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マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

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2021年

1月

22日

新築マンションの購入を検討しています。初期費用はいくらかかりますか?

住宅を購入する際には、その住宅の価格以外にさまざまな費用が発生します。新築マンションを購入しようと思った際には、販売価格に加えてどのくらいの費用がかかるのかをあらかじめ想定しておく必要があります。

 

今回は、新築マンションを購入する際にどのくらいの費用が発生するのか、またそれを抑えるポイントについても解説します。

 

新築マンション購入にかかる費用

新築マンションの購入時にかかる諸費用は、契約から入居までにかかる費用と、購入後にかかる費用に分けることができます。購入後にかかる費用としては、不動産取得税、管理費や修繕積立金、そして固定資産税や都市計画税などが挙げられます。そして、いわゆる初期費用といわれる、契約から入居までにかかる費用については、以下のものがあります。

 

■新築マンション購入の際の初期費用

まず、契約時にどんな費用が発生するのか見ていきましょう。

 

1.申込証拠金

売買契約の多くにおいて発生するものです。申込証拠金とは、その物件を購入すると決めた際やその申込時に支払うもので、「申込金」という言い方をすることもあります。この申込金は購入すると決めた意思表示に基づいて支払うもので、その後購入をキャンセルすることになった際には返金されます。申込金は10万円程度といわれていますが、申込金を必要としないケースもあることから、事前に確認しておくようにしましょう。

 

2.手付金

マンションを購入する契約手続きに至った際に支払うものが手付金といわれるものです。手付金は申込金と異なり、手付金を支払った後に買主側の都合で契約手続きが破棄になった場合であっても返金されることはありません。ただし、売主側の都合で契約破棄となった場合については、売主側は受け取った手付金の倍額を支払うこととなっています。この手付金については、通常引き渡しの際に購入価格の一部として取り扱うことになっています。

 

3.印紙税

物件の売買契約書に貼付する、収入印紙の額のことです。この印紙税は売買契約書に記載されている金額によって異なります。ちなみに現在では軽減措置が設けられており、2014年4月1日から2022年3月31までに作成される売買契約書については、契約金額が1000万円超5000万円以下の場合は1万円(本来税額2万円)、5000万円超1億円以下の場合は3万円(本来税額6万円)となっています。

 

4.頭金

住宅ローンを利用する際に必要となるもので、最近では頭金不要で住宅ローンを利用できる金融機関も増えています。しかし、毎月の返済額や総返済額を抑えるためにも、頭金はできるだけ用意しておきたいものです。もちろん、手元に余裕資金がないのであれば無理に用意する必要はありませんが、可能であれば準備しておきましょう。

2020年3月に国土交通省が発表した「令和元年度住宅市場動向調査報告書」によると、分譲マンションの平均購入価格は4457万円、そして頭金の平均は1755万円と、物件価格の4割程度を頭金として用意していることが分かります。

 

次に、契約から引き渡しまでにかかる費用について見ていきましょう。契約から引き渡しまでにかかる費用については、主に住宅ローンの利用に関わる諸費用となります。

 

5.事務手数料

住宅ローン契約の際に金融機関に支払うもので、金額は金融機関によって異なります。定額にしている金融機関もあれば、融資金額に一定の割合を乗じたものを設定している金融機関もあります。

 

6.保証料

住宅ローンを組む際に保証会社を利用する場合に発生するものです。この保証料を支払うことで、返済が困難な状態になった際には、代わりに保証会社に返済してもらうことが可能になります。

保証料は一括前払いで支払うケースもあれば、金利に上乗せされるケースもあります。一括前払いで支払った場合、繰上げ返済を行った際には返済期間が短縮した分保証料が返還されることもあります。金利に上乗せして支払う場合は、そのような返還制度はありません。

 

また、誤解しがちなのが、保証会社が代わりに返済してくれるからといって、その後の返済義務がなくなるわけではありません。代わりに返済を行った保証会社が金融機関に代わって住宅ローンの契約者に返済を求めてきます。もしその際に返済ができない場合は、最悪の場合、担保にしているマンションが競売にかけられます。

 

7.印紙税(住宅ローン契約時)

住宅ローンの契約時には、マンション購入時の売買契約書とは異なり、金銭消費貸借契約書を締結します。その際にも、その契約書に記載された金額に基づいた印紙税(収入印紙の貼付)が必要です。ただし、売買契約書のような軽減措置はありません。したがって、借入金額に基づいた印紙税を支払うことになります。

 

8.火災保険料

住宅ローンの利用の際、火災保険への加入を義務付けている金融機関がほとんどです。また、一括払いとしているケースが多いため、その保険料を用意しておく必要があります。

 

最後に、住居引き渡しの際にかかる費用について説明します。引き渡しの際には登記関連の費用が発生します。住宅ローンの手続きにおいて、契約締結の際に所有権移転登記や抵当権設定登記が必要です。

 

したがってその登録免許税および登記を代行してくれる司法書士への報酬を用意しければなりません。登録免許税については以下のとおりとなっており、こちらも一部についてはカッコ内の期限において軽減措置が取られています。

 

建物部分・・・固定資産税評価額の0.3%(2020年3月31日までの登記)

土地部分・・・固定資産税評価額の1.5%(2021年3月31日までの登記)

抵当権設定・・・借入金額の0.1%(2020年3月31日までの登記)

 

初期費用を抑えるポイントは?

