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人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに、検討していく。今回紹介するのは、日本で最初にタワーマンションが誕生した街。「日本初のタワマン」は、いつ、どこにできた?

何かと話題になることの多い「タワーマンション」だが、その呼称に法的な基準はなく、階数による定義もない。しかし建築基準法や消防法で、31m、60mと、建物の高さで基準が異なり、このうち高さ60m以上の建物が超高層建築物とする考え方が広まっていることから、高さ60m以上、階数にすると20階以上のマンションをタワーマンションと呼ぶことが多いようだ。

このタワーマンションだが、高層階からの眺望やハイスペックな施設・サービスによって近年人気となったが、一方で、昨年の台風被害により、災害時の危うさがクローズアップされている。

メリット、デメリットを顧みて、それを良しとするかどうかは、選ぶ人の価値観によるものだが、ところで、日本で初めてタワーマンションは、いつ、どこにできたか、ご存じだろうか。

諸説あるが、まず1971年に東京都港区三田にできた「三田綱町パークマンション」。しかし高さ52m、19階建てのツインタワーであることから、「タワマン」ではなく「高層マンション」の先駆けとして語られることが多い。前述のタワーマンションの定義による、日本第1号のタワーマンションが誕生したのは、埼玉県さいたま市。旧与野市に1976年に誕生した「与野ハウス」である。高さ66m、21階建て、総戸数463戸の大規模マンションだ。

最寄り駅でいうと、JR埼京線「北与野」駅。昨今は東京都心の再開発地区や臨海部に建てられることの多いタワーマンションだが、黎明期である1970年代は状況が異なる。当時は、日照権や敷地面積確保などの課題により、都心部にタワーマンションを建てるにはハードルが高かった。「与野ハウス」ができた当時、周辺にある建物といえば、戸建てや数階建てのアパートくらいで、隣駅のさいたま新都心の高層ビル群もなかった。

1997年、建築基準法の改正で共用部分が容積率算出上の延床面積に算入されなくなったことや日影規制の緩和などにより、人口集積地域にもタワーマンションの建設が可能になった。今日では、駅前の再開発といえば、まずはタワーマンションというくらい、いたるところで建てられている。地域のランドマークになりやすいことからも、今後も都心ばかりでなく、郊外でもタワーマンションは増えていくだろう。

そんなタワーマンション第1号が誕生した、さいたま市中央区、旧与野市は、どのような街で、どのような可能性を秘めたエリアなのか、不動産投資の観点で見ていこう。

与野市は、2001年、大宮市と浦和市と合併し、さいたま市が誕生するまで、埼玉県南部に存在していた市だ。旧与野市の市域は、現在、さいたま市中央区となっている。

収穫が不安定で租税を賦課できない土地である「余野」から転訛したとか、ヨは「ものの間」のことで「台地と台地の間の野」という地名から転じたなど、与野の由来には諸説あるが、与野が歴史に初めて表れたのは1314年と意外に古い。平安時代後期に浄土教の宗派である融通念仏宗をおこした良忍の事績などを描いた絵巻物『融通念佛縁起絵巻』に、「与野郷」という記述が登場する。室町時代には市場が開かれ、江戸時代には甲州街道と奥州街道を結ぶ脇往還（五街道以外の主要な街道）の町場として栄えた。当時の地誌『新編武蔵風土記稿』には、与野の戸数を304、浦和を208、大宮を200余りと記している。

しかし明治時代に高崎線、東北線が開通し、1912年に「与野」駅が開設されると、商業の中心は、市が開かれていた本町通り周辺から東部地区に移っていった（ちなみに「与野」駅は現さいたま市浦和区北部にあたる旧木崎村と旧与野町の境に設置され、住所は“与野”ではない）。

1958年には、単独で市制を施行し、県下20番目の市となり、1985年、埼京線の開通により、市内に「北与野」駅、「与野本町」駅、「南与野」駅の3駅が新設された。

「北与野」駅は、2000年に街開きとなったさいたま新都心の西側にあたり、「さいたま新都心」駅とは、ペデストリアンデッキ「北与野デッキ」でつながっている。また駅周辺では高層マンションの建設が進み、駅利用者も増加傾向にある。「与野本町」は江戸時代に賑わった与野宿に近い駅であり、さいたま市中央区役所が置かれたり、「彩の国さいたま芸術劇場」が建設されたりと、行政・公共施設の集積が見られる。「南与野」は埼玉大学に向かうバス便により、3駅のなかで乗降客は一番多いが、駅周辺には商業の集積はなく、空き地も目立つ。まだまだ発展途上といった雰囲気である。

GGO編集部

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200117-00025045-gonline-bus_all&p=1

