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マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

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北端秀行

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2021年

3月

19日

コロナショック真っ只中に「不動産」で独立してしまった元日本No.1営業マンの“涙と笑顔の理由”

2020年の2月頃から日本でも猛威を振るった新型コロナウイルス感染症は、飲食店を始め様々な業界に大打撃を与えることになった。この渦中で、不運なことに独立・起業するタイミングだった人はその後どうなったのか。

 

本記事では、中古ワンルーム不動産販売業で日本No1のセールスを誇り、2020年2月に満を持して同業にて独立した天田浩平氏にその顛末と不動産業界の動静を取材した。(取材・文:遠山怜)

 

危機は緊急事態宣言とともにやってきた

「天田さん、正直うちはもうやばいよ。このまま緊急事態宣言が続いたら、もう持たないよ」。電話口でそう話すのは、同じく中古ワンルーム不動産業界で活躍する顔なじみの社長だ。

 

2020年2月頃から日本にも忍び寄ってきたコロナウイルス感染症は、蔓延当初こそ中国のいち地方で起きた対岸の火事だったが、3月も末頃になるといよいよ日本でも世間の認識に危機感が混じり始めた。そして、4月に緊急事態宣言が発令されると、様相は一変した。

 

不動産業界に暗い影を落としたのは、何と言っても宣言下における各金融機関の融資制限、操業停止の判断だ。不動産を売れない状態に各社追い込まれていたのだ。

 

また、金融機関が動かないとあれば、会社自体も商品である不動産の仕入れもできなくなるため、売る商品もいずれは底を付く。仕入れと販売の両輪が止まれば、その先に困窮が待っているのは当然のことだった。

 

電話の向こうの社長は続ける。「でも天田さんはラッキーだよ。会社は実働はしてなかったんでしょ?ダメージはまだ少ないよ」。事実、私の会社はその年の2月には創業していたが、秋口までは新卒からお世話になっていた会社で社員として営業を続けると決めていたのだ。

 

仕入れた物件もなければ、給料を支払うべき社員もまだいないため、かかる費用は事務所の家賃程度で済んでいるのは不幸中の幸いだ。

 

しかし緊急事態宣言が延長され金融機関の引き締めが続くならば、中古ワンルームマンション販売で経営者になる夢は消えるだろう。独立すると会社に宣言した以上、このまま残留することも難しい。

 

それならばいっそ、事の始末として不動産投資の講師にでもなろうか。自分がこれまで積み上げてきた実績を思えば、それは心が揺れる選択肢だった。

 

最高の状態で独立したはずだったのに

 

遡ること3年前である2018年、営業活動の一環でお客様に会うたびにあることを言われていた。「で、天田さんはいつ独立するの?」。

 

その当時、私は中古ワンルーム不動産販売の営業マンとして業界トップクラスの営業成績を残していた。毎年順調に販売数を増やし、年間100戸程度の販売で頭打ちになっている同僚を尻目に、その3倍を超える366戸売っていたからだ。これが自分の限界だと思っていなかった。

 

お客様のそうした言葉を真剣に考え始めたのも、その1年後の2019年に自己最高実績である年間387戸の販売記録を達成した頃だった。自分の時間の全てを捧げても、もうこれ以上は難しいだろう。

 

毎年、前年比と同じくらいの実績を得るだけだ。そう悟ってからはこれ以上前に進もうという気持ちがスッと消えた。この道を前進するだけではなく、違う道を行こう。私は第二章の道を歩み始めることにした。

 

独立すると会社に申し出ると、内心は反発されるかとも身構えていたが、過去の貢献もあってか最終的には独立を容認してくれることになった。しかも、自分で新規開拓した顧客600人に関してはそのまま引き継いでいいという許しを得られた。

 

独立を宣言した際のお客様の反応も上々。「絶対独立すると思ってました。応援します」と言われた時には、胸に込み上げてきたものがあった。

 

今の会社で別の担当者を付けることもできるんですよ、と一か八か念押しして聞いてみた時も、「あなたが良くて買っていたのだから着いていきますよ」と言ってくれたお客様もいた。

 

実業家・内藤忍氏が協力してくれた影響も大きい。もともと同氏の紹介で多数のお客様を獲得していたこともあり、独立を機に付き合いがなくなれば、独立先での営業に暗雲が立ち込める可能性があった。

 

もし独立以降は付き合いをしないと言われたら、諦めて大人しく引きさがろうーそう頭の裏でそろばんを静かに弾きながら独立の挨拶に向かうと、彼はあっさりこう言ってくれた。

 

「私はあなたの所属会社ではなく、天田さんを応援していたんです。独立後もお付き合いさせてください」。

 

もうこれ以上、最善の独立環境はないだろう。全ては前途洋々、のはずだった。

 

コロナ拡大により業界は大ダメージ

 

不動産業界でのコロナショックの大きさは凄まじいものだった。

 

2020年の2月・3月は通常通りの販売実績を保っていたが、4月に入ると不動産を購入したいというお客様の熱が明らかに冷めてしまったのだ。東日本大震災の際もしばらくは自粛ムードになったように、非常時になると投資の勢いは一時的に足踏み状態になる。

 

また、業界的に対面営業が主流だったため、リモートでの営業に上手く切り替えができなかった影響も大きい。オンラインでは思ったほどこちらの熱が伝わらず、これまでに感じたことのなかった歯がゆい思いを何度もした。

 

コロナ禍になってお客様の反応は様々だったが、「みんな騒ぎすぎじゃない?大げさだよね」と楽観的な人もいたことも確かだ。そうした投資熱の高い方への営業で何とか食いつないでいたが、それでも結果として、会社全体の利益は前年比の半分近くまで落ち込んだ。

 

私自身も対面ほど営業の手応えもなく、同じく前年比の半数に営業成績は留まることになった。昨年の成績を思えば散々たる結果だったが、悲嘆している場合ではなかった。金融機関が通常営業に戻った5月以降は、新しく仕入れた物件の販売に勤しむことにした。

 

空き時間になると、懇意にさせてもらっている同業他社の社長への相談は欠かさなかった。どこに電話しても今は厳しいという言葉しか聞かなかったが、その言葉を聞くたびに自分にも問いかけていた。自分は独立する意思が本当にあるのか?