このように、マンション購入の際には物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。総額でみるとかなりの額になるのではないかと不安になりますが、これらの費用を抑えるポイントがありますので、以下に解説します。

 

1.手付金

手付金は法律によって上限額が決まっており、物件価格の20%までとされています。もちろんその上限額を支払う必要はなく、売主側との交渉によって低く設定することも可能です。したがって、手付金の額については、できるだけ交渉して抑えるようにしましょう。

 

2.住宅ローン契約時の印紙税

最近ではネット銀行が住宅ローンを販売しており、手続きがすべてインターネット上で完結できるものが増えています。インターネット上で金銭消費貸借契約書を結ぶことで、印紙不要としているネット銀行もあります。

 

3.火災保険料

火災保険は住宅ローン利用の際に必ず加入する必要がありますが、保険会社については金融機関が指定する保険会社である必要はなく、自分で選ぶこともできます。したがって、さまざまな保険会社を比較し、保障内容と保険料について納得できる保険会社を選ぶことは、費用を抑えるだけでなく、今後の保障を考えるという意味でも大切です。

 

まとめ

マンションを購入する際の初期費用の相場は、物件価格の1割程度といわれています。4000万円のマンションであれば、400万円にも上ります。引っ越しの費用などを加味するとさらに費用がかかるでしょう。

 

したがって、初期費用を抑えるポイントをしっかりと理解し、そしてそれが実行できるかどうか、不動産会社や金融機関の情報を事前に得ておくなど、情報収集を怠らないようにしましょう。

 

執筆者:新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)

DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

 

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/5b480c1842f624e6dd5c00524de55ca2f69513c2?page=1

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2021年

1月

15日

マンションも戸建ても「今年は値上がり」する訳

就業者数が1年前と比べ最も増えた産業は何かご存じだろうか。それは、不動産業である。実に、2020年10月の前年同月比で6.9%増えている。2位の金融業・保険業4.2%、情報通信業の3.1%を引き離しぶっちぎりの1位だ。ちなみに、ワーストだった業種は宿泊・飲食業で9.5%のマイナスである。

 

ここから言えることは、不動産の中でもホテル・飲食は苦戦しているが、最も需要が堅いと言われる住宅はアベノミクス以降、好景気が続いているという事実である。コロナショックで住宅価格の下落なんて、起こる気配はみじんもないのである。2021年の住宅市場の背景を理解しておくと、ご自宅戦略を成功に導くことができる。

 

■不動産事業が好調の理由

 

不動産価格はそれを購入する際のローンの借入額で決まる。2012年12月から始まる安倍政権の経済政策の3本の矢の1つ、金融緩和は既に8年が経過しているが、異次元で行われている。これはデフレ脱却のために始められたもので、インフレ率2%に届くまで終わらないが、届きそうな状況にない。

 

こうなると、黒田日銀総裁の任期2023年4月まで続く可能性が高い。その時点で金融緩和だと新築分譲マンションは土地取得が決まってから分譲されるまで約2年かかるので、2025年の新築マンション価格までは上がることがほぼ決まっていることになる。

 

不動産業は借入をして購入するものである。資産1億円を手に入れるのに、手元資金は1割で借り入れが9割というのはよくあることだ。不動産は担保が取れるので、貸し出しがしやすい資産の最たるものになる。金融緩和はカネ余り状態を作るので、不動産価格は原則上がっていく。単純に言って、金融緩和は不動産インフレを必ず招くのだ。この状況はコロナ前後でも変わっていないので、不動産インフレは止まりそうにない。

 

コロナ前後のマンション価格の動きを振り返っておこう。自粛期間中の4・5月は先行き不安の投げ売りが出て、中古マンションの成約価格は下落した。しかし、この投げ売りは2か月で終わった。その後は、コロナ前の価格に戻り、今はその価格よりも高くなっている。

 

新築マンションの方は、供給者側が大手寡占に近くなったこともあり、数か月間販売を我慢することは体力的にできる。本気度の高い顧客だけの来訪はコストを抑えながら効率的な販売を可能にした。販売戸数は昨年と比して大幅減になるものの、慌てる様子は中堅以下にしか見られない。この状況下では、値引き販売などが行われる段階にはない。

