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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

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上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

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高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2020年

4月

03日

知らないと損する新相続ルール。もはやお金持ちだけの話ではない!

 4月1日から相続税の運用方法が変わる。「争族問題」とも呼ばれる家族間の紛争を回避するため、手続きがより簡素化されるが、知らないと損することも……。今回、そんな新相続法のポイントを解説する。

 

4月1日から改正 知らないと損する新相続ルール

「約40年ぶりに相続法が大改正され、昨年から順次、施行されています。『相続争いなんてお金持ちの話』と考えがちですが、新ルールを知らないと、思わぬところで損をするリスクもあるのです」

 税理士法人タックス・アイズの五十嵐明彦税理士がこう話すのは、’15年の税制改正により、相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられ、これまで相続税を納める必要のなかった人も、相続対策に迫られるようになったからだ。

 今回の改正で特に重要なのが4月1日から施行される新制度「配偶者居住権」だという。

「夫(または妻)が亡くなったとき、残された配偶者が生活に行き詰まることのないよう、保護する目的で作られたのが配偶者居住権です。これにより、夫が亡くなった以降も、配偶者が生活の基盤である自宅に、優先的に住めるようになりました」(五十嵐氏)

 改正前は、配偶者が家族間の争いに巻き込まれ、住む家を追い出されるケースが後を絶たなかった。3年前、長年連れ添った夫に急な病で先立たれたA子さん(69歳)が、「針のムシロだった」という過去のつらい体験を振り返る。

「夫が2000万円の自宅と3000万円の預貯金を残してくれたので、一人息子と私が相続することになりました。ただ、息子は夫と折り合いが悪く、長らく音信不通で、夫が亡くなると『遺産をよこせ』と乗り込んできたんです。私は夫との思い出が詰まった自宅を相続するつもりでしたが、そうすると預貯金の相続分は500万円しか残らず暮らしていけません。結局『こんな田舎の家なんて売り払え』と言う息子が自宅を売却してしまい、泣く泣く老人ホームに身を寄せることになりました」

 こうした悲劇を防ぐのが、「配偶者居住権」だ。自宅の相続を「持つ権利」(所有権)と「住む権利」(配偶者居住権)に分けることで、妻(配偶者)が優先的に自宅に住み続けられる。五十嵐氏が続ける。

「夫が亡くなり、相続するのが妻と子という場合、両者の取り分は2分の1ずつ。法改正前は、夫が残した財産が2000万円の自宅と3000万円の預貯金というケースでは、妻が自宅を相続すると預貯金は500万円しかもらえず、生活が行き詰まってしまう。法改正後は、仮に自宅の価値を1000万円の所有権と1000万円の配偶者居住権に分けて、子が所有権を、妻が居住権を相続することで、妻は改正前より1000万円多い1500万円の預貯金を相続することができる」

 

改正相続法で賢く「節税」するには?

 ここで、すでに施行されている改正相続法のポイントにも触れておこう。遺言書の作成がPCでも作成可能となったほか、故人の預貯金が一金融機関につき150万円まで引き出せるようになるなど、多くの新ルールが設けられた。

 1年前に夫が急逝し、思わぬ苦難を強いられたB子さん(68歳)の苦労話は、改正前の制約がいかに理不尽だったかを物語っている。B子さんが当時を振り返る。

「2年前、夫が脳梗塞で急死したのですが、生前、生活費を含めたお金の管理はすべて夫がやっていたので、凍結された夫名義の銀行口座から1円も引き出せなくなってしまったんです……。凍結を解除するには公的書類が必要だけど、役所に行く暇なんて遺族にありませんよ。葬式費用も消費者金融で借金せざるを得ませんでした」

 一方、新ルールにおいて「節税」はどれくらい可能なのか?

 ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏がそのノウハウを話す。

「夫から妻が相続した自宅を、妻が亡くなったとき子が相続すると、そのたびに相続税がかかるが、配偶者居住権を取得した自宅の場合、子が相続するときに相続税はかかりません。また、相続時の自宅の評価額は、妻の死亡と同時に消滅する配偶者居住権の分が除かれるので、相続税自体も安くなります。ただし、配偶者居住権が付いている自宅は、いわば“こぶ付き”なので売りにくく、価値が落ちる可能性があり注意が必要です」

 不動産の相続には、小規模宅地等の特例を利用するといい。

「特例を利用すれば、自宅等の敷地の評価額を最大80%引き下げられます。5000万円の土地なら評価額が1000万円と節税効果は大きい。ただし、子が相続する場合、親との同居が必要だったり、相続前の3年以内に自らの所有する家に住んでいないことなど、条件がいくつかあります。また、預貯金は、“老々相続”になる前に、早めに生前贈与をしておいたほうがいいでしょうね」(深野氏)

