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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

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マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2020年

1月

20日

「日本初のタワマン」が建てられた、超・意外な街とは?

人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに、検討していく。今回紹介するのは、日本で最初にタワーマンションが誕生した街。「日本初のタワマン」は、いつ、どこにできた?

何かと話題になることの多い「タワーマンション」だが、その呼称に法的な基準はなく、階数による定義もない。しかし建築基準法や消防法で、31m、60mと、建物の高さで基準が異なり、このうち高さ60m以上の建物が超高層建築物とする考え方が広まっていることから、高さ60m以上、階数にすると20階以上のマンションをタワーマンションと呼ぶことが多いようだ。

このタワーマンションだが、高層階からの眺望やハイスペックな施設・サービスによって近年人気となったが、一方で、昨年の台風被害により、災害時の危うさがクローズアップされている。

メリット、デメリットを顧みて、それを良しとするかどうかは、選ぶ人の価値観によるものだが、ところで、日本で初めてタワーマンションは、いつ、どこにできたか、ご存じだろうか。

諸説あるが、まず1971年に東京都港区三田にできた「三田綱町パークマンション」。しかし高さ52m、19階建てのツインタワーであることから、「タワマン」ではなく「高層マンション」の先駆けとして語られることが多い。前述のタワーマンションの定義による、日本第1号のタワーマンションが誕生したのは、埼玉県さいたま市。旧与野市に1976年に誕生した「与野ハウス」である。高さ66m、21階建て、総戸数463戸の大規模マンションだ。

最寄り駅でいうと、JR埼京線「北与野」駅。昨今は東京都心の再開発地区や臨海部に建てられることの多いタワーマンションだが、黎明期である1970年代は状況が異なる。当時は、日照権や敷地面積確保などの課題により、都心部にタワーマンションを建てるにはハードルが高かった。「与野ハウス」ができた当時、周辺にある建物といえば、戸建てや数階建てのアパートくらいで、隣駅のさいたま新都心の高層ビル群もなかった。

1997年、建築基準法の改正で共用部分が容積率算出上の延床面積に算入されなくなったことや日影規制の緩和などにより、人口集積地域にもタワーマンションの建設が可能になった。今日では、駅前の再開発といえば、まずはタワーマンションというくらい、いたるところで建てられている。地域のランドマークになりやすいことからも、今後も都心ばかりでなく、郊外でもタワーマンションは増えていくだろう。

そんなタワーマンション第1号が誕生した、さいたま市中央区、旧与野市は、どのような街で、どのような可能性を秘めたエリアなのか、不動産投資の観点で見ていこう。

 

新都心の街開きで、開発の中心は「北与野」へ

与野市は、2001年、大宮市と浦和市と合併し、さいたま市が誕生するまで、埼玉県南部に存在していた市だ。旧与野市の市域は、現在、さいたま市中央区となっている。

収穫が不安定で租税を賦課できない土地である「余野」から転訛したとか、ヨは「ものの間」のことで「台地と台地の間の野」という地名から転じたなど、与野の由来には諸説あるが、与野が歴史に初めて表れたのは1314年と意外に古い。平安時代後期に浄土教の宗派である融通念仏宗をおこした良忍の事績などを描いた絵巻物『融通念佛縁起絵巻』に、「与野郷」という記述が登場する。室町時代には市場が開かれ、江戸時代には甲州街道と奥州街道を結ぶ脇往還(五街道以外の主要な街道)の町場として栄えた。当時の地誌『新編武蔵風土記稿』には、与野の戸数を304、浦和を208、大宮を200余りと記している。

しかし明治時代に高崎線、東北線が開通し、1912年に「与野」駅が開設されると、商業の中心は、市が開かれていた本町通り周辺から東部地区に移っていった(ちなみに「与野」駅は現さいたま市浦和区北部にあたる旧木崎村と旧与野町の境に設置され、住所は“与野”ではない)。

1958年には、単独で市制を施行し、県下20番目の市となり、1985年、埼京線の開通により、市内に「北与野」駅、「与野本町」駅、「南与野」駅の3駅が新設された。

「北与野」駅は、2000年に街開きとなったさいたま新都心の西側にあたり、「さいたま新都心」駅とは、ペデストリアンデッキ「北与野デッキ」でつながっている。また駅周辺では高層マンションの建設が進み、駅利用者も増加傾向にある。「与野本町」は江戸時代に賑わった与野宿に近い駅であり、さいたま市中央区役所が置かれたり、「彩の国さいたま芸術劇場」が建設されたりと、行政・公共施設の集積が見られる。「南与野」は埼玉大学に向かうバス便により、3駅のなかで乗降客は一番多いが、駅周辺には商業の集積はなく、空き地も目立つ。まだまだ発展途上といった雰囲気である。

 

旧与野市埼京線沿い3駅…ポテンシャルが高い駅は?

