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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

マンション管理費の見積り
例えば、マンション管理会社によって管理の仕方や価格設定に違いがあるため、マンション管理費が違ってきます。多くのマンション管理会社に見積りをとることによって、十分な管理を安価で提供しているマンション管理会社を選ぶことができます!複数のマンション管理会社に見積りを出すことは、今や当たり前のことになってきています。今までの付き合いや変更が面倒だという理由でそのままにしていて、大きな損をしているかもしれません。

コストだけなく、管理会社によって、管理の充実度合いも違います。

コストが上がらず、住民の方に喜ばれる管理を実現することも可能な場合があります!

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多くの管理会社からの見積りをじっくりご覧いただき、お住まいのマンションにとって最適な管理会社を選んでは如何でしょうか?安心・快適な生活のために、管理会社を再検討しましょう!見積りは 無料 です!まずは、お気軽に快適生活のための見積り依頼!
見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

マンションを満室にしませんか?

住居者の方は、マンション管理費や修繕積立金のことが気になりますよね?

そして、マンションやビルのオーナー(所有者)の方は、空室が気になっていることでしょう。

当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財の関連事業で、賃貸物件を満室にするサービスがあります。

オーナーの方は、この機会に是非お問い合わせ下さい。

マンション・ビルの満室経営サポート

家賃滞納問題を解決しませんか?

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いくら、管理費を見直したとしても、払ってもらえなけえば意味がありません。

家賃の滞納はプロに任せることが解決の一番の近道です。

まずは、お気軽にお問い合わせ下さい。

家賃滞納解決センター

高齢者の住居を確保しませんか?

高齢者(おじいちゃん、おばあちゃん)の住居が不足して、社会問題化しています。

オーナーの方がリスクを心配して高齢者にマンションを貸すのを躊躇するというのも理解できます。

しかし、それでは、この社会状況を打破出来ない。

そこで、当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財がそのリスクを引き受けます。

オーナーの方は、マンションの居住者を増やすことが出来るため、大きなメリットがあります。

それに、ご自身が社会貢献しているなんて、嬉しいですよね。

ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2019年

8月

14日

2000万円以上の得⁉ 旗竿形状地という「お宝土地」の探し方

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、収益物件を目的とした不動産の購入で「旗竿形状地(不整型地)」をおススメする理由等について見ていきます。

都心で駅から「徒歩10分以内」の土地を探すべき理由

例えばあなたが家や部屋を借りるとき、どういった条件でその家を選びますか?

家賃? 間取り? それとも駅からの距離でしょうか?

とくに最寄駅から近い物件は、部屋を探す際の検索条件として上位に入るので圧倒的に有利です。事実、賃貸の入居者は駅から徒歩10分を超えると利便性に不満を感じてしまいます。いくら入居者のニーズに合った良い間取りの物件を建てたとしても、駅から10分以上かかる物件は内見の数も極端に減り、空室率が高くなるのです。

もちろん空室率が高くなれば収益も出なくなります。だからこそ、東京都内でも地方の主要都市でも駅から10分以内の土地を探すべきなのです。

昔から土地を持ってない人が、いくら安いとはいえ、わざわざ駅から徒歩10分以上の場所に土地を買い、アパートを建てるのは自分で自分の首を絞めているのと同じです。また、駅から徒歩10分以内の地域には、収益を見込めるクズ土地がけっこう存在します。そのチャンスを狙っていくために、前回で説明した毎日5分のインターネット検索を継続していくべきです(関連記事『 安く買ってボロ儲け!? 「相場より安い土地」の簡単な見つけ方 』参照)。

ちなみに不動産業界では、徒歩の換算は1分で80メートルと決まっています。徒歩10分ということは、駅から半径800メートルということになります。だいたい、駅から10分以内の土地は商店街などがあって夜でも人通りがあり、帰り道も安心です。

ただ10分を超えるにつれ、だんだんと人気(ひとけ)がなくなっていきます。防犯率を考えても、入居者は徒歩10分以内の物件を選ぶのです。東京都心の約8割の地域では、駅から10分以内で最寄駅に行けるので、徒歩10分以上という物件はやはり検索外となってしまいます。