 

そんな折、中古の販売在庫は減りつつある。投げ売り処分されたものは、郊外・駅遠などの立地条件の悪いものが多かったために、残された在庫価格は上昇した。また、見ず知らずの人が内覧するのを敬遠する気持ちから販売を辞める物件が増えた。こうして在庫が減少しながら、在庫価格は上がった。

 

こうしたことは以前にも起きている。リーマンショック後、新興系のデベロッパーの多くが資金ショートして倒産した。この結果、新築マンション供給が前年の1/3に急減し、あまりの新築物件の少なさに中古マンションが売れて、在庫が減りながら値上がりを始める事態が起こる。リーマンショックから1年しか経っていないのに起こった「まさかの値上がり劇」だった。こうして、リーマンショックから2年後には元の価格に戻っていた。

 

不動産価格はローンで決まると書いたが、需給バランスはこうした在庫減の時に価格に影響しやすい。在庫が減ると、価格は上がる方向に動きやすい。これが最も2021年に起こりそうな状況にあると理解した方がいい。

 

■新築分譲戸建も売れている

 

一方、戸建市場も活況を呈している。新築分譲戸建は年換算で首都圏で7万戸に迫るハイペースで売れていて、毎月在庫が1000戸ほど減り続けている状態にある。新築分譲マンションが2019年の供給戸数が3万戸強なので、既に戸数ベースで2倍の取引量が一大マーケットになっている。

 

これだけ売れているものの、新築の着工戸数は4月以降前年同期比で17%マイナスとなっている。こうなると、在庫が少なくなる一方で、販売期間が短くなり、竣工前に売れる事態が増えている。一般的に売れ行きが悪く、建物が竣工してしまうと売出価格の値引きが始まるが、実質的な売買価格の上昇が既に始まっている。

 

ここで言えることは、住宅市場の場合、マンションでも戸建でも一定の需要が常にあるので、供給不足になると価格は上がる方向に動くということだ。都市の住宅市場において、需給バランスの影響は上がる方向にしか動かない、これが実態である。このため、不動産価格は下がることはなく、上がることしかないのである。

 

下がる時は不動産事業者が倒産して資産処分するしかない場合に限られる。それは金融が引き締められた時で、それは当分の間無さそうな状況にある。金融緩和されているうちは持ち家を早く買った者勝ちなのだと言うことは分かっておいた方がいい。

 

■コロナで住宅価格暴落の諸説は本当か?

 

ここからは、ちまたで言われているもっともらしい不動産価格暴落説に反論しておこう。

 

コロナで住宅購入需要は減退し、価格が暴落するという話がある。これは需給バランスというもっともらしい論旨展開だが、先ほど来の話のように、一定量の取引がある都市部では需給バランスで価格は下には動きにくい。

 

地方では取引量が非常に少ないので、需要が非常に少ない中で、供給が増えると下がることはある。地方の土地は価格すらつかないものも増えている。しかし、これは地方の話でしかない。何と言っても、都市部ではいまだに人は増えており、地方では大幅に減っているのだから。

 

残業やボーナスのカットで2020年の年収が減った人がいる。2020年の源泉徴収票の年収が下がると、購入できる価格が下がり、買えない人が多くなる。確かに需要は減退することになろう。それでも供給が少ない状態がマンションも戸建も続くので、価格が下がるような事態にはなりそうにない。

 

職を失うなりして住宅ローンの延滞が始まり、引っ越しせざるを得なくなった悲惨な事例がニュースで取り沙汰される。こうしたニュースの人が支払っている住宅ローンの月返済額は総じて少ない。これは家の問題ではなく、稼ぐ能力の問題である。

 

実際、2020年度の経済成長率は5%以上のマイナスになりそうだが、失業率はわずか0.4%しか上がっておらず、まだ2020年11月時点で2.9%である。リーマンショック後の5.5%の失業率とは比較にならない程、家計への影響は軽微であり、緊急経済対策の効果は抜群にあったと言わざるを得ない。

 

この結果、2021年の持ち家価格は上昇に向かう可能性が高い。その傾向は少なくとも2023年までは続く。そんな中にあって、持ち家購入を遅らせた分だけ、損が拡大していくことになる。これに加えて、住宅ローン減税の対象が50㎡以上から40㎡以上に緩和された。独身や夫婦のみの世帯にとっても、2021年は持ち家購入を早くした方がいい。

 

沖 有人 :不動産コンサルタント

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/a42f012b40c0673634048bf80b9eba4f2a95445d?page=1