不動産投資の観点で与野を見ていこう。まずは、地域の人口と世帯構成(図表1)だが、さいたま市中央区の人口は10万人強で、埼京線3駅周辺には1万人前後が居住する。また1世帯当たりの人数は、2人強とファミリー層と単身者層が混在するエリアである。3駅周辺に限ると、人口構造の目立った差異は見られない。

続いて、中古マンションの次に中古マンションの平均取引価格(図表2)と、その種類(図表3)を見ていこう。さいたま市中央区の平均取引価格は3239万円で、3部屋以上のファミリー物件が8割を超える。また駅周辺に限ると、さいたま新都心の第2の玄関口としても機能する「北与野」は、平均取引価格、平米単価ともに、中央区平均を上回った。新都心に近いという利便性から、プレミアム感が出ていると推測される。

一方で、「与野本町」「南与野」の取引物件数は少なく、今回の分析では、2駅周辺の物件を足しても、「北与野」周辺の物件数を下回った。3駅いずれかのエリアで不動産投資を考えるのなら、まずは「北与野」が選択肢になるだろう。

今後の不動産投資の可能性はどうか。将来の人口増加の予測から見てみよう。黄色~橙で10%以上、緑~黄緑0~10%の人口増加率を表し、青系色で人口減少を表す将来人口推移のメッシュ分析(図表4)では、3駅周辺では現状維持から微増と予想。特に「北与野」周辺は、ほか2駅よりも高い人口増加が見込まれている。

さいたま市中央区の借家率は45%で、ファミリー物件の取引が活発なエリアだ。埼京線沿い3駅に限ると、今後も安定的な人口増加も見込める。家族層のニーズをつかむことで、長期的に安定した不動産経営が実現するエリアだといえるだろう。

浸水、洪水、地震…与野周辺の災害リスクは?

日本で初めてのタワーマンションが誕生した与野。タワーマンションといえば、昨今は、災害でクローズアップされたが、与野周辺の災害リスクはどうなっているのだろうか。ハザードマップを確認してみよう。

浸水(内水)のハザードマップを見てみると、南北に流れる鴻沼川、高沼用水路沿いを中心に、50センチ以上の浸水域が点在する。また洪水のハザードマップを見てみると、注意すべきは鴻沼川。1998年の台風5号では流域で多くの浸水被害をもたらした。このとき旧与野市では災害救助法が適用されている。

また地震のリスクはどうだろう。まず国立研究開発法人防災科学技術研究所の「J-SHIS地震ハザードステーション」で地盤を見てみると、さいたま市中央区一は、火山灰質の粘土であるローム台地に分類され、比較的安定したエリアだといえる。

しかし、表層地盤増幅率(地表面近くに堆積した地層の地震時の揺れの大きさを数値化したもので、1.6以上は地盤が弱く揺れやすい、2.0以上は特に揺れやすいと評価される)を見てみると、多くが1.6~1.8と、揺れやすい地域という結果に。そのなかでも、「与野本町」の南西、上峰あたりは1.55~1.59と、エリアのなかでは揺れにくい地盤であることがわかった。

地震の被害は、揺れによる建物被害だけではない。不動産投資家であれば、地盤の液状化はしっかりと想定しておきたい。さいたま市の地震の防災マップを見てみると、鴻沼川流域は、液状化の危険が高いとされている地域。物件選びの際には、心得ておこう。

GGO編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200117-00025045-gonline-bus_all&p=1

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2020年

1月

10日

申告、納税をせずにいると?相続にまつわる「時効」について

相続が発生してからの「相続税対策」は打つ手が限られますので、事前の対策が重要です。相続税専門の税理士法人チェスター監修の本連載では、具体的な相続税対策について分かりやすく解説していきます。相続ではさまざまな権利が発生しますが、それらはいつまでも認められるわけではなく時効が定められています。今回は、「相続権にかかわる5つの時効」について解説します。

相続放棄は被相続人の死亡を知った3ヵ月以内が期限

相続ではさまざまな権利が発生します。遺産を受け取る権利だけでなく、遺産の受け取りを放棄する権利も認められています。しかし、これらの権利はいつまでも認められるわけではなく、時効が定められています。

相続権にかかわる時効でもっとも短いものは相続放棄の時効で、死後3ヵ月以内となっています。亡くなった人に多額の借金がある場合は、期限内に相続放棄をしないと相続人が借金を返済しなければなりません。