 相続が金持ちだけの話ではなくなった今、新制度をいかに上手に活用すべきかがカギになるだろう。

 

<相続法の主な改正点>

【自筆証書遺言】
’19年1月~ 「手書き」が基本だが、財産目録等をパソコンなどで作成できるように
’20年7月~ 遺言書を自分で管理することに不安を感じている人のために、法務局で保管してもらうことが可能に

【相続人の預貯金】
’19年7月~ これまで遺産分割協議が終わるまで口座は凍結されたが、1行150万円まで引き出しが可能となり、葬儀費用の支払いなどに充てられるように

【義理の親を介護】
’19年7月~ 義理の親の介護を担ってきた非相続人(例えば、すでに亡くなっている「長男の嫁」で代襲相続人である子供もいない非相続人)が、「特別寄与料」という名目で、介護など労務提供したことを証明できればそれに相当する費用を請求することが可能に

【配偶者居住権】
’20年4月~ 配偶者が引き続き自宅(持ち家)に住み続けられるように。なお、婚姻期間20年以上の夫婦間で自宅を生前に贈与した場合、遺産分割の対象外に

<相続に関する節税のポイント>

①配偶者居住権を取得
⇒自宅が課税対象になるのは父の死亡時のみに
⇒自宅の課税評価額も、配偶者居住権を差し引いた分、安くなる!

②小規模宅地等の特例を利用
⇒自宅等の敷地の評価額を最大80%引き下げられる!

③生前贈与を活用する
⇒住宅資金や子や孫の教育資金は、最大1500万円が非課税枠に
⇒暦年贈与なら、贈与税は年間110万円まで控除される

【税理士法人タックス・アイズ 五十嵐明彦氏】
税理士。公認会計士。社労士。資産税業務など幅広く手掛ける。『親が元気なうちからはじめる 後悔しない相続準備の本』(ディスカヴァー21)ほか、著書多数

【ファイナンシャルリサーチ代表 深野康彦氏】
マネー、商品全般の最新情報に詳しく、資産形成・運用に精通する。近著『10万円ではじめる! 人生100年時代の資産運用』(宝島社)ほか、著書多数

取材・文/斎藤武宏 撮影/山崎 元(本誌) 表組み内イラスト/大久保紫野

ハーバー・ビジネス・オンライン

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200403-00216025-hbolz-soci&p=1

 

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2020年

3月

27日

住宅ローンの審査に落ちてしまった…。その理由とは?

多くの人が一生の中で最も高額となる買い物は「自宅」という場合が多いでしょう。高額であるがゆえに、その資金を現金で一括払いする(できる)方は少なく、多くの場合は住宅ローンを利用することになります。

ただし、住宅ローンにはそれぞれの金融機関が実施する「審査」があり、審査に落ちて借りられない場合や希望額を借りることができない場合などがあります。今回は住宅ローンの審査について確認してみたいと思います。

住宅ローンの審査ってどんな流れ?

金融機関での住宅ローンの審査には多くの場合「事前審査」と「本審査」の2段階があります。

住宅ローンの契約は、物件の売買契約が完了しないと締結できません。物件を購入したものの、万が一、住宅ローンを借りることができない場合には、購入資金を調達できなくなります。そのため、住宅ローンの事前審査と物件の購入の申し込みは、通常、同時並行して進められます。

事前審査の申し込みは、不動産会社や住宅会社に依頼することが多く、必要書類の準備や申し込み手続きなどの煩雑な作業をある程度任せることができます。また、自分自身でネット銀行や金融機関に申し込むこともできます。

特に、ネット銀行の場合はパソコンやスマホからいつでもどこでも住宅ローンの申し込みができるなど利便性が高く、審査に要する期間も短縮されるメリットがあります。そして、この事前審査を通過しないと次の「本審査」に進むことができません。

本審査ではより詳細な審査内容となるため、提出しなければならない書類も多くなります。本審査を通ったところでようやく住宅ローンの契約となります。

申し込みから審査結果が出るまでに要する期間は金融機関によって異なりますが、下の図の通り、一般的には事前審査で3~4日程度、本審査で1週間程度かかるといわれています。

不動産会社に購入を希望する物件を押さえておいてもらえる期間は1週間程度の場合が多いため、事前審査の申し込みは速やかに行わないと間に合わなくなるおそれもあります。不動産会社にも審査の流れなどをよく聞いて、余裕のあるスケジュールを立てるようにしましょう。

≪一般的な住宅ローン審査の流れ≫

 

住宅ローンに落ちてしまう理由

住宅ローンの審査の際に、金融機関ではどのようなところを見ているのでしょうか? 審査を申し込む人にとっては最も気になるところでしょう。一般的にいわれる住宅ローンの審査に落ちてしまう理由を見てみたいと思います。

