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遺産の多くが不動産の場合、分けづらさからトラブルになりがちです。不公平感を調整する、現金資産を用意しておくことが、トラブルの回避法のひとつとなるでしょう。

土地の時価の計算方法は、大きく3つ、あります。誰もが知りえる路線価を使って計算する土地の時価は、いわいる相続税評価額と呼ばれています。その名前の通り、相続税を計算する時に採用される時価です。

似たような評価額で、固定資産税評価額と呼ばれるものも存在します。これも名前の通り、固定資産税を計算する時に採用される時価です。

そして、実際に売買契約が成立する金額があります。これが本当の意味での時価です。

本当の意味での時価とは、まったくの他人同士で売買契約が成立する金額です。売る人からすれば、できるだけ高く売りたいですし、買う人からすればできるだけ安く買いたいものです。この2つの気持ちがバランスする金額が本当の意味での時価になります。

これは、まったくの他人同士というのがポイントです。これがもし親子の間であれば、どちらかが気持ちを譲歩することも考えられます。

このように、不動産の時価には、(1)相続税評価額(2)固定資産税評価額(3)実際の時価という3種類の時価が存在します。そして、実はこの3種類の時価には、高いものと安いものがあり、最も高いのが(3)、最も安いのが(2)となります。 どのくらい変わるかというと、たとえば実際の時価が100だとすると、相続税評価額は80、固定資産税評価額は70になります。

この法則を利用すれば、(1)～(3)のいずれかの金額がわかれば、他の2つも簡単に計算できるのです。

たとえば、固定資産税評価額が5000万円の土地があったとします。固定資産税評価額が5000万円ということは、実際の売却価格は7100万～7200万円前後と予測できます（5000万円÷70×100=7142万円）。

また、相続税評価額は5700万円前後ということになります（5000万円÷70×80=5714万）。

不動産鑑定士に言わせれば、このような計算方法では実際の売買金額なんて算定できないと言われますが、おおよその目安を把握する目的であれば、このような簡単な計算でも良いでしょう。

ちなみに、相続トラブルでよく争点となる、相続人が相続できる金額として最低限保障されている遺留分ですが、 計算する際に採用される不動産の評価額は、相続税評価額ではなく、実際の時価です。

このことから、相続税評価額ベースで遺留分の問題を考えていると、後々、実際の時価に戻すと遺留分を侵害していて大変な争いに発展するというケースが非常にたくさん存在するので、注意が必要です。

【動画/筆者が「不動産の相続税評価額の計算方法」を分かりやすく解説】


橘慶太

円満相続税理士法人

土地（宅地）と同様に、家屋などの建物の評価の方法の基準を見ていきましょう。建物の評価額は固定資産税評価額を基本とします。これは、家屋をそのまま相続する場合の評価額と考えればわかりやすいでしょう。税法でも「固定資産税評価額の1.0が相続における家屋の評価となる」と明示していますので、この固定資産税評価額と相続税評価額は同じ額になります。

この固定資産税評価額は、もともと、その家屋の基礎がどのようなものか、また、各箇所に使われている素材、備わっている設備などを考慮してあらかじめ決まっていて、それに経年劣化などを加味して算出されます。

相続する家屋を他人に貸している場合、貸家としての評価額を算出します。家屋を貸家にしている場合、所有者の権利も狭まってしまいます。そのため評価が減額できるようになっています。

どのように減額されるかというと、固定資産税評価額に借家権割合と、賃貸割合を乗じた額が控除されます。借家権割合は国税庁がその建物がある地域ごとに定めている数値ですが、相続の場合に関しては一律30％と決められています。

賃貸割合は、その建物の床面積のうち、どれだけの面積を貸し出しているかという数値です。したがって、貸し出しているのが家屋全部の面積なのか、それとも一部の面積なのかで数値は変動します。その家屋を丸ごと貸家としている場合、賃貸割合は100％ですから、その場合の評価額は固定資産税の評価額よりも30％減額されます。家屋を貸家にしている場合の評価は次回で詳しく解説します。

このように家屋の評価については、固定資産税評価額を原則として、そのうえで貸家に出した場合の評価ということになります。そのため、相続における家屋の財産評価にあたっては、まず、固定資産税評価額を確認します。そのうえで、貸家に出した場合にどれくらいの評価減になるのか、と計算することになります。

それぞれの評価額の多寡を比べると、「固定資産税評価額＞貸家の評価額」という関係になります。財産のたな卸しの段階では、この傾向を踏まえておくことも大切です。

【円満相続を応援する税理士の会】
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そんな時、孫から家を引き継ぎたいという話が舞い込みます。思ってもみないうれしい話ですが、相続人でない孫は、2割増しの相続税を払わなければなりません。

