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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

マンション管理費の見積り
例えば、マンション管理会社によって管理の仕方や価格設定に違いがあるため、マンション管理費が違ってきます。多くのマンション管理会社に見積りをとることによって、十分な管理を安価で提供しているマンション管理会社を選ぶことができます!複数のマンション管理会社に見積りを出すことは、今や当たり前のことになってきています。今までの付き合いや変更が面倒だという理由でそのままにしていて、大きな損をしているかもしれません。

コストだけなく、管理会社によって、管理の充実度合いも違います。

コストが上がらず、住民の方に喜ばれる管理を実現することも可能な場合があります!

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見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

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家賃の滞納はプロに任せることが解決の一番の近道です。

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ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2019年

10月

18日

慌てて修理をすると仮設住宅に入居できない? 弁護士が伝えたい10のこと

10月12日に本州を直撃した台風19号は、長野県や福島県、宮城県など東日本の各地で大きな被害をもたらした。台風で被災したとき、どのような支援を受けることが可能なのか。またそうした支援を受けるために、いますべきこととは何か。今田さんに話を聞いた。【BuzzFeed Japan / 千葉雄登】

被災から2日が経った10月14日に「水害直後 弁護士からの10か条」というアドバイスを発信した弁護士がいる。広島弁護士会災害対策委員長も務める今田健太郎さんだ。

2014年8月に発生した広島市豪雨災害、2018年7月に発生した西日本豪雨災害、2つの豪雨災害を支援してきた経験をもとに発信。「『制度を知らないことで悔し涙を流すこととなった』多くの被災者の方々を代弁する、切なる願いです」と今田さんは語る。

 

「水害後 弁護士からの10か条」、その内容とは。

1 土砂撤去で無理をしないで。

自宅も気になりますが、土砂は細菌も含んでおり、想像以上に健康状態を悪化させ、災害関連死のリスクを高めます。

自力では限界があるので、まずは体力の回復に努めてください。行政やボランティアからの案内を待ちましょう。

2 通帳や権利証を紛失しても大丈夫。

銀行の預金通帳や、定期預金証書、不動産の権利証などを紛失しても、財産はなくなりませんので、安心して下さい。

3 落ち着いたら、自宅の写真撮影を。

自宅の写真を、複数の角度から撮影し、被害に見合った罹災証明書の発行を受けられるようにしましょう。

判定の結果は、公的支援の内容に影響します。不服があれば再調査の申入れが可能です。

4 修理は決して急がず。

自宅の修理は、乾燥してから行う必要があります。また、災害救助法の応急修理の制度(例 /半壊以上で59万5000円までの費用補助)を使うと、原則、仮設住宅へ入居できません。慌てないで、全体の修理内容や費用面をしっかり検討してからにしましょう。一部だけの修理で、壊れたままの家に住むことを余儀なくされる可能性があります。

5 お金を払う前に、行政の窓口で相談を。

土砂の撤去や、自宅の修理につき、公的支援の制度があります。事前に役所へ相談しないで業者などに支払った場合、後から請求できないことがあるので、要注意です。必ず行政窓口で相談してください。

6 保険の内容を確認しよう。

近時の住宅保険には、火災保険に水災の補償が付いているものが多いです。また、家財保険による補填も考えられます。自分名義でなく、親族が契約している場合もあるので、よく確認してみましょう。

証券を紛失しても請求できます。自動車保険も同様です。

 

7 敷地内の物の処分や撤去について。

自宅に流れ着いた第三者の物や、廃棄物の処分について悩んだ場合、まずは、行政窓口や、各地の弁護士会が近々開設する被災者電話相談などを利用して、処分してよいかどうか、費用はどうするか等、相談してみてください。

また、隣家の家財やブロックなど、所有者が分かっていて撤去を求めたい場合も、すぐには解決できないこともありますので、ケンカせず、弁護士会などを頼ってください。

8 収入の目処が立たない方々へ。

水害で職場が水没した。道路が寸断されて、勤務先へ行けない。明日からの収入の目処が立たない方々に対しては、雇用保険の失業給付等、色々な制度があります。

また、雇い主側を補助する制度もありますので、少し落ち着いたら、各自治体や弁護士会の電話相談などにお問い合わせ下さい。

9 税金の減免や、教育の補助など。

大規模災害時には、各種税金等の減免や、水道光熱費の特例、教育費用の補助など、実に様々な支援が用意されています。

行政も、まだ機能していない地域もあるかもしれませんが、慌てることなく、相談体制が整うのを待ちましょう。

10 必ずや生活再建は出来ます!