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2021年

1月

08日

え、新築なのに…水回りでわかる「欠陥住宅」の恐ろしい特徴

建売住宅の欠陥・不具合を見抜く秘訣とは…!? 今回は「水回り」を見ていきましょう。 ※本記事は、書籍『こんな建売住宅は買うな』から抜粋したものです。その後の法律・条例改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

水回りは家の生命線…暮らしの充足度に直結する

 

ポイント(1) キッチンの排水をチェック

 

水回りは家の生命線です。家の機能そのものといっても、差し支えありません。箱としての家に、暮らすための機能を持たせているのは水回りです。

 

水回りの不具合は、そのまま暮らしに直結します。念入りにチェックしていきましょう。

 

まずキッチンでは水道を開栓して、水を流してみましょう。排水口から水がきちんと排水されるかを確認してください。流しの下を開くと、パイプの接合部を見られるはずです。ここから水漏れなどは起きていないでしょうか。

 

「水道を流しっぱなし」で水回りのチェックをする理由

次に、床下収納庫を取り外して、床の水漏れをチェックしてください。この間も、水道は流しっぱなしにしておいてください。どこかから水が漏れていれば、床に水が溜まるので、すぐにわかるはずです。

 

洗面台も、キッチンと同じように水を流しながら、排水をチェックしましょう。下部の扉を開くと、排水管が見えるはずです。

 

最近の排水トラップは、排水口に異物を落としてしまったときに排水管から取り出しやすくするために、トラップの下部にキャップがあります。しかし、このキャップがゆるんでいたり、不具合があると、ここから水漏れを起こしてしまいます。

 

実際に手で触ってみて、濡れている箇所がないかを確認してください。

 

まさか!?「ユニットバス」を良く見てみると…

 

ポイント(2) 天井の点検口をチェック

 

天井には、ふたを取り外せる点検口がありますので、これを外してください。懐中電灯で照らすと、内部の様子が見られます。小屋裏を点検口から覗き込むと、小屋裏全体に断熱材が敷き詰められているはずです。

 

しかし、その断熱材がない物件を発見することもあります。また、ときとしてユニットバス付近に断熱材の貼り忘れを発見することがあります。

 

ここで問題になるのは、建物の建っているエリアです。不動産広告には明記が義務付けられていますから、確認してみましょう。

 

都市計画法で「準防火地域」となっている場所では、火事が起きた際に延焼を防ぐという観点から、小屋裏(天井裏)の壁の立ち上がり面にも、外壁の裏側には、不燃材(石膏ボード)の設置が義務付けられています。

 

同様にユニットバス周囲の外壁裏側にも不燃材(石膏ボード)の設置が義務付けられています。しかし、これらの不燃材(石膏ボード)が未施工になっている建売住宅を時々発見します。小屋裏点検口やユニットバスの天井点検口から見たときに、木材がむき出しになって見えている場合は、準防火地域では違反建築となってしまいます。

 

もうひとつ、ユニットバスで確認していただきたいのは、内部のキズです。建築中に、工事業者によって物置として使用されていることが多いのが理由です。工具でキズが付くことが多いため、ユニットバスのメーカーから「物置として使わないでください!」と貼り紙がされているほどです。こうしたキズを見つけた場合には、遠慮せずに補修してもらうように交渉しましょう。

 

恐ろしい…給湯器を固定する「釘」の「ズレ」

 

ポイント(3) 給湯器は固定具合をチェック

 

本体だけで30キログラムはある給湯器ですから、確実に取り付けられていないと、地震の際に落下する危険性があります。

 

外壁に取り付けるのが一般的ですが、このときにサイディングボードだけではなく、釘がしっかりと下地の木の部分に留められているか確認してください。

 

サイディングボードの厚みは14~16センチメートルですが、30キログラムもあるものに対しては安定しません。釘がズレていないかを見るには、横に走っているラインに沿っているかを見れば、大丈夫のはずです。

 

「雨どい」は実際に触って動かしてみよう

 

ポイント(4) 雨水による被害を防ぐベランダ、雨どいの見方

 

雨どいは実際に触って軽く動かしてみましょう。取り付けが甘い場合だと、簡単に動いてしまいます。また、斜めに取り付けられていないかどうかも重要なチェックポイントです。

 

少し離れて見て、壁の縦線にまっすぐ沿っているか確認をしてください。

 

また、ベランダの床から立ち上がり部分の高さは、12センチメートル以上なければならないと決められています。これ以下だと、大雨が降ったときに、部屋に雨水が流れ込む事態になりかねません。

 

また、これに関しては、ゴミや土などで雨どいを詰まらせないようにすることが大事ですが、これは家の造りというよりも、暮らし方の問題です。

 

要注意!「古くからある塀」をそのまま使うと…

 