相続権の時効について知識がなければ、必要な手続きができずにさまざまな不利益を被ります。背負わなくてよい借金を背負ったり、もらえるはずの遺産がもらえなかったりすることもあります。

本記事では、相続権にかかわる5つの時効についてお伝えします。相続に直面している人だけでなく、まだ相続に直面していない人も予備知識として参考にしてください。

(1)【遺産の受け取りを放棄するときの時効】

遺産の受け取りを放棄する相続放棄の時効(期限):3ヵ月

民法では遺産の受け取りを放棄すること(相続放棄)が認められています。相続では、被相続人(亡くなった人)の預貯金や不動産など資産だけでなく借金も相続の対象になります。被相続人に多額の借金がある場合は、相続放棄をすることで借金を引き継がなくてよくなります。そのかわり、預貯金や不動産なども受け取れなくなります。また、1人の相続人に遺産のすべてを相続させるために、他の相続人が相続放棄をすることがあります。

相続放棄をするには家庭裁判所への申し立てが必要で、被相続人の死亡を知ってから3ヵ月以内が期限となっています。ただし、借金があることを知らなかったなどやむを得ない事情がある場合は、3ヵ月を過ぎても相続放棄が認められる可能性があります。

期限後の相続放棄は手続きが難しくなるため、相続問題に詳しい弁護士や司法書士に依頼しましょう。

(2)【遺留分減殺請求権の時効】

遺留分減殺請求権の時効:遺留分の侵害を知ってから1年(最長でも相続開始から10年)

生前に遺言を書いておくと、財産を誰にどれだけ相続させるかを自由に決めることができます。遺言で親族以外の第三者に全財産を譲ることもできます。しかし、それでは遺族の生活が立ち行かなくなるため、民法では被相続人の配偶者と子または親に対して、最低限相続できる遺産の割合を定めています。これを「遺留分」といいます。

遺留分減殺請求権とは、遺留分が侵害された場合(遺産を全くもらえなかったか、遺留分に満たない割合しかもらえなかった場合)に、遺産を受け取った人に支払を求めることができる権利です。

遺留分の減殺請求をするときは、相手方にそのことを伝えます。ただし、遺留分が侵害されたことを知ってから1年以内に請求しなければなりません。また、遺留分が侵害されたことを知らなかった場合でも、被相続人の死亡から10年が経過すれば遺留分減殺請求権は時効になります。

 

相続税の申告を怠ると、税務署が動き出す!?

(3)【遺産分割請求権の時効】

遺産分割請求権の時効:なし

相続人どうしで話し合って遺産を誰がどれだけ相続するか決めることを「遺産分割」といいます。相続人がほかの相続人に対して遺産分割を働きかける権利を「遺産分割請求権」といいます。

遺産分割請求権に時効はありませんが、遺産分割は早めに行うことをおすすめします。

遺産分割をしなければ遺産は相続人全員の共有となり、処分をするときは相続人全員の同意が必要になります。長期間にわたって遺産分割をしなければ、世代が進むごとに相続人が増えて収拾がつかなくなるおそれがあります。

相続税には税額が軽減される特例がありますが、遺産分割をしなければ適用できないものがあります。相続税の申告と納税の期限は被相続人の死亡から10か月以内です。節税のためにも遺産分割は早めに行うようにしましょう。

(4)【相続税の時効】

相続税の時効:相続税の申告期限から5年(悪質な場合は7年)

相続税の申告と納税の期限は、被相続人の死亡から10ヵ月です。その申告期限から5年を経過すれば、相続税は時効となります。ただし、申告しなければならないとわかっていて申告しなかったり、財産を隠したりなど悪質な場合は7年に延長されます。

ここで「申告期限から7年間申告しなければ相続税を払わなくてもよいのか」と考えられるかもしれません。しかし、申告をしなければ相続税を払わずに済むということは、まずありません。

相続税の申告を怠ると、必ずといってよいほど税務署が調査を始めます。税務調査で相続税の無申告が発覚すると、本来の税額に加えて、無申告加算税(または重加算税)と延滞税を加えた金額を納めなければなりません。相続税は負担の大きな税金ですが、時効をあてにすることなく、期限までに正しく申告・納税しましょう。

(5)【相続回復請求権の時効】

相続回復請求権の時効:権利の侵害を知ってから5年(最長でも相続開始から20年)

事例としては多くありませんが、相続欠格や相続廃除などにより相続人でなくなった人が遺産を相続することがあります。このとき、本来の相続人は遺産を返すように求めることができます。これを「相続回復請求権」といいます。

相続回復の請求は、本来の相続人が相続権を侵害されたことを知ってから5年以内にしなければなりません。相続権の侵害を知らなかった場合でも、被相続人の死亡から20年で相続回復請求権は時効になります。