今後、公的制度による給付金(生活再建支援金等)や、義援金、保険金、各種の融資制度、二重ローン減免制度など、色々な仕組みを活用することで、生活再建を図ることは可能です!高齢者の方々に向けての、修理や再築のための特例融資制度もあります。

難しいことはよく分からない』分からなくて当然です。ぜひ、弁護士などの専門家を頼ってください。

 

一歩間違えると仮設住宅への入居ができなくなることも…

今田さんはBuzzFeed Newsの取材に「行政から被災者の方達のもとにたくさんの書類が届く前に、最低限の情報を届けることが必要だと考えた」と明かす。

時間が経過するほど、被災者の方のもとに届く情報量は増えていく。そうした中、避難所などで「この制度はいま使っておかなければ使えなくなる」といった噂が一人歩きしてしまい、冷静な判断ができなくなってしまうこともあるという。

例えば、災害救助法の応急修理の制度を使うと最大で59万5千円まで家屋の修繕のための補助金が支給される。家屋の修繕が必要な場合、一見この制度を使うことは合理的なように思われるが、この制度を使うと仮設住宅への入居ができなくなってしまうため注意が必要だ。

また補助を受けるためには自治体が指定する業者へ修繕を依頼する必要があり、工事できる箇所も指定されている。

こうしたことを知らずに、家屋の修繕を急ぎ補助が受けられないケースや補助を受けた後で仮設住宅へ入居できないことを知り、半壊した自宅で過ごさざるを得ないケースがこれまで実際に発生している。

「一旦、仮設住宅に入って落ち着いてから、建て替えや修繕にはどれくらい費用がかかり、指定の業者に頼むとどれほどの時間がかかるのかなどを確認する。そうやって生活再建に向けて動き始めても、全然遅くないんですよ」

 

「周りが〇〇しているから」で、使う制度を選ぶと危険。

「周りと比べて焦る必要は全くありません」。そんな一文を10か条の末尾に書き加えた。

「周りが公費解体をしていると解体しなきゃいけないのかなとか、周りが修理をしているからしなきゃいけないのかなとか、みんな使っている制度を使わずもったいないとか。本来、それぞれの被災状況は全く異なるはずですが、ついつい周りと比較して、情報をうまく使えている人ほど前に進んでいるように見えてしまうといったことが被災地では起こります」

ある仮設住宅を回った際には、焦りを感じるあまり体調を崩してしまった人とも出会ったと今田さんは振り返る。

「個別の事情は家庭ごとに異なるので、無料相談が各都道府県で開設されるのを待っていただいて、弁護士に頼ることをおすすめします。世帯の構成や年収、り災証明などを考慮して自分にあった制度や支援内容を提案してもらうのを待ってから、生活再建に向けて動き出しても問題ありません」

 

今後、弁護士の無料相談会にはどのような相談が持ち込まれることが予想されるのだろうか。

今田さんは「隣家のブロックが崩れたが、撤去してくれない」「壊れた車が放置されたままだ」「隣家の土砂がうちの田んぼに流れ込んだ」といった近隣の住人とのトラブルに関する相談が統計上は最も多いと説明する。

次いで多いのは「傷んでそのままでは住めないが、賃料は払い続ける必要があるのか」「大家が修繕すると契約上は明記されているが、災害時の修繕も大家が負担しなくてはいけないのか」といった物件の賃貸借に関する相談だ。

今回の台風19号の被災についても、同様の相談が多く寄せられることが予想されている。

わからないことがあれば、無料相談会など弁護士に相談を。相談費用は無料となっている。

千葉雄登

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191017-00010001-bfj-soci&p=1

