

 

加えてこの10年は、住宅ローンを借りているとその1%が現金還付される住宅ローン減税も利用できた(住宅ローン減税の適用は今年の12月末日入居分まで)。この減税効果は年間最大40万円なので、4000万円以上の物件価格なら10年で400万円のキャッシュが手元に残ったことになる。この減税分も含めれば、合計3400万円の差だ。これが持ち家と賃貸の過去10年間のお財布事情である。

 

持ち家の購入には、自宅を手に入れながら不動産投資もできるという2つの側面がある。この2つを組み合わせて「自宅投資」とも読み替えることができる。私はこの「自宅投資」が一番儲けやすいと主張していて、その方法を書いた本もベストセラーになった。私自身がそれを実践しており、実際、既に含み益だけで1億円を超えている。

 

これらを踏まえると、家賃を払うよりも住宅ローンを返済した方が圧倒的に有利だ。「家賃は最大の無駄な出費」と考え、家賃を何とかしなくては貯蓄もままならないという認識を持たないと損をするばかりではないだろうか。

 

【プロフィール】

沖有人(おき・ゆうじん)/スタイルアクト株式会社代表取締役。国土交通省「住宅エネルギー性能表示検討委員会」の委員なども務める。『独身こそ自宅マンションを買いなさい 今すぐ始める「家活」で自分を守る資産をつくる』(朝日新聞出版)、『マンションは学区で選びなさい』(小学館新書)など著書多数。分譲マンションの無料会員制情報サイト「住まいサーフィン」を運営。

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/b5dbb9c1594907902245f8ff343108dcc139de97?page=1

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2020年

11月

27日

Airbnbはもう古い?「1カ月」単位の宿泊需要増で変わる民泊スタートアップ事情

増える中期滞在需要

 

欧州のレンタルプラットフォーム大手であるFlatioとNomadXが、今年10月に合併を発表した。1カ月から1年程度の中期レンタル市場に注力することで、滞在プラットフォームのトップランナーであったAirbnbと対抗していく予定だ。

 

Airbnbがこれまでサービスの中心にすえてきたのは、観光やビジネスを目的とした、数日から数週間の短期利用だった。しかし、デジタルノマドというワークスタイルの誕生や、コロナの影響によるリモートワーカーの増加も受け、中長期滞在のニーズは急成長している。FlatioとNomadXは、ここに目をつけた。

 

Airbnbやホテルは、短期滞在を前提にした価格設定となっている。そのため、数カ月単位の中長期滞在で使用したい場合は、価格が高くなってしまうというデメリットがあった。また、通常の賃貸契約を交わす場合は、最低滞在期間が1年からに設定されている住宅が多い。このため、数カ月単位の滞在希望者は、滞在先を探すのが非常に難しいという状況があった。

 

FlatioとNomadXの価格設定は1カ月単位となっており、Airbnbやホテルと比べると割安で借りることができる。また、Flatioのサービスでは、長期滞在にありがちなデポジット(日本でいう敷金)の支払いがない。テナントと大家の間で賃貸契約を結んだり、アプリを通した継続契約と支払いも可能だ。

 

デジタルノマドやリモートワーカーが求める中期滞在

 

数カ月単位の中期滞在は、今増えつつあるといわれる「デジタルノマド」の間で需要が高まっている滞在スタイルだ。

 

場所に縛られずに仕事ができるデジタルノマドは、住みたい場所に旅行も兼ねて自由に滞在しながら仕事ができる。サンフランシスコなど生活費の高いエリアから離れ、生活コストが低い国や地域に滞在することもできる。「Work(仕事)」と「Vacation(休暇)」を組み合わせた、休暇を過ごしながら仕事をするワーケーションというスタイルも、リモートワークの増加に伴い一般化した。

 

そんなデジタルノマドにとって、Airbnbやホテルに数カ月滞在するのはコストの面から選択外だ。一方、長期滞在を前提に不動産を貸し出しているオーナーからすると、数カ月というのは短く、供給がない。Flatioの共同創始者であるRadim Rezekによると、オンラインで利用できる中期滞在サービスは、現状ほとんどないのが現実だという。