また地方では、徒歩10分を超える物件には駐車場付きの物件も多くなり、その地域の地主さんが、代々土地を受け継いでいるので、土地取得の費用がかからず、建物代だけでアパートが建てられることから家賃相場が極端に安くなります。

家賃が安い地域で土地を買って勝負しようとしても、その結果は目に見えています。収益性を考えるなら、やはり都心で駅から徒歩10分以内の土地を探すべきなのです。

 

「南側に道路がある土地が良い」とされているが…

毎日、5分のインターネット検索で、あなたが100坪の土地を見つけたら、これはチャンスです。すかさず、不動産業者に「その土地を分割して買いたい」と申し出てください。

その際に「奥まった旗竿形状地(不整型地)をください」と言いましょう。なぜ、チャンスなのかというと、奥まった旗竿形状地(不整型地)は、奥まっているという理由から路線価価格(※1)で公的にも固定資産税評価額が3割下がります。場合によっては、半値でその土地が買えることもあります。だからこそお得なのです。

不動産屋からすると、奥の不整型な土地こそ売りにくいので、その土地を買うということは、不動産屋にとっても渡りに船です。不動産屋と話すときに勘違いしてほしくないのは〝いい土地〟というのは〝不動産屋にとっていい土地〟なのです。不動産屋が指すいい土地というのは、整型地で、南向き、道路にも7メートル以上接道している土地なのですが、価格も固定資産税も高くなります。

逆に買う側からみた〝良い土地〟は駅から近くて、敷地が広く、固定資産税も低いという部分が重要なのです。だからこそ奥まった不整型地で固定資産税を下げるのが狙いのひとつでもあるのです。

敷地が広いことで賃貸にする部屋の面積が増やせます。奥まっている土地は道路から離れていて道路斜線(※2)にもかからないので、地上から高さのある3階建てなどの建物が広く建てられるのです。

実は、日当たりを考えて南側に道路がある土地が良いと思われていますが、本来は北向きに道路があるほうが良いのです。なぜなら、家を建てるときに適用される斜線には道路斜線と北側斜線(※3)の二つがありますが、北側に道路がある場合、斜線が道路斜線だけか北側斜線どちらかひとつの制約で済むからです。

南向きの土地は日当たりこそ良いですが、日が入りすぎるので家の中の家具やクロスなどが日焼けしたり傷んでしまいます。だから欧米では逆に北側に向けて家を建てたり、北向きの物件のほうが家賃が高いのです。もし、そういった奥まった土地を買う場合は、同時に我々のような設計チームとコンサルタントに相談したほうが無難です。なぜなら、一種低層住居などの条件で北側斜線に厳しい地域もあり、高い建物が建てられない場合があるからです。

なぜ、奥まった旗竿形状地が安いのかを具体的に説明すると、接道が2メートルしかない土地は、車は入れますが車のドアが開かないので駐車場として機能しません。よって車を持っている人は買わない土地だからです。

要するに、一般の住宅を建てようとする人たちにニーズのない土地なのです。だからこそアパート用地になるのですが、奥まった土地は日本では評判も悪く、評価が低いので価格が安くなるのです。

例えば、奥まった旗竿形状地が売りに出されていたとして、付近の相場価格でも4000万円ぐらいと計算すると、旗竿形状地というだけでだいたい500万円ぐらいは値引きできます。

また、さきほどのように固定資産税もそういった土地は30%減額されるので、それを長きにわたって享受すれば、20年後、30年後には2000万円以上は得したことになるのです。

それだけ広い敷地を購入できれば延べ床面積も増えるので、家賃収入が増えます。そうすれば収益率も上がるというわけです。

皆さんも常識だと思っていた不動産の知識に騙されないように気をつけてください。

※1●路線価

=路線価は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用いる。

※2●北側斜線

=敷地の北側隣接地の日照を確保するためのもので、北側隣接地境界線に面した建物の高さが、法令で定めた傾斜勾配の線を越えてはならないとのルールのこと。

※3●道路斜線

=道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを規制したルールのこと。前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で記された線(=道路斜線)の範囲内に建築物を建てなくてはならない。道路斜線は「用途地域」「容積率」「道路の幅」などで「適用距離」と「適用角度」が変わり、建物の高さと位置が決まる。