 

不動産業界で困窮し、不動産物件に助けられる

会社の固定費が軽微な状態だったとはいえ、事務所の家賃だけは発生する。そうした最中でも私は何とか自分の会社を手放さずにいられた。その理由はやはり不動産のおかげだった。

 

実はサラリーマンとして中古ワンルーム販売の営業を手がける傍ら、自分でも都内を中心に区分マンション13室、一棟物件6棟、合計88室を所有し、大家業もしていたのだ。

 

最初の1室は営業マンとして自分自身が購入していないとお客様への説得力に欠けるという思いで購入したが、徐々に自分で不動産投資することの面白さと収益の手堅さを実感し、独立前から少しづつ所有物件を増やしていたのだ。これが私を助けることに繋がった。

 

意外に思われるかもしれないが、東京の中古ワンルームにおける家賃収入はコロナウイルス感染症拡大の影響をさほど受けていない。

 

というのも、不動産賃料の下落が起きる理由は、そのエリアに住みたい人が減る、つまり人口の減少によって賃貸物件が余り、需給バランスが崩れることで賃料が下がるからで、不動産価格が下落する理由は金融機関による融資の引き締めが起き、大量の物件が市場に売りに出されたことに由来すると過去の経験からわかっている。

 

例を挙げると東日本大震災の際は、原発事故による放射能の影響が東京一帯を覆っていたため、多数の外国人労働者が日本から一斉退去したのが供給>需要になった一番の要因だ。

 

リーマンショックの際には、銀行の融資引き締めが行われたため資金繰りに困った個人投資家や、不動産業者が物件を手放し、供給の量が増えた影響が大きい。その当時、私も築浅の良物件が格安で売りに出されていたのを覚えている。

 

今回の緊急事態宣言中に様子を伺った中でも、かつてのリーマンショックと震災を経験した社長は腹を括っていたのが印象的だ。

 

「金融機関の引き締めが一時的なものだろうから、この数ヶ月は確かに売上減が続くだろうが、じきに平常に戻るだろう。今は過渡期だね。あの放射能の騒動があった東日本大震災の時ですら、人の戻りは早かったから」。

 

事実、今回は世界的な感染症の流行だったため、外国人労働者が日本から減るということは少なかった。加えて、郊外や地方への人口移動はあくまで微増に留まる範囲であった。

 

総務省の発表によると2020年1月~2020年12月の転入超過数は3万人と、都内の人口は純増している。昨年と比べれば増加数こそ落ちてはいるが、東京は引き続き人が増え続けていると言える。

 

地方の若干の転入超過数の増加は、緊急事態宣言下に東京に行き控えている引越し待ちの影響もあり、一時的な現象だと見込まれている。単身世帯が住むワンルームは、そうした郊外転居の煽りを特に受けにくい。

 

消費が停滞し、行き場を失った投資マネーが投下された影響で株価が日々乱高下を繰り返す中、自分が所有する物件の家賃収入だけは毎月安定していた。不動産投資はやはり手堅い。一連の騒動を目の当たりにして私はそう確信した。

 

自分の経験を売る

 

「郊外に人が移動して、都心の不動産は暴落しているんじゃないの」。秋口になるとようやく販売実績も回復しつつある状態になったが、都心の物件を警戒する声も聞かれるようになった。

 

そこで私はこう答えるようにしている。「いえ、私も不動産をいくつも所有していますが、実際の入居状態と家賃相場を見てください。以前と変わりません。東京なら、場所と物件を吟味すればこれだけの収益を得ていくことが可能なのです」。

 

一般的に不動産投資と聞くと、危険な投資対象だと思われがちである。しかし、実際にはバブル期のように極端な値上がりこそ見込めないが、単身世帯に好まれる立地の良い物件を所有していれば、長期的には利益が出る仕組みになっている。

 

そう聞いても投資経験がない人は怪しむが、私の実際の入居率と家賃推移、毎年の利益率を見れば話は別だ。首を捻っていたお客様も数字を見ればいつの間にか前のめりになる。

 

結果的に、私は当初の予定通り中古ワンルームマンション販売と賃貸管理で正式に独立することになった。

 

採用する予定だった社員も想定通り付いて来てくれたが、業界自体がまだコロナショック以前に戻っていない上、前職の会社のバックアップがなくなったことにより、独立後の営業成績は販売数ゼロこそ出さないものの、当然ながら業界最下位からのスタートだ。

 

それでも自分には、自分もこの渦中に不動産大家だったという経験の武器がある。合わせて、物件の仕入れと目利きも自分で行えるようになったことも大きい。

 

良い物件は仕入れ値が下がりにくいため、一戸あたりの利益率が低い。不動産会社の多くは薄利多売状態を避けるため、利益率が高くなる物件をお勧めしがちだが、自分が不動産大家をしていることもあり、そうした物件は取り扱いたくなかった。

 

自分も大家として買いたいと思う物件、大家として受けたいと思う賃貸管理サービスを提供すること。この2点を起点に営業活動を続けていると、お客様の反応は明らかにこれまでとは違っていた。

 

武器さえあれば、あとは上がっていくだけ

 