かわいい孫のために、なんとかして相続税を抑えたいといいますが……。

仲田ひろしさん（73歳・仮名）は、自分が住んでいる家を、亡き後、親族に引き継いでもらいたいと思っていました。

仲田さんの相続人は、長男（45歳、既婚者、子どもあり）、二男（40歳、既婚者、子どもなし）の2人。長男も二男も結婚して持ち家があります。家を相続させても、空き家になるのは目に見えています。

そんな折に、長男の子供にあたる孫（20歳）から、仲田さんの家を将来引き継ぎたいと話がありました。同時期に相続セミナーを受けた仲田さんは、孫に家を引き継いでもらうためには遺言書が必要なことを知り、今回相談に来られました。

仲田さんの想いは次の通りです。「不動産は孫へ。その他の財産は長男、二男で均等に」

遺言書作成にとりかかる前に、推定相続人の確認を行います。仲田さんの出生から現在までの戸籍を取得し、相続人になりうる人を確定するのです。同時進行で、仲田さんの財産調査を行います。

財産は、自宅不動産以外に預貯金のみ。合計5300万円でした。このまま財産を想いどおりに渡せた場合、相続税はかかるのでしょうか。

相続財産のうち相続税がかからない金額（基礎控除）は、「3000万円+（600万円×相続人の数）」 です。仲田さんの相続人は今現在、長男、二男の2人。相続税のかからない財産金額は4200万円です。そのため計算式は以下になり、1100万円に対しては相続税が課税されることになります。

（今ある財産）5300万円-（相続税のかからない財産金額）4200万円=1100万円

　首都圏において2016年から18年まで3年連続で中古マンションの契約件数が新築を上回ったことは、不動産・住宅業界に新しい流れが生まれたことを印象付けた。5年ほど前までは新築志向が強かったが、首都圏のマンション価格がこの数年で急騰した反面、所得の伸びがそれに追いつかなかったことから、新築から中古ヘのシフトがみられるようになった。

　今年の首都圏のマンション供給量は不動産経済研究所の予測によれば、3万7000戸の横ばい。都心部で大規模物件を供給できる土地が見当たらないことから、今後も大きくは増えないとみている。

　同研究所の松田忠司・主任研究員は「首都圏では、00年から07年ごろまでに年間7万～9万戸の大量供給されていた新築マンションが中古として市場に出はじめている。このころのものは設備もしっかりしており、いま流行の間取りを先取りしているのもあり、こうした物件を購入してリノベーションするユーザーが増えている。利便性の高い新築マンションの供給量は今後も少ないので、首都圏に人口流入が続く現状では中古に流れる傾向が続くのではないか」と指摘する。

　東京カンテイの調査では、今年9月の首都圏の中古マンションの平均価格（70平米換算）は、前月より0・6％上昇して3727万円、東京都は2・7％増の5165万円で最高値を更新した。

　23区内も2・3％増の5764万円と高水準になっている。都心6区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）では、ついに8000万円台の大台に初めて達した。これも消費者の都心に住みたい志向が極めて強いことを裏付けている。

　井出武・上席主任研究員は「東京23区では中央3区（千代田、港、渋谷）の水準が依然として高く、これに引っ張られて中古マンションの価格はジリジリ上昇している。新築マンションの価格も依然高水準で、富裕層は都心3区のビンテージマンションを求め、実需購入者は築20年前後で城北・城東エリアで比較的安価な中古マンションに流れる状況となっている。

　最近は共働き世帯が増えていることから、通勤に便利な駅に近いマンションが好まれる。ただ、パワーカップルと呼ばれる世帯の合計年収が1500万円以上ある共働きであっても23区内で、7000万円台まで上昇した高額マンションを購入することは躊躇してしまうのではないだろうか。それなら、新築よりも平均30％ほど安く買える中古を買って、自分の好みに合わせてリノベーションしようという動きになっているようだ」とみている。

　ただし、中古へのシフトが起きているのは首都圏のマンションに限った話だ。現状でも全国における中古の流通シェアは、マンションなどの共同住宅、戸建てを合わせても14・5％という低水準で推移している。

　18年に行われた住宅・土地調査（総務省）によると、住宅総数は6241万戸。しかし、その13・6％に当たる849万戸がすでに空き家となっている。マンションの戸数は654万7000戸あるが、老朽化が進んできている。

　また、少子高齢化も進み、人口は減少傾向が続く。世帯数の推移を見ると、23年の5419万世帯がピークで、以後は減少し、40年には5076万世帯になる。つまり、人口と世帯数の減少により、住宅需要の先行きは頭打ちになるのは明白だ。
　それにもかかわらず、人口と世帯数の構造変化に対応した住宅政策がとられてきていない。

　国はこの十数年にわたって、大手デベロッパーによるタワーマンションに代表される新築マンションや戸建て住宅を建て続けることが経済成長につながり、国民総生産（GDP）の増加要因になるとして歓迎してきた。