 

リモートワークが一般化しつつある今、自宅オフィスを他の場所にうつしたいという需要も、今後増えることが予想される。スウェーデン、フィンランド 、オランダでは、雇用労働者の30%以上が、現在自宅で勤務をしている。アメリカのデジタルノマドの数は、今年で1千万人になるという予想もある。気分転換に、自宅ではない場所に別荘的に住まいを持ち、仕事場として使用するという需要も、今後増えていくだろう。

 

デジタルノマドを対象としたサービスの増加

 

Flatioの今年度の予約数は、前年比で20%上昇した。都心だけでみると、100%の収益増加を記録している。チェコで2015年に創業したFlatioは現在、17か国・60都市に展開しており、9000件のリスティングを持っている。対するNomadXは2017年の創業時から変わらずポルトガル市場にフォーカスしており、リモートワーカーなどを対象に、1700件の物件が登録されている。どちらも、1カ月から1年までのサービスが対象で、1カ月の利用料金は、Airbnbに比べて50%も安いという。

 

Airbnbも、4年前に中長期滞在サービスを視野に入れたことがあったが、ニーズが少なかったことから本腰を入れてこなかった(中期滞在の利益は当時、全体の5%)。

 

海外でリモートワークをする場合はビザの問題もクリアしなければならないが、テック人材用のビザを発給する英国をはじめ、リモートワーク・フリーランスビザを発行する欧州の国も増えている。チェコでは、Zivnoという1年有効なフリーランス向けの滞在ビザがある。テック最新国のエストニアでも、デジタルノマド向けの滞在ビザが今年6月からスタートした。ジョージア、ドイツ、ノルウェー、ポルトガル、オランダなども、それぞれ条件や期間は異なるものの、一定期間滞在をしながらフリーランスとして働く労働者向けにビザを提供している。

 

Airbnbの失敗から学ぶ

 

Airbnbではこれまで、利益追求の弊害として賃貸住宅の家賃が高騰するなど、数々の弊害が議論されてきた。日本をはじめ、現在では多くの欧州の都市で、Airbnbを中心とした短期滞在サービスに対する規制が行われている。

 

FlatioとNomadXは、こうしたAirbnbによる弊害や失敗を、よく心得ているようだ。

 

Airbnbを利用する家主が、利益追求のために複数の物件を管理する傾向にあるなかで、Flatioに登録している家主の85%は、1人1件のみとなっている。「物件は1人で多くても2件まで。利益追求ではなく、あくまでもサイドビジネスとして行う家主を優先しています」とRadimは説明する。

 

また、FlatioやNomadXの使用者全体の20-25%は、その街に暮らす地元民だ。学生や家を改修中の地元民などが使用するという。

 

リモートワークへのシフトに伴い、これからさらなるデジタルノマドの増加が見込まれる現在。FlatioやNomadXに限らず、中期滞在者やデジタルノマドを対象としたサービスに、今後も期待したい。

 

文:杉田真理子 / 企画・編集:岡徳之(Livit)

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/585a8fd3fc1064dbccb9b2cbc84ade629e8ccded?page=1

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2020年

11月

20日

タワマンの子どもは成績が伸びにくい?塾教師が気づいた真実

日本では、2000年以降、タワーマンションが乱立する状態になっている。空き家が急増する中、これ以上、大量に住宅を供給する必要はあるのか?またマンションには欠かせない大規模修繕も、タワマンは多額の費用がかかり、破綻の兆しを見せている。いま、タワマンは「限界」にきていると、住宅ジャーナリストは指摘する。本連載は榊淳司著『限界のタワーマンション』(集英社新書)より一部を抜粋、編集した原稿です。

 

なぜタワマンで育った子どもに近視が多いのか

 

タワマンに住むと心身の健康に支障をきたす?