ここまで、相続権の時効についてお伝えしました。相続で発生する権利の多くは時効が定められていて、一定の期限内に手続きをしなければ、権利を行使することができなくなってしまいます。特に、相続放棄の時効は被相続人の死亡から3ヵ月と短いので、早めの対応が必要です。

相続税については、徴税されなくなる時効がありますが、その期限までに必ずといっていいほど税務調査が行われます。本来の納期限より納税が遅れれば遅れるほど、延滞税の金額が増えていきます。相続税は期限内に申告・納税するようにしましょう。さまざまな相続権の時効についてわからない点や不安な点があれば、早めに弁護士や税理士など専門家に相談することをおすすめします。

税理士法人チェスター

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200110-00025006-gonline-bus_all&p=1

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2019年

12月

27日

不動産を売るにはどれくらい期間がかかるの?不動産会社に査定依頼するときの注意点とは

多くの方にとって、不動産の売買はそう何度も経験することではないでしょう。特に長年住んでいたマイホームやご実家を売却するときには、さまざまな思い入れもあり複雑な気持ちになる方も多いと思います。

ご自身やご家族がお持ちの大切な資産である不動産を売却しようと考えたとき、どのように考えるべきかについてお伝えします。

 

不動産売却の決断

ご自身やご家族が所有している不動産は、購入するときにもさまざまなこだわりがあったことと思います。ご実家等であれば、かつてそこで幼少期を過ごしたなどの思い出があったり、ご先祖が守ってきた資産であったりします。

購入した不動産は家族構成の変化に伴って広すぎたり、狭すぎたりするようになる。配偶者が亡くなり、ひとりで住むには広すぎるなどの理由で売却、買い替えをお考えになる方もいます。

いずれにしても、不動産を売却するというのは大きな決断でしょう。不動産は保有しているだけでもコストがかかる資産。特に都市部では固定資産税の負担も重くなります。

田舎の土地建物であれば固定資産税などは安いかもしれませんが、いずれにしても長年そのままにしてしまうと内外装や設備も老朽化し、再び使うことは難しくなってきます。

草木が伸びて周辺環境に悪影響をおよぼしたり、空き家になっていることで火災や犯罪の温床になってしまうこともあります。

かといって、人に貸すという選択をする場合には「大家」としての建物管理責任も発生しますし、本当に借りてくれるかどうかわからない場合には、費用をかけて貸すかどうかも悩ましい問題です。

コインパーキングなどとして活用する場合は、建物が不要で初期投資もさほど大きくありませんが、そもそも需要があるかどうかの見極めが肝心です。場所によっては周辺が駐車場だらけで利用率が低くなっているエリアもあります。

日本では空き家が増えていることが社会問題になっています。全国平均では13.55%、7軒に1軒以上が空き家になっているといわれています。住宅地などを歩いていても「この家は空き家だな」とわかる家が少なくありません。

しかし、今日の日本では核家族化が進行し、結婚して家を出た子供たちはみんな持ち家を持っているというケースも少なくありません。使う予定のない不動産であれば、何かしらの活用を検討するか、売却することを考えるべきでしょう。

不動産売却で最初に考えること

不動産を売却するときに最初に考えることは、「いくらくらいで売れるのだろうか」ということではないでしょうか。

現在60歳以上の方の場合、30年ほど前のバブル期に非常に高い価格で購入されているケースもあります。その前から所有されていた場合でも、新聞などに掲載される「公示価格」「基準地価格」などで近隣の不動産の評価額から自分の資産価値を大まかに知り、「売るつもりはないけれどこんなに高いんだ」と感じられたことのある方もいらっしゃいます。

かつての値段のイメージがあるため、不動産屋に査定してもらって「こんな金額にしかならないのか」と肩を落とされる方もいらっしゃいました。

近年の住宅地の価格は比較的安定しています。バブル期には確かに高騰し、当時のサラリーマンは手の届くマイホームを求め、その立地は郊外に広がっていきました。その当時は郊外で数多くの宅地開発が行われ、新幹線通勤を認めた企業もありました。