ポイント(5) 塀の鉄筋チェックも忘れずに

 

住宅と同時に新しく造られた塀なら問題はないのですが、古くからある塀をそのまま使う場合は要注意です。古い塀には、鉄筋が入っていないことが少なくありません。鉄筋の有無によって耐久性には大きな差が出てきます。

 

新しく設置しない場合、隣の敷地との境目にある塀をそのまま使用することも少なくありません。手で軽く押しただけで揺れるような場合は、鉄筋が入っていないと考えて間違いないでしょう。

 

スマートフォンのアプリに、金属探知機がありますので、これを利用して壁内部の鉄筋の有無を確かめてみるのもいいでしょう。

 

コンクリート内部の鉄筋の状態を正確に知るには、プロの診断にゆだねることをおすすめします。私が使っているのは、高性能鉄筋探知機です。これを使うと、一般的な金属探知機よりも精度の高い検査が行えます。

 

「新築の家はきれい」は当たり前ではない!?

 

ポイント(6)〝雑〟な造りの家は後悔する可能性大

 

ここで、ちょっと気になるところを見つけたときのことについて、お話ししましょう。今までは、建物内覧の際のチェックポイントや建物の見方について説明をしてきました。しかし、ここで注意していただきたいのはメンタル面です。

 

新築の家だから、きれいなのが当たり前だという思い込みや、大きな買い物をする際の興奮状態によって、冷静な判断ができないことも少なくないと思います。こうした状態で臨むと、平常なら見えるはずのものも見えてきません。少しのことなら「まあ、いいか」と大きな気持ちになることもあります。

 

家の垂直状況、水平状況、断熱材の施工状況などがきちんとしていれば、家としての大きな問題はありません。立地条件や価格なども含めて、購入することに前向きなところに、営業担当者の煽るような売り文句をかけられても早々に契約を急がず、確かめていただきたいのは細かな点です。

 

◦ドアや窓枠のキズ

◦引き戸のキズ

◦フローリングのキズ

◦床下、天井裏、庭などに散乱するゴミ

 

「些細なキズ」に表れる職人の姿勢

これらは、小さなものでしたら引き渡しまでに補修してもらえればよいはずですし、散らかったゴミも片付ければよい、と思われるかもしれません。

 

しかし、これを造った職人の姿勢に疑問を感じてしまうのです。一戸建ては、買う人にとっては一生に一度の買い物である場合がほとんどです。さまざまなことを考え合わせたうえで、家を選ぶのです。建てる側には、雑ではなく、丁寧な仕事をしてほしいと願うのはムリなことではないはずです。

 

見えているのは些細なキズだけだとしても、どのような工事をしたのかが、その小さなキズに表れているように思うのです。

 

数カ所であれば偶然ということもありますが、キズのある箇所があまりに多い場合には一度、考え直してみてもよいかもしれません。

 

特に、不動産市場が大きく動くといわれる2月、3月という年度末の時期は、営業担当者からも「他に引き合いがある」といった急かせる言葉が出がちですが、その言葉に惑わされないようにすることが大切です。

 

その点からいえば、落ち着いて物件を探すためには、繁忙期の2月、3月を避けたほうがよいといえるでしょう。

 

田中 勲

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/16b25540f39826848bdb86cddd37b3e1b668c069?page=1

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2020年

12月

28日

リースバックを利用するための条件とは?利用できないケースも解説

リースバック契約を結ぶ際には、既定の条件を満たしておく必要があります。もし条件を満たせない場合、不動産業者にお願いしてもリースバックを使えない可能性が高いでしょう。

 

そこでこの記事では、リースバック契約における条件と、リースバックを利用できないケースを解説していきます。自分がリースバック契約を結べるのか、事前にしっかり確認しておきましょう。

 

リースバック契約の利用条件

リースバックには利用条件を満たしているかどうかの審査があります。審査といっても、消費者金融や銀行ローンのように厳しく信用情報をチェックされる訳ではありません。

 

審査の条件や内容は、不動産業者ごとに異なります。そのため、他の金融機関の審査に全て落ちている方でもリースバックの審査には通る可能性があると言えるでしょう。

 

とはいっても、審査ですのでどんな人でも絶対にリースバックを使える訳ではありません。条件を満たしていなければ落ちてしまうので、以下で解説するリースバックの条件を知っておきましょう。

 

◆名義人の同意が取れている

 

リースバック契約をするには、家の名義人全員が同意しなければいけません。1人でも同意していない人がいると、契約は成立せずリースバックの話はなくなってしまいます。

 

不動産業者は、契約時に名義人の同意が取れているか、署名などでしっかり確認するので家族間での話し合いを済ませておく必要があります。

 

