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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

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例えば、マンション管理会社によって管理の仕方や価格設定に違いがあるため、マンション管理費が違ってきます。多くのマンション管理会社に見積りをとることによって、十分な管理を安価で提供しているマンション管理会社を選ぶことができます!複数のマンション管理会社に見積りを出すことは、今や当たり前のことになってきています。今までの付き合いや変更が面倒だという理由でそのままにしていて、大きな損をしているかもしれません。

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見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

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しかし、それでは、この社会状況を打破出来ない。

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高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2020年

5月

28日

コロナで「マンション価格が大暴落する」は本当か?新築・中古で予測する

こんにちは。マンションブロガーの、のらえもんです。“湾岸の妖精”である私は東京に緊急事態宣言が出されてから、外出が極端に少なくなった日々を過ごしていますが、皆さんどうお過ごしでしょうか?  お仕事も基本的に在宅勤務に切り替わっていますが、先日出社したときには、あまりにも人がいない街にショックを受けました。5月25日に全国で緊急事態宣言が解除されましたが、一刻も早く、街に人があふれる日常が戻ってくることを、切に願う毎日です。

 

コロナ禍で不動産が大暴落?

 さて、結婚したとか子供ができたとかの理由で、東京でマンション探しをしていた若者にとっては、コロナ禍は大変ショッキングな出来事だと思います。 「緊急事態宣言の後、凍結した家探しはいつ再開すればいいの?」 「いや、今後コロナ自体が終わっても不動産価格がどんどん下落していくことはないのか? もうちょっと待ったほうがいいのでは…?」  そんな不安がつきまとうかと想像します。たしかに、不動産価格が暴落するのが確定しているのなら、家を購入するのは待ったほうが良いかもしれません。そのへん、どうなのでしょうか? 私は巷でうわさされる見方とは違った考え方をしています。

 

新築マンションはなかなか下がらない

 中学校公民の授業で、「価格は需要と供給の交点で決まる」と習ったはずです。そう、需要曲線です。感覚的にぴったりだと思います。  需要が少なくなれば、価格は下落する……コロナで景気が悪くなれば、買う人はいなくなり、需要が消失する。そうなると価格が暴落する。そう多くの人が考えているし、一部週刊誌やネット記事を見てもそう書いてあって不安になりますよね。  しかし、現実の世界では教科書で書かれているような単純な需要曲線のみで価格は動きません。不動産という商品は、閉店までに半額にしてでも売らないといけないスーパーの総菜ではないのです。

 

不動産の価格はどう決まるのか?  売り手が困っていなければ、価格を落としませんし、赤字額で在庫処分……というのは聞こえがいいのですが、そういう商品はもともとの原価が非常に低く設定されています。  しかし、一般的に新築マンションの原価は75~80%前後であり、残り20%から広告宣伝費と販売管理費と利益が出るという世界なのです。  こうなると、売れ行きが悪くなってもなかなか値下げができない、ということがわかります。リーマンショックの時には20%、30%下がったマンションもあったじゃないですかって? あの時は販売主であるデベロッパー自体が存亡の危機にあり、投げ売りしてでも現金化しないと会社が破滅したからです。  今回は金融機能が正常であり、国もコロナ関連死をなるべく防ぐように金融機関に働きかけているので、カネ詰まりによる投げ売りは小さいデベロッパーならともかく、人気の大手になると起きそうにありません。

 

とはいえ、中古マンションは多少下がるかも

 一方で、中古マンションは少し事情が異なります。中古マンションは取引事例法といって、同地域から似たような条件のお部屋の成約事例と比較して価格が決定されるからです。原価という概念はありません。  中古マンションの売主は個人で、多くの方は住宅ローンを抱えていらっしゃいます。そのため、心理的には住宅ローンの残債+諸費用を乗っけた以上の価格が売り出しのスタートラインとなります。取引が極端に多い東京湾岸エリアや武蔵小杉などは、ほぼデータが揃っていて取引相場が決まっています。  売主のみなさんはもちろん相場以上を狙っているのですが、売主の中でも事情を抱えた人たちがいます。相続だったり、離婚だったり、はたまたは事業で抱えた負債だったり。  こういった切羽詰まった事情があると、コロナによる不景気などで少しでも売れ行きが悪くなると、相場よりちょっと下で売ることになります。この取引が事例として掲載されて、次の取引の参考データとなるのです。  こうした売り急ぎデータが増えていきますと、相場が下落し始めます。もちろん、中古マンション取引が少ない地域でしたら、こうした相場固めを経ずに一気に価格が落ちる可能性もありますが、売る人も買う人も多い東京でしたら残念ながら、落ちるとしても徐々に、ということになります。といっても下げ幅は1年間で最大10%程度かと考えております。

 

それでは購入を待つべきなのか?