現在、住宅地の価格は沈静化する一方、マンション価格が高騰しています。まず、どのくらいで売れるのかについて調べることからはじめることになるでしょう。

不動産会社に「査定」を依頼する際の注意

不動産の価格を調べる方法にはどんなものがあるでしょうか。

インターネットで「あなたの不動産の価格査定を複数の不動産会社に一括して依頼できます」というサイトもあります。こうしたサイトに査定を依頼されるのは一つの方法です。

また、「売却不動産を探しています」「あなたのお住まいのエリアで不動産を探している人がいます」などと書かれたチラシが折り込まれていることもあります。

これらを利用して、一つの会社ではなく、複数の会社の査定を受けることでも、想定される売却価格についておおよそつかむことができるでしょう。

ただし、本当にその価格で売れるかどうかは別の問題です。不動産の価格に「定価」はありません。

同じものが二つとない不動産の価格を評価する際には、その場所の用途地域やさまざまな規制、周辺の価格相場や取引事例のほか、その土地の面積や方位、形状、地勢(高低差など)、道路付け、公共交通機関へのアクセスや電気・水道・ガスなどの敷設状況、周辺環境など、あらゆる条件を考慮して価格を査定します。

これだけさまざまな要素を考慮して査定しますので、すべての会社が同じ金額にそろうわけではありません。また、その価格はあくまでも「想定」です。不動産の価格査定は中古車のものと違い、多くの場合、その会社が買い取るわけではありません。

不動産会社との付き合い方

不動産会社は、売主に自分の会社と「媒介契約」を締結していただくことを重視します。そのため「自分の会社が一番高く売れます」と思わせるために、査定では高めの価格を提示されることがほとんどです。

不動産を売却される場合、重要なのは「売却戦略」です。いくらで売りに出すのかはもちろんですが、その不動産の良いところをどのようにアピールし、価値を高く見せるか、といったテクニックも重要です。

査定が高い会社と話を進めるのではなく、こうした売却戦略についてもきちんと立案できる会社を選ぶべきでしょう。

不動産売却にかかる期間

不動産を売却される方の事情もいろいろです。長く空き家になっている不動産の場合には急いで売却しなくても良いでしょう。一方、中にはすぐに現金化したいという事情をお持ちの方もいらっしゃいます。

不動産売却に期間の制限がある場合、価格は低くなりがちです。
特殊な事情がなく、すでに家の中が片付いていて、すぐにでも売れる状態になっている場合でも、売却のための相談を始めてから引き渡しまで少なくとも2、3ヶ月はかかると考えておくべきです。

多くの不動産売却ではそれ以上の期間がかかっています。隣地との境界が確定していないような物件だと、測量や境界確定などを行わなければならないケースもあり、それだけで1ヶ月程度はかかります。

家の中にまだ家財などが残っている場合には、その片付け・処分にかかる期間も必要なばかりでなく、購入希望者が内覧に来た際の印象も悪くなり、価格にも影響しかねません。

まとめ

不動産の売却には準備と戦略が必要です。準備はご自身で進める必要があります。また、戦略の立案には信頼できる不動産屋を選ぶ必要があります。何をどう準備すべきか、相談に乗ってくれる不動産屋もあるでしょう。

多くの不動産屋が自社の中で売主と買主をマッチングする「両手取引」を行っていますが、「両手取引」を前提に考える業者は、「本当に信頼して大丈夫?」と感じます。

大きな金額になる不動産。いろいろな思いの詰まった大切な資産を大切に扱ってくれる不動産屋を探していただきたいと思います。

執筆者:西山広高
ファイナンシャル・プランナー、宅地建物取引士、西山ライフデザイン代表取締役

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191226-00010003-ffield-life&p=1

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2019年

12月

20日

「好み」だけではなかった日本人が“新築好き”になった理由

 「新築信仰」という言葉がある通り、日本の不動産市場では流通する8割以上が新築である。これは日本人の「好み」というだけではなく、ライフステージの変化に対応した物件供給ができていない賃貸市場や、依然として広がる新築向けの宅地造成、住宅ローン減税などの新築優遇税制、その一方で中古住宅市場の不透明さなどが影響している。これらは法的な枠組みにとどまらず、住宅取引の慣行、供給のあり方など、規範・慣習によって形成された広い意味での「制度」に起因している問題である。

 住宅の需給を考えるとき無視できないのは「取引費用」だ。「取引費用」とは、経済的な取引が行われるための情報収集や、取引の履行、権利の保護などにかかる費用のことである。例えば、住宅購入の際に物件が不具合を抱えていないか調べるには費用がかかる。住宅を売ったり貸したりするときにも、買い手が約束した金額を払わなくなるリスクも費用になる。なぜ日本人が「賃貸ではなく持ち家」、さらには「中古ではなく新築」という選択をするようになったのかを分析する。

 