ちなみに、相続人の同意は不要なので、契約だけであれば相続人への相談はなくても大丈夫です。しかし、いつの間にか相続するはずの家が売却されていたという状態だと、相続時のトラブルにつながるのでリースバックの話はしておきましょう。

 

◆売却価格がローンの残債を上回っている

 

リースバックが利用できるのは、原則として売却価格がローンの残りを上回るときとなります。例えばローン残高が1000万円の時、リースバックを使えるのは売却価格が1000万円を超えるときです。

 

もし売却価格がローン残高を下回っている場合、いったん不動産を任意売却する必要があるので、リースバック契約までには手間がかかるでしょう。

 

◆毎月の家賃を払えるだけの収入がある

 

不動産業者が最も重視するのが、契約者に家賃を支払える支払い能力があるかどうかです。リースバック契約では、家が売却されて所有権を失うので、毎月の家賃を払えなければ、退去となります。

 

もし収入が少ない場合、毎月家賃を支払えないとして契約を断られる可能性も少なくありません。そのためにも他のローンは返済しておく、まとまった貯金をしておくなどの対策が必要です。

 

不動産リースバックで審査落ちするケース

リースバック契約は、利用条件に満たない、不動産が売れないなどの理由で断られることも少なくありません。

 

各不動産業者は明確な審査基準を示していませんが、リースバックの条件から落ちてしまうケースも予想できます。

 

不動産リースバックの条件に満たないケースは、以下の通りです。

 

・不動産に買い手が現れない

・所有者の同意が取れていない

・不動産が事故物件である

・家賃の支払い能力がない

・家賃保証会社の審査に通らない

 

それぞれ確認していきましょう。

 

◆不動産に買い手が現れない

 

物件の価値が低い場合、なかなか買い手が見つからずリースバック契約を結べなくなります。不動産に買い手が付くかどうかは、物件の建っている場所や築年数、周辺環境により変わります。

 

物件のたっている場所など対策できない状況もありますので、買い手が現れない場合はリフォームをするなどして物件価値を上げる、もっと価値が上がりそうなタイミングで売却する、といった方法を採りましょう。

 

◆所有者の同意が取れていない

 

全ての所有者がリースバック契約に同意していなければ、買い手が見つかりそうな物件でも審査には落ちてしまいます。

 

リースバック契約には、名義人全員の同意が必要です。不動産業者によっては、名義人が店頭に訪れることを条件にしているところもあるので、適当な話し合いでは契約を結べません。

 

また、必須ではありませんが、同居している家族に同意を取らず勝手に話を進めている場合も、トラブル防止の観点から審査落ちする可能性があります。

 

家族との不和が不動産業者に知られることは少ないですが、査定や相談の時、家族内でもめているのは大きなマイナスポイントです。リースバック契約の話はあらかじめ家族で話し合っておいてください。

 

◆不動産が事故物件である

 

リースバックで売却予定の不動産が事故物件の場合、物件の価格は大きく下がります。事故の内容にもよりますが、事故物件の売却価格は通常の売却でも市場相場の2~3割程度です。

 

さらに、リースバックの場合は通常の売却価格の60~80%で取引されるので、売却価格はさらに下がるでしょう。そのため、事故物件はほとんど価値がつかないとして、リースバックを断られることも少なくありません。

 

また、事故物件であることを隠して売却すれば、契約を解除されるだけでなく罪に問われることもあります。もし事故物件を売却したい場合は、事情を説明して今後どのように対処すればよいか不動産業者に聞いてみましょう。

 

◆家賃の支払い能力がない

 

リースバック契約後、毎月家賃を支払う能力がないと判断された場合は審査落ちとなります。家賃を支払えるかどうか決める基準は、不動産業者ごとに異なります。そのため、クレジットカードを滞納した人や、その他のローンを組んでいる人もまとまった貯金さえあれば審査に通る可能性が高いでしょう。

 

また、老後の資金のためリースバック契約をする人は多いので、年金暮らしでも年金など安定した収入と貯金があれば審査に通るケースも多いです。

 

ただし、明らかに収入が少ない人や貯金がない人は審査に落ちる可能性もあるので、資金面を安定させつつ他の業者も候補に入れておきましょう。

 

◆家賃保証会社の審査に通らない

 

収入が低く、家賃の支払いに不安がある場合は家賃保証会社の審査に落ちる可能性があります。特に、過去に家賃を滞納している場合は、家賃を支払えない可能性があるとして審査落ちにつながることもあります。不安な点があれば、不動産業者に相談をしてみましょう。

 

リースバックが利用できなかったときはどうする?