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2019年

10月

11日

先祖代々の…に注意!? 実家の「名義」をいますぐ確認すべきワケ

争いが絶えないことから「争族」と揶揄される「相続トラブル」。当事者にならないために、実際のトラブル事例から対策を学ぶことが肝心です。今回は、相続名義に関わる相続トラブルについて、円満相続税理士法人の橘慶太税理士に解説いただきました。

 

大きなお屋敷の「名義」は父ではなかった

相続の手続きはたくさんあります。親族に相続が起きてしまった場合に、まず多くの方が思うのは、「何からやっていいのかわからない!」ということでしょう。

相続の手続きには、期限が存在するものがあります。しかしそれは3つだけです。相続が発生して3ヵ月後には「相続放棄の期限」、4ヵ月後には「所得税の準確定申告の期限」10ヵ月後には「相続税の申告の期限」があります。 

これらさえクリアすれば、ひとまず安心ですが、相続に関わる手続きには、期限がないものもあります。それを忘れるととんでもない事態が起きてしまうことがあるのです。今回は、そんなある家族の話です。

先祖代々の実家に住むAさん家族。Aさんは5人兄弟の長男で、親と同居していました。ほかの弟、妹は、進学や結婚を機に実家を離れ、それぞれ家庭をもっています。

Aさんには実家にちょっとした悩みがありました。父と同居しているとはいえ、家が広すぎるのです。先祖は地元の名士だったこともあり、実家は町の一等地。敷地も広く、そこに大きなお屋敷が建っていたのです。

子供のころは、兄弟全員に自分の部屋が与えられてよかったのですが、その兄弟が出ていったいま、使われずに、物置になっている部屋がいくつかあります。

「毎年の税金も結構かかるだろうに……」

実家はAさん名義ではなかったので、固定資産税などはすべて父が払っていました。そこはすごく助かっていましたが、維持・管理にひと苦労。すべての部屋を掃除するのは大変で、Aさんの奥さんは毎日「たいへん、たいへん」と言いながら、家事をこなしていました。

また名士だったのは先祖であって、Aさんは普通のサラリーマン。毎日、大きなお屋敷から通勤する姿は、ちょっと不釣り合い。自分でも「少し滑稽だなぁ」と思っていました。

そんなある日のこと、父が亡くなりました。遺言はありませんでしたが、父は常日頃「兄弟に不公平がないよう、わけなさい」と言っていたので、貯金などはきれいに五等分することにしました。問題は実家です。

「残るは、この家だな」と長男。

「兄貴が住んでいるんだから、兄貴が相続すれば」と次男。しかし長女は「こんな広い家に住み続けるの? 固定資産税だって大変でしょ。いま不動産の価格って高くなっているから、売り時よ。売却して、みんなで分けましょうよ」と、弟妹の間で意見が分かれました。

「兄貴はどうなんだい?」と次男。

「俺は売っていいと思っている。『先祖代々の家を売るなんて!』って親父は怒るだろうけど、そのうち税金を払えなくて、売ることになると思うし」

「兄貴がいいなら、そうすればいいよ」

弟妹も全員納得し、実家を売ることになりました。しかし問題はここからでした。長男の号令で、再び兄弟全員が実家に集まりました。

「どうしたんだい、兄貴」

「実は、この家なんだが、大変なことがわかって。名義が曾祖父さんのままだったんだ」と長男は切り出しました。

「えっ、そんな昔のまま?」と兄弟全員が目を丸くして言いました。

そうなのです。Aさん兄弟の父も、さらに祖父も、自宅の名義変更はしていなかったのです。

「この家が曾祖父さんのものだというと、この家に関しては、随分と相続人が増えてしまうのかなと……」と長男がいうと、呆れたように長女がいいました。

「何で父さんと一緒に住んでいながら、そんなことわからなかったのよ。兄さんは昔から、そう。どこか抜けているし、とんちんかんだし、要領は悪いし」

長女から、長男への小言はとまりません。さらに次女が言いました

「もしまだ見ぬ相続人のなかの一人が『ハンコは押しません』って言ったらどうなるの?」

「その場合は、にっちもさっちも、いかなくなる……」と長男。

「なんか面倒くさそうな展開だな。俺はいいよ、この家に関しては手をひく。貯金とかだけ、きちんと分けて」と三男は席を立って、出ていきました。

「私は嫌よ。ちゃんと兄さんが全部手続きをして、この家売って、そのお金を私たちにちゃんと分けてちょうだい」

長女と次女はそういうと、出ていきました。残されたのは、長男と次男。

「……まあ、面倒くさいけど、相続人を全員探し出して、一人一人に許可をもらっていくしか、この家を売る方法はないよな。頼むよ、兄貴」

そう言うと、次男も席を立って出ていってしまいました。

「こんなときばかり、兄貴、兄貴って……」

 