1、申込者の信用度が基準を満たしていない
住宅ローンの申込者の信用度において金融機関が定める基準を満たしていない場合などが該当します。

特に、申込者の就業状況や申込時の年齢などがチェックされます。金融機関は貸したお金を確実に回収できるのかという観点を最優先で考えます。仮に、申込者が転職した直後である場合などは、お金を貸し出すことが難しくなります。

2、他の債務で遅延などがある
マイカーローンやカードローン、クレジットカードの支払いなど他の債務の返済状況による信用情報も審査に影響してきます。延滞の情報などが残っていると信用度が低くなってしまうため、新たに住宅ローンを借りることが困難になります。

3、「返済負担率」を超過している
「返済負担率」とは、申込者の年収に占める借入返済額の割合を示す数値です。例えば、フラット35では、年収400万円未満の場合には30%以下、年収400万円以上では35%以下と返済負担率の上限基準を定めています。

そして、この返済負担率を算定する際には、住宅ローンのみならず、他のローン(マイカーローンなど)も含んだ返済額で計算されます。つまり、住宅ローン単独では上限の基準に満たない場合でも他の借り入れの残高が影響して、住宅ローンの借入額が制限されることがあります。

このような場合には可能な範囲で、住宅ローンの審査の前にマイカーローンなどの他の借り入れを一括で返済しておくことも一つの対処方法となります。

4、健康状態に問題がある
ほとんどの住宅ローンでは団体信用生命保険の加入が必須条件となっています。つまり、団体信用生命保険に加入できる健康状態にないと、住宅ローンを契約することができません。

5、不動産の担保評価
金融機関は住宅ローンの契約の際に、同時にその不動産を担保とする抵当権を設定します。これは、万が一住宅ローンの支払いが滞った場合に、この抵当権を実行して住宅ローンの残債の返済に充てるためのものです。

つまり、購入する不動産にある程度の担保価値がないと住宅ローンの契約に至らないことになります。

 

住宅ローンの事前審査と本審査って何が違う?

事前審査とは、文字通り本審査に進むための事前の仮の審査といったところでしょう。その審査基準は金融機関ごとに異なりますが、多くの金融機関における審査基準は、以下のようなものといわれています。

(1)完済時の年齢、借入時の年齢
(2)健康状態
(3)勤務年数、年収
(4)購入不動産の担保評価
(5)連帯保証
(6)融資可能額(返済負担率)

まず、(1)年齢ですが、完済時年齢の上限はほとんどの金融機関の場合、80歳未満と定められます。それによって返済期間の長短にも影響が出てきます。また、申込時年齢は金融機関によって異なりますが、おおむね「満20歳以上満65歳以下」などとなっています。ちなみにフラット35の場合は70歳未満となります。

次に、(2)健康状態については、前述の通り、ほとんどの住宅ローンは団体信用保険の加入が必須となっています。病気などのために加入できなかったり、生活習慣病のリスクが高い人などは住宅ローンの契約にも影響を及ぼす可能性があります。

(3)勤務年数については、多くの金融機関が勤続年数を最低2~3年以上と定めています。同じく自営業者の場合でも営業年数が2~3年以上と定めている場合が多いです。また、派遣社員や契約社員の場合には借り入れは難しいことが多く、金利や保証料が高めとなる傾向があります。

(4)不動産の担保評価についても、金融機関としては最重要視する項目といえるでしょう。住宅ローンの支払いが万が一滞ってしまった場合には、その物件を担保として支払うことになります。

債権者である金融機関としては、その物件が返済に充てられるだけの担保価値があるのかということが判断基準となります。そのため、物件の担保評価が高いと金融機関が判断をすれば、住宅ローンの審査にも有利に働く可能性があります。

せっかく事前審査を通過しても、本審査で落とされてしまうと住宅ローンの契約はできません。本審査では事前審査よりも詳細な審査を行うため、提出しなければならない書類などが多くなります。必要となる書類などはおおむね以下の通りです。

(1)実印、印鑑証明書
(2)住民票
(3)課税証明書(住民税決定通知書)
(4)源泉徴収票(会社員など)、確定申告書(自営業など)
(5)本人確認書類(運転免許証や健康保険証など)
(6)売買契約書(不動産売買契約書、重要事項説明書)  など

※事前審査の段階では認め印でOKですが、本審査では実印での押印と印鑑証明書が必要となります。

 

住宅ローンの審査に落ちないためにできること

大まかな審査の流れとその審査基準を説明してきましたが、申込者にとって最も重要なのは可能な限り審査に落ちないようにすることです。審査に臨むにあたって事前に知っておくべきポイントを確認してみましょう。

1、頭金をできるだけ準備しておく
手元に預金などの頭金が十分に用意されていれば、年収などの理由から借入希望額に満たない場合などがあっても対応できる可能性があります。