持ち家というものは、「資産」「耐久消費財」、そして「自分と家族が暮らす場所」という3つの要素が絡み合っています。  コロナで失業があるかも? と思っている方はいま無理して買うことはないでしょうけど、人生あまり先延ばししても、新居での家族との生活、そこでの積み重ねという時間は取り戻せません。  今すぐ買う必要がないなら、とりあえず数か月程度待ってみてお目当てのエリア相場がどう変化するか見たらいいと思います。でも、かなり急いでいるようであれば、さほど待つ必要性は感じません。  5%の下落は心理的に大きいものですが、金利0.6%で住宅ローンを借りると、5%の下落は4年8か月の元本返済に相当します。お金で時間を買うと思ったら、さほど悪くない取引ではないかと思うのですが、いかがでしょうか。  相場の下落だけではなく、自分自身と一緒に暮らす人の希望条件のすり合わせなどをこの際しておくと、動き出すときにスムーズかもしれませんね。家選びのつまづきは、価格だけの問題ではなく、価値観の違いなどによってもひきおこされます。

<TEXT/のらえもん> bizSPA!フレッシュ 編集部

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/14faf40c9408ebb86e613e6eb13afbfa04884f72?page=1

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2020年

5月

22日

相続時の10年以内の登記が義務化される!?「所有者不明土地」関連の法改正の行方は?

「所有者不明土地」とは、文字通り「誰が持っているのか分からない土地」のこと。今回は、「所有者不明土地」がこれから引き起こすと予想されている問題と、その解決のために行政が進めている対策について詳しく解説します。(ファイナンシャルプランナー・佐藤益弘)
【※前回の記事はこちら!】>>最近よく耳にする「所有者不明土地」とは?

 

「所有者不明土地」について今後、予想される問題とは

 わが国の人口ピラミッドを見たときの最大の多数派である団塊の世代といわれる方たちが、後期高齢者である75歳を迎えるのが2025年前後です。一般的に後期高齢者になると、痴呆症の発症や要介護になる確率が高くなり、意思表示がしづらい状況に陥りがちです。

 そして、超高齢社会が進展する中、相続も増加することが予想され、2030年前後に多死社会・大量相続時代が訪れるといわれています。
【※関連記事はこちら!】>>「相続」で必要な書類、手続きのスケジュールを解説!

 相続の連鎖によって「所有者不明土地」が、より大量に発生する可能性が高くなりますから、この問題の解決が喫緊の課題になっています。

 一つの「所有者不明土地」を解決するためには、所有者の探索をすることになります。そのためには多大な時間と費用が必要になります。「所有者不明土地」が大量に発生すれば、事態の深刻化が避けられそうにありません。

先行して改正された「土地基本法」が2020年4月1日施行に

 2020年4月、土地の利用や活用に関する指針を示した「土地基本法」が30年ぶりに改正され、「所有者不明土地」問題の解決に向けた事実上のキックオフとなりました。

 土地基本法はバブル経済真っ最中の1989年(平成元年)にできた法律でしたから、土地活用を促進することを前提に、土地所有者の“権利”が中心的に示されていました。

 それが2020年(令和2年)に改正された土地基本法では、「所有者不明土地」問題における、管理不全になっている土地を解消するために、土地所有者の”権利”だけでなく、“責務(責任と義務)”も示されることになりました。

 どういうことかというと、わが国の所有権はとても強い権利で、たとえ隣近所の土地が管理不全になって迷惑を掛けていても、所有者に無断で活用したり、立ち入ったりすることができないことになっています。

 しかし、このような土地をそのまま放置すると、近隣住民が多大な迷惑を被り、ひいてはその地域全体の資産価値を下げてしまうような状態に陥ってしまうかもしれません。

 こうした問題の解決のためには……

・所有者が土地の利用・管理について第一次的な”責務”を負う
・所有者による土地の利用・管理が困難な場合には、近隣住民や地域コミュニティ等が行う利用・管理には公益性があると考えられ、そのために所有権は制限され得る
・国や地方公共団体は、利用・管理の促進策やその法的障害の解消のための施策を講じるべきである

といったことが必要で、今回の改正に盛り込まれています。

 そうすることにより、管理不全の陥っている空き家や空き地に対応していこうとしているわけです。

 

「所有者不明土地」問題の解決に向けたこれまでの国の動き

 これまで「所有者不明土地」問題に対して、さまざまな議論が行われてきました。

 たとえば、2018年(平成30年)に「所有者不明土地等対策の推進に関する基本方針」(所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議)が決まり、法務省や国土交通省など関係省庁で「人口減少社会における土地に関する基本制度の在り方」等について検討を進めています。

 そして、同年11月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の一部が施行されました。

 内容としては、登記名義人として記載されている所有者が死んだ後、長期間にわたって登記されていない土地があった場合、登記官が職権を用いて、亡くなった所有者の法定相続人を探した上で「長い間、相続登記未了であること」などを登記に付記して、法定相続人に登記手続きを直接促すことができるようになりました。

 ただ、「所有者不明土地」問題を解消するためには、まだまだ必要なことが山ほどあります。

 問題解決をより一層進めるため、2019年(平成31年)3月より法務省にて法制審議会-民法・不動産登記法部会が立ち上がり、議論を経て2019年12月3日に「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案」として公表されました。パブリックコメントを受けて、2020年夏頃までには最終試案が出され、秋の臨時国会での法案成立を目指すことになっています。

民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正法案のポイントは?