相続税の対策は「順番」を間違えてはいけない

基本的に不動産を売却しようとするときは、不動産の名義が所有者と一致していないといけません。事例の場合、まずは曾祖父の相続手続から始めなければいけないのです。面識のない人たちに事情を説明していき、なかには、同意がなかなか得られないケースも出てくるかもしれません。専門家であっても、なかなか骨の折れる仕事です。

相続税の申告には期限がありますが、相続登記には期間が決まっていません。放置しておくと残された家族が困ることになるので、相続する予定の不動産がある方は、一度、名義が誰なのか、確認しておくことをおすすめします。

そもそも、きちんと相続対策をしていれば「あれ、家の名義がおかしいぞ」などと、気づくチャンスはいくらでもあるはずです。

またよく言われる相続税の対策ですが、よく順番を間違えている方が見られます。行うべき相続税対策の順番は「1.現状分析」「2.遺産分割対策」「3.評価引下対策」「4.生前贈与対策」です。

相続税の「現状分析」とは、病院で受ける健康診断のようなものです。万が一のことが起きてしまった場合、

・どのくらいの相続税が発生するのか

・納税できるだけの資金があるのか

・家族が円満に相続することができるのか

・税務調査で問題になりそうなことがないか

このような問題点の精査を行っていきます。

相続税対策のなかで、最も大切なのが「遺産分割対策」です。これは「もし相続が起きてしまった場合に、どのように遺産を分けていくのか」をあらかじめ決めておく対策です。相続税は、財産の分け方によって何倍にも変わる税金です。気持ちだけで財産の分け方を決めてしまうと、相続税の負担が非常に大きくなってしまうことがあるので、注意しましょう。

また遺産の分け方をあらかじめ決めておくことの大切なポイントは、相続税の観点からだけではありません。むしろ相続税の観点より大切なことがあります。それは「みんな円満に仲良く相続してくれるか」という観点です。

いわゆる「争族」になってしまった場合には、相続税対策なんてできません。最も相続税の負担を少なくできる遺産分けができるのは、揉めていない相続が大前提なのです。

遺産分割対策が無事に形になったら、次に「評価引下対策」を考えていきます。評価引下対策とは、不動産や生命保険を活用した相続税対策です。大雑把に言うと「預金で相続させるよりも、不動産や生命保険で相続させたほうが、相続税は安く済む」という理屈です。

そして最後に行うべきなのが、「生前贈与」。預金や国債などの換金しやすい資産は、平等に財産を分ける際の調整弁として使える重要な財産です。後先考えずに生前贈与を行うと、いざ相続が起きた時にバランスの調整ができなくなってしまいます。

現状分析と遺産分割対策が基礎工事だとすると、評価引き下げ対策と生前贈与対策は、建物の建築工事のようなものです。基礎工事しないまま、建物をたてると、ちょっとした地震で倒壊します。そんなイメージです。

【動画/筆者が「不動産を売却した時の税金」をわかりやすく解説】

橘慶太

円満相続税理士法人

橘 慶太

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191010-00023484-gonline-bus_all&p=1

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2019年

10月

04日

新築ではなく、「中古のタワーマンション」に人気が集まるワケ

本記事では、不動産投資アドバイザーでCFPファイナンシャルプランナーの大林弘道氏の著書、『儲ける不動産ビジネス 7つの新規事業アイディア』より一部を抜粋し、投資をはじめとした不動産ビジネスをめぐる課題を解決するための具体的なアイデアを提案していきます。今回は、不動産市況を分析した上で検討にすべき「逆張り投資」について見ていきます。タワーマンションの固定資産税は見直されたが…

タワーマンションは所在階が高いほど取引価格も高くなります。階数差によって住戸の価格が変わるのに、公的評価が一律であるのは不公平だと、かねてより取り上げられてきました。

その結果、平成29年の税制改正で、まずは固定資産税について見直されることになりました。所在階が40階違うと固定資産税が10%ほど違うことになるようですが、そもそも固定資産税額に対する不満ってそんなに大きかったのでしょうか?