大長 伸吉,丸茂 雄二

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190814-00022613-gonline-bus_all&p=1

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2019年

8月

09日

日本の不動産常識=海外不動産の「非」常識⁉ その特殊性とは

不動産投資には特殊な才能やカンは必要ありません。充分な情報を得て比較検討し、論理的にリスクが低いと考えられる物件に投資することが重要なのです。本連載では、30年間のデベロッパー経験を持つ、株式会社国際不動産エージェント代表取締役・市川隆久氏の著書『海外不動産投資はなぜドイツがいいのかホンネでお話しいたします』(とりい書房)より一部を抜粋し、投資対象としてのドイツ不動産の魅力を解説します。本記事では、日本特有ともいえる「不動産常識」について見ていきます。

日本の不動産常識は海外物件の投資判断には使えない⁉

海外不動産投資の情報を広める活動をしていると、いろいろな「不思議」に出会います。たとえば、日本でなら常識と思える判断が海外物件ではできない場合。具体的な例を挙げると、東京都心の利回り5%物件と、千葉市の利回り5%物件を同じレベルだと思う人は、少なくとも日本の不動産投資を理解している人の中にはいないでしょう。通常は前者は「買い」、後者は「見送り」と判断するはずです。

ところが、その同じ人がカナダのトロントやオーストラリアのメルボルンの都心地域で5%の利回りが出る物件を「利回りが低い」と簡単にスルーし、イギリスで千葉市よりも田舎の8%保証付き物件に飛びついてしまうのです。

なぜなのでしょうか。海外物件だということで、せっかく培った不動産知識にフィルターがかかってしまうからでしょうか。この例からわかるのは、海外不動産投資のためには、日本の不動産投資の知識がまず基本として備わったうえで、海外不動産のための別個の勉強もする必要があるということです。

それにしても、日本の不動産投資家はあまりにも「利回り」の数字に振り回されすぎます。確かに利回りは儲けの指標として大事ですが、その数字がどこから出てきているかもチェックしなければなりません。利回りに目がくらんで大損をしてしまった人は、国内、海外問わずたくさんいます。

利回りが高いということは、反面「元の価格が異様に安い」ということでもあります。その場合、家賃は取れても売却益が出ないということにもなりかねません。何かの理由で物件の値段が水準以上に安いから、物件の価格に比べて家賃が高くなり、その結果として高利回りになることがたくさんあるのです。

そのへんを冷静に見つめるためには、まず日本の不動産常識を捨てて、世界の不動産常識を身につける必要があるでしょう。

私の知る限り「日本の常識は世界の非常識」と言うべきことがたくさんあり、それが海外不動産投資をやりにくくしている面が多々あるのです。

 

日本が抱える特殊な不動産の業界構造・融資慣行とは?

日本は先進国の中で、かなり特殊な不動産の業界構造と融資慣行を抱えています。その特殊な部分を簡単にまとめると、次のようになります。

【建てすぎ】

新築住宅が需要を超えて供給される状態が何十年間も恒常的に続いており、誰も総量を管理していません。

【壊しすぎ】

新築住宅がたくさん売れるようにするために、建物としてまだ使用価値のある中古住宅が人為的に価値を下げられ、スクラップ&ビルドを促進しています。

【貸しすぎ】

日本は建物の価値が経年ごとに下がる仕組みになっているため、銀行は土地に対してしか担保がつけられません。それでは担保力が不足してしまうので、借り手の属性に対して融資する慣行が成立しています。その結果、リコースローン、連帯保証人制度という先進国中でも独特な仕組みが発達しました。

そのような日本不動産界の特殊な構造を背景にして、バブル期以降の経済低成長の現実の中で育まれた不動産投資の常識は、日本国内でこそ通用しますが、世界的に見ればかなり非常識なものとなっています。

その一つめは、「賃料低下」と「物件価値下落」が不動産投資の大前提となっていることです。アジア人に共通した日本人の新築志向と新築物件の供給過剰により、新築から年数が経った物件は競争力が落ちて賃料が下がります。それに加えてスクラップ&ビルドで建物が減価する分だけ、物件価値も経年とともに下がります。そのことが、「年数が経てば賃料が下がるのは当たり前」「年数が経った物件は価値が下がって当たり前」という日本だけの常識を生んでいるのです。