せっかく見つけた希望にかなう自宅を購入する際に臨機応変に対応できるよう頭金に充てることができる現預金などを事前に準備しておくことをお勧めします。もちろん、その後の生活資金や子どもの教育資金などの支出を考慮した上での計画が必要です。

2、ペアローンや親子リレーローンなどを検討する
例えば、夫の年収だけでは希望の自宅の購入に必要な借入額の住宅ローンを組むことが難しい場合などには、さまざまなローンの方法があります。ペアローンとは、親子や夫婦などで住宅ローンを組み、双方が互いに連帯債務者として返済していくなどの仕組みです。

また、親子リレーローンとは、親が高齢、収入が少ない、などの場合に子どもが住宅ローンを引き継ぐことで長期間の借り入れが可能となる仕組みです。その他にも夫の収入に妻の収入を合算する「収入合算」という方法もあります。

3、クレジットカードなどを整理しておく
クレジットカードの支払いを遅延しただけでも信用情報に記録され、住宅ローンの審査にも影響が出ることがあります。本人にとってはちょっとした延滞なので気にもとどめていなかったケースが多いことでしょう。延滞している支払いなどがあれば、できるだけ返済しておきましょう。

Q&A

Q1:フラット35には事前審査がないと聞いたけど本当?
A1:フラット35では申し込みを受けた金融機関が事前審査を行い、住宅金融支援機構が本審査を行います。フラット35の場合は、利用するための「人」や「住宅」の条件が前もって公表されていることが特徴です。住宅の条件には、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合した「適合証明書」が必要であるなどの条件があります。

Q2:審査がゆるい金融機関はある?
A2:住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なるため、ある銀行では審査に落ちても、他の銀行の審査には通ることもあります。つまり、どの金融機関だから審査がゆるいということを明確にすることはできません。

ただし、フラット35の場合は一般の住宅ローンと審査基準が違うとされています。

例えば、フラット35の場合は、雇用形態や勤続年数には制限がなく、勤務状況などの人的審査よりも担保の対象とされる物件審査(建物の技術基準)に重点が置かれている傾向があるといわれています。

このような点を加味すると、どの金融機関で申し込んでもフラット35を選択した場合の方がローンの審査は通りやすい傾向にあるといえます。また、フラット35には公的融資としての側面がありますので、一般の住宅ローンと比較して自営業の人も審査に通りやすい傾向にあるともいわれています。

ただし、昨今ではフラット35の延滞者の増加や審査の甘さを問題視する動きなどもあり、以前のように明確に「フラット35だから審査が甘い」といわれることはなくなっています。

まとめ

住宅ローンの審査に落ちてしまうと、夢のマイホームを取得することが難しくなります。できる限り若いうちから貯蓄や保険などを使って頭金を準備しておくことが重要となるでしょう。

また、住宅ローンの返済期間は極めて長期に及びます。その間には考えもしなかった環境の変化が生じることもあるでしょう。住宅ローンは「借りることができる金額」ではなく、「無理なく返済できる金額」の借り入れを心掛けましょう。

執筆者:高橋庸夫
ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200326-00010006-ffield-life&p=1

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2020年

3月

19日

「中古マンションの購入は消費税がかからない」は本当か?

2019年10月、消費税が10%に増税されました。不動産は大きな買い物ですから、当然消費税も高額です。買主にとって「税金」は非常に関心の強い分野であると思われます。もしかしたら、「中古マンションの購入は消費税がかからない」という話を聞いたことがあるかもしれません。本記事では不動産会社で資産コンサルタントとして活躍する髙木弘美氏に、「中古マンションの購入に消費税がかかるのか」という疑問について解説いただきます。

 

中古マンションの消費税は「取引様態」で異なる

不動産は金額が大きいため、消費税は高額になります。買主にとって税金は非常に大きな関心事のはずです。建物価格4,000万円のマンションであれば実に400万円もの消費税がかかることになります。実は不動産の購入にかかる消費税の有無は、売主が誰であるかによって異なるため注意しましょう。結論からいうと、「売主が課税事業者」の場合は消費税がかかり、「売主が個人」の場合なら消費税はかかりません。

たとえば新築マンションは、一般的に売主が不動産会社(事業主)となるため、10%の消費税がかかります。一方、中古マンション購入の場合は、売主が事業者と個人どちらなのかは分かりません。前者であれば消費税が課税され、後者であれば消費税を支払う必要はありません。このように書くと「個人間で不動産の売買なんてありえるの?」と感じる人もいるのではないでしょうか。

たしかに個人から直接不動産を購入するケースはまれでしょう。しかし不動産会社の紹介(仲介)を受けて中古マンションを購入する場合、その売主が個人であれば消費税は非課税となります。現状不動産会社が仲介する中古物件の大半は、個人が売主なので実質は「中古物件を仲介で購入する場合は消費税非課税」と考えても良いかもしれません。