10%の差だとすれば、たとえば年税額19万円と21万円の2万円の差。タワーマンションの購入者層はそもそも裕福な方が多いはずです。これは所有者の不満ではなく、タワーマンションをテコに大きく相続税を回避される税務当局の不満なのでは? といぶかってしまいます。

その相続税評価の是正についてはまだなされていませんが、固定資産税の是正でまずはどんなハレーションが起きるかを見てみたいのでしょう。ただこの固定資産税の見直しレベルではあまり効果はないように思えます。

タワーマンションによる相続税評価の圧縮策は公的評価と取引価格のかい離にこそポイントがあり、それは土地持分が細分化されることによって、成り立っています。だとしたら建物評価額自体を階層差で10%増減したとしても本質的には変わりません。

相続税評価の見直しの際には、もう少し踏み込んだ改正がなされるのではないかと考えています。たとえば贈与の場合には、相続発生前3年以内になされた生前贈与については、その贈与はなかったものとみなし相続財産に戻されるという規定があります。

相続税回避のための資産移転を防ぐためですが、相続税評価圧縮のための物件購入においても、この「3年以内は適用外」という規定を援用してくるのではないか…と個人的に思っています。

 

「中古タワーマンション」が再注目される可能性も⁉

ところで、この改正で税務当局のスタンスについてわかったことがあります。

前出の固定資産税の見直しは平成30年以降引渡しの「新築」タワーマンションに限るとされたことです。従前の税制を期待して中古のタワーマンションを購入した人に遡及して適用するのは不合理だということのようです。固定資産税と相続税でこのスタンスを変えるとは思えませんので、将来相続税評価圧縮ルールが改正されても、中古物件には適用されない、もしくは改正前に取得した人には適用されないということが十分考えられます。

そうなると中古のタワーマンションが再注目されるのは自然で、逆に需要が盛り上がるかもしれません。ベイエリアなど、一部のタワーマンションは物件がダブつき気味のマーケットとなっていますが、再燃もあるかもしれないのです。

一方、投資用の新築ワンルームマンションには狭小地でも建築可能で、分譲単価も高めに設定ができるという供給側のメリットがあります。需要サイドもマイナス金利後の投資運用先として、個人の不動産投資熱が高まっています。その投資用ワンルームでさえ、地価・労務費・材料費のトリプル高を吸収しきれなくなってきています。

実際、投資用ワンルームマンションの分譲実績をみても、東京23区から徐々に郊外(川崎市など)に供給エリアを移しています。

川崎市ではワンルームマンションの面積要件が東京ほど厳しくないことも理由としてあげられますが、都心エリアではインバウンド需要増に伴ったホテル不足に関心が向き、ワンルームマンション用地がホテル用地に転用される例が増えていることも無視できません。

仕事が少なくなったデベロッパーや沿線開発に取り組む私鉄会社も、ホテル開発(コンバージョン含む)に取り組むようになってきました。

また、建築途中のワンルームマンションが、ファンドや私募リートへの組み入れ用に一括取得される取引も増えたように思います。こうなると都心の新築ワンルームマンションに対する買ニーズの受け皿がなくなってしまいますので、築浅のワンルームマンション(特に室内設備が充実し、共用部分のファザードのよい物件)は、需給が締まっていき、堅調に推移していくことが予想されます。

従来、ストック過多の感が否めなかったワンルームマンションですが、都心の築浅物件、または、築古であっても都心3区(千代田区、中央区、港区)の物件は「買い」と言えるでしょう。株式投資も不動産運用も逆張りにこそ商機があるかもしれませんね。

大林 弘道

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191004-00023448-gonline-bus_all&p=1

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2019年

9月

27日

建物は4年で償却可能!「京都町家」を活用した相続税対策とは

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、「京都町家」を活用した相続税対策等について見ていきます。