この時期に独立するなんて大変ですねと言われることも多い。私はいつも学生時代から続けているマラソンのことを夢想する。どんなマラソン選手も初めはゼロからスタートするものだが、持久力と自分の体力を見誤らず、地道に登りつめていけばタイムも順位も順調に上がり続けてくれる。

 

逆に考えればトップになるまでは上昇し続けられるとも言える。虚勢をはるのではなく、本当にいい時期にいい形でスタートを切れたと思っている。あとは登っていくだけなのだから。

 

天田浩平(株式会社エイマックス代表取締役)

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/0357d7281366985095c42adf391b01ba4583098d?page=1

 

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2021年

3月

12日

大手と中堅の「マンションの品質」に差がなくなりつつある理由

大手のほうがマンションの質は良い……そう思っている方は多いはず。しかし、近年は建物自体に大きな差がないだけでなく、その後の保証面でも大手、中堅などの差はなくなりつつあります。本記事では、その理由を見ていきましょう。

 

様々な基準の下に建てられているマンション

 

マンションはさまざまな法律によって基準が定められています。どのデベロッパーでも、都道府県知事や国土交通大臣に任命、指定された建築主事や指定確認検査機関に建築確認を申請する必要があり、建築基準法などさまざまな基準を満たした建物でなければ作れません。

 

その結果、わずかに床スラブ厚が変わるといった微細な差や工法による違いはあるとしても、当然のことながらどのマンションも国が定める基準を十分にクリアしていますから、マンションの躯体(建築物の構造体のこと。建物そのものを支える基礎・杭・柱・梁・床などのことで、内装の仕上げ、設備機器類以外を指します)は、どこの会社でも大差ないと言っても問題ない状況となっています。

 

今はどこの会社の物件でも「公的な保証」がある

 

建物自体に差がないだけでなく、その後の保証にも大手、中堅などの差はなくなりつつあります。

 

2000年の「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」の施行により、購入者は住宅の構造耐力上主要な部分および、雨水の浸入を防止する部分について10年間は無料で補修してもらうことができるようになりました。

 

また、2005年の構造計算書偽装問題を受けて建築確認・検査が厳格化されています。さらに2009年の「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)」の施行で、すべての新築住宅供給者(デベロッパー)は、住宅瑕疵担保責任保険に加入することが義務付けられました(保険の他、保証金を法務局に供託することも可能)。

 

これにより、万一、事業者が倒産した場合でも国土交通大臣指定の保険法人に瑕疵の補修等にかかる費用等(保険金)を直接請求することができます。つまり、今はどこの会社の物件でも、公的な保証があると言えるのです。

 

ちなみに、この保険に加入または供託していないと、新築住宅は供給できないことになっており、この制度のおかげで、建物の安心度は高められているわけです。

 

また、マンション独自の維持修繕に関する長期修繕計画も、今どき、設定しない事業者はないと言っても過言ではありません。これは購入するマンションの資産価値の維持に大きな影響があるので、計画案だけでも購入前の早い時期に見せてもらうようにしたいところです。

 

このように、マンションはさまざまな法律などによって規制を受けて建てられています。その結果、現在ではよほどのことがない限り、品質には大きな差はないようになっているということを、まずは理解しておきましょう。

 

同じ広さのマンションにも関わらず価格には大きな差

 

マンションの躯体や品質にはさほど差がなく、保証も変わらないにもかかわらず、大手の有名な会社が作るマンションとそれ以外の会社が作るマンションの間には大きな価格差があります。

 

マンションの市場調査会社トータルブレインが2007年に発表した調査によると、同年1~6月に不動産会社大手12社が東京23区内で販売した分譲マンション価格(3.3㎡あたり)は、中堅・中小の不動産会社の分譲価格よりも25%高かったという結果が出ています。

 

調査対象は東京23区内で販売された分譲マンション5686戸で、このうち、約37%を大手12社の物件が占め、販売価格はそれ以外の会社と比べて、3.3㎡あたり74万3500円高い297万4000円でした。

 

ちなみに、これを70㎡のマンション価格にしてみると、大手の物件であれば約6300万円。25%安い他の会社の物件では、約4730万円になり、同じ広さのマンションであるにもかかわらず、その差は1500万円以上にもなります。これを住宅ローンに換算してみると、35年返済、金利3%として、毎月約6万円の差です。

 

この大きな価格差の要因は、大手企業の場合、資本力を背景に価格が高く評価されがちな大規模物件や超高層物件を扱うことが多いためと考えられますが、同様の立地条件で中規模物件を比較しても、10%前後の価格差は現在でもあるように思います。

 

ブランド物のバッグなら、ちょっと高かったかも……と思っても、数万円程度の価格差ですし、それなりのステイタス感もありますから、多少の使い勝手の悪さは我慢できるかも知れません。

 

しかし、選んだマンションのブランドイメージがよいからと言って、住んでからわかってくる使い勝手の悪さや居住性の悪さは、我慢できるようなレベルの話ではありません。

 

周辺のマンションと比較し、価格差を十分調査する

 

そう考えると、このような価格差があることをマンション購入検討者は見過ごしてはなりません。チラシや住宅情報誌などでは入手できる情報に限りがありますので、必ずインターネットで同駅および周辺エリアのマンションを検索し、その価格差を十分に調査するよう心がけてください。

 

つまり、買う側には、ブランドイメージに踊らされない冷静な判断力と賢い選択が必要なのです。

 

住み心地に関する知識や関心の薄い「営業マン」に注意

 

ブランドイメージに左右されない選び方をご理解いただいた次は、マンションの説明を受ける時に接する営業マンについて見ていくことにしましょう。

 