二つめの非常識は、日本の不動産投資が圧倒的にインカムゲイン志向であり、キャピタルゲイン狙いが非常に少ないという点です。なぜそうなるかというと、物件価値が経年とともに下がるため、その下落速度以上に賃貸家賃の取れる物件が投資家から好まれるようになったためです。たとえば一棟アパートのような物件に人気が集まるのは、インカムゲイン重視、利回り重視の結果です。

そのような、値上がり益が望めず、インカムゲインしか取れない不動産投資が成り立つ前提になっているのが三つめの非常識で、「驚くほど緩い日本の融資」です。勤め人でもフルローンで物件が購入でき、年利2%以下の低金利で資金調達が可能です。そのおかげで高いイールドギャップ(利回りから返済金利を引いたもの)が実現し、長期保有による賃貸経営型投資ができるのです。

市川隆久

株式会社国際不動産エージェント 代表取締役

市川 隆久

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190809-00021694-gonline-bus_all&p=1

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2019年

8月

02日

収益と社会貢献が両立!? 「高齢者向けアパート投資」とは?

人口減少、少子高齢化、空室率上昇……不動産投資の将来性にはつい悲観してしまう材料も少なくない。だが、そんなネガティブな要素も強みに変えてしまう手法があった! 逆転の発想で高利回りを実現する方法とは?

 

[高齢者向きアパート投資]入門

「高齢者向きアパートの経営は高い収益性と社会貢献が両立できます。人を幸せにしながら、大家としての喜びを感じられる事業なのです」

 こう話すのは福岡県で不動産賃貸業と並行して介護事業も手がけている赤尾宣幸氏。大家にとって、高齢化や空き家問題は避けがたい不安要素と考えられているが、赤尾氏はこうした背景もむしろ追い風と考えていると話す。

「高齢者向きアパートは、既存アパートの空室を高齢者向きに改良・活用し、高齢者に安心して元気に楽しく生活してもらおうというものです。今後、一人暮らしの高齢者が増えることは明らかですが、今も『高齢者には貸したくない』と考えている大家は少なくありません。しかし、ここに需要と供給のミスマッチを感じ、私はチャンスと捉えました。とはいえ、介護や食事を提供すると、『老人ホーム』として扱われ、法規制やコストの問題が起きてしまう。そこで、介護などは自ら扱わず、あくまでも大家としてアパートを経営することにしました。これは団塊世代が通り過ぎたあとに訪れる「空き老人ホーム問題」を緩和させるという観点からも世の中の役に立つ事業だと考えています」

築古も狭小も難立地もデメリットにならない

 それでは一般的な賃貸アパートと高齢者向きアパートは何が違うのだろうか。赤尾氏は「特別な物件を探す必要はない」と話す。

「築古物件や狭い部屋、駅から遠いといった難あり物件であっても、高齢者が生活する上では問題ないものは少なくありません。例えば、不人気な三点ユニットバスは汚したときの掃除を考えると好都合だったりします。こうした物件に高齢者が使いやすいように、手すりなど最低限の設備を備えます。高齢者向きというと、バリアフリーのような大掛かりな工事が必要と思われるかもしれません。しかし、これまでの介護事業の経験から過度なバリアフリーはかえって高齢者の足腰を弱め、大きなけがのもとになると実感していますので、“バリアあり―”のままにしています。段差も残しながら、越えやすく調整したり、わかりやすくしたりといった工夫を取り入れています。配慮したいのは安全性です。例えば、古い建物は石膏ボードが入っていないことが多く、燃えやすいのですが、ボードを貼ることで安全性が向上し、防音性と保湿性も若干上がります」