 

日本で少しずつ高層マンションが建ち始めた頃、高層居住と心身のストレスの関係性を調べた研究者がいた。1981年、日本建築学会に発表された論文「超高層住宅居住者の住環境ストレスと健康2」の執筆者、渡辺圭子氏と山内宏太朗氏である。

 

そのまとめのところには、「住環境ストレス度と心身健康度はかなり高い相関関係を有する」とある。残念ながら、現在に至るまでそれに続く研究が見られない。これだけタワーマンションが急増した現代において、ますます必要な研究ではないだろうか?

 

実際に、私が不動産業者と話す中でも、ある一定の割合で、高層階に住み始めて体調を崩し、短期間で引っ越す人の話を聞く。

 

本記事では、タワマン居住がもたらす健康への影響や子育て上のリスクを取り上げた。現在タワーマンションで子育てをしている人や、これから引っ越しを検討している人はぜひ読んでほしい。

 

タワーマンションで育つと近視になりやすい?

 

慶應義塾大学医学部眼科学教室の教授である坪田一男氏は『あなたのこども、そのままだと近視になります』(ディスカヴァー携書)という著書の中で次のように書いている。

 

《オーストラリアとシンガポールでは、同じ中国系人種であっても高層マンションに住む子どものほうに明らかに近視が多いことが分かっています。》

 

また、同書によれば、「数ある『近視のエビデンス』の中でも、唯一確かだとされているのが『外で遊ぶと近視になりにくい』というものです」とある。

 

医学博士の織田正昭氏の著書『高層マンション子育ての危険』(メタモル出版)によると、集合住宅と1戸建て住宅に住む子どもの外遊び時間を比較すると、集合住宅で特に6階以上の高層に住む子どものほうが、1日あたり0.6時間少ないことが分かる。こうしたことも、子どもの近視に何らかの影響を与えているのではないだろうか。

 

「25階以上で生存率ゼロ」

 

このほかにも、カナダの医師会誌「CMAJ」に掲載された衝撃的な調査結果がある。心停止で病院に運び込まれた人のうち、生きて退院できた割合を調べたものだ。1~2階の居住者が4.2パーセントだったのに対して、3階以上の住民では2.6パーセント。そのうち16階以上の住民は0.9パーセントであり、25階以上になると、なんと0パーセントであった。

 

心肺蘇生は一刻を争う。高層階ほど、救急隊員が駆け付けて病院に搬送するまでの時間が長くなってしまうことが影響しているのかもしれない。

 

この調査は、子育ての環境とは直接の影響はないかもしれないが、高層階ほど搬送に時間がかかることはデメリットとして挙げられるだろう。

 

なぜタワーマンションで育つと成績が伸びにくいのか

 

タワマン育ちの子どもは「高所平気症」になる

 

高いところから落ちると、人は死ぬ。

 

これは当たり前の真実である。誰もが知っている、というか感覚として身に付けている。しかし、そうした感覚はもはや常識ではなくなりつつあるのかもしれない。

 

前述したように日本人が本格的に3階以上の階層があるマンションに住み始めたのは、概ね1960年代以降である。その頃から、高層階から子どもが転落する事故が多発した。当たり前である。高いところに住む人が多くなれば、誤って落ちる人も出てくるだろう。

 

しかし、子どもの事故が多すぎることに気付いた人もいた。

 

一群の専門家たちが、そのことを具体的に調べた。

 

財団法人未来工学研究所は1971年に設立された文科省(現・内閣府)所管の研究機関である。彼らが1985年2月に行った調査によれば、高層集合住宅の小学生342人に対して行ったアンケートにおいて、4階以上に住む子の7割以上が「ベランダや窓から下を見ても怖くない」と回答したという。同研究所の資料情報室長(当時)であった佐久川日菜子氏が、こういう子どもの感覚を「高所平気症」と名付けた。

 

高所平気症は4歳頃までに高層階で育った子どもに多く見られるという。

 

「タワマンの子どもは成績が伸びにくい」

 

タワーマンション高層階に育つ子どもは成績が伸びないと話す教育の専門家もいる。プロ家庭教師集団「名門指導会」代表の西村則康氏だ。

 