実際のモデルルームへ行くと、自分が売っている住まいという商品には欠かせない、住み心地に関しての知識や関心の薄い営業マンが多く存在するということに驚かされます。決して、「この営業マン、年齢も若いし、こんなもんだろう」などと見過ごしてはいけません。

 

その営業マンの資質を見極めることが、その会社の商品思想を見極めることにつながります。つまり、これは納得できるマンションを購入する第一歩なのです。

 

営業マンの説明に納得できない背景には販売代理、共同事業という事業の枠組みによる問題もあるようです。

 

知らないモノでも売る?「販売代理」というシステム

 

まずは販売代理というしくみについて解説します。これは言葉が示す通り、マンションを作る会社(事業主)とは別に売る会社が存在するということです。

 

その理由は2つあります。ひとつは、販売にあたって、作る会社に販売人員がいないという場合です。これには、販売目論みの違いにより、単に人員不足になるケースと、人件費を切り詰めるためのケースに分かれます。

 

中にはそもそも、営業マンを抱えていない会社もあります。そうした場合には、販売代理会社に所属する「そのマンションだけの雇われ営業マン」が売ることになるのです。

 

しかし、そういう人たちはマンション販売にかけてはプロですが、所詮は依頼された商品を販売するだけの人です。ですから、パンフレットに書かれていることについては、立て板に水といった調子で詳しく説明してくれますが、事業主の説明や商品思想となると、とたんに答えに窮してしまう人がほとんどでしょう。

 

一部には特定の会社の物件を販売するための専門会社がありますが、そういう会社を除けば、販売会社の目的は販売し、販売代理手数料を受け取るだけ。

 

作る会社、売る会社が同一、あるいはそれに近い状況であれば、売る人も買った人への責任を感じるはずですが、作る、売るが分かれている場合には、立場上どうしてもその意識が薄くなります。つまり、パンフレットに書かれている以上のことを説明できる背景がないのです。

 

また、販売代理会社に任せるもうひとつの経緯に、持ち込み案件というケースがあります。マンション事業は、土地を探して地主と交渉して購入、全体をプランニングして設計、施工業者を選び……と非常に時間と手間のかかる仕事です。

 

土地を買うためには、何百件もの情報を見ますし、そのうちで買える土地となるのはひとつか、2つ。よい土地だと思っても、地主さんがやっぱり売りたくないということもあり、マンション事業が始まるまでには長い時間がかかるのです。

 

そこで、一から全部やって事業化するのは大変でしょうと、土地と建物案を事業として他社に持ち込み、施工や販売もウチでやりますから、事業主として資金だけ出してくださいという仕事をする会社が出てきます。

 

この方法であれば、土地はもちろん、設計プランも決まっており、ついでに販売もしてくれるわけですから、手間はかからず、事業主は事業資金の調達と回収だけに専念できます。つまり、言葉を選ばずに言えば、ラクして儲かる事業手法というわけです。そこで、今期は売り上げが少ないなあ……という時に、採用されるのです。

 

この場合、その事業主は本当の意味で自分が作ったものを売っているとは言えません。その事業主も本来はデベロッパー、即ち商品企画者です。しかし、この形態では、その事業主独自の商品思想は押しやられ、その持ち込み業者の企画意図が具現化された設計プランが、そのまま商品になってしまいます。

 

そのため、営業マンはパンフレットに書かれている以上の説明はできませんし、その事業主独自の商品企画意図の説明をと言われても困る。といったところが本音ではないでしょうか。

 

鈴木 雄二

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/ecb8738ad482c43039629c90ceffc02b3d27f9fe?page=1

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2021年

3月

05日

マンションの「意外な真実」…じつは“建て替え間近”が「お買い得」といえるワケ

マンションの寿命については諸説あり、一説には40年とも100年と言われています。マンションも人間と同様に寿命がくれば建て替えが必ず必要となるもの。建て替えとなれば発生する費用は一体誰が負担するの…? と不安要素が先行するところですが、実は建て替え前のマンションを購入することで「得」をすることもあるのです。株式会社Housmart代表取締役の針山昌幸氏が解説します。

 

そもそもなぜ建て替えが必要なのか?

 

そもそもなぜマンションの建て替えは必要なのでしょうか。

 

1.耐震性の向上

建て替えをする理由は大きく2つ。1つ目は、耐震性の向上です。

地震が多い日本においては、大きな地震が発生する度に建築基準法が改正され、耐震基準が厳しくなってきました。行政側では地震被害を減らすため、旧耐震の建物に対して耐震補強や建て替えを促しています。

 

2.マンションの形態が現在のニーズに合わない

2つ目は、マンションの形態が現在のニーズに合わなくなってきていること。

「5階建ての団地でエレベーターが無い」「ダイニングのみでリビングが無い」「エアコンが設置できない」など、今の新築マンションでは当たり前に備えられている設備がないという理由で住みづらいことから、空室住戸が増加してしまう原因となっています。

 

つまりマンションの建て替えは、安全面の確保や住みやすさを改善するだけでなく、空室を減らしきちんとマンションが運営されるために実施されるものなのです。

 

建て替えの費用は誰が払うもの?