「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案」 の中身を覗いてみましょう。

 まず、「所有者不明土地」問題の根本的な原因である「相続等による所有者不明土地」の”発生を予防”するための仕組みづくりとして、不動産登記情報の更新を図る、としています。

 具体的には「相続時の登記を義務化すること」を挙げています。

 また、「所有者不明土地」の”発生を抑制”するため、「土地所有権の放棄」や、遺産分割を10年以内に行うなど「期間制限の設定」などが検討されています。

 そして、「所有者不明土地」を”円滑かつ適正に利用”するための仕組みづくりとして、「共有関係にある『所有者不明土地』を利用できるようにする方策」が考えられています。

 具体的には、共有を解消しやすくするための、民法の共有制度の見直しです。この件は2021年度の「住生活基本計画」でも、「老朽化マンション」が主な議題に上がっていることから、改正が求められています。

 また、所有者不明土地の管理を合理化するために、現行法にはない「特定の財産のみを管理する制度」が検討されています。このほか、近隣の土地の所有者が境界の確定や確認などをする際に「所有者不明土地」を利用しやすくするためのルール改正も提言されています。
【関連記事はこちら】>>「権利未登記」「違法建築」「境界未確定」など”不動産の売却”でよくあるトラブルの解決法とは?

 まとめると……

1.相続等による所有者不明土地の発生を予防するため「相続登記の義務化」を進め、不動産登記情報の更新を図る

 

2.相続等による所有者不明土地の発生を抑制するため「土地所有権の放棄」や「遺産分割の期間制限」などを設ける 

3.所有者不明土地の利用について円滑化かつ適正化を図る
・所有者不明土地の共有制度を見直す
・所有者不明土地の財産管理制度を見直す
・所有者不明土地を近隣地の住民が使えるように「相隣関係規定」を見直す 以上の事柄は、執筆時点(2020年4月)では現在進行形の話なので、変更されることも予想されます。

 なぜなら、改正される法律は、民法(物権法、相続法)及び不動産登記法など非常に多岐にわたります。また、改正されると、その後の生活に大きなインパクトを持つことになるからです。

 次回からは、「所有者不明土地」の具体的な4つのケースについて、お伝えします。

佐藤益弘

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200521-01110621-diamondf-bus_all&p=1

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2020年

5月

15日

マンション投資に失敗した会社員が損切りどころか追加で2戸買った理由

不動産投資についてさまざまな情報が飛び交っている。専門誌『家主と地主』編集長の永井ゆかり氏は、「不動産投資で成功するかどうかは、情報の集め方にかかっている。失敗する人の多くは、正しく情報収集できずセールスマンの話を鵜呑みにする」という――。

 

 ※本稿は、永井ゆかり『1万人の大家さんの結論!  生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)の一部を抜粋・再編集したものです。

■1万人大家さんの「知恵」による12カ条

 私は、これまでに延べ1万人の家主に取材してきた。経営が順調な家主たちは、前の職業でのさまざまな経験を「知恵」に変えて賃貸経営に生かしている。彼らの賃貸経営に取り組む姿勢や具体的な仕事のやり方、賃貸経営の哲学を、家主の具体的な業務の流れに沿って落とし込み、「家主業の極意12カ条」にまとめてみた。

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第1条 情報は 多方面から 集めよう
第2条 バラ色の セールストークに トゲがある
第3条 割安の 不動産には ワケがある
第4条 買う前に 現地訪問 怠るな
第5条 余裕なき 収支計画 回避せよ
第6条 借金の 重み知らずに 借りちゃダメ
第7条 入居者の ニーズ把握し 部屋づくり
第8条 業者は 家主の大事な パートナー
第9条 法律や 税務の知識 身につけよ
第10条 売却は 事業拡大の カギ握る
第11条 家主業 投資ではなく 事業なり
第12条 人生に 幸せもたらす 家主業
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 家主業を始めるにあたり、最初の一歩となる事前準備、物件の選定や購入など、初期の段階で入門者が警戒するべきポイントを説明したい。

■不動産会社主催のセミナーは営業ツール

 新しく何かを始めるとき、まずはそのテーマに関する情報を、さまざまな角度から幅広く集めるだろう。情報の集め方次第で結果が大きく変わってくるのが家主業である。今、「不動産投資」に関しては情報があふれているといっても過言ではない。書店に足を運べば、不動産投資専用の書棚はあるし、インターネットで「不動産投資」と入力し検索すれば、もの凄い数のサイトやブログ、動画、SNSのページが出てくる。投資や資産運用の分野で、不動産投資はかなり大きな存在感を示すようになっている。