 このように高齢者が住みやすくなる工夫を取り入れている赤尾氏だが、入居者を高齢者に限定しているわけではないと話す。

「多世代が入居する物件にすることで、防犯や火災時などの緊急時の安心感が高まります。それに若い人は2階以上を好み、高齢者は1階を好むといった傾向がありますから、空室率を下げるうえでも多世代を受け入れるのは合理的。なので、『高齢者向け』ではなく『高齢者向き』なのです。私の知人は空室率50%の古い賃貸アパートを買い、高齢者向きアパートにリフォームしたところ、間もなく満室になりました。この物件のリフォーム費用などを含む総投資額に対する表面利回りは30%を超えており、収益性も優秀。これは何も特別な例ではなく、古くて安い物件を見つけ、高齢者向きアパートとして活用すれば、修繕やリフォーム費用を含めても利回り30~40%は十分に狙えるでしょう」

 

収益性と社会貢献は十分に両立が可能

 赤尾氏は高齢者向きアパートの経営手法を著書やFACEBOOKなどで公開しており、実践する大家が増えている。大分県に住む真中司氏(仮名)もその一人だ。真中氏は’18年11月に最初の物件を買い、表面利回り30%を超える高齢者向きアパートとして満室経営。

「私は清掃関係の事業を経営していたのですが、40代の終わりに脳梗塞になり、本業以外の収入を確保したいという思いから大家業に目を向けました。その後、赤尾さんと知り合い、お話を伺ったことを機に高齢者向きアパートの経営を開始。最初の物件として6室の中古アパートを1000万円で買ったのですが、購入時点では3室が空室。一部屋あたり20万円ほどの費用をかけて手すりをつけるなどのリフォームをDIYで行ったところ、すぐに満室になり、利回りも28%に達しています」

 小さな工夫による差別化から空室率を下げる高齢者向きアパート。赤尾氏は介護事業者と連携することで、さらなる付加価値を生むこともできると語る。

「介護事業者を探すこともこの事業のポイントです。大家が高齢者を敬遠するのは孤独死が怖かったり、お亡くなりになった後の残置物処理で揉めたくなかったりといった理由があります。こうした問題は大家と介護事業者が組めば、あっさり解決することができます。例えば、デイサービスは入居者の健康状態を管理してくれ、具合の悪いときには受診や入院を勧めるので、孤独死の心配はほぼ解消できる。また、介護事業者も利用者さんが老人ホームに入ってしまうと、減収になるがアパートだと利用が継続できます。高齢者向きアパートは高齢者、高齢者の家族、介護事業者、大家が幸せになり、さらには社会貢献もできる事業です。手間はかかりますが、自分で汗をかくことのできる人であれば、着実に成功することができるはずです」

 高齢者向きアパート経営は金銭面にとどまらない達成感を得られる新たな方法と言えるだろう。

「高齢者向きアパート」が将来有望な理由

1 自活可能な元気な高齢者は今後も増加
2 空室が人気物件になる可能性を秘める
3 介護事業との連携で関係者の利便性が向上

【赤尾宣幸氏】
大家・健美家コラムニスト。’60年、福岡県生まれ。会社員のかたわら、’93年より賃貸経営を開始する。著著に『多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法』など
― [高齢者向きアパート投資]入門 ―

ハーバービジネスオンライン

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190802-00198268-hbolz-soci&p=1

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2019年

7月

26日

会社員のアパート経営は時代遅れ?最新「不動産投資」事情

マンション投資アパート経営…ひと口に「不動産投資」といっても、その手法は様々。それぞれの特徴をしっかり押さえることが、不動産投資スタートの第一歩となるのです。本記事では、株式会社WALLMATE不動産で不動産コンサルティングを行う高澤啓氏が、一般の投資家が行える3つの不動産投資法について解説します。

一般の投資家ができる不動産投資法は主に3つ

不動産投資、不動産経営といわれるものは多くありますが、一般の投資家が金融機関から融資を活用して購入するケースで考えると、マンション投資、アパート経営、そして旅館業経営の3つが対象といえるでしょう。本記事では、それぞれの特徴と現在のマーケットについて見ていきます。

まず、それぞれの違いを見ていく前に、「マンション投資」は投資といわれ、「アパート経営」・「旅館業」は経営と呼ばれるのはなぜか、考えてみましょう。

ポイントは、「商品に投資をする」という意味合いが強いか、「自分で経営する」という意味合いが強いかの違いです。マンション投資は、読んで字のごとく、商品化されたものに投資する意味で「マンション投資」といわれることが多いようです。一方でアパートや旅館業は、経営方法を変えることが可能で、内装や外観などもアレンジでき、「経営」という表現が似合うため、このように呼ばれています。