 

居住者が快適に住み続けるために必要となる建て替えですが、その費用は当然大きなものとなります。建て替えが決まった場合、その費用は住民が負担する必要があります。

 

「だったら、建て替えが必要となるマンションに住んだら損じゃないか…!」

 

となるところですが、実はその逆となる場合があります。それが、建て替えを行ったことで「マンションが大きくなる」ケースです。

 

マンションや一戸建てが建てられている土地には建ぺい率、容積率というものが定められています。全ての建物はその基準に従って大きさが決定し、建設されます。この基準が時代とともに緩和されているケースがあるのです。

 

特に基準が緩和されている土地が多いのは、土地を有効活用したい都心部です。たとえば青山や白金にはかつて低層マンションしか建てられなかったのが、その後の土地計画の変更により現在では大型のマンションが並ぶ土地になっています。

 

以前に建てられた低層マンションを取り壊してその土地に高層マンションを建てれば、マンション全体の床面積は数倍になり、その住戸数も大きく増やすことができます。

 

例えば全50戸のマンションを取り壊しそこに全200戸の高層マンションに建て替える。このとき、新しくできた150戸を一般に販売し、建て替え費用に充てることで、以前からそのマンションに住んでいる住人は建て替えの費用を負担することなく新築マンションに住むことができる、というわけです。

 

新築マンションで販売されない部屋がある理由

 

新築マンションのモデルルームを見学に行った事がある方の中には、分譲されているマンションの中に「販売されない部屋」があるのを見た方もいらっしゃると思います。いわゆる非分譲住戸です。

 

その持ち主こそが「もともとそこに家を持っていた方」。言い方を変えれば、自分たちが住んでいたマンションを不動産会社に提供することで、建て替え費用なしで最新のマンションの部屋を手に入れることに成功した、ともいえます。

 

例えば新宿西口にある新宿アイランドタワービル。

 

敷地内に新宿アイランドレジデンスと言う名前の低層マンションが隣接していますが(新宿駅からアイランドタワーに入るときに右手に見えるマンションです)、実はあのマンションの一部はアイランドタワーを建てた土地の元々の所有者が住んでいます。アイランドタワーを建てるために所有していた土地を提供し、新しく建てられたマンションに今は住んでいるわけです。

 

このように、マンションの建て替えは既存マンションの管理組合がディベロッパーと協力して行うのが一般的です。

 

実際、都内で建て替えが行われたマンションはほとんどがこの形での建て替え。マンションの管理組合には、そうした不動産デベロッパーからの建て替えセミナーのご招待などの郵便がときどき送られてきています。

 

マンションの管理組合で「古くなったからマンションを建て替えます。一人あたり3000万円の負担になります」と言われて「わかりました」と即答する住民は、まずいません。

 

古いマンションを建て替えようとする場合、先に説明した「住民には負担がない形で建て替えを行う」方法以外では費用負担が大きすぎるため、現実的には非常に難しいのです。

 

駅近、建物の高さ、管理組合に注目

では、遠くない将来に建て替えが見込めるマンションとは、どういった条件を持つものでしょうか? 

■人気エリアの駅近である

 

まず、これが極めて重要。マンションの資産価値は立地で決まります。恵比寿や目黒と言った人気エリアであれば、建て替えた後の販売も見込めるため、マンションディベロッパーも建て替えの話に積極的になります。

 

■周囲と比較して圧倒的に低い

 

そして、周りの建物と比べて極端に階数が低い物件です。周りの建物は10階15階建てなのにそのマンションだけ4階建て、というようなケースがこれに該当します。4階建てのマンションを12階建てにすれば部屋数は3倍になり、元の住人に住戸を負担しても利益がでる、というわけです。

 

■管理組合がきちんと機能している

 

また、管理組合がしっかりしていることも重要です。マンションの建て替えを実際に決定するのは、そのマンションの管理組合です。その管理組合が機能していないようなマンションでは、マンション建て替えの決をとることすらできず、計画自体が行えない可能性があるからです。

 

もしも建て替え前のマンションを「後々建て替えられること」を期待して購入する場合、ぜひ気をつけていただきたいことがあります。

 

これらの条件を無事にクリアしても、建て替えは確約できない、非常にラッキーなケースである、ということです。

 

超えるべきハードルと考慮すべき点としては、

 

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・容積率に余裕がある

・住民の合意形成が得られる

・駅近の好立地である

・建て替えが行われるまで古い建物に住み続ける必要がある

・建て替えまでにリノベーションを行う場合はその費用を考慮する

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「建て替えが決まればラッキー」くらいに考える

マンションの建て替えを実施しようとする場合、組合員及び議決権の総数の5分の4の賛成が必要です。また、近隣住人や用途地域など土地がもつ諸条件によってそもそも高層の建物が建てられない可能性も。外から見た要素だけで「将来的な建て替えの実施」の確率を予測し、期待するのは賭けともいえます。

 

実際に建て替えが実現された場合、買い手がつきやすい都心の一等地であっても数千万円の建て替え費用を払うことになるのが通常である、と思っていた方が安全でしょう。

 

実際に建て替えが実施される件数は、ごくわずか。平成31年4月に国土交通省から発表された「マンション建替えの実施状況」によると、建て替え実施中のマンションは23棟。マンション管理業協会の発表によれば、協会が把握している範囲でのマンション棟数は全国で116,830棟。

 

もちろん、建て替えが必要でないマンションも含みますが、その数がいかに少数派であるかはお分かりいただけるでしょう。

 

ギャンブル要素が強いのは否めませんが、「好立地で街としてもブランド力があり、築年数が建っているから価格は底値、古さはリノベーションすればOK。費用負担なしに建て替えが決まればラッキー」と割り切れれば、そうした大逆転劇に賭けてみるのも選択肢としてはアリかもしれません。

 

ただし、現状としては宝くじと同じくらいの確率でもある、と認識しておくのが懸命でしょう。

 

参考:マンション建替えの実施状況(国土交通省)

参考:令和1年マンション管理受託動向調査結果概要

 

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記事提供:「マンションジャーナル」(株式会社Housmart運営)

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針山 昌幸(株式会社Housmart代表取締役社長)

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/622b30c1f04fd0853837d9c27a05d371b6f762c9?page=1

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2021年

2月

26日

不動産を売却する場合、どんなときにどんな税金がかかるの?