彼は中学受験指導とプロ家庭教師の経験が40年以上。かつては都内の高級住宅地の家庭を訪れることが多かったが、ここ数年増えているのが都心のタワーマンションの上層階。

 

はじめは、西村氏も「たまたま」だと思っていたそうだ。それが次第に「あれ? なぜだろう」と思うようになったという。そして今は、「タワーマンションの上層階に暮らす子どもは、成績が伸びにくい」と、ほぼ確信するに至ったようだ。

 

タワーマンションの上層階に住むにはそれなりのコストがかかる。タワマンの購入者にはニューカマーの成功者が多い。彼らは優秀であったからこそ、東京という大都会にやってきてそれなりの成功を収めたはずだ。

 

そして自らの努力によって得た成功を、自身の子どもにも望むのは当然だろう。学歴社会を生き抜くために教育への投資を惜しまないはずだ。それだけ熱心であれば、子どもも優秀である可能性が高い。

 

タワーマンションで暮らすことで子どもが失うもの

 

にもかかわらず、中学受験の専門家が「タワーマンションの上層階に暮らす子どもは、成績が伸びにくい」と確信に近いものを持った理由は何なのか。

 

西村氏は、それはタワーマンションに暮らす子どもは外に出たがらないからだと考える。以下、彼のインタビュー記事を引用する。

 

《外に出るのが面倒な子は、世界が広がらない。小学生の学習には、イメージが不可欠だからだ。子供は自分が体験したことや見たものでないとイメージできない。イメージができないと頭の中に知識が入りにくいし、そもそも問題を理解できないこともある。だから、実体験の乏しい子は、成績が伸びにくい。(中略)小学校で学ぶ勉強も、中学受験の勉強も、学びの根底にあるのは「自然」と「生活」だ。小学生の学びにそこが欠けていると伸び悩む。成績の伸び悩みは、子供自身の能力よりも環境によるところが大きい。あまり表に出ない、子供をめぐる環境の実態を伝えていくのも、家庭教師の役目だと思っている。

 

(「タワマン上層階の子『成績は低迷』の理由」プレジデントオンライン、2018年9月7日)》

 

子どもが高層居住によって失うもの

 

「住宅総合研究財団研究論文集」(№36、2009年)に「現代の子育て・子育ちからみた超高層居住に関する研究」という論文がある。副題は「乳幼児と学童期の子どもの成育環境から考察する」とある。筆頭著者は摂南大学工学部(現・理工学部)建築学科准教授(現・教授)の大谷由紀子氏。この中に興味深い記述があるので引用する。

 

《首都圏の超高層マンションが急増する地区の保育所園長に子どもの発達に関する質問を行った。現段階では高層居住による影響は認識されていないが、「親の価値観に違いを感じる」「段差の経験が乏しい(フラットな住戸からエレベーター、ベビーカーを乗り継ぐ)」「バランス感覚が育ちにくい」「コンシェルジェがいるため自分でドアを開けない」などの印象が語られた。子ども全体には「高所を怖がる慎重派の子どもが圧倒的に多い」「生き物の飼育を面倒がる子が増えた」「住んでいるマンションで経済格差が分かる、子どもの間でもそのような会話がある 」(傍点筆者)などの所見が示された。また、「子どもが土に触り、空を見上げ、木の実を採る唯一の場所としても園庭は何よりも重要」であり、マンション下の保育施設に園庭の必要が強調された。》

 

 

 

「高所を怖がる」との記述は前述の「高所平気症」の所見とは異なるものの、生活体験の乏しさは西村氏の観測と一致している。

 

自然に触れて伸び伸びと育てば普通に理解でき、身に付けられる人間としての基本的な感覚を、タワーマンションの上層階で育つことで失ってしまっているとしたら、それは至極残念なことである。

 

榊 淳司

住宅ジャーナリスト

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/e3c7b8180d030438c11d03c2539555f03649c578?page=1

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2020年

11月

13日

「インターネット無料」や「追いだき機能」…人気物件の舞台裏

経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

 