京都は「路線価の乖離」が国内でも最も大きい⁉

京都町家投資には個人保有、法人保有のいずれにおいても、前回紹介したようにポートフォリオの一つとして大きな価値があります(関連記事「 インカムゲイン狙いに最適⁉ 京都「町家」投資の強みとは 」参照)。ただし税制面でのメリットには違いがあるので、投資目的に合わせて選ぶことができます。

まず、個人・法人いずれの場合にも減価償却があるため、収益のうち課税対象となる分はそれほど多くありません。また、個人の場合には相続税対策になるというメリットもあります。

一方、法人での保有を選択すると、個人とは異なる税率がメリットになるケースが考えられます。不動産所得は給与所得等と損益通算されます。個人の最高税率(所得税率+住民税率)は55%と高いため、医師など本業の収入が多い個人が保有すると、高い税率が適用されることがあります。法人の最高税率(法人税率+住民税率+事業税率)は36%なので、収入が多い場合には法人保有とすることで、課税額を引き下げることができます。

相続税対策の基本は、ほぼ額面どおりに評価される金融資産を、より相続税評価額の低い資産に切り替えることにあります。不動産は特に実勢価格と相続税評価額の差が大きいので節税手段としてよく用いられますが、なかでも京町家は相続への備えとして有効な資産です。

まず、京都は実勢価格と相続税の評価に用いられる路線価の乖離が国内でも最も大きいことで知られます。路線価は実勢価格の5分の1から10分の1程度と小さいため、その分相続税評価額を抑えられます。

加えて、建物は4年で償却可能です。つまり、町家を購入して4年待てば、土地と建物を合わせて、相続税評価額をかなり圧縮できるのです。

近年はアベノミクスの影響を受け、株価が上昇しています。株を保有する資産家の財産が増大するなか、京町家への投資は非常に効果が大きい相続税対策です。

また、資産家のなかには、単に財産を残すのではなく、思いや思想を後世に伝えたいと希望する人が少なくありません。京まち宿の運営は公共の財産ともいえる古都の景観や歴史、文化を後世に残すことにつながる社会的意義の大きなビジネスです。相続する遺族は社会的なステータスをも承継できるため、地域への貢献といった被相続人の生き方を受け継ぐことになるともいえるでしょう。

いずれにおいても大きな効果を発揮する京都町家投資は、資産家にとって最も有意義な相続対策なのです。

 

京都市内の地価は2012年以降、右肩上がりで上昇中

町家にはもちろん、資産としての大きな価値があります。不動産の価値を計るうえで最も分かりやすいのは地価でしょう。京都市内の地価はもともと安定性が高いうえ、近年はインバウンド需要により上昇傾向が続いています。

市内の公示地価平均は2012年以降右肩上がりで上昇しており、2012年には26万4268円だったのが、2018年には33万4592円と5年間で26.6%もの大きな伸びを示しています(「土地価格相場が分かる土地代データ」より)。

京都市内中心部の地価は東京や大阪などの大都市圏に比べ、安定的に推移するという特徴があります。大都市圏では規模の大きなビジネスを展開できるため、キャピタルゲインを狙う大量の投機マネーが時流に応じて流出入するのに伴って、地価が大幅に上下します。

ところが前回説明したとおり、京都には景観条例に基づく厳しい規制があるので、収益性の高い商業ビルなどを簡単に建てることができません。また、そういった営利だけを目的とする土地取引をどちらかと言えば好まない人も多いので、京都はマネーゲームの対象になりにくい都市なのです。

その証拠に、前述した2012~2018年における大阪市の公示地価平均は京都市より20ポイント以上高い49.4%もの上昇を示しています。

一方、大都市は下落する際にもその幅が大きく、リーマンショックの影響が表れた2008~2012年の動向を比べると、大阪市では30.9%もの下落が見られたのに対し、京都市の下落率は10.5%にとどまりました(「土地価格相場が分かる土地代データ」より)。インバウンド需要が盛り上がるなか、今後も京都の地価は堅調に推移すると予想できます。