不動産を売却する際、どんなときにどんな税金がかかるか分からないという人も多いのではないでしょうか。

 

転勤に伴ってこれまで住んでいたマイホームの売却を検討されている方や、住み替えのために売却を考えている方もいるでしょう。不動産を売却して利益が出る場合の税金には、注意しておく必要があります。条件によっては、税金を軽減できる特例制度などが使えることもあります。

 

今回は、個人が居住用の不動産を売却した際の税金について解説します。

 

どんな税金がかかるのか

まず、不動産を売却した場合にかかる税金はどんなものがあるか確認しましょう。

 

■所得税・住民税

不動産を取得したときよりも高く売却できたときには、その利益の部分に対し所得税・住民税がかかります。ただし、単純に物件価格だけの比較ではなく、取得や売却のためにかかった費用なども考慮します。税率は保有期間によって異なります。

 

■登録免許税

不動産を取得したときには、買主がその権利を第三者に対して主張できるように登記します。売却の際には所有権移転登記にかかる登録免許税はありませんが、売却する不動産に抵当権の設定登記が残っている場合は、抵当権を抹消する必要があり、その際に登録免許税がかかります。

 

■印紙税

不動産売買契約を締結するときには契約書を作成します。契約書にはその契約金額に応じた収入印紙を貼付が必要です。通常、契約書は売主・買主それぞれが保有するため2部作成しますので、契約書に貼付する印紙も売主・買主がそれぞれ負担するのが一般的です。

 

■固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は不動産を保有している間、毎年課税されるものです。しかしこの税金は「1月1日時点の所有者」に課税されるため、その年の途中で所有者が変わった場合でも売主が支払うことになりますので、引き渡し時に買主との間で清算を行います。

 

売却益が出たら「所得税・住民税」がかかる

不動産の売買で所得税がかかるのは「利益が出た場合」のみです。購入した価格よりも売却価格の額が少なかった場合には所得税はかかりません。

 

所得税がかかるかを判定するためには、下記の式でその利益の額、すなわち「課税譲渡所得金額」を算出します。

 

■課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 ― 譲渡費用 - 特別控除

 

「譲渡価額」は、不動産の売却価格です。

 

「取得費」は、その不動産を購入したときの価格のほか、購入時の仲介手数料、購入時の契約書に貼付した印紙税、登記にかかった登録免許税や司法書士に支払った報酬、不動産取得税などを含むことができます。建物がある状態で購入し、居住することなくその建物を解体して新しい建物を建てた場合などではその解体費用なども含むことができます。

 

一方、建物は経年劣化し、その分価値が下がると考えられますので、減価償却を考慮する必要があります。減価償却率は建物の構造によっても異なりますので、税務署や不動産業者に確認してください(土地には減価償却はありません)。

 

建物購入時の価格といってもその当時の契約書などが残存しておらず、取得費が分からないというケースもあるでしょう。その場合には譲渡価格の5%を取得費にできます。バブル期に購入したような物件は当時より価格が下がって、売却損が出ることもありません。取得費が分かる書類は大切に保管しておきましょう。

 

「譲渡費用」は、その不動産を取得するためにかかった費用のことです。仲介手数料、契約書に貼付した印紙税などのほか、売却のために行った測量費用、広告宣伝費。建物を解体し更地で売却するようなケースでは、その解体費用などを含めることができます。

 

「特別控除」は国の政策上受けられる特例です。現在、一定の条件を満たす居住用不動産を売却した際の3000万円の特別控除、特定住宅地造成事業等のために土地を売却した場合の1500万円の特別控除などがあります。

 

保有期間によって所得税の税率が変わる

課税譲渡所得金額がプラスだった場合には所得税がかかりますが、その税率は保有期間によって異なります。

 

一般的には「保有期間が5年超か、5年以下か」で長期か短期かを区分するといわれますが、正確には「不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期、5年以下の場合は短期」となるので注意が必要です。

 

下の図で確認してみましょう。CASE1、CASE2とも購入したのは2015年3月15日。売却した時期はCASE1では2021年3月1日、CASE2は2020年12月15日です。いずれも保有期間は5年を超えています。

 

しかし、「不動産を譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているか否か」が判定基準になります。CASE1では2021年1月1日時点ですでに5年を超えていますので長期譲渡所得ですが、CASE2の判定基準日は2020年1月1日時点となるため、5年に達しておらず、短期譲渡所得の扱いとなります。

 

長期・短期譲渡所得のそれぞれの税率は

・長期譲渡所得:課税譲渡所得金額×20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

・短期譲渡所得:課税譲渡所得金額×39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

となります(「特別復興所得税」(所得税額の2.1%)を含んでいます)。

 

譲渡所得がある場合には、売却した翌年の確定申告期間中に税務署に申告し、税金を納付する必要があります。

 

登録免許税(所有権移転登記の費用負担はないが…)

不動産を取得するときには所有権移転登記、ローンを利用する場合には抵当権設定登記などが必要になりますが、これらは買主が費用を負担します。不動産を売却するとき、所有権を移転するだけであれば売主に負担はありませんが、金融機関などの抵当権設定登記が残っている場合には、売主は所有権を移転する前に「抹消登記」が必要になり、売主はこの費用を負担する必要があります。

 

まだローンの返済途中でも売却する場合もあるでしょう。また、抵当権の登記はすでに返済が完了している場合でも残っている場合があります。ローンが残っている場合には一括返済をしてローンを完済しないと金融機関は抵当権の抹消に応じてくれません。不動産を売却した資金で完済しようと考えている場合には事前に抵当権抹消登記を行うことができません。

 

この場合は、不動産の引渡(決済)手続きの場に司法書士が立ち会い、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行うように指示します。

 