 

まとまったお金が必要で、リースバックを検討していたという方は少なくありません。しかし、不動産業者の提示する条件に合わず、リースバックができなかったときはどのように対処すればよいのでしょうか。

 

ここからは、リースバックの審査に一度落ちた場合の対処法を以下の通り解説していきます。

 

・他の業者に依頼する

・不動産だけ売却してしまう

 

諦めず、他に自分ができる手段を探しましょう。

 

◆他の業者に依頼する

1つの不動産業者のリースバック契約に断られても、全ての不動産業者の審査に落ちる訳ではありません。リースバック契約における審査には共通の判断基準がなく、各不動産業者の判断で決められている状況です。そのため、一度審査に落ちても、別の業者に申し込みをすれば審査に通る可能性は十分にあります。

 

リースバック契約を急いでいる方は、審査落ちに備えあらかじめ複数の業者を検討しておくことが大切です。他の業者とすぐに連絡が取れる状況なら、短期間で契約を結べる可能性が大きくなるでしょう。

 

◆不動産だけ売却してしまう

 

リースバック契約の審査にどうしても通らない場合、リースバック契約をせずに、不動産を売却するのがおすすめです。

 

家の売却だけであれば、リースバックほどの詳しい審査は不要です。早くまとまった現金が欲しい人は、売却だけでもできないか相談してみましょう。

 

ただし、通常の売却では家をそのまま賃貸契約を結んで借りることはできません。売却後は家を永遠に手放す覚悟が必要なので、名義人や相続人ともよく話し合って決めましょう。

 

リースバック契約では条件を確認しよう

 

リースバック契約を結ぶには条件があり、条件に満たない人は審査で落とされてしまいます。また、条件には通過していても、不動産業者から見て不安要素の多い方はなかなか審査に通らないでしょう。

 

まとまったお金が必要で、すぐにリースバックを必要としている人もいますが、リースバックはすぐに誰でも利用できる制度ではありません。

 

審査に落ちるのが不安なら、リースバックが利用できるかどうか、事前に不動産業者にしっかり確認しておきましょう。

 

また、審査落ちに備え、複数の業者を検討することも大切です、リースバックの条件は、不動産業者ごとに異なります。1つの業者で審査落ちしても他の業者なら問題ない可能性もありますので、その場合は他の業者も検討してみるとよいでしょう。

 

執筆者:FINANCIAL FIELD編集部

 

監修:新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)

DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

 

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/5db66f7c6bea182d980cfe6ab0ea1e74e198f398?page=1

 

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2020年

12月

25日

ヤバい物件をつかまされないために! 警戒すべき不動産営業とは?〈dot.〉

自分の希望にかなった家や土地を探すためには、いい不動産業者との出会いが欠かせない。ここでは、不動産・建築業界取材歴20年超の業界紙記者が、年末年始で慌ててヤバい物件をつかまないために、有能な不動産営業の見極め方をお伝えする。

 

■年末年始は「稼ぎどき」 セールストークにご用心

 

年度末3月に向けた引っ越し、入居を目指した賃貸物件や分譲物件探しは、年明け1月が最初のピーク。不動産業者は12月から1月にかけて、年度末に向けての顧客を確保しようとモチベーションを高めている(別記事「年末年始「物件探し」は要注意! ヤバい不動産屋の見極め方」参照)。今回は実際に接客する営業担当者とのコミュニケーションを中心に、ヤバい業者にハマらないためのチェックポイントを説明しよう。

 

年末年始の営業担当者は、ノルマをクリアするため、なるべく多くの見込み客を抱え込もうとし、また早々に契約して自分の売り上げを伸ばそうとしている。いわば「稼ぎどき」だ。テンション高く張り切って、問い合わせてきた客を自分のペースに引っ張り込もうとする営業担当者もいる。そのセールストークにうかつに乗ってしまうと、納得のいかない物件をつかまされてしまうことにもなりかねない。

 

■営業担当者は第一印象がすべて

 

不動産業では大きな金額を日常的に扱うため、営業担当者は遺産相続、家庭不和、金銭問題などシビアなトラブルに巻き込まれることも少なくない。修羅場に直面するだけに、海千山千のしたたかな人間も多い業界だ。そこでチェックしたいポイントは、「営業担当者のキャラクター」である。以下のような兆候が見られたら、警戒したほうがいい。

 

・雑談が成立しない

雑談は、お互いの様子を見ながら興味や見識を確かめ、テンポを合わせる配慮がないと滞ってしまうものだ。一方的にしゃべりまくるような営業担当者は論外。逆に、あまりに無口なようではこちらが話しかけづらい。そのあたりをきちんと配慮できる営業は有能だ。

 

・話を聞いていない

会話がスムーズに流れているようでも、なぜか内容が食い違う。聞きたいことに対して、関係のない話題にそれていく。そんな営業担当者は、うなずいているようでもこちらの話を聞いていないことが多い。客の言うことは適当にあしらって、どの物件を推していくか、その段取りで頭がいっぱいなのだろう。