数百万円の消費税が非課税となれば買主にとっては大きな負担の軽減となります。不動産情報サイトやチラシの物件情報は法律で表示義務があるため物件の取引様態の記載が必要です。その種類は「売主」「代理」「媒介(仲介)」の3パターン。このうち「売主」とあるのはその情報を出している事業者が売主、つまり消費税がかかるケースです。

一方「代理」や「媒介(仲介)」の場合は、売主が事業者と個人のいずれの可能性もあります。このケースでは、不動産会社に直接確認してみるようにしましょう。

ここまで中古不動産の消費税の有無について述べてきましたが、これはあくまでも「建物」に関しての話です。不動産には建物と土地がありますが土地については、そもそも消費税がかかりません。これは売主が誰であるかは無関係で売主が不動産会社などの事業者であっても土地の場合は消費税がかからず購入できます。

また建売住宅などは「土地・建物セット」で販売されるケースが珍しくありません。この場合、販売価格の総額のうち「建物分がいくら」「土地分がいくら」という内訳が契約書に記載されています。この内訳を必ず確認するようにしてください。当然、建物代の割合が大きければ消費税は高くなり割合が小さければ消費税は低くなります。

 

マンション購入時の「手数料」や「諸費用」は課税対象

マンション購入にかかる費用は、マンションそのものの販売価格だけではありません。付帯するさまざまな手続きや書類の提出などにかかる手数料や諸費用が発生します。そしてこれらの諸費用は消費税の課税対象ですので注意しておきましょう。課税対象となる主な費用を以下に3つ紹介します。

●仲介手数料

不動産仲介会社に支払う手数料です。仲介手数料の上限は売買価格が400万円を超える場合「売買金額×3%+6万円+消費税」と法律で定められています。仮に3,000万円のマンションを仲介で購入し上限額の手数料(3,000万円×3%+6万円=96万円)を支払う場合、消費税は96万円×10%と算出され9万6,000円です。

●事務手数料

住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関によって異なり事務手数料がないというところもあります。事務手数料を設定している金融機関は借入金額の2%程度が相場です。借入金額が3,000万円で手数料は2%(60万円)とすると消費税は6万円にもなります。

●登記費用

不動産登記の際には登録免許税や司法書士報酬が発生します。登録免許税には課税されませんが司法書士報酬は消費税の課税対象です。

■引っ越し費用、家具・家電の購入費用

中古マンションの購入に伴う引っ越し費用や入居時に購入する家具・家電代にも当然ながら消費税がかかります。冷蔵庫やエアコン、洗濯機やベッドなど購入費用に対して10%の消費税負担が必要です。消費税10%増税というのは購入検討者にとって決して無視できないものですが、国は増税分に対して「すまい給付金」や住宅ローン減税などさまざまな支援制度を設けています。

これから中古マンションの購入を考えている人は、消費税についても事前にしっかりと確認した上でこれらの制度を上手に活用しながら無理のない資金計画を立てるようにしましょう。

髙木 弘美

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200318-00025789-gonline-bus_all&p=1

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2020年

3月

13日

2020年開業の新駅を一挙解説!復興のシンボルや「田畑の中」にできる駅も

3月14日のJR各社のダイヤ改正に合わせて、いくつかの新駅が誕生する。これらJRの新駅に加え、今年全国で開業になる、そのほかの鉄道会社の主な新駅についてもチェックしてみよう。(鉄道アナリスト 西上いつき)

● 駅は街の顔となり その街のイメージをつくる

 鉄道依存度が高い日本においては、毎日のように多くの人々が家から駅、駅から目的地へと乗降を繰り返している。駅がその街に及ぼす影響は計り知れず、単なる交通手段としてだけではなく、その街の中心となり価値を生み出すものとなる。

 例えば、経済誌や大手不動産会社では「住みたい駅ランキング」なるものが発表されて毎度話題を呼んでいるが、世間もそれに日和見し、地価もその駅を中心に徐々に上がっていく、なんてこともある。

 今年開業する新駅の存在は、いかにその街に影響を与えるだろうか?今回は14日に控えるJR各社のダイヤ改正に合わせて開業する新駅を含めた、今年に開業予定の主な駅を一挙紹介する。

 

(1) 高輪ゲートウェイ駅(東京都港区・JR山手線 14日開業予定)

 14日のダイヤ改正に合わせてデビューするのが、この「高輪ゲートウェイ」駅だ。1971年に西日暮里駅が開業して以来、山手線ではおよそ50年ぶりの新駅の誕生となる。こんな歴史的瞬間が間もなく訪れようとしているのだから、鉄道ファンのみならず、多くの人々が今か今かとその時を待っているに違いない。