エリアマーケティングは地元不動産屋に聞け

 

物件のエリア・マーケティング3つのポイント

 

これまで賃貸不動産の購入までの心構えについて、「情報収集」「不動産の選び方」「不動産の現地確認」「収支計画」「融資」のテーマで紹介してきたが、ここからは購入後の賃貸住宅の経営について紹介する。

 

ここでは、入居者ニーズを取り入れた賃貸住宅を提供することが、空室リスク回避のカギを握ることを伝えたい。

 

家主業では、支出を抑えることも重要だが、最も大事なのは家賃収入を確保することだ。家主業の収入は家賃だからだ。家賃収入を最大化するためには、空室をつくらないことに注力しなくてはいけない。空室をつくらないためには、部屋を探している人に「この部屋に住みたい」と思わせることが重要だろう。つまり、入居者のニーズにマッチした部屋づくりが必要だ。

 

では、どうやって入居者ニーズを把握すればいいのか。最も重要なのは、自身が取得した賃貸住宅のエリアのマーケティングをすることだ。

 

マーケティングのポイントは3つある。

 

(1)どんな人が住んでいるエリアか

(2)どんな賃貸住宅が多いエリアか

(3)その入居対象者がそのエリアに住む理由は何か

 

この3点について探るためには、地元の不動産会社を回ることが有効だ。

 

例えば、大学があるエリアでは、(1)については学生が多く、(2)の賃貸住宅の種類は、学生向けのワンルームまたは1Kの賃貸住宅が多くなる。また(3)の学生がそのエリアに住む理由は、大学が近いからだといえる。大学があるエリアに不動産を購入する場合、単身者向けのアパートであれば、通常は学生向けに貸すということになるだろう。

 

しかし、それだけで即決してはいけない。不動産会社を回ってエリアの市場についてヒアリングするときは、学生以外にどんなニーズがあるかを必ず聞かなくてはいけない。当然のことながら、そのエリアには学生向けに賃貸しているライバルが多いからだ。あえてライバルの多い学生を入居者ターゲットとして運営するのか、あるいは、少数派ではあるが、学生以外のニーズを対象とするかを検討する必要がある。

 

「ターミナル駅でなくても、駅から近ければターミナル駅より家賃が安いので、社会人で部屋探しする人が増えている」などという情報が入れば、ライバルだらけの「レッドオーシャン」を狙うより、まだ潜在的なニーズとしてしか知られていない「ブルーオーシャン」である一人暮らしの社会人向けの需要に目を向ける方が、成功する確率は上がるのではないか。あるいは、単身者向けではなく、あえて二人暮らし向け、ファミリー向けの物件購入を検討するという選択肢もあり得る。単身者以外のニーズがどれだけあるのかを、不動産会社を回って聞くことも重要だ。

 

インターネット無料と追いだき機能が人気上位なワケ

 

例えば「意外に小学校の学区として人気が高いのに、ファミリー向け賃貸が少ない」という声を聞いたら、ファミリー向けにチャンスありだ。「需要に対して少ない=不足している」ということなので、ファミリー向け賃貸アパートやマンションがあれば狙い目だろうし、あるいは中古分譲マンションも、というように、選択肢はさらに増えるかもしれない。

 

いずれにしても、収益性が高い不動産の条件は、家賃競争にさらされないポジションにあること。入居者ニーズは、誰もが考えつくようなものだけでなく、意外性のあるニーズ、まさにダイヤモンドの原石のようなものを掘り当てることこそ重要だ。

 

人気設備は「インターネット無料」が4年連続1位

 

入居者のターゲットが明確になってきたら、そのターゲットのニーズに合う部屋を考える。入居者ニーズは大きく3つに分けられる。

 

(1)設備に対するニーズ

(2)建物の造り・間取りに対するニーズ

(3)管理に対するニーズ

 

まず(1)の設備に対するニーズについて説明しよう。

 

賃貸住宅業界向け専門新聞「週刊全国賃貸住宅新聞」で、毎年「入居者に人気の設備ランキング」という企画を実施している。この企画では、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」と「この設備が無ければ入居が決まらないTOP10」の2つのランキングを掲載している。