通常、不動産の売買契約と引渡手続きは別の日に設定することが多いです。契約は当事者(売主・買主と仲介業者)のみで行うことができますが、引き渡しは残代金の支払いと同時に行うため、金融機関で行うのが一般的です。

 

印紙税(契約書には印紙が必要)

不動産の場合、契約金額が大きくなりがちなことや、のちのトラブルを防止する観点から契約の条件をしっかり定め、合意した証として必ず売買契約書を作成します。その契約書には契約金額に応じた印紙を貼付する必要があります。通常、契約書は売主・買主双方が本書を一部ずつ保有するため、2通作成し、それぞれに定められた金額の印紙を貼ります。

 

現在、不動産取引にかかる印紙税額は軽減措置が適用されています。

 

固定資産税・都市計画税(保有しているときにかかる税金だが…)

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日現在の土地・家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に対して課税されることになります。このため、年の途中で不動産を売却した場合には、保有期間に見合った税額を日割りで計算し、不動産の引渡時に清算するのが一般的です。売却の際にはすでに売主が支払った、あるいは支払う予定の税額のうち、譲渡した後の期間分相当額を買主から売主に支払います。

 

地域によっては商慣習が異なる可能性もあります。実際に売却する際にはその地域の不動産業者に確認しましょう。

 

税金以外の費用

不動産の売却の際には、税金以外にもかかる費用があります。主なものは下記の2つです。

 

■司法書士報酬

登記は司法書士に手続きを依頼することが一般的ですので、司法書士への報酬とそれにかかる消費税も必要になります。

 

■仲介手数料

不動産の売却は不動産業者に媒介を依頼するのが一般的です。契約が成立した際には仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅建業法第46条で「宅建業者は国土交通大臣の定める額を超える報酬を受けてはならない」と定められています。また、この報酬には消費税もかかります。

 

このほかにも、売却前に測量や境界確認などが必要になることがあります。また、最近ではインスペクション(建物調査)などを行うこともあります。売却の対象となる不動産によって必要な費用も異なりますので、事前に確認しておきましょう。

 

税金を軽減する特例

これまで見てきたように、利益が出た場合には所得税・住民税がかかりますが、一定の条件に適合した場合にその税額を軽減する特例が設けられています。特例には下記のようなものがあります。

 

・居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

・被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例

・所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

・特定の居住用財産の買い替え特例

適用の期間や条件などが細かく定められています。税務署や国税庁のホームページ(タックスアンサー)などで確認してください。

 

まとめ

不動産を売却した際には必ずかかる税金と、利益が出た場合にのみかかる税金があることをお分かりいただけたかと思います。ここ数年、東京圏ではマンションの価格は上がっており、住み替えなどで売却される場合には譲渡益が出ることも珍しくありません。

 

保有期間によって所得税の額は大きく異なり、あと少し先に売却していたら税金が半分近くまで少なくできた、などいうことも起こりえます。

 

一方で、マイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」を受けることも可能です。特例の適用条件なども十分に確認していただければと思います。

 

(参照)国税庁「タックスアンサー」

 

執筆者:西山広高

ファイナンシャル・プランナー、宅地建物取引士、宅建マイスター(上級宅建士)、上級相続診断士、西山ライフデザイン代表取締役

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/9529151d5966c5c3ce52a93d2ec4c3002a0a7e69?page=1

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2021年

2月

19日

空き家になる不動産を遺贈寄付するには 円滑に寄付するために生前にすべきこと

空き家になる不動産を公益団体に遺贈寄付したいと考えた場合、どんな手続きが必要でしょうか。不動産の寄付を受け付けていない団体もあるため、事前に調べておくことが重要です。不動産の遺贈寄付の手続きについてまとめました。

 

空き家になる不動産を遺贈寄付できるか

ご自宅などの不動産を遺贈寄付したいと考える方が増えています。特に、子どものいない方は相続人が兄弟姉妹や甥姪になるため、自分が亡くなった後は空き家になる可能性が高く、「引き取り手がいないのだから、遺贈寄付しよう」と考えるようです。また、最近は親から相続した実家が既に空き家になっているケースも非常に多く、「有効に活用してもらいたい」と寄付を考える方も増えています。

 

しかし、不動産の寄付を受け付けている非営利団体はとても少ないのが現状です。これには様々な理由があります。現金の寄付とは異なり、「寄付された不動産を団体の活動に利用できるかわからない」「換金する場合でも必ず売却できるとは限らない」「火災・不法投棄などの管理リスクがある」「遺留分算定の際の評価が難しい」など、不動産特有のリスクがあるからです。このような事情から、多くの団体は「不動産は売却して現金で寄付または遺贈寄付する」ことを求めています。

 

したがって、不動産を遺贈寄付しようと考えた場合、「寄付先の団体が不動産の遺贈を受け付けているか」を確認することが重要です。確認しないまま遺言書に「不動産を遺贈する」と記載すると、死亡後に団体が不動産を受け付けていない場合は遺贈を放棄しますので、不動産は相続人で遺産分割協議されることになり、せっかくの善意が実現しません。このような事態は避けたいところです。

 

不動産を遺贈寄付すると決めたらすべきこと

寄付先の団体に「不動産遺贈を受け付けているか」を確認したら、寄付する不動産をそのまま団体に利用してもらいたいのか、それとも不動産を売却しても構わないのかをはっきり伝えましょう。不動産に思い入れがあって、どうしても団体に現状のまま利用してほしいのでなければ、売却可とした方が団体としては助かりますし、その方が不動産の遺贈を受けてもらえる可能性が高くなります。

 

次に遺言の作成を検討することになりますが、ここで2つの方法があります。

 

1.不動産を現物のまま遺贈する方法

2.不動産を遺言執行者が換価して現金で寄付する方法(換価型遺言)