 

・身なりやしぐさが気になる

スーツの着こなしがだらしない、清潔感に欠ける、しぐさや話し方のクセが気になるなど、「ちょっとイヤだな」と感じてしまう相手とはやはり商談が難しいものだ。

 

こうしたチェックポイントを一言で表すなら「相性」ということになる。そして第一印象でよくないイメージを持った場合、そのジャッジはだいたい正しい。

 

接客を担当する営業は、この後の物件案内から契約までの付き合いとなる。大きな出費を伴う取引となるだけに、本当に信頼できる相手か、きちんと見極めたい。

 

■物件案内ではデメリットの確認が最優先

 

通常、物件案内の場合、不動産業者の事務所から営業担当者の運転する車に乗って出かけることになる。客と自分と「2台に分かれると動きにくい」「現地に駐車スペースがない」などの理由があるが、「自分の車に乗せてしまえばどこにでも連れていける」「客を勝手に帰さずにすむ」という本音も透けて見える。

 

客としては興味のある物件だけを見に行きたいのだが、いったん乗車すると「道すがらですから」ということでたいてい数件、引き回されるものだ。候補の物件を複数ピックアップしているときは、道順もあるが、たいてい「難アリ」の物件から見せていく。そこでは営業担当者は、いかにこの物件が「よろしくないか」を伝えるのだ。

 

そのうえで客にとっての本命の物件を見せることで「こんなに好条件の物件はここしかない」という印象を持たせて、「すぐ決めないと他の人にとられてしまう」と思わせるのが狙いだ。

 

その勢いに乗せられては、確認すべき大事な点を見過ごしてしまいかねない。次のチェックポイントは「現地見学のときの質問に答えられるか」だ。

 

■営業担当者は質問に答えられるか

 

・物件のデメリットを確認する

不動産の営業担当者は物件を売ると、自分の給料に販売報酬が上乗せされることが多い。売らないと稼げないので、売りたい物件については長所を並べ立てる。そこで現地見学の際は、その長所を確認しつつ、逆に「デメリットは?」と聞いてみよう。どんな物件でも必ず長所と短所がある。知識のある優秀な営業担当者なら、あとでもめるのを避けるため、短所であってもきちんと伝えてくれるはずだ。

 

・物件価格の相場との差を聞く

「お得な物件ですよ」というのであればそのエリアにおける不動産価格の相場と比べてどのくらいお得なのか、聞いてみる。また、その物件がなぜ相場より安いのかも、見学を踏まえて確認する。不動産に「掘り出し物」は存在しない。安い物件には必ず理由があるのだ。

 

さらに、可能であれば、下記のように物件周辺の状況なども確認しておければなおいい。

 

■物件周辺を自分自身でチェック

 

・物件の周辺の様子をチェックする

その物件がどのような環境にあるのかを自分の目で確認する。住宅地として古いのか新しいのか。近隣の住民は高齢なのか若いのか。筆者が物件を探したときは、隣家の庭木や車を見て、きちんと手入れがされているかをチェックした。外まわりが荒れている家があるようなら要注意だ。

 

・近隣住民と会話する

不動産業者が空き物件に客を案内していることに気づくと、近隣の住民が様子を見に出てくることがよくある。すかさず挨拶して話しかけてみるといい。「日当たりのいい土地ですね」「緑が多いですね」「駅が近くて便利ですね」など、メリット面から声をかけると、気をよくして警戒を解いてくれる。数分の雑談だけでもその地域の雰囲気がわかる。

 

なお、本命の物件の前後に、その不動産業者が自社開発した分譲住宅に連れていかれることがある。これは、仲介だけだと収益が少ないので、本当は自社で土地を仕入れて建物まで用意した“お得な”物件を売りたいからだ。

 

こういうときはある程度案内に付き合ったら、「時間がないので」とさっさと切り上げよう。業者の利益を確保するために工務店に安く建てさせている建物である可能性もある。そうなると、断熱性能も期待できないし、施工管理も不十分で雨漏りなどの不具合も発生しがちだ。よほど立地がよくて売却しやすい物件ならともかく、業界を知る者としてはお薦めできない。

 

もちろん、こんな業者ばかりではないし、良心的な不動産業者、優秀な営業担当者と出会うことができれば、自分の納得のいく物件を見つけることも十分に可能だ。2、3月になるとさらに物件探しのライバルは増える。

 

今回ご紹介したチェックポイントを念頭に置いて、なるべくなら12月のうちに、遅くとも年明け早々には始動して、信頼できそうな不動産のプロと巡り合っておこう。

 

(文/山本五月)

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/56183648407f54794f905c51709033139d9b111d?page=1

 

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