 一方で、その情報を一つ一つ見ると、さまざまな投資手法がある。不動産といってもさまざまなタイプがあり、どの不動産をどんな方法で購入したらいいのか、迷ってしまうのではないだろうか。そこでまずは専門家の話を聴こうと考え、収益不動産サイトに掲載されている不動産投資セミナーに参加して情報を集めるビギナーは多い。

 セミナーに参加することは確かに情報収集の一つの手段である。ただし気をつけなくてはいけないのは、そのセミナーの多くは不動産販売業者が主催しているということだ。そのことをきちんと理解して参加するのであれば問題はないが、そうでない場合、販売業者の上手なセールストークに乗せられ、不本意な不動産購入をしてしまうケースもある。

 そういう人は、実際には1つか2つ程度のセミナーに参加しただけで決めてしまうのだ。多少のリスクがあっても、買いたくて仕方のないビギナーは、販売会社に「大丈夫、あなたなら買えますよ」などと言われると舞い上がってしまうからだろう。不動産の世界は金額が高いモノを扱うだけに、玉石混交だ。もちろん良心的な不動産販売会社もある。その良心的な販売会社を見つけ出せないと、不動産を購入できても後から苦労する羽目になる。

■成功した家主は数十冊もの書籍を読んでいる

 だからこそ情報は多方面から集めることが重要だ。まずは不動産投資と名の付く書籍は片端から読もう。うまくいっている家主たちは基本的に数十冊は読んでいる。これまで取材した家主の中には「読んだ本は100冊を超える」という人もいた。収益不動産を購入するときにどんなことをしたらいいのか、どんなことに注意したらいいのかなどは、先輩たちが経験してきたことや専門家によるアドバイスなどで知ることができる。

 ただし、不動産投資本もまた、玉石混交であることは留意しておきたい。特に近年は不動産を購入してまだ5年も経っていないような人が、まるで自分は「成功者」のように本を出版しているケースが目立つ。家主業はたった5年くらいではうまくいったかどうかは正直わからない。むしろ買った当初は儲けやすく、徐々に収入が減り、借り入れの返済が終わったころ、また増えていく傾向にあるのだ。家主歴が10年未満の人が書いた本については、参考程度にとどめておいた方が無難だろう。

 

■家主ネットワークを作るのも有効だ

 情報収集の方法は、販売業者によるセミナーと書籍ばかりではない。近年全国的に増えている「家主の会」に参加してみるのも有効だ。「家主の会」とは、家主が主催する家主のための仲間づくりの会であり、弊社が把握しているだけでも全国に100近くある(本書の「全国の主な家主の会」参照)。

 講師は、弁護士や税理士、建築士など会のメンバーの顧問先の士業の専門家、自身の賃貸経営を語る家主、新しい商品やサービスの紹介及び市場トレンドなど不動産業に関連する業者が話すケースもある。

 最も特徴的なのは、家主自身による講演が多いことだろう。家主自身による成功談や失敗談、自らの経験に基づいた経営姿勢などのリアルな話は大いに刺激になる。勉強会を行う会では、たいてい懇親会も行っている。会に参加し仲間をつくることで、家主同士だからこそ入ってくる情報が得られる。同じ家主として悩みを相談できる人たちもいる。仲間の輪をつくることで、良心的な不動産会社を紹介してくれたり、金融機関を紹介してくれたりもする。こうした家主のネットワークは貴重だ。

 こうして情報収集のルートを増やしていくと、今度はさまざまな投資手法があって迷ってしまう人も多い。迷ったときは、自分が収益不動産を購入する目的を明確にすること、そしてその情報が本当に有効なモノか、怪しいモノかを見極める力が重要になってくる。その2つさえきちんと持っていれば、大きく失敗することはない。

■家主仲間の存在は「情報の鵜吞み」を防止できる

 不動産情報は、基本的に不動産会社から得るケースが多い。新築であれば、新築不動産の販売会社、中古であれば仲介会社か、再販会社だ。家主の仲間がいない人の場合、不動産について教えてくれる人は不動産会社の営業マンしかいないため、つい彼らの話を鵜呑みにしてしまいがちだ。

 「自己資金ゼロでも買えます」「初心者で不動産について知らなくても大丈夫。私たちがサポートします」「ここでしか手に入らない物件情報があります」などなど……。営業マンはこうしたトークで不動産販売の営業をする。この3つのトークだけで、不動産購入の障壁は低く、素人でも簡単に始められるものだと思ってしまう人も少なくない。

 しかし、ここまで本論を読んだ読者の方たちであれば、これらのセールストークに問題があることに気づくだろう。

 