多くの方にとって、不動産の売買はそう何度も経験することではないでしょう。特に長年住んでいたマイホームやご実家を売却するときには、さまざまな思い入れもあり複雑な気持ちになる方も多いと思います。

ご自身やご家族がお持ちの大切な資産である不動産を売却しようと考えたとき、どのように考えるべきかについてお伝えします。

ご自身やご家族が所有している不動産は、購入するときにもさまざまなこだわりがあったことと思います。ご実家等であれば、かつてそこで幼少期を過ごしたなどの思い出があったり、ご先祖が守ってきた資産であったりします。

購入した不動産は家族構成の変化に伴って広すぎたり、狭すぎたりするようになる。配偶者が亡くなり、ひとりで住むには広すぎるなどの理由で売却、買い替えをお考えになる方もいます。

いずれにしても、不動産を売却するというのは大きな決断でしょう。不動産は保有しているだけでもコストがかかる資産。特に都市部では固定資産税の負担も重くなります。

田舎の土地建物であれば固定資産税などは安いかもしれませんが、いずれにしても長年そのままにしてしまうと内外装や設備も老朽化し、再び使うことは難しくなってきます。

草木が伸びて周辺環境に悪影響をおよぼしたり、空き家になっていることで火災や犯罪の温床になってしまうこともあります。

かといって、人に貸すという選択をする場合には「大家」としての建物管理責任も発生しますし、本当に借りてくれるかどうかわからない場合には、費用をかけて貸すかどうかも悩ましい問題です。

コインパーキングなどとして活用する場合は、建物が不要で初期投資もさほど大きくありませんが、そもそも需要があるかどうかの見極めが肝心です。場所によっては周辺が駐車場だらけで利用率が低くなっているエリアもあります。

日本では空き家が増えていることが社会問題になっています。全国平均では13.55％、7軒に1軒以上が空き家になっているといわれています。住宅地などを歩いていても「この家は空き家だな」とわかる家が少なくありません。

しかし、今日の日本では核家族化が進行し、結婚して家を出た子供たちはみんな持ち家を持っているというケースも少なくありません。使う予定のない不動産であれば、何かしらの活用を検討するか、売却することを考えるべきでしょう。

　「新築信仰」という言葉がある通り、日本の不動産市場では流通する8割以上が新築である。これは日本人の「好み」というだけではなく、ライフステージの変化に対応した物件供給ができていない賃貸市場や、依然として広がる新築向けの宅地造成、住宅ローン減税などの新築優遇税制、その一方で中古住宅市場の不透明さなどが影響している。これらは法的な枠組みにとどまらず、住宅取引の慣行、供給のあり方など、規範・慣習によって形成された広い意味での「制度」に起因している問題である。

　住宅の需給を考えるとき無視できないのは「取引費用」だ。「取引費用」とは、経済的な取引が行われるための情報収集や、取引の履行、権利の保護などにかかる費用のことである。例えば、住宅購入の際に物件が不具合を抱えていないか調べるには費用がかかる。住宅を売ったり貸したりするときにも、買い手が約束した金額を払わなくなるリスクも費用になる。なぜ日本人が「賃貸ではなく持ち家」、さらには「中古ではなく新築」という選択をするようになったのかを分析する。

　まず着目するのは、貸し手の「取引費用」である。遡（さかのぼ）れば戦前の地代家賃統制令をきっかけとする借家人への強い保護が現在も続いているため、家賃を滞納されても、貸し手がすぐに退去させることが難しい。特に間取りの大きな物件で好ましくない借り手を抱えてしまうことは、貸し手にとって大きなリスクになる。必要に迫られれば借り手を退去させて、自分の資産を利用する自由が制限されることを考慮すると、貸し手は住宅の質を上げようとはせず、規模が小さい物件を供給することを選びがちだ。結果として、ファミリータイプなど一定以上の広さで質の高い住宅は、賃貸住宅として供給されにくくなった。

　都心においては、家族向け賃貸住宅が少なく、家賃も高い。割高でも借りてくれる人がいることは、貸し手が住宅の質を上げようとしない原因にもなる。結婚や出産を機に広めの住宅に住もうとすると質の割に高い家賃を払い続けて賃貸に住むか、資産価値を考えて持ち家を所有するかという選択を迫られる。賃貸のほうが割高である傾向がある中で、持ち家で安く家族向けに質の高い住宅を手に入れることができれば、後者を選ぶのは自然だろう。

　広めの賃貸に住むという選択肢が少ないなかで、政府はアパートを振り出しにして、少し広めの公営などの賃貸、マンションへと住み替え、戸建てを中心とした持ち家がゴールという「住宅双六」のような人生を標準パターンとし、住宅を購入する中間層への金融支援を政策の軸としてきた。1980年代以降は、内需拡大の手段として融資戸数の拡大だけではなく、融資額も大きく増えた。そして、バブル崩壊後は、景気対策の手段として住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）を通じた持ち家取得への融資が広がっていった。