海外の投資家から「京都町家」が注目される理由

京都のインバウンド需要をあてこんで、大手ホテルチェーンの進出が相次ぐと、過当競争が発生し、一気に利回りが低下するかもしれません。しかしながら、これまで解説してきたとおり、京都は大きなホテルを新しく建てることが難しい地域です。一部の大手外資ホテルの参入はいくつか見られますが、需要をさらうような急激なホテルの建設ラッシュが起きるとは考えられません。

急増する宿泊施設のなかには民泊も見られますが、新法の施行を機に京都では規制する動きが厳しさを増しており、合法的に収益を上げ続けるのが今後は非常に難しくなっていきます。

民泊の強みは運営・管理コストがかからないことですが、条例等の規制に準じた運営をすれば、コストは増大します。一方、京まち宿は物件数の大幅な拡大を目指しており、スケールメリットを活かして1件当たりのコスト削減を計画しています。将来的に両者の宿泊費の差は、ほとんどの旅行者が意識しないほど近づくはずです。

このように、京都町家投資には限定的なリスクしかなく、存在するリスクもコントロールが可能です。

最近では、国内のみならず、海外からも京都町家投資への注目が集まり、今後についても期待する声が高まっています。不動産投資として比較すると、海外の主要都市の利回りは軒並み低く、ニューヨークやロンドンなどでは2%程度といわれます。同じアジア圏でも、物件価格が高い香港や上海の利回りは同様に低めです。

一方、京都における不動産投資の平均的な利回りは5%程度となっており、世界的に見ても高いことが分かります。また、日本は政治・経済も安定しており、極端なインフレや為替の変動リスクもありません。従って、大きな資本を持つ資産家ほど、リスクヘッジとして京都の不動産を購入したいという強い動機を持っています。

とくに、歴史的な遺物でもある町家については優良な資産と見なす外国人が多く、中国人投資家などからの問い合わせも増えてきました。世界中を投資対象と見なして、リスクと利回りを冷徹に判断する彼らが購入する物件には、国際的な価値があると見なすことができます。京町家はそれだけ高く評価されているのです。

児玉 舟

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190927-00023279-gonline-bus_all&p=1

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2019年

9月

20日

不動産物件に掘り出し物はない。価格が安いものには、安い理由がある  株式会社大京 小島代表取締役社長

マンション累計供給戸数約46万戸、マンション管理受託数(は日本一の)約53万戸、マンション仲介、リフォーム、リノベーションと、不動産の総合サービスを展開している大京グループ。

自社ブランドの「ライオンズマンション」は、今年で50周年を迎え、マンション事業に限らず、ホテル事業や、市街地再開発事業など、さらに発展を遂げています。

今回は、株式会社大京 小島代表取締役社長に、今後の不動産市場や、人生100年時代に向けた住まいに関する考え方などについて、話を伺いました。

今後のマンション市場はどうなっていくのでしょうか?

大京の社長としてではなく、個人的な見解として答えさせてください。2010年から、首都圏を中心にマンション価格は約30%アップしてきましたが、最近では、横ばいに転じてきています。首都圏のマンション価格が上昇した理由は2つです。

1つ目は、土地代が上がっていること。インバウンド向けにホテルや収益物件が多く建築されていますが、都心は立地が限られていますので土地価格が上昇しています。

2つ目は、建築費の上昇。建築業界の担い手が高齢化して人材不足になっているのに加え、建設の復興需要、オリンピック需要とニーズが高まっています。

今後については、正直私も予測が大変難しいです。値上がり要因としては、首都圏の利便性の高い物件が限られており、少なくなっていることに加え、インバウンド向けのホテルや収益物件も引き続き需要が見込まれることが挙げられると思います。

逆に、値下がり要因としては、少子高齢化で、全国に約850万戸、東京だけでも約80万戸の空き家があり、供給過多になっていることが挙げられるでしょう。

これらの観点から推測すると、マンション価値に関しては、今後、勝ち組、負け組が、よりはっきりしてきて、両者が混在する市場になっていくのではないでしょうか。

今後のマンション選びのポイントは?