ちなみに「不動産投資」は、これだけ認知されているにも関わらず、この言葉自体は辞書にもウィキペディアにもありません。造語というか、常套句的な存在なのです。

都心マンション投資では「売却益」狙いの投資家が増加

マンション投資は、一般の方が不動産投資を始めるきっかけになりやすい商品です。江戸時代から長屋という文化はありますが、地主や資産家以外で一般の方が購入し、不動産投資を始めるようになったのは、マンションが最初です。

分譲販売された日本最古のマンションは、「宮益坂ビルディング」です。1953年、戦後まもなくのことですから、当時はかなり注目を集めました。この集合住宅の一戸を購入・居住し、最後に家を出ていく際、「売る」のではなく「貸す」ことが行われるようになったのです。これが、「マンション投資」普及の要因です。

以前のマンションは、今の時代のようなコンパクトマンションよりも、ファミリー向けのマンションが多く、借りるよりも「夢のマイホーム」としての購入がメインでした。しかし、「賃貸需要」を起因として、住宅用としての分譲マンションと、賃貸用としての分譲マンションにわかれていきます。

高度経済成長期、東京の人口は激増しました。他県から若者を中心に労働者が集まり、「一人暮らし」というカテゴリが広く認知されるようになりました。ここの「需要」を拾う意味で、ワンルームマンションが多く建設され、賃貸住宅としても世の中に定着していったのです。

立地を選び、事業者がRC(鉄筋コンクリート)造で建設するマンションは、耐久性や遮音性に優れ、地主を中心として存在していたアパートよりも、賃貸需要の人気が集まりました(一方で、施工費や需要増などの理由から、RC造のマンションはアパートよりも賃料が割高になりました。そのため、マンションに住むのが金銭的に厳しい人などがアパートに住むという構図ができたのです)。

その後、バブル期や、ITバブル期、そして近年のオリンピック効果があり、マンション投資は販売戸数を伸ばしていきました。バブル崩壊後も、マンションの価格は多少の上がり下がりはあるものの、都心の不動産価格の高騰や、施工費の上昇、物価の上昇などで、投資用のマンションも年々高騰しており、キャピタルゲイン(売却益)狙いで投資する人も増えています。

不動産投資全体にいえることではありますが、都心への人口流入が増えれば、都心の賃貸需要は高まり、賃料も上昇する傾向にあります。まさに賃料や価格というものは、オークションの原理です。欲しい人、住みたい人が多いほど、価格は高騰していきます。好立地のマンションは、10年前の分譲時に比べて売却価格が上昇しており、都心のエリアであれば、マンション投資はインカムゲインよりもキャピタルゲインのほうが強い傾向にあることも特徴です。

一般の投資家にとって「アパート経営」は難しい時代に

以前のアパート経営というのは、江戸時代からある長屋のように、地主が賃借人に貸すというスタイルが主流でした。そのため、土地を持っていない人はアパート経営とは無縁のイメージでしたが、2000年代から「土地なし」でもアパートオーナーになる人が増えてきました。実際のところ、土地を活用するアパート経営と、土地から購入するアパート経営では大きな違いがあります。

土地を所有している方は、建物費用のみでアパート経営を始められるので、投資資金に対して利回りがよくなります。ところが、自己所有の空いている土地にアパートを建てるため、その場所に賃貸需要があるかどうかという点が、今後の経営に大きな影響を与えます。

それに比べると、土地から買うアパート経営は、初期費用として土地の資金+建物資金がかかるので、投資利回りは必然的に低くなります。しかしこの場合、アパート販売業者が購入後の賃貸管理も請け負う関係で、賃貸需要が見込める土地にアパートを建設して販売します。必ずとはいえませんが、たまたま空いている土地でアパート経営をするよりも、賃貸需要が見込める可能性は上がります。