 なお、今回はあくまで「暫定開業」となり、全てが完成する本開業は2024年度ともうしばらく先になりそうだ。

 ご存じの方も多いと思うが、公募の駅名決定について批判が相次いだのも記憶に新しい。「カタカナがダサくて必要ない」「公募1位の“高輪”のみにすべきだ」などの反対意見もあったが、物議をかもしたおかげか、皮肉にも開業前から有名になった駅名ともいえる。この駅名は、もともとJR東日本が進める品川開発エリアを「グローバルゲートウェイ品川」と銘打っていることもあり、その中心地となる新駅にもゲートウェイを冠することになったのだ。

 同駅が立地する港南・芝浦エリアは、多くのマンション・商業地が建設されるなど急成長している。六本木・麻布などの古い街に比べると、港区随一の「発展途上」エリアともいえる。ここにできる新駅の役割には大きく期待したい。

 

● 港区にはもう1つの新駅が 静岡には難読駅が登場!

 (2)虎ノ門ヒルズ駅(東京都港区・東京メトロ日比谷線 6月6日開業予定)

 「高輪ゲートウェイ」と同じ、東京都港区下での新駅開業。その名の通り、超高層ビル群「虎ノ門ヒルズ」と地下道で直結する。駅開業にあわせて、周辺施設の開発も目まぐるしく進んでいる。こちらも高輪ゲートウェイと同じく暫定開業となり、開業後も本開業の2022年まで工事は続く。

 同駅は高輪ゲートウェイと同じ「地名+カタカナ」の形となったが、こちらについてはあまり多くの反対意見は上がっていない。東京メトロは駅名発表時に「より明確でわかりやすく」と掲げたが、なるほど既に街のランドマークとなった名前を直接冠したからこそ、高輪ゲートウェイと違って大きな批判にはつながらなかったともいえる。

 都心ならではの利便性の良さも注目だ。400m先の銀座線・虎ノ門駅とは乗換駅。現行の日比谷線・霞ケ関駅~神谷町駅間に位置しており、霞ケ関駅から約800m、神谷町駅から約500mという立地である。さらには東京オリンピック・パラリンピックにあわせて、虎ノ門ヒルズは5月にプレ運行が開始される、東京臨海部への「東京BRT(バス高速輸送システム)」の発着所となる。新駅を中心とした交通結節点として新たな役割も担っていくことが予想される。

 (3)御厨(みくりや)駅 (静岡県磐田市・JR東海道本線 14日開業予定)

 こちらも同じく14日のダイヤ改正に合わせて開業。住民からの要請により新設となった、いわゆる「請願駅」である。ただし、その請願自体は30年以上前になされたもので、長い時間を経てようやく今年、開業することとなった。新駅周辺にはヤマハ発動機の工場がある。ヤマハスタジアムの最寄り駅ともなり、Jリーグ・ジュビロ磐田の試合時には混雑も予想されている。

 また、ヤマハ発動機はネーミングライツによって名付けられた同駅北口広場「ヤマハ発動機Revs(レヴス)サークル」に、高さ12mにもなる「音叉」のモニュメントを設置。こちらも街の新しいランドマークとなりそうだ。

 この新しい駅に、「御厨」という難読名をつけたのはなぜだろうか。「わかりやすさ」とは真逆ではあるが、これは元からある地名に由来しており、地元では親しみある名前なのだという。また難読とはいえど、他県にもいくつか同じ地名がある。実は長崎県の松浦鉄道にも「御厨駅」という同名の駅が存在する。駅周辺の開発も多く予定されており、地元にとっても新たな拠点へと成長していく期待の大きい駅だろう。

 

● 三陸鉄道にも新駅 南伊予駅は田畑の真ん中に登場

 (4)新田老駅(岩手県宮古市・三陸鉄道リアス線 5月18日開業予定)

 2011年の東日本大震災にて甚大な被害を受けた三陸鉄道。2014年に一度は全線復旧を果たしたが、昨年の台風19号の影響により、再び被災してしまった。不通区間においてはバス代行輸送が行われていたが、今月20日に復旧工事が完了し、全線開通となる見込みだ。そんな三陸鉄道に5月18日に開業予定なのが新田老駅である。

 同駅近隣は災害公営住宅や道の駅などが作られており、エリア中心部に位置する。また、三陸鉄道の駅には愛称が付けられており、新駅・新田老駅についても公募で「真崎の紺青(こんじょう)」という瀟洒(しょうしゃ)なネーミングが選ばれた。東日本大震災から丸9年が過ぎ、同市における復興後の地域創生の拠点となることが期待される。

 (5)南伊予駅(愛媛県伊予市・JR予讃線 14日開業予定)