ファミリー世帯が 賃貸から持ち家に移る理由

 まず着目するのは、貸し手の「取引費用」である。遡(さかのぼ)れば戦前の地代家賃統制令をきっかけとする借家人への強い保護が現在も続いているため、家賃を滞納されても、貸し手がすぐに退去させることが難しい。特に間取りの大きな物件で好ましくない借り手を抱えてしまうことは、貸し手にとって大きなリスクになる。必要に迫られれば借り手を退去させて、自分の資産を利用する自由が制限されることを考慮すると、貸し手は住宅の質を上げようとはせず、規模が小さい物件を供給することを選びがちだ。結果として、ファミリータイプなど一定以上の広さで質の高い住宅は、賃貸住宅として供給されにくくなった。

 都心においては、家族向け賃貸住宅が少なく、家賃も高い。割高でも借りてくれる人がいることは、貸し手が住宅の質を上げようとしない原因にもなる。結婚や出産を機に広めの住宅に住もうとすると質の割に高い家賃を払い続けて賃貸に住むか、資産価値を考えて持ち家を所有するかという選択を迫られる。賃貸のほうが割高である傾向がある中で、持ち家で安く家族向けに質の高い住宅を手に入れることができれば、後者を選ぶのは自然だろう。

 広めの賃貸に住むという選択肢が少ないなかで、政府はアパートを振り出しにして、少し広めの公営などの賃貸、マンションへと住み替え、戸建てを中心とした持ち家がゴールという「住宅双六」のような人生を標準パターンとし、住宅を購入する中間層への金融支援を政策の軸としてきた。1980年代以降は、内需拡大の手段として融資戸数の拡大だけではなく、融資額も大きく増えた。そして、バブル崩壊後は、景気対策の手段として住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)を通じた持ち家取得への融資が広がっていった。

 

持ち家のほうが割安だとしても、本来巨額の住宅ローンを組むことができる人は限られているはずである。しかし、90年代後半以降の金融緩和の中で、住宅ローン向けの金利が極めて低い状態が続き、金融機関の間の競争が激しくなる中で、以前よりも少ない頭金でローンが組まれる傾向にある。そのような状況を背景に、住まいの改善には持ち家の購入が必然とされ続けた。

 日本のように多くの人が一世代限りで消費することを念頭に住宅を購入するとき、誰かが自分の住宅を中古住宅として売り出そうにも高く売ることは難しい。仮に売り出された住宅が中古住宅として利用に堪えるものであったとしても、多くの人が住宅の価値を劣化させているなかで、その住宅だけには本当の価値があるということを買い手が知るのは簡単ではないからである。そのような情報を得るために「取引費用」を負担するくらいなら、住宅を新築するために整地した土地だけを欲しいという買い手も少なくはないだろう。

 中古住宅の流通には、買い手側にとって、住宅に深刻な欠陥がないと判断できるような情報が提供されることが重要であり、そのような情報を取得するために「取引費用」がかかる。そこで必要な情報とは、端的に住宅の質とそれに応じた価格である。買い手は、売り手の提示する価格が住宅の質に見合わない不当なものだとわかっていれば、当然購入を控える。しかし、もしそれが簡単にはわからないとなると、高い費用を払って質の悪いものを入手することになりかねない。価格に見合わないものが市場に混じっていて、しかもその質を判断するために高い「取引費用」がかかるとすれば、買い手は購入を控えるようになる。結果的に、良質な住宅でも妥当な価格で販売することが難しくなり、中古住宅の市場が成り立ちにくくなるのである。

 新築への後押しは税制の面からも行われた。住宅を購入するために10年以上のローンを組んだ場合、所得額から一定額を控除する住宅ローン減税のような制度や、固定資産税・都市計画税といった地方税の一部減免がある。しかし中古住宅では、このような優遇が新築と比べて限られてきた。また、中古住宅が価値ある「商品」として需要されるためには、住宅の所有者がその価値を維持するようなリフォームを行い、その投資が中古住宅の価値に反映されることも必要だが、そのような建物部分へのリフォーム投資が評価されることは少ない。そして、そのようなリフォームを促すような優遇措置は最近まで行われてこなかった。

 