持ち家のほうが割安だとしても、本来巨額の住宅ローンを組むことができる人は限られているはずである。しかし、90年代後半以降の金融緩和の中で、住宅ローン向けの金利が極めて低い状態が続き、金融機関の間の競争が激しくなる中で、以前よりも少ない頭金でローンが組まれる傾向にある。そのような状況を背景に、住まいの改善には持ち家の購入が必然とされ続けた。

　日本のように多くの人が一世代限りで消費することを念頭に住宅を購入するとき、誰かが自分の住宅を中古住宅として売り出そうにも高く売ることは難しい。仮に売り出された住宅が中古住宅として利用に堪えるものであったとしても、多くの人が住宅の価値を劣化させているなかで、その住宅だけには本当の価値があるということを買い手が知るのは簡単ではないからである。そのような情報を得るために「取引費用」を負担するくらいなら、住宅を新築するために整地した土地だけを欲しいという買い手も少なくはないだろう。

　中古住宅の流通には、買い手側にとって、住宅に深刻な欠陥がないと判断できるような情報が提供されることが重要であり、そのような情報を取得するために「取引費用」がかかる。そこで必要な情報とは、端的に住宅の質とそれに応じた価格である。買い手は、売り手の提示する価格が住宅の質に見合わない不当なものだとわかっていれば、当然購入を控える。しかし、もしそれが簡単にはわからないとなると、高い費用を払って質の悪いものを入手することになりかねない。価格に見合わないものが市場に混じっていて、しかもその質を判断するために高い「取引費用」がかかるとすれば、買い手は購入を控えるようになる。結果的に、良質な住宅でも妥当な価格で販売することが難しくなり、中古住宅の市場が成り立ちにくくなるのである。

　新築への後押しは税制の面からも行われた。住宅を購入するために10年以上のローンを組んだ場合、所得額から一定額を控除する住宅ローン減税のような制度や、固定資産税・都市計画税といった地方税の一部減免がある。しかし中古住宅では、このような優遇が新築と比べて限られてきた。また、中古住宅が価値ある「商品」として需要されるためには、住宅の所有者がその価値を維持するようなリフォームを行い、その投資が中古住宅の価値に反映されることも必要だが、そのような建物部分へのリフォーム投資が評価されることは少ない。そして、そのようなリフォームを促すような優遇措置は最近まで行われてこなかった。

　仮に中古住宅が優遇されていなかったとしても、新築住宅が非常に高価であるとすれば、多くの人は中古住宅を買わざるを得ないだろう。そしてそのような行動が、中古住宅の市場を成り立たせようとする努力につながるはずだ。しかし日本の場合、新築住宅の供給は容易であり、中古住宅と比べて非常に高価なものとはならなかった。その背景として、地方の政治制度がある。
　一般に、都市で持ち家が増えると、大規模な再開発は難しくなる。土地の権利関係を調整するのに多大な取引費用がかかるからである。都心に近い利便性が高い地域では新しい住宅が供給されにくく、価格も高騰するだろう。そこで論点になるのは、すでに開発された地域を再開発して住宅を増やすのか、都市を拡張して新しい宅地を作り、住宅を増やすのか、という点である。結論から言うと、日本では後者に偏るかたちで住宅が増やされてきた。
　1968年に制定された都市計画法は開発すべき土地（市街化区域）と、そうでない土地（市街化調整区域）の線引きを行う。そのうえで、土地の区画や形質を変えるような開発行為には許可を必要とするとともに、開発を認める土地については、それが商業地・工業地として開発されるべきか、住宅地として開発されるべきかといった用途指定を行うことになった。要するに都市として開発する地域を限定するもので、厳格に運用されれば住宅を増やすためには市街化区域内の再開発が中心となるはずだ。
　こうした地方自治体による規制が行われるものの、それは必ずしも十分とは言えなかった。市街化区域には農地なども広範に含まれ、当初から広めに設定される傾向があった。
　なぜなら、ある土地が市街化調整区域に指定されることは、その区域での開発を原則的に禁止することを意味しており、重大な私権の制限を受ける土地の所有者から強い反発が生じるからである。そのため、実際に開発が行われる可能性が低くても市街化区域に指定される土地が多くなり、そのなかで徐々に住宅地が広がっていくという現象が起きた。
　さらに本来は開発が認められない市街化調整区域であっても、例外的に認められる開発行為が多く、2000年以降の規制緩和によってそのような開発がより進みやすくなった。