 JR四国発足後、5つ目の新駅となる南伊予駅。こちらも14日のダイヤ改正に合わせて開業する予定である。この新駅の開業は、県庁所在地駅としては構造上なにかと不便が多い松山駅が、2023年の高架化完了を目指し行われている工事に伴うものだ。現行の松山駅から移転して新車両基地が建設されるが、伊予市の要望もあり、南伊予駅についてもこれに隣接した形で設置されることとなった。

 貨物の車両基地としてはかなり大規模なものであるが、隣接する南伊予駅については特に特急も停車せず、周りも田畑だらけであるので、旅客駅としてどのくらいの効果があるのかは不明であるが、周辺地域がどう変わっていくのか、開業後に注目するところではある。

● 華々しい新駅開業の裏で 多くの廃駅も決まっている

 このように新駅開業が予定されている一方、2020年中に姿を消す駅も多い。長らく経営が苦しい状況のJR北海道では、ダイヤ改正を機に南弟子屈駅と古瀬駅の2駅、さらに5月には札沼線・北海道医療大学駅~新十津川駅間の廃止とともに、この区間の駅も廃止される。代行バスは運行されるものの、鉄道駅としての役割を失うことは沿線地域にとって大きな影響を与える。

 さらには、東日本大震災の被災規模が大きかったJR東日本の気仙沼線・大船渡線の一部区間についても、この4月1日に正式に鉄道事業を廃止することとなった。震災後は鉄道からBRTとして、専用道路でバスを運行する形に切り替わっていたが、ついに鉄道の復旧はかなわなかった。ダイヤ改正時に両線には「BRT」の駅が新設されるが、姿を変えてもぜひ、街の顔としての役割を果たしてほしい。

 少子高齢化・人口減少時代と言われて久しいが、2020年代となり、地方部においてはいよいよその影響が生々しい形で押し寄せてきている。冒頭で述べた通り、駅は「街の顔」としての役割も大きく、さびれていく姿を見るのは物悲しいものだ。

 しかし一方で、経済産業省および国土交通省が推進するMaaSの取り組みが各社で活発化し、パークアンドライドや公共施設、保育所など、さまざまな施設を併せ持つ駅が登場してくるだろう。駅が鉄道駅という単一の「手段」から、さまざまな機能を持つ「目的」としての存在となり、地域の拠点として、新たな価値を持つことも考えられるだろう。

西上いつき

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200313-00231590-diamond-bus_all&p=1

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2020年

3月

06日

巨額の中国マネー、カナダに流入 豪邸が爆買いされ、地元住民が取り残された

「中国マネー」が世界を駆けめぐり、局地的な不動産バブルを生んだ。一気に押し寄せ、急に引いていく巨大マネーの波に、地元住民は翻弄されている。その様をカナダ、オーストラリアで見た。
カナダ西部の都市バンクーバー。中心部から橋を渡った北側にあるウェストバンクーバーは、高級住宅地として知られる。
地元不動産業者のクラランス・ディベル(63)が、海を見下ろす高台をベンツでのぼりながら、案内してくれた。

 

「家売って」中国人団体の戸別訪問

「この家は2回、中国人に売った。あそこはイラン人の家だったが、中国人に売った。その向こうの家もそうだ」

売り出し中の邸宅を2軒見せてもらった。大理石を敷き詰めた玄関、巨大なワインセラー、シアタールーム、海を一望する南向きのベッドルームとバスルーム。

「世界一の眺望だ」

3階建て約1100平方メートルで、2400万~2700万カナダドル(約20億~23億円)だという。

ディベルは2008年のリーマン・ショックで大損した銀行を辞め、不動産業を始めた。知り合いの中国人に翻訳してもらった広告をネットに流すと、中国本土から問い合わせが相次いだ。「バンクーバーで中国人向けに不動産売買を始めた最初の白人として有名なんだ」

11年ごろからの「熱狂」を、ディベルは忘れられない。

20~30人の中国人の団体がバスで押し寄せ、一軒一軒チャイムを鳴らして「売りませんか?」とたずね歩いていたのだ。20億~30億円の物件をその場で買っていく。ローンではなく一括で支払った。16年ごろまで、高額物件が1週間に3~4軒売れた。「そのころは本当に一日も休みなく働いた」

オーナーが中国人だという建設中の邸宅を見せてもらった。玄関の大理石やリビングの家具、シャンデリアなどは欧州中を探し、イタリアから輸入した。建設費は8億円を超えるという。建設業者のユリ・モーガン(37)は「私たちに注文するような人は、お金のことを気にしない。200万ドル増えてもぜんぜん気にならないようだ」と話す。

中国人の「爆買い」で住宅価格は急上昇、16年までの10年間で2~3倍に跳ね上がった。スイスの金融大手UBSのグローバル不動産バブル指数で、バンクーバーは16年にトップになるなど上位の常連だ。

 