地方の政治制度が 拍車をかける

 仮に中古住宅が優遇されていなかったとしても、新築住宅が非常に高価であるとすれば、多くの人は中古住宅を買わざるを得ないだろう。そしてそのような行動が、中古住宅の市場を成り立たせようとする努力につながるはずだ。しかし日本の場合、新築住宅の供給は容易であり、中古住宅と比べて非常に高価なものとはならなかった。その背景として、地方の政治制度がある。
 一般に、都市で持ち家が増えると、大規模な再開発は難しくなる。土地の権利関係を調整するのに多大な取引費用がかかるからである。都心に近い利便性が高い地域では新しい住宅が供給されにくく、価格も高騰するだろう。そこで論点になるのは、すでに開発された地域を再開発して住宅を増やすのか、都市を拡張して新しい宅地を作り、住宅を増やすのか、という点である。結論から言うと、日本では後者に偏るかたちで住宅が増やされてきた。
 1968年に制定された都市計画法は開発すべき土地(市街化区域)と、そうでない土地(市街化調整区域)の線引きを行う。そのうえで、土地の区画や形質を変えるような開発行為には許可を必要とするとともに、開発を認める土地については、それが商業地・工業地として開発されるべきか、住宅地として開発されるべきかといった用途指定を行うことになった。要するに都市として開発する地域を限定するもので、厳格に運用されれば住宅を増やすためには市街化区域内の再開発が中心となるはずだ。
 こうした地方自治体による規制が行われるものの、それは必ずしも十分とは言えなかった。市街化区域には農地なども広範に含まれ、当初から広めに設定される傾向があった。
 なぜなら、ある土地が市街化調整区域に指定されることは、その区域での開発を原則的に禁止することを意味しており、重大な私権の制限を受ける土地の所有者から強い反発が生じるからである。そのため、実際に開発が行われる可能性が低くても市街化区域に指定される土地が多くなり、そのなかで徐々に住宅地が広がっていくという現象が起きた。
 さらに本来は開発が認められない市街化調整区域であっても、例外的に認められる開発行為が多く、2000年以降の規制緩和によってそのような開発がより進みやすくなった。

 

これを下支えする形となったのが、地方議会の選挙制度である。地方議員は、大選挙区・単記非移譲式投票と呼ばれる、一人一票で多くの得票を得た候補者から順番に当選していく選挙制度で選ばれる。結果として10万人規模の市であっても1000票程度の得票で当選できる。そんな選挙に直面する候補者にとっての問題はこれをどう固めるか、ということに尽きる。

 多くの場合、候補者は特定の地域や団体と結びつき、自分たちを当選させてくれた住民に対する個別的利益の提供を優先するインセンティブを持つようになる。特に都市計画法の制定からバブルが崩壊するころまではそのような圧力は極めて強かっただろう。このため、人々の土地利用を制限するような政治決定は難しくなり、開発利益を狙った闇雲な宅地開発によるスプロール(都市が無秩序に拡大する)につながったのである。

日本特有の「制度」は 変えられるのか?

 「賃貸より持ち家=新築」を支えてきた「制度」を変えることは可能なのだろうか。まず求められる政策は、新築住宅を取得する費用を高めて、他方で中古住宅や賃貸にかかる費用をより低くするものになる。その一歩としては、宅地開発と新築住宅建設の抑制、地域における住宅戸数の管理といった手段になる。

 既存住宅に住む地域住民にとっても、新築住宅の過剰供給が続けば、自分たちの既存の住宅の価値を下げる可能性がある。中古で売れなくても自分が死ぬまで使えればいい、と思う人はいるだろう。

 しかし、何らかの事情で移動する必要が出てきたとき、まともな価格で売れない中古住宅を抱えるのは端的に悲惨だ。死ぬまで使えたとしても、そんな住宅では子どもや孫がその住宅の処分に困るかもしれない。将来を見据えた利害関係者として、地域での新築住宅の建設に関する意思決定に関与する資格はあるだろうし、そのような関与は新築住宅の抑制にもつながりやすいと考えられる。

砂原庸介 (神戸大学大学院法学研究科教授)

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191218-00010004-wedge-soci&p=1

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2019年

12月

13日

子ども達へ…父が遺したアパート4棟「どれが高い?」で大喧嘩

年間約130万人の方が亡くなり、このうち相続税の課税対象になるのは1/10といわれています。しかし課税対象であろうが、なかろうが、1年で130万通りの相続が発生し、多くのトラブルが生じています。当事者にならないためには、実際のトラブル事例から対策を学ぶことが肝心です。今回は、アパートが遺された家族のもとに起きた相続トラブルについて、円満相続税理士法人の橘慶太税理士に解説いただきました。

 

父急死…家族には、アパート4棟が遺された

今回ご紹介するのは、地方で会社を経営している夫のAさん、妻のBさん、子どもたちは、長男、次男、長女、という5人家族です。Aさんが経営していた会社は、当初、順調にいっていましたが、時代の流れのなかで、段々と業績は低迷していっていました。

そんななか、唯一救いだったのが、3人の子どもたちがすでに独立していたこと。泣き虫で心配だった次男は20代前半で結婚し、いまや3児の父。やんちゃな性格だった長女も、30歳を前に結婚し、1児の母として忙しい毎日を過ごしていました。生真面目な性格の長男は「結婚は性に合わない」と唯一未婚でしたが、一流企業に勤務し、順調にキャリアを重ねていました。