また、多くの新築アパート業者は、金融機関と提携を結び、フルローンで融資を組むため、少額の頭金でアパート経営を始めることができるのも特徴の1つです。

一方で売却を考えると、マンションよりも法定耐用年数が短く、劣化も早い木造アパートは、売却時に大きく値段が下がる可能性があります。また、中古アパートは現在融資を組むことが難しい時代なので、出口戦略を考えると、売却先が見つからない可能性があります。つまり、アパート経営は早期売却を前提にインカムゲインをメイン収益とした商品であるといえるのです。

加えて、地方では全体的に土地価格が下落しているので、場所選びを慎重にしなければなりません。しかし、アパートは容積率の関係で商業地域よりも住居地域に建てることが多いため、どうしても最寄り駅から離れてしまい、経営が厳しくなるケースが多く見られます(逆にいえば、都心の駅前の一等地に土地を所有している人には、非常に有効的な資産活用法ともいえます)。

実のところ、以前筆者が所属していた会社は、新築のマンション投資とアパート経営を両方扱っている上場企業でしたが、アパート経営のほうが月々の収支はよく、土地もすべて個人の所有権になるため、自由度が高く魅力的な部分も多くありました。

しかし、2018年の金融機関の不祥事によって、地方アパートへの融資は厳しくなりました。まだ新築アパート経営は健在ですが、価格帯の大きさから、どうしても買える人はマンション投資に比べると限られます。一般の会社員がアパートを買える時代はほぼ終わったといえるでしょう。

インバウンド需要増加で注目される「旅館業経営」

最後に旅館業経営についてです。この場合、自己所有の既存物件を旅館業として申請、許可を得ることで、区分マンションの一室でも、空きビルでも、一棟アパートでも、戸建てでも、通常の賃貸経営ではなく、旅行者を相手にした旅館業経営ができます。

もちろん新規購入の不動産で旅館業を行うこともできます。海外からの旅行客が増えている昨今、宿泊施設不足を解消し、日本の「おもてなし」精神を世界へ広められる、有望なビジネスともいえます。

旅館業申請をするには、建物として一定の条件をクリアしていることも重要ですが、そもそも旅行者が足を運ぶ場所や、空港近く、繁華街付近でないと、旅行者需要を獲得することはできません。また、東京都とそれ以外の県では明らかに外国人宿泊者数に差があるので、より場所の選定が重要になります。専門的なノウハウが必要ですから、旅館業経営に強みを持つ業者に問い合わせることをおすすめします。

高澤 啓

株式会社WALLMATE不動産

投資事業部 プロデューサー

高澤 啓

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190726-00022334-gonline-bus_all&p=1

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2019年

7月

19日

マンション価格は予想外の一段高へ、東京五輪後も下がりそうにない理由

● 売れていないが高値維持の 意外な新築マンション事情

 マンション価格が暴落すると言う人は多い。「東京オリンピック後に下がる」「その前から下がり始める」などと言い始めたのは、2016年くらいからだった。あれからもう4年目を迎えるが、価格は下がるどころかむしろ上がっている。それだけではない。今後も高値を維持して、一段高になってもおかしくない条件が揃いつつあるのが現状だ。それらの条件は一つひとつが堅い理由に支えられている。知っておかないと、家計の収支は悪くなる一方だ。

 新築マンション価格はかなり高くなった。新築価格は仕入れた際の土地代金と建築費で決定される。土地の仕入れ値はホテルと競合する立地が多いため、吊り上がっている。だからこそ、ホテルに奪われてかなり顕著に立地は悪くなっている。昨年筆者が「買い推奨」した物件の多くは、大規模再開発エリアの中の新築マンションだった。マンション単体で購入しに行った土地の立地がいかに悪くなっているかを、象徴的に表す事象だ。

 そうなると、購入者は新築に魅力を感じず、売れ行きは悪くなる。売れていなくても下がらない理由は、インバウンドの外国人旅行者需要が支えているからだ。2019年はラグビーワールドカップ、2020年は東京オリンピックというお祭りがある。すでに3000万人を超えている外国人旅行者数は、2020年、4000万人に達するペースで順調に推移している。

 その後も2030年までに6000万人に増やすことは、政府目標で決まっている。政府はビザを発給すればいくらでも増やせることをすでに知っており、味をしめている感すらある。