 

このランキングは、全国の賃貸住宅管理会社の協力を得て、それぞれについて、単身者向けと2人以上住めるファミリー向けとに分けて回答してもらった結果をまとめたものだ。パッと見ただけでも、単身者向けとファミリー向けのニーズの優先順位の違いがわかるだろう。購入したアパートの空室をリフォームする際に、どんな設備を新しく入れるかを検討するときには、単身者向けなのか、ファミリー向けなのかで設備のニーズが異なることを押さえておきたい。

 

このランキング企画は、2005年からほぼ毎年実施していて、私は第1回から編集部の一員として関わっている。第1回からランキングを見ていてわかったことは、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」に入っている設備が、2、3年後には「この設備が無ければ入居が決まらないTOP10」に入っていることだ。つまり、年々設備に対するニーズは、レベルが上がっていることになる。

 

例えば、単身者向けの「独立洗面台」や「宅配ボックス」は、数年前までは「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」のランキングのみに入っていたが、現在は当然ながら両方に入っている。

 

もちろん、長期間TOP3に入っている設備もある。単身者向けでは「インターネット無料」、ファミリー向けでは「追いだき機能」だ。この2つの設備に共通するのは、家計に優しいということだろう。

 

エリアの入居者ニーズをどう掴めばいいのか

 

インターネット無料についていえば、今や賃貸入居者の主要ターゲットである若者にとって、水道、ガス、電気に次いで重要なインフラで、個人で契約するとなると、通常4000~5000円ほど必要だ。そのため、インターネット無料となれば、家賃が周辺相場よりも1000円、2000円高くても、個人で契約するより「お得」になる。では、なぜ家主はインターネットを無料で提供できるのか。当然、インターネット使用料は家主が負担している。ただし、家主向けのインターネット料金は個人の料金とは異なる。集合住宅でまとめてその戸数分を契約するため、1戸で契約する個人よりも安く契約できるのだ。

 

契約戸数やプロバイダー会社にもよるが、目安としては月額1戸あたり1000円前後、別途工事費などの初期費用がかかる。初期費用は設備投資費と考えるが、月額使用料は家賃が1500円以上高くできるのであれば、入居者にインターネット使用料無料としても、十分まかなうことができる。入居者がいる部屋では、立ち会い確認などに手間がかかり、なかなか工事が進まないこともあるが、家主にとっても、入居者にとってもメリットがあるサービスであり、インターネット無料物件の付加価値は高い。

 

追いだき機能がファミリー向け物件に人気なのは、やはり生活時間のタイムラグにある。働き盛りの父親が帰ってくる時間が遅いと、子供たちが入浴する時間と間が空いてしまう。熱いお湯を足すことなく、お風呂を温めることができる。

 

また、二人暮らしや子供が1人のファミリーの場合、2日間お湯を入れ替えずに入るケースもある。そのときにも追いだき機能は役に立つ。ガス代はかかるが、水道代の節約という点でメリットが大きい。

 

ただ、新聞で掲載しているこのランキングは、すべてのエリアに通じるものではない。全国各地からニーズを集めて一つのランキングにしているからだ。ランキングの順位は、エリアによっては異なるものもあるだろう。所変われば住まいに対する入居者のニーズも変わる。当然、設備についても変わるものだ。しかし、このランキングが役に立たないわけではない。

 

賢い家主は、何の準備もせずに「このエリアでは、どんな設備があると入居者が決まりやすいのか」などという質問はしない。このランキングを片手に不動産会社を訪問し、「このエリアではどれが上位になるのか」と聞く。不動産会社の担当者も、たたき台となる「週刊全国賃貸住宅新聞」のランキングがあるからこそ、「このエリアは、単身者ならこっちの設備の方がニーズが高いので2位ですね」などと的確なアドバイスができるだろう。

 

良い情報を集めるためには、自ら情報を発信することが重要だ。そのためのツールとしてもこのランキングの利用価値は高い。

 

永井ゆかり

「家主と地主」編集長

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/e32d06e62ea7c739e47a91afcce888dd4196ee42?page=1

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2020年

11月

06日

収入減で「住宅ローン破産」も…コロナ禍で家を買う際の注意点とは?