砂原庸介 （神戸大学大学院法学研究科教授）

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191218-00010004-wedge-soci&p=1

年間約130万人の方が亡くなり、このうち相続税の課税対象になるのは1/10といわれています。しかし課税対象であろうが、なかろうが、1年で130万通りの相続が発生し、多くのトラブルが生じています。当事者にならないためには、実際のトラブル事例から対策を学ぶことが肝心です。今回は、アパートが遺された家族のもとに起きた相続トラブルについて、円満相続税理士法人の橘慶太税理士に解説いただきました。

今回ご紹介するのは、地方で会社を経営している夫のAさん、妻のBさん、子どもたちは、長男、次男、長女、という5人家族です。Aさんが経営していた会社は、当初、順調にいっていましたが、時代の流れのなかで、段々と業績は低迷していっていました。

そんななか、唯一救いだったのが、3人の子どもたちがすでに独立していたこと。泣き虫で心配だった次男は20代前半で結婚し、いまや3児の父。やんちゃな性格だった長女も、30歳を前に結婚し、1児の母として忙しい毎日を過ごしていました。生真面目な性格の長男は「結婚は性に合わない」と唯一未婚でしたが、一流企業に勤務し、順調にキャリアを重ねていました。

Aさんも、すでに70歳前。しかし、20代で起業し、ずっと仕事一筋だったこともあり、ことあるごとに「そろそろ潮時かな」と言ってみるも、踏ん切りがつかずにいました。

「そうですね。もう十分がんばったんだから、あとは、あなたがやりたいところまで、やればいいんじゃないですか」

そんなやり取りが夫婦の定番になっていたころ、悲劇が起きました。Aさんが事故で亡くなったのです。

Bさんは混乱するばかり。業者とのやり取りは長男が行い、なんとか葬儀を終えることができました。それから2ヵ月ほど経ったころ、Bさんも冷静を取り戻し、納骨を済ますことができました。しかし家族の混乱は、これからでした。

ある日、相続について、家族が集って話し合うことになりました。遺産分割の対象となるのは、自宅のほか、アパートが4棟、金融資産は200万円ほどでした。

「親父、アパートなんて持っていたんだ」と次男。

「お父さんが若かったころにね、『これからは不動産を持っていたほうがいい』とアドバイスしてくれた先輩がいたらしいのよ。それで、貯金をするなら不動産をもつ、というのがお父さんのポリシーだったから」とBさん。

「確かに。このご時世、貯金じゃあ、大した利息もつかないしね」と長女。

「あとね、子どもたち一人ひとりに、アパート1棟をあげられるようにって。お父さん、アパートを買っていたのよ」とBさん。

「そうだったのね、お父さんって仕事一筋だったから、そんなこと考えていたなんて意外ね」と長女。

「これからも母さんは、この家に住むだろ。だからアパートをどう分けるか、だな」と長男。

「アパートは、ちょうど4棟だろ。1人1棟、ってことか」と次男。

ここまでは、誰も相違はありませんでした。そこから話し合いはヒートアップしていったのです。

「じゃあ、俺は『●●アパート』をもらっていいかな」と次男が切り出しました。

「ちょっと、待って。『●●アパート』って駅が近いところのよね。絶対4つのアパートのなかで一番高いわ。不公平じゃない?」と長女。

「それじゃあ、『●●アパート』はお母さんに、というのはどうだい?」と長男が間に入ります。

「……じゃあ『コーポ▲▲』ならいいだろ?」と次男。

「ダメよ。『●●アパート』の次に高いのは、きっと『コーポ▲▲』よ。私だって欲しいわ」と長女。

「そんなこと言っていたら、いつまでたっても分けられないだろ!」と次男の声が大きくなりました。

「何よ、ムキになって。誰よりも高いアパートが欲しいって思っているくせに」と長女がいい返します。

「なんだよ、その言い方!」と次男の声はますます大きくなります。

「チビちゃん（=次男の子どもたち）、みんな私立に通わせているんでしょ。お金かかるもんね。大変よ、3人も子どもがいたら」と長女は嫌味たっぷりにいいます。

「まあまあ……」と長男が間に入ると、「何だよ、いつも兄貴ヅラして余裕こいて。そうやって、本当は俺のこと、バカにしているんだろ!」と怒りを長男にもぶつける次男。

兄弟喧嘩は、いつまでも終わらず、結局、マンションはすべて売却し、現金にして遺産分割を進めたといいます。

「子どもたちに、1戸ずつ、アパートを残せたらといっていたんですけどね、あの人は。なかなか親の気持ちは、子どもに伝わらないものね……」と、母であるBさんは振り返っていました。

橘 慶太

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191213-00024597-gonline-bus_all&p=1