 こうして、観光地や別荘需要に沸くエリアは枚挙に暇がない。代表例だけでも、京都・ニセコ・宮古島はバブルの様相を呈しているし、それ以外にも世界遺産になったところは軒並み上がっている。今や外国人は観光地や都市だけでなく、田舎暮らしから秘境まで足を伸ばしている状況だ。ホテル建設は追いつかず、建築費が高過ぎて土地を仕入れたものの着工できないプロジェクトは多数にのぼる。建築費はバブル以上の水準を継続しているのだ。

 

マンション価格が下がるのを待つなら、どんなに早くても2024年以降になるだろうと述べてきたが、2030年でも下がらない可能性が出てきた。「待つ」という判断はないのである。

● 好立地の中古に稀少価値 家賃も大幅値上がり中

 最近、スタイルアクトが運営する物件情報サイト「住まいサーフィン」の会員を対象に、資産性のある中古を選んであげる「プレミア中古」というサービスをつくって、月に数十人に会っている。そこで、推奨中古物件を選定し、物件の出現を待っているが、意外に数が出て来ない。20物件指定しても物件の出現頻度が低い。新築の好立地物件が減る中、中古ではよい立地の物件の稀少価値が上昇しているのだ。

 そうなると、物件が出てきてもすぐに広告から落ちてしまう。「早い者勝ち」状態のスピード勝負だ。プレミア中古では1日以内にネット上から新着物件を見つけ出し、すぐに内覧まで持ち込める体勢を強化している。そうでないと、買えないからだ。このように、新築の立地の悪化と価格の高騰は、好立地の中古への需要を喚起しているのが現状である。

 一方、家賃は値上がりもあまり報道されていない。家賃は家計費用の最大のものだが、防衛を考えるべき水準まで値上がりし始めている。ある上場不動産会社の開示資料では、家賃は4.4%値上がりしている。それも4年程度経過した同じ部屋が、である。通常は4年経過した同じ部屋は3~4%下がるのが通常で、築年が古くなっているのだから、当たり前だ。しかし、現在は大幅に値上がりしている。それだけ市場は好転しているという証拠だ。

 実はこれからもっと上がることは確定的だ。理由は簡単で、需給バランスがより逼迫するからだ。空き家が問題だというのは、地方での話だ。都市圏では空き家が足りずに家賃が上がっているのだ。日本人も外国人も大量に都市圏に流入しているのに対して、貸家の新規着工はスルガ銀行の不正融資問題発覚以降、金融庁の締め付けで大幅に減り始めている。需要が増えて供給が減れば、今より空室率が下がるのは当たり前だ。

 空室率が0%に近づくと、不動産市場は狂乱の様相を示すことが多い。その最たるものが1980年代後半のバブル経済だった。現状はそれに近づいていることを直感的に把握した事業者が、予測調査を依頼することが最近多くなった。

● 家賃が上がると マンション価格が上がりやすい

 このインフレ状態を誰も報じないのには理由がある。現在、デフレ脱却を旗印にアベノミクスが続いている。デフレは借金大国の日本にとってかなりまずい状態だった。だから、インフレに転じた折に、かつてのバブル経済の再来のように問題視されると、政府は経済政策上、困ってしまう。そんなことをメディアが忖度しているとは思いたくないが、実際、インフレに関する話が報道されることはあまりない。しかし、家賃まで値上がりしている現在、「家賃÷価格」で算出する利回りは上がる傾向にある。利回りが高いものは買われる傾向が強くなるので、マンション価格は上がることになる。

 新築マンション価格は売れ行きが悪くても安定的で、それよりも立地がよい中古物件は稀少価値が付いて値上がりし、家賃は需給バランスで大幅に値上がっている。これだけの状況になりながら、巷で言われているように「マンション価格が暴落する」ということには根拠と意味を見出しづらい。それを言うなら、「いつまでに何%下がる」というように、下落する時期と下落幅を明記してもらいたいくらいだ。

 (スタイルアクト株式会社 代表取締役 沖有人)

沖有人

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190718-00208992-diamond-bus_all&p=1

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