新型コロナウイルスで多くの企業の業績が悪化し、それに伴う収入減少や失業で「住宅ローン破産」をする人が続出しています。以前から家を購入しようと考えていた人の中には、今回のコロナ禍をきっかけに購入を見直す人もいるようです。ただ、年齢が上がれば上がるほどローンの借り入れが難しくなるともいわれており、いつまでも決断を先延ばしにするわけにもいきません。新型コロナウイルスの終息の見込みがない中で家を買っても大丈夫なのでしょうか。

 

積極的な繰り上げ返済はNG

 

新型コロナウイルスの影響で休業や解雇となり、収入が大幅に減ってしまったという人も少なくないことでしょう。そんな中で人生の大きな買い物である家の購入をどうしたらよいのか考えてしまいますよね。特にファミリー世帯は持ち家志向が強いため、これから家を購入しようと検討している人も多いかもしれません。その場合、コロナ不況が長期化することを前提に考え、住宅ローンについての考え方を従来とは変える必要があります。

 

これまで、住宅を買うときの基本といえば、「物件価格の最低2割は頭金で入れる、返済期間はなるべく短く、積極的に繰り上げ返済を行う」というものでした。もちろん、ローンの金額は少なく、早めに返済できるに越したことはありませんが、短い期間で返済しようとすると、毎月負担する金額が重くなります。

 

例えば、4000万円の住宅ローンを金利1%で借り、35年返済するケースと25年返済するケースを比較すると、35年返済する場合の月々の返済額は11万2913円。25年返済する場合の月々の返済額は15万748円となり、毎月約4万円も違ってきます。

 

毎月の収支に余裕があれば、貯蓄する余裕も生まれるので、子どもに学費がかかる時期にも貯蓄で対応したり、今回のコロナ危機のようなことが起こって家計が厳しくなっても貯蓄で補填(ほてん)したりすることも可能です。貯蓄する余裕があれば、子どもの教育費の負担が減ってきたところで、貯蓄分を繰り上げ返済に回すこともできます。

 

企業が倒産するときは、資金繰りでつまずくケースがほとんど。確かに、ローン期間を長くすれば総返済額も膨らみますが、それでも「資金繰りができるかどうか」を重視しましょう。

 

借りられる金額=返せる金額ではない

 

先行き不透明な状況の中で家を購入する場合、資金計画を慎重に立てることは非常に重要です。大切なのは家計を圧迫しない返済プランを組むことです。よくありがちな失敗としては、毎月の住宅ローンの返済額が今の家賃と同額になるような住宅ローンを組んでしまうことです。「今の家賃と同額であれば問題ないのでは?」と思う人もいるかもしれませんが、それは間違いです。なぜなら、家を購入すると、月々のローンの返済のほかに管理費や修繕積立金、維持費がかかるからです。

 

マンションの場合には、管理費・修繕積立金が一般的に毎月2万円から3万円ほどかかります。一戸建ての場合には、マンションと違い、管理費・修繕積立金はかかりませんが、不動産はマンションの敷地権の評価よりも土地による評価部分が大きくなるため、その分だけ固定資産税などの負担が重くなる可能性があります。また、不具合が発生したときの修繕費もかかるため、この費用も見込んでおく必要があります。

 

一般的に、住居費用は手取り金額の25%以内に収めるのが理想といわれていますが、都心部の住宅の場合、価格が高いので、35%以内までは許容範囲とします。

 

例えば、手取り月収が35万円のご家庭が4000万円の物件を頭金200万円、金利1%で35年間借りた場合を見てみましょう。毎月のローンの返済額は約10万7000円。マンションの場合、管理費・修繕積立金が加わるので、2万5000円程度を加えると、毎月約13万2000円を支払うことに。先述のように、住居費用は管理費・修繕積立金も含めて考えるため、住居費用の家計に占める割合は38%程度となります。