「自国通貨は信用しない、不動産が安心」

1997年の香港返還の前から、自由がなくなると考えた香港の人がバンクーバーに住宅を買い求めるようになった。2010年の冬季五輪で注目が集まり、中国本土からも殺到した。

バンクーバー不動産協会長のアシュリー・スミス(35)は「海と山に囲まれて住むところが限られるが、生活しやすく教育環境が良いことから、富裕層の中国人家族が住むようになった」と説明する。

日本から1994年に移り住んだ不動産業者のフレッド吉村(50)は「中国やイランなど中東の人は、自国通貨を信用していない。財産をパークする(置いておく)目的でバンクーバーの不動産を買っている」。上昇を続ける不動産は「安全資産」で、自国通貨で持っているより心配がないというわけだ。

だが、「中国マネー」による住宅バブルは変調をきたす。

きっかけは州政府が導入した税制だ。2016年、外国人が住宅を買った際に価格の15%(18年から20%)の税金を追加でかけるようにした。さらに、空き家や、父親が中国本土で働くなど所得税を納めていない世帯を対象に、州政府が年間で不動産評価額の2%、バンクーバー市が1%の税金をとるようになった。20億円の住宅を買った場合、購入のときに4億円を余計に支払い、数千万円を毎年納めなければならない。

当局が動いたのは「特に若い世代が住宅を買えない状況」(市の住宅政策を担当するエドナ・チョウ)だったからだ。

いま、中国人投資家に一時の勢いはない。住宅価格は下落に転じた。

それでも、地元住民が「住宅バブル」の蚊帳の外に置かれる状況は変わらない。超高額物件の価格は下がったが、中間層にも手が届きそうな物件は高止まりしたままだ。この10年ほどで5倍に値上がりしている住宅もあり、価格は1億円を超えるものが多い。

中国マネーは地球の反対側にも押し寄せていた。オーストラリアのシドニーでは、12年ごろから中国や香港の投資家が殺到し、住宅価格は年10%以上のペースで上昇した。

あおりをくったのは地元の人だ。住宅産業協会(HIA)ニューサウスウェールズ事務局長のデイビッド・ベアー(59)は「価格が急騰し、地元住民が初めて住宅を買おうと思っても、手が届く値段ではなくなった」と説明する。

不満は実力行使を引き起こした。住宅価格がピークに達した17年、中央銀行や大手金融機関が集まるシドニー中心部の「マーティンプレース」に、多くのテントが立ち並んだ。

代表で「マーティンプレースの市長」と呼ばれたランツ・プリースリー(74)は「9カ月もの間、家を買えない約800人がテントにこもって抗議したのだ。投資家たちは、住宅をカジノでギャンブルをするように扱っていた。ふつうの労働者の収入でシドニーの住宅はとても買える値段ではない」と振り返る。

政府は「バブル退治」に動いた。外国人による不動産取得への税率を引き上げ、銀行への指導を強めて住宅ローンの審査を厳しくした。00年のシドニー五輪から右肩上がりだった住宅価格は値下がりに転じ、17年のピークと比べ7%超の下落となった。

シドニー中心部から電車で40分ほどの街エッピング。駅周辺にはマンションが並び、中国人に人気のエリアだった。昨年末、駅前に建設中の高層マンションのモデルルームを訪れてみたが、客の姿はなかった。一気に押し寄せ、急に引いていく中国マネーに翻弄されたように見えた。

 

このバブル、始まりはどこに

いまの世界のバブルは、2008年のリーマン・ショックから始まった。

危機から脱するため、米国の中央銀行、連邦準備制度理事会(FRB)は、国債などの資産を買って大量のお金をばらまく「量的緩和」を3度にわたっておこなった。基軸通貨の米ドルが市場にあふれ、ドル安が進んだ。

中国はリーマン・ショック直後、景気の悪化を防ぐため、財政支出を4兆元増やした。当時の為替レートで約57兆円もの額だ。しかも人民元はドルと連動させていたので、ドルが増えるのにあわせて人民元を増やした。当然、ドル安に伴って人民元も安くなった。

もし中国が完全変動相場制をとっていれば、ドル安が進んでいたので、日本が急激な円高になったように人民元も高くなったはずだ。しかし、為替管理をしている中国は、通貨量を増やして人民元を安くした。年9%もの成長を遂げていたのにもかかわらず、財政出動と金融緩和を実行していたことになる。

つまり、景気の火が燃えているところに、油を注いでいたようなものだ。そんな状況で、バブルが生まれないはずはない。あふれた中国マネーは国内にとどまらず、世界を駆けめぐる。

そうしたときに人民元を持っていれば、インフレと通貨安で、価値が下がってしまう。お金持ちたちは、高値安定しているバンクーバーやシドニーの不動産などにお金を移した。その結果、世界の局地的なバブルにつながったのだ。

朝日新聞社

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200304-00010000-globeplus-int&p=1

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