■セールストークを信じ切ってしまった会社員の末路

 ここで、不動産会社の営業マンのセールストークを真正直に信用して大変な目に遭った人の事例を紹介したい。投資用ワンルームマンションを営業マンに言われるがまま買い進めて、結局、損切りで売却したサラリーマンの笹川さん(仮名)だ。

 不動産会社の営業マンに「1つしか持っていないから不安定になるんですよ」と言われ、3戸購入してしまったことを後悔しているという。

 悪夢の始まりは2006年。新築分譲マンション業者から電話営業されたことがきっかけで、1戸購入したことだった。「老後対策として、また節税対策としてもいい商品ですよ」と勧められて契約。営業マンに言われるがままローンを組み、その後の賃貸管理は販売会社の系列の管理会社に任せることにした。購入当初は新築とあって家賃も高く、入居も安定していた。収支も毎月の手残りこそわずかだったが、マイナスになることはなかった。

 ところが、数年経つと周辺に新築ワンルームマンションが多く建ったことから、空室期間が長くなり、家賃の値下げを余儀なくされ、その結果、収支はマイナスになった。これからどうすればよいのかと担当の営業マンに相談した。そこで、冒頭のセリフを言われ、2戸目と3戸目を購入してしまったが、結局やりくりするのは大変だった。

 担当の営業マンに電話すると、すでに退職していた。サラリーマンとしての収入があるので、不動産収支のマイナスを何とか補填することはできたが、退職後の見通しに不安を感じ、結局、売却を決意した。損切りせざるを得なかった笹川さんは、自らの安易な不動産投資に猛省したという。

■「高利回り物件」の8つの理由を押さえよ

 不動産投資家が書いた書籍やブログなどでよく出てくるのが、「高利回り」という言葉だ。

 「利回り」とは、投資額(不動産購入額)に対するリターン(家賃収入)の割合のことで、収益性の目安となる。当然、「高利回り」とは「高収益」ということで、不動産情報にある「高利回り物件」という文字は、収益不動産を購入しようとする人たちの目には魅力的に映る。高利回り物件とは、価格が安い割に高い家賃収入が得られる物件のこと。つまり、いかに割安な物件を探せるかどうかがポイントというわけだ。

 まず、留意しておきたいのは、不動産に限らず、割安なモノには当然割安な理由があること。その理由をしっかり押さえておかないと、買った後に「こんな物件買わなければよかった! 」と後悔することになる。価格が安い理由は、買いたいと思う人があまりいない、つまり人気がないということだ。そこで、まず不動産で人気がない物件の特徴を挙げてみよう。

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1 建物が古い
2 立地が悪い
3 空室だらけで家賃収入が少ない
4 借地権が付いている
5 土地に接道がなく建て替えができない
6 事故物件である
7 特殊な物件である
8 売主に事情がある
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 主に以上の8つの理由がある。ここでは、最も高い利回りを狙える可能性がある物件の1つ、建物が古い物件を購入する際の注意点について、説明しよう。

 

■今年4月に改正された「契約不適合責任」とは

 建物が古い物件は、立地が良い場合でも古いというだけで家賃を低く設定していることが多いため、リフォームにより高付加価値物件に再生しやすい。「高利回り投資で成功した」と標榜している人の多くは、築年数の古い物件を購入し、リフォームにより内装の見た目を良くして家賃を上げて貸している。リフォーム費用を抑えるために、家主自らDIYで壁紙や床材を張り替えたり、塗装したりするケースもある。

 ただし、屋根や躯体に問題がない建物であるかどうかを必ず確認しなくてはいけない。近年は「ホームインスペクション」と呼ばれる建物診断が注目を集めている。アメリカでは、不動産取引時に行うことが義務化されていて、日本でも、2018年4月に、中古住宅の売買時に、不動産業者がホームインスペクションについて買主や売主に対して説明することや、ホームインスペクション業者(住宅検査事業者)を紹介・斡旋(あっせん)できるか告知することが義務化された。

 ホームインスペクションは有料ではあるが、行っていない建物の場合は、自己負担してでも行った方がいい。買う前に問題の有無が明確になり、リスクを回避することができるからだ。

 また、古い建物にはシロアリ被害や雨漏りといったトラブルがあるケースも多いため、「契約不適合責任」についても知っておくべきだ。「契約不適合責任」とは2020年4月に民法が改正される前まで「瑕疵(かし)担保責任」という名称で使われていたもので、売買契約で商品に品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことだ。

 これまでは例えば、シロアリ被害や雨漏りなど、売買の目的物に、買主が発見することのできない「隠れた瑕疵(欠陥)」があるときに、買主は売主に対し、損害賠償や契約の解除を請求することができた。だが、法改正によって、買主が契約以前からシロアリ被害や雨漏りなどの欠陥があることを知っていた場合でも売主は責任を負う。さらに、追完請求(修補、代替物引渡等)や代金減額請求ができるようにもなった。