 

不動産を売却せずにそのまま団体に利用してほしい場合は当然1になりますが、団体が不動産現物で遺贈を受けた後に団体が売却する場合も1になります。団体の方針で、不動産現物での遺贈が難しい場合は2の方法を取ります。2の場合でも100%売却できるとは限らないので、事前に団体へ相談することが必要です。

 

また、2の換価型遺言が可能か否かは、遺言執行者の判断もあります。遺言作成から遺言執行までの期間が10年以上になることもあり、不動産を取り巻く環境が変化して売却が難しくなるケースも想定されるので、換価型遺言に慎重な遺言執行者も多いのです。

 

「やはり不動産の遺贈寄付は難しい」と感じられたことでしょうが、これらすべてを寄付者が行う必要はなく、適切な専門家に相談すれば、団体との交渉も含めて大部分は専門家に対応してもらえます。寄付者は「どの団体に遺贈したいのか」「不動産は売っても良いのか」を専門家に伝えれば良いのです。

 

例えば全国レガシーギフト協会では、非営利団体向けに「不動産査定取次サービス」を提供しています。これは、不動産の遺贈寄付をしようと考えたとき、寄付者が寄付先団体に相談することで、寄付先団体から協会へ不動産の情報が連携され、協会からの依頼により不動産会社で取扱可否の判断がなされるというもの。ここで売却可能とわかった場合には遺言書に不動産の遺贈寄付を書くことができます。

 

これにより団体も安心して不動産の遺贈が受けられ、寄付者も思いがかなえられることになります。このサービスは遺言による不動産の遺贈だけでなく、生前の不動産寄付にも対応しています。ただしサービスの利用は協会の会員団体に限られますのでご注意ください。なお、全国レガシーギフト協会では寄付先選定のお手伝いもしていますので、不動産の遺贈寄付をしたいけれど適切な寄付先がわからない方は、協会へご相談ください。

 

不動産を寄付する場合の税金

不動産の寄付や遺贈寄付をする際には、「みなし譲渡課税」という非常に重要な注意点があります。これは、寄付をする不動産の取得価格(買った時の価格)よりも寄付した時の時価が高い場合に、その差額に対して課税する制度です。

 

生前に不動産を寄付した場合

生前に個人が法人へ不動産を寄付した場合には、不動産を売却したのと同じように(売却したものと「みなし」て)課税します。その納税義務者は寄付者で、確定申告で納税します。「寄付しただけなのに、おかしいじゃないか」と思われるかもしれませんが、そういう税制です。

 

不動産を現物のまま寄付するとこのような事態になりますので、生前に寄付する場合は、寄付者自身が不動産を売却して譲渡課税を支払い、売却代金から税金や経費を差し引いた残金を寄付した方が良いでしょう。ただし、この場合でも譲渡所得の増加に伴い、翌年の社会保険料が増えることに注意が必要です。

 

遺言で不動産を遺贈寄付した場合

不動産を遺言で遺贈寄付した場合はどうなのでしょうか。この場合も同じようにみなし譲渡課税がかかるのですが、寄付者である遺言者は既に亡くなっていますので、その相続人が代わりに準確定申告(死亡日から4カ月以内)で納税します。相続人の立場で考えてみれば、不動産を遺贈寄付するのは遺言者の意思だから理解できるけれども、不動産を受け取ってもいない相続人が税金だけ負担することは納得がいかないかもしれません。

 

なお、この場合のみなし譲渡課税は、換価型遺言で遺贈した場合でも死亡時における不動産の時価に対して課税されますので、不動産を現物で遺贈した場合と同じです。

 

みなし譲渡課税を相続人が支払うことを防ぐ方法

単純に「不動産を団体へ遺贈する」という遺言を作成すると、不動産に含み益がある場合には上記で述べたような困った事態になり、相続人と団体とのトラブルになりかねません。しかし、これを防ぐ方法があります。遺言に「みなし譲渡課税を受遺者に負担させる」と記載するのです。これにより、団体が税金を負担することになり、相続人とのトラブルを回避できます。ただ、この方法も「本来は相続人が負担する税金を団体が肩代わりした」と税務署が解釈すると、税金分が相続人の一時所得となり、これに課税される可能性もゼロではありません。

 

みなし譲渡課税はなかなか複雑で難しい問題ですので、不動産の遺贈寄付が含まれる遺言書を作成する際は、ここに述べたことをよく理解している専門家に相談することをおすすめします。

 

遺留分の侵害にも注意

みなし譲渡課税の他にも注意すべき点として、遺留分があります。遺留分の考え方は現金を遺贈寄付する場合と同じなのですが、現金と違うのは金額が定まっていない点です。遺留分の算定をするとき、不動産は「時価」で評価しますが、この時価をどのような基準で測るか、様々な判断があります。

 

遺留分を侵害された相続人は、寄付された不動産の時価を高く評価すれば遺留分の侵害額が大きくなり、より多く請求できることになります。相続人と団体との争いに発展しかねませんので、遺留分を侵害しないように、十分余裕をもった財産配分で遺言を作成するようにしましょう。

 

(記事は2021年1月1日時点の情報に基づいています)

 

遺贈寄附推進機構・齋藤弘道プロフィール

みずほ信託銀行の本部で遺言信託業務に従事し、営業部店からの特殊案件やトラブルに対応。遺贈寄付の希望者の意思が実現されない課題を解決するため、弁護士や税理士らとともに勉強会を立ち上げた(後の全国レガシーギフト協会)。野村信託銀行を経て、2018年に遺贈寄附推進機構株式会社を設立。

 

遺贈寄附推進機構・齋藤弘道

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/7806b0f68388c298d6a42f55e6b11349d9e1a452?page=1

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