 

ちなみに、管理費・修繕積立金を含めて考えない場合には、住居費用の家計に占める割合は30%程度となるため、3800万円までローンを借りられるように思ってしまいますが、その金額でローンを組むと住居費が家計を圧迫してしまいます。

 

ではそもそも、金融機関はどれくらいの金額のローンを貸してくれるのでしょうか。一般的に、金融機関が住宅ローンとして貸してくれる金額は「年収負担率(総返済負担率)」で35%まで(年収400万円以上の場合)。この年収負担率というのは、年間のローン返済の総額を税込み年収で割った金額のことです。ただし、実際には、年収負担率35%まで借りられるのですが、理想の住居費用とされている「手取り金額の35%以内」を目指すとなると、年収負担率は20%程度に抑えたいところです。

 

また、これからはボーナス返済が当てにならない時代です。ボーナス返済を組み込んだプランは危険なため、「月々の返済のみ」のプランにしましょう。

 

今回はざっくりとした試算ですから、実際に家を購入するとなった場合には、頭金や返済方法、返済期間、金利など、さまざまな側面からシミュレーションして、家以外の教育費や老後費用なども貯蓄できる余裕があるか、家計が破綻しないかなどを確認することが大切です。

 

「出口戦略」も考えて

 

現在のコロナ禍では、家に対する価値観も変化してきています。なぜなら、新型コロナの影響で、多くの企業でリモートワークを推進しており、通勤する回数が減っている人も少なくないからです。

 

家で仕事をするとなると、これまで、住宅選びの最重要ポイントとされていた都心部や駅へのアクセスのよさといった「通勤利便性」の優先順位が下がります。通勤する必要がない、もしくは減るのであれば、都心部の狭いマンションを購入するよりも、郊外や、駅から離れたエリアの一戸建てを購入した方が価格が安い上に面積も広く、お得度が高いため、最近、郊外の一戸建ての購入を検討している人が筆者の元に相談にくるケースが多くなりました。

 

金額面で見ても、都心部の物件と比べて購入金額が安いため、ローンの負担も抑えられます。新型コロナウイルスの終息が見えない中で高額な住宅ローンを組むと家計が破綻する可能性もあるため、手堅くローンを組むのはよいと思います。

 

ただし、注意が必要なのは、新型コロナウイルスが終息した場合、現在と同じ頻度でリモートワークが続けられるかということです。また、転職した場合にはリモートワークの可否は未知数ですし、子どもが独立したら、広い家ほどメンテナンスが大変になります。病気になった場合も都心部の方が病院に通いやすいでしょう。

 

長い人生の間にはさまざまな転機が訪れます。その際、人に家を「貸す」「売却する」といった選択をする可能性も大いにあります。賃貸契約が成立しやすく、高く売れる物件というと、都心部の資産価値の高い物件になる傾向は、これからもしばらく続くことが予想されます。ちなみに、一戸建ては築20年を超えると建物の価値がゼロになると査定される傾向があるため、どれだけ価格を下げても買い手がつかない駅から遠い物件では、不良債権化する可能性もあります。

 

実際に住んでみて気付くことも多いと思いますが、メリット・デメリットをよく吟味して選択する必要はあるでしょう。購入するときに「貸す」「売却する」ことは考えにくいですが、これらの可能性もあることも踏まえて、現在の状況だけにとらわれず、将来にわたる自分たちのライフプランもしっかりと考えて物件選びをすることが大切です。

 

今回はコロナ禍で家を買う場合の注意点について述べましたが、「そもそも、家を購入する必要があるのか」「一生賃貸なのか」も含めて検討することが大切です。金額的な面からいえば、持ち家も賃貸もかかる費用に大きな差はありません。まずは自分自身のライフプランをしっかり考えてみましょう。

 

ファイナンシャルプランナー、Money&You取締役 高山一恵

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/3416bdc8de0fdf406cc717efb7e6954a86ff1ce7?page=1

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