 ただし、契約不適合責任は瑕疵担保責任と同様に任意規定のため、売主が宅建業者の場合などを除き、これまで通り売主と買主の合意があれば、契約不適合責任を免責にしたり、契約不適合の範囲を限定しても法的に問題はない。契約の内容については注意が必要だ。

■「高利回り」は収益性の目安に過ぎない

 こうした契約的な部分以外でも、古いアパートや一棟マンションで気をつけなくてはいけないのは、退去が発生したときだ。購入当初は、空いている部屋のリフォーム費用を予算として組み入れて収益性を考えるが、購入後、退去が発生すると、退去した部屋もそのままの状態では貸しにくいことから、リフォームをする必要が出てくる。この退去のタイミングが重なると、予想していなかった出費がかさみ、たちまちリフォーム費用が足りなくなる。

 利回りは、あくまでも不動産の収益性の一つの目安に過ぎない。自己資金をどのくらい準備できるのか、収入だけではなく、支出の金額や内容を試算し、キャッシュフローを十分考慮して買うことが必要だ。



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永井 ゆかり(ながい・ゆかり)
家主と地主』編集長
全国賃貸住宅新聞社 取締役。1975年、東京都生まれ。日本女子大学卒業。98年、「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォーム業界向け新聞、ベンチャー企業向け雑誌等の記者を経て、賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」編集長、賃貸住宅業界向け新聞「全国賃貸住宅新聞」編集長、2004年、全国賃貸住宅新聞社取締役に就任、現在に至る。新聞、雑誌の編集発行の傍ら、家主や不動産会社向けセミナーでの講演活動を行う。本書が初の著書となる。2児の母。
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『家主と地主』編集長 永井 ゆかり

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200515-00035336-president-bus_all&p=1

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2020年

5月

08日

「不動産投資で節税」は危険 営業マンのセールストークが示す節税の真相と本末転倒な結末

収益物件を販売する不動産会社の営業マンのセールストークには、

「老後の年金になると思っていかがですか」
「団信加入で生命保険の代わりになりますよ」

「節税ができますよ」

といったものがあります。

どれもウソではありませんが、その言葉を鵜呑みにして何も検証せずに購入してしまうと、

・ 購入後に大きく物件価格が下がる
・ 思ったように収益が上がらない

などと、後悔することになります。

なかでも、節税目的で不動産投資をするのは、特に危険です。

不動産会社の営業マンが言う節税とは

不動産投資における節税と言えば、

・ 相続税
・ 所得税

・ 住民税

といった節税がありますが、不動産会社の営業マンが言う節税とは「所得税・住民税」の節税です。

ここでは法人ではなく、個人で給与収入がある人を例にあげてお話します。

個人で収益物件を購入し、家賃収入が発生すると、

年間の収入から経費・減価償却を引いた収益=所得
となり、所得を申告することになります。

マイナスの場合は、損失として申告することができます。

不動産賃貸業を個人で行う場合は、その不動産所得と給与所得を合算することができます。

また、損失も同様に給与所得と合算することができます。

これを「損益通算」と言います。

■損失が出た場合
損失が出た場合は、給与所得から損失分がマイナスとなります。

そのため確定申告すれば、年末調整で支払った所得税・住民税が還付され、節税ができるという訳です。

節税してお金が戻ってくるのは嬉しいものです。

特に収入が多く、所得税・住民税の支払いを高額だと思っている人に、この節税というキーワードは効くわけです。

節税は最初の1年だけ

この節税スキーム、実は1年目だけしか効果はありません。

例えば、1800万の新築ワンルームを金利2%・フルローン・35年で物件を購入したとして考えてみましょう。

・ 毎月の返済 … 約6万
・ 家賃収入 … 月7.0万

・ 管理費・修繕積立金 … 月1.2万

・ 賃貸管理費 … 0.3万

購入諸経費として、

・ 登記費用25万
・ 不動産取得税15万

・ 減価償却20万

程度とします。

新築ワンルームの場合は、デベロッパーから直接購入するので仲介手数料などはありませんが、仲介手数料は経費には参入できません。

■初年度と2年目以降の節税効果
初年度の収支は、

年間収入84万 - 経費18万 - ローン返済72万=-6万と購入諸経費他-60万、-66万となります
1年目は給与所得より、不動産賃貸業の損失-66万を引くことができたので、大きな節税効果がありました。

しかし、2年目は同じ条件だと、損失6万と減価償却20万の-26万だけとなります。

初年度は大きな節税効果がありますが、2年目以降は節税効果が減ってしまいます。

 