1戸、1戸の物件の間取り、特徴もさることながら、今後はより住居エリアの選定が重要になるのではないでしょうか。

昔、首都圏の不動産価格は「西高東低(イメージの良い西側エリアの価格は高く、東側エリアの価格は比較的リーズナブル)」と言われましたが、今はブランドの地名よりも、視点が利便性に転換してきています。赤羽、北千住、池袋などの人気が高まっているのも、この利便性の高さが関係しているのではないでしょうか。

エリアを選ぶにあたり、過去5年のマンション価格上昇エリア、下降エリアなどのデータも参考の1つですが、データは、過去のトレンドで、未来のものではありません。最終的には、そのエリアに行き、自分でよく見て判断していくことが重要だと思います。

 

人生100年時代に向けた住まいの選び方とは?

マイホームを買うとき、一生住もうと考えて買う人が多いと言われています。

しかし、子どもがいる世帯では、将来、子どもが育ち、家を出て行ったときに、今までと同じ広さはいらないかもしれません。夫婦2人になったら、郊外の80平方メートルから、駅に近い40平方メートルのマンションに引っ越してもいいわけです。

今まで住んでいたマンションを売り、同じレベルの狭いマンションに買い替えた場合、単純に考えれば、買い値よりも、売り値が高くつき、余剰資金を得られる可能性があります。そうすればリタイア後の生活資金に当てることもできるわけです。

30代で、マイホームを買う場合、そのようなことも想像して、寂れていかないようなエリアを選び、資産形成の1つとしてマイホームを買うということも重要なのではないかと思います。

もちろん、買い替えだけではなく、資産性の高い物件であれば、自宅を担保に銀行から融資を受けられるリバースモーゲージや、自宅を売却しながらそのまま住み続けられるリースバックを活用しても、資産を十分にお金に代えることができます。

老後の資金に備えたマンション投資はどう思われますか?

その方の年齢、収入、資産状況など、ケース・バイ・ケースですので一概には言えません。ただし、資産に関しては、「卵は1つのかごに盛るな(※)」つまり、分散投資が基本的な考え方だと思います。自分の全体資産の中で、どれくらいを不動産にあてるかと判断することが大切です。

住宅ローンがかなり残っていて、さらに、不動産の投資物件に追加でローンをかかえるというのはあまりお勧めできません。資産分散のバランスが大切ではないかと思います。

不動産投資の長所を考えてみると、所有の充実感は他の投資よりもあるのではないでしょうか。

逆に短所は、マンションの価値が買った値段よりも、高くなったり、低くなったりする元本の変動リスクがあることと、マンションを現金化したい場合に、買い手がつくまで時間がかかり、流動性が低いということが挙げられると思います。

※分散投資の基本的な考え方を示す言葉。一つのかごに卵を盛るとそのかごを落とした場合、全てが割れてしまう。複数のかごに分けておけば、仮に一つを落としたとしても他の卵は影響を受けない。

 

不動産選びの注意点とは?

不動産を買うときの注意点として、私は、「不動産物件に掘り出し物はない」と考えています。不動産のマーケットは、株式市場に似ていて、プロのプレーヤーがたくさんいます。

大京グループだけでも、何百人の社員が、日夜、安い土地はないか、良い物件はないかと探しています。ですから、価格が安い物件には、安い理由があるということです。

仮に、個人の方が、不動産業者の方に甘い言葉をかけられたとしても、「不動産に掘り出し物はない」と思って対応された方が、よりよい判断ができると思います。

取材を終えて ~プロから見た不動産物件~

小島社長が、率直にインタビューに答えてくださったことがとても印象的でした。話にありました、マイホームを資産として活用するというケースは今後増えていくのではないでしょうか。

大京の社員さんの中にも、独身時代に自分が住みたい家を買い、結婚して別の住宅に住み替えた後、その家を貸し出すという方が結構いらっしゃるそうです。自分で住みたいと思って十分選んで買っているので、年数がたってもきちんと資産価値を保ち、家賃収入を得ることができているそうです。

また、「不動産物件に掘り出し物はない。価格が安いものには、安い理由がある」という言葉には、不動産業界のプロだからこその説得力を感じました。その意識をもって、不動産選びをしていくことが、大切なことなのではないでしょうか。

interviewer : FINANCIAL FIELD編集部

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190919-00010000-ffield-bus_all&p=1

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