　それを下支えしてきたのが、税制面での優遇策だ。新築と中古住宅では、減税適用条件に違いがある。所得税では、年末ローン残高の1％の所得税額が13年間減税（住居面積が50平米以上で所得合計額が3000万円以下）される。一方、中古の場合、この条件を満たした上に、木造は築20年以内、マンション（新耐震基準）は築25年以内の建物に限定される（耐震対応をするなど、適用除外の方法もある）。また、固定資産税も、新築の場合は半分に軽減（戸建て3年間、マンションは5年間）される。一方、中古の場合、減税はない。

こうした状況に対して、さくら事務所の長嶋修会長は「首都圏の中古マンションに関しては確かに中古の取引が増えているが、戸建てについてはまだ新築の方が買いやすい。住宅ローンの減税についても、新築優遇を止めないままで中古の適用条件を少し緩和しており、依然として新築優遇には変わりはない」と、指摘する。「新築と中古のローン減税や補助金が同じならば、誰もが新築を買う。欧州では中古を明白に優遇してるように、日本でも新築から中古に舵を切るべき時が来ている」と訴える。

「新築住宅を建てると、その経済効果は住宅価格の2倍あると言われた時期があった。1990年代まではそうだったかもしれないが、今は2倍もないのでは。1戸新築を作れば1戸空き家が生まれる状況で、かえってマイナスになることもあるのではないか。

　一種の宗教のようなもので、（日本政府は）新築が良いと信じている。私は以前から住宅の『総量管理』をすべきだと主張しているのだが、あまり賛同してもらえない」（長嶋氏）。

　住宅のストックとなった約6200万戸の住宅の多くが有効に活用されているならまだしも、7戸のうち1戸が空き家状態で、人口減少が加速する中、今までと同じペースで新築を建て続けるのは無理がある。新築はほどほどにして、今ある膨大なストックの中から長く住める住宅を見つけ出す政策を真剣に考えるべき時期に来ているのではないだろうか。

　60年代の日本が高度成長を続けてきたころに、国の政策として行われてきた住宅建設5カ年計画という住宅供給を計画的に進める政策があったが2006年に終了した。その後は住生活基本法が制定され、居住水準、住宅環境など、住宅の量から質の向上を目指す政策に転換された。

　ただし、政府は20年までに中古流通住宅・リフォーム市場の規模を2倍（20兆円）にしようとしたが、達成できていない（「新成長戦略」10年6月17日閣議決定）。

　中古流通を妨げる要因として、不動産売買の商慣行もあげられる。日本では中古の売買を行う場合、宅地建物取引士の資格を持った仲介業者が売買する人の間に入り、取引が成立すれば「売り」と「買い」の両方から手数料を得る（売りと買い、別々の仲介業者もある）。これは、「両手取引」と呼ばれ、米国では原則的に禁止されている（2019.11.20発行「Wedge12月号」PART3にて詳述）。「高く売りたい」という売り主と、「安く買いたい」という買い主に対して、同じ仲介業者が介在するのは「利益相反」になるという考えからだ。

中西 享・友森敏雄・濱崎陽平

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191121-00010001-wedge-soci&p=1

空き家の問題は、今後ますます深刻化するといわれている。こちらの記事『100均の家ついに登場、深刻化する空き家の対処』で、空き家が問題になる理由や対処の取り組みについて取り上げた。

　空き家の増加は、進行する高齢化の問題や人口や世帯の減少といった問題だけでなく、住宅価格の市場性の問題もある。地方の老朽化した住宅の場合、売りたくても貸したくても採算が合わないといった理由で、住宅市場に出せない空き家が増えているからだ。

■古い家を買い取るカチタス

　ところが、こうした古い家を買い取る企業がある。埋もれてしまう家に“価値を足す”リフォームをして、住宅市場で売り出す「カチタス」(群馬県桐生市)だ。

　近年「買い取り再販事業」が広がりつつある。買い取り再販とは、事業者が古い住宅を買い取って、リフォームしたうえで、自社が売り主となって販売する事業だ。

　「古い住宅」は、今のものより性能が低いことに加え、老朽化が進み見栄えも悪いので、改修をしないと住宅市場に出しづらい。改修にいくらかかるかわからないし、時間も手間もかかるので、一般消費者にはハードルが高い。

　事業者であれば、一般消費者と違い、大量発注することでリフォームコストを抑えることができ、改修内容をパターン化することで工期も短くできる。住宅の性能を今のレベルに向上させ、今の生活に適した間取りや設備に改修すれば、買いたいという人が現れる。こうした買い取り再販事業者が、近年増えているのだ。

■取り扱う物件はマンションが多い

　ところが、買い取り再販事業者が取り扱う住宅の多くは、都市部のマンションだ。

　なぜなら、マンションは、年代別に構造や設備に類似性があり、経験豊富な事業者であれば、物件をしっかり見れば、あらかじめ改修箇所や費用などを予測することができる。しかも、マンションは都市部に多いので、買い手となる一定の需要層も見込める。