節税目的の不動産投資が危険な理由

年間数万円の節税のために、不動産投資で損を出すという考え方は実は非常に危険な考え方です。

本来は、不動産投資ではきちんと利益を出し、出た利益に対して節税を行うべきです。

損を出して節税するということは、不動産投資自体に失敗している可能性が高いと言えるのです。

せっかく不動産投資をするのに、節税できても最終的に損をすることになれば本末転倒です。

今回例にあげた新築ワンルームの場合、新築プレミアムで物件価格も賃料も高い状態にあります。

最初は空室率も少なく、賃料も高い状態をキープできると思いますが、築年数が経てば家賃は下がり、周りに新築でもできようものなら空室期間も長くなります。

■年間家賃が毎年1%下落した場合
例えば、年間家賃が毎年1%下落すると考えると、10年後の年間収益は大幅に減ることになります。

1年目は不動産の損失は-6万でしたが、10年後の家賃は6.3万まで下がり、年間の収入は-14.4万。

このときの物件価格は、収益還元法で利回り7.0%で売れるとすると、年間75.6万÷0.07=1080万と10年で720万も下がってしまいます。

30年後には、5万くらいになると考えると利回り8.0%で売れるとしても750万。

最終的に利息を含めて2500万程度返済して、750万の物件を手に入れたということです。

■年間数万円の節税のために「1750万」も損をする
年間数万円の節税を行うために、1750万も損をすることになります。

こういった物件を買ってしまうと資産を増やすどころか、資産を減らすことになってしまいます。

やはり、不動産投資では、節税目的で物件を購入するのではなく、まずは利益の出せる物件を購入することが大事だと言えます。

利益を出した上で節税を

税金を払うということは、不動産投資で利益を上げているということです。

節税目的の不動産投資は、損をして少ない還付金を得ているだけで、資産は目減りしていると考えるべきです。

やはり、不動産投資では利益がきちんと出る物件を購入し、資産を積み上げていくべきであり、その上で経費を計上したり、節税を検討すれば良いと思います。

これから不動産投資を始める方は、節税ではなく、まずは利益を上げて納税することを目標に物件選びをしてください。

それが不動産投資で成功するための近道です。(執筆者:山口 智也 / 宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・米国不動産経営管理士(CPM) )

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200508-00010001-manetatsun-bus_all&p=1

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2020年

5月

01日

suumo、マイナビ賃貸…「物件検索サイト5つ」比べてみました

不動産投資の最大の懸念点「空室リスク」。膨大な物件数のなかから選ばれるには、どうすればよいのでしょうか。※本記事は、幻冬舎MC『入居希望者殺到の人気物件に化ける 築古マンション超復活メソッド』より一部を抜粋・編集したものです。

「SNSを使って入居者募集」は最善策といえない

フェイスブックやツイッター、LINEなどを使ってオーナー自ら入居者の募集をするのも、手法としてはありだと思います。ただこれには限界があります。

例えばフェイスブックで下準備として友人をどんどん増やす。これ自体は結構あっさりある程度の数字になると思います。問題はそのあとで、その友人たちの記事を読んだり「いいね!」を押したり…一人ではとても大変です。だからといって無視していては、いざ広告を載せても、普段「いいね!」を押してくれない人の記事なんて、だれも見てくれません。

インスタグラムは、写真が上手なオーナーだと、もしかしたらある程度効果が期待できるかもしれませんが、こちらも極めて限定的です。

オーナー個人がSNSを活用する場合は、「入居希望者が見つかれば儲けもの」くらいの気持ちで始めるのがちょうどいいと思います。

むしろ、管理会社がSNSによる計画的な入居者募集活動を企画して、それ専用の人材を置いて対策を行うのが理想でしょう。そのくらいしっかり体制を組んでやらないと、結果が得られないということです。

いまの子どもたちの世代が大人になるころには、生まれたときからインターネットが劇的に普及している世界だったわけですから、いまよりネットに対してのとらえ方がより生活に根差していると思います。そのころには、もしかしたら「仲介会社なんてなくても、SNSだけで家は探せる」という時代が来るかもしれません。

不動産の話題からはそれますが、物流や食品業界などではすでに軒並み仲介問屋や代理店の類は不要という流れができつつあります。

現状の物件探しにおいては、仲介会社の役割を担えるほどの効果を、ネットには期待できません。

しかし、可能性はありますし、最も大切なことは情報発信の場として活用できるということです。オーナーや借り手は、いろいろな情報を求めてネットサーフィンをしています。どんな会社なのか? 代表はどんな人物なのか?…など、こうした疑問に応えられる土台だけは、企業として作っておかなければなりません。

例えば、オーナーや借り手が会社のことを調べようとホームページを見たときに、それに加えてSNSで代表者の考え方がリアルタイムで見られることが望ましいということです。ビジネスは、最終的には人対人。ネット時代になろうが何も変わっていない。その相手の考え方を知ること、そして知らせることが重要なのです。そう、昔から実は何も変わっていない、シンプルな関係なのです。

 

戦略的な活用が重要…各ポータルサイトの特徴とは?

欠かせないのが、ポータルサイトへの出稿です。有名どころからあまり知られていないサイトまでさまざまですが、ここでいくつかご紹介させていただきます。それぞれに掲載費用の違いなど、特徴があります。

 suumoスーモ

いわずと知れた、物件検索の大手サイトです。運営元は、株式会社リクルート住まいカンパニー。賃貸住宅の募集広告の草わけ的な存在である「住宅情報」を長らく運営し2009年より統合ブランド「suumo」を展開しています。

老舗だけあって、入居募集広告の件数はもちろんのこと、さまざまな検索軸があり狙っている入居者をピンポイントで集めることもできます。例えば、「楽器相談可の賃貸物件特集」「宅配ロッカーがある賃貸物件特集」「家具や家電が付いている賃貸物件特集」など、実に豊富な検索軸から好みの物件を見つけることができます。

このほか、付随する情報サイトも目白押しです。その中には、オーナー向けのページもあり、貸し出す物件の郵便番号など必要な情報を入れると賃料の相場を知ることができます。またエリアごとの不動産会社情報も豊富で、その会社がオーナーにとってどんなサービスを展開しているのか、という点まで把握できます。

肝心の物件掲載費用ですが、老舗価格です。今回紹介するポータルサイトの中では高額です。他社に比べ反響が良く効果が出る可能性は高いのですが、それに合わせて費用も高額。ただ、実績があるので多くの不動産会社が出稿しています。

 LIFULL HOMEʼS(ライフルホームズ)

運営元は株式会社ライフル。suumoより後発のサイトとはいえ、短期間で総掲載物件数がナンバーワン(産経メディックス調査2017・1)になった住宅ポータルサイトです。

suumo同様多彩な検索ができるほか、電話による無料相談も受け付けています。「希望条件が多く検索がうまくいかない」といったユーザーにも、一件一件電話で対応してくれるという、大手サイトの割には、非常に小回りの利くユーザーフレンドリーな対応を取っています。インターネットがそれほど得意ではない方も利用しやすそうです。

このほか、全国の自治体が管理する空き家や空き地を調べられる「空き家バンク」や、全国の自治体ごとの空室率や家賃相場、物件掲載数などが調べられる「見える賃貸経営」など、興味深い情報サイトも充実。投資にも活用できそうなポータルサイトに仕上がっています。

認知度の割には低額ですが、プラス反響課金制度があります。反響が入るたびに契約の規定料金が徴収されます。

 マイナビ賃貸 

運営元は株式会社マイナビ。物件の検索機能の充実ぶりに加え、住まいと暮らしをテーマにしたコラムが充実しています。注目エリアや、人気駅周辺のレポート記事などは、住居エリアを検討している人にとってはとても参考になります。

特集企画には「合格前に物件予約が可能な不動産会社特集」など、若者をターゲットにした内容を大きく打ち出しています。各大学から通いやすい住宅に絞って検索できる機能なども充実。必然的に若い層の反響に強い印象のあるポータルサイトです。

 アットホーム 

全国の不動産会社が持つ情報を加盟する会社で共有できるようにするビジネスモデルを最初に手掛けたのがアットホーム株式会社。いまでは当たり前となっている業者間の仕組みを構築してきた会社だけあって、同社のポータルサイトは業者への対応力が高いです。

不動産業者と宅建業許可を持っている人だけが閲覧できる、不動産流通機構が運営するレインズ(不動産流通標準情報システム)や、宅建協会が運営するハトマークサイトへ、情報をコンバートする機能が付いています。この二つの業界サイトは、ほぼすべての物件を掲載しているので、その手間が省けます。

 キマRoom! 

株式会社セイルボートが運営する、業者間流通と業務効率化を図るために開発された民間の便利サイト。完全会費制で、閲覧も登録も業者しか行えません。レインズにはない検索軸やほかの業者へ物件情報を配信できるサービスなどがあり、ほかの業者へ自分たちが管理する物件をアピールすることができます。

さらに、ここでも紹介してきた民間のネット媒体、suumoやLIFULL HOMEʼS、さらに自社サイトへ物件情報をコンバートして一括入稿することができます。マイソク(募集図面)も登録情報から自動生成されるなど、日常の業務のスリム化にも大きく貢献するツールです。

エンドユーザー向けか業者向けか、コストをかけても急いで入居者を募りたい、コストは抑えたい、はたまた全世代というより主に若者向けに効率よくリーチしたい…など。時期や希望に応じて、戦略的に最適なポータルサイトを使われるのがいいでしょう。オーナーも、各ポータルサイトの特性をなんとなく理解して、管理会社や仲介会社とディスカッションしてみてください。

小山 友宏

株式会社アークマネージメント 代表取締役

小山 友宏

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200430-00026784-gonline-bus_all&p=1

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