Aさんも、すでに70歳前。しかし、20代で起業し、ずっと仕事一筋だったこともあり、ことあるごとに「そろそろ潮時かな」と言ってみるも、踏ん切りがつかずにいました。

「そうですね。もう十分がんばったんだから、あとは、あなたがやりたいところまで、やればいいんじゃないですか」

そんなやり取りが夫婦の定番になっていたころ、悲劇が起きました。Aさんが事故で亡くなったのです。

Bさんは混乱するばかり。業者とのやり取りは長男が行い、なんとか葬儀を終えることができました。それから2ヵ月ほど経ったころ、Bさんも冷静を取り戻し、納骨を済ますことができました。しかし家族の混乱は、これからでした。

ある日、相続について、家族が集って話し合うことになりました。遺産分割の対象となるのは、自宅のほか、アパートが4棟、金融資産は200万円ほどでした。

「親父、アパートなんて持っていたんだ」と次男。

「お父さんが若かったころにね、『これからは不動産を持っていたほうがいい』とアドバイスしてくれた先輩がいたらしいのよ。それで、貯金をするなら不動産をもつ、というのがお父さんのポリシーだったから」とBさん。

「確かに。このご時世、貯金じゃあ、大した利息もつかないしね」と長女。

「あとね、子どもたち一人ひとりに、アパート1棟をあげられるようにって。お父さん、アパートを買っていたのよ」とBさん。

「そうだったのね、お父さんって仕事一筋だったから、そんなこと考えていたなんて意外ね」と長女。

「これからも母さんは、この家に住むだろ。だからアパートをどう分けるか、だな」と長男。

「アパートは、ちょうど4棟だろ。1人1棟、ってことか」と次男。

ここまでは、誰も相違はありませんでした。そこから話し合いはヒートアップしていったのです。

「じゃあ、俺は『●●アパート』をもらっていいかな」と次男が切り出しました。

「ちょっと、待って。『●●アパート』って駅が近いところのよね。絶対4つのアパートのなかで一番高いわ。不公平じゃない?」と長女。

「それじゃあ、『●●アパート』はお母さんに、というのはどうだい?」と長男が間に入ります。

「……じゃあ『コーポ▲▲』ならいいだろ?」と次男。

「ダメよ。『●●アパート』の次に高いのは、きっと『コーポ▲▲』よ。私だって欲しいわ」と長女。

「そんなこと言っていたら、いつまでたっても分けられないだろ!」と次男の声が大きくなりました。

「何よ、ムキになって。誰よりも高いアパートが欲しいって思っているくせに」と長女がいい返します。

「なんだよ、その言い方!」と次男の声はますます大きくなります。

「チビちゃん(=次男の子どもたち)、みんな私立に通わせているんでしょ。お金かかるもんね。大変よ、3人も子どもがいたら」と長女は嫌味たっぷりにいいます。

「まあまあ……」と長男が間に入ると、「何だよ、いつも兄貴ヅラして余裕こいて。そうやって、本当は俺のこと、バカにしているんだろ!」と怒りを長男にもぶつける次男。

兄弟喧嘩は、いつまでも終わらず、結局、マンションはすべて売却し、現金にして遺産分割を進めたといいます。

「子どもたちに、1戸ずつ、アパートを残せたらといっていたんですけどね、あの人は。なかなか親の気持ちは、子どもに伝わらないものね……」と、母であるBさんは振り返っていました。

 

3つある土地の時価…相続時には遺留分の侵害にも注意

遺産の多くが不動産の場合、分けづらさからトラブルになりがちです。不公平感を調整する、現金資産を用意しておくことが、トラブルの回避法のひとつとなるでしょう。

土地の時価の計算方法は、大きく3つ、あります。誰もが知りえる路線価を使って計算する土地の時価は、いわいる相続税評価額と呼ばれています。その名前の通り、相続税を計算する時に採用される時価です。

似たような評価額で、固定資産税評価額と呼ばれるものも存在します。これも名前の通り、固定資産税を計算する時に採用される時価です。

そして、実際に売買契約が成立する金額があります。これが本当の意味での時価です。

本当の意味での時価とは、まったくの他人同士で売買契約が成立する金額です。売る人からすれば、できるだけ高く売りたいですし、買う人からすればできるだけ安く買いたいものです。この2つの気持ちがバランスする金額が本当の意味での時価になります。

これは、まったくの他人同士というのがポイントです。これがもし親子の間であれば、どちらかが気持ちを譲歩することも考えられます。

このように、不動産の時価には、(1)相続税評価額(2)固定資産税評価額(3)実際の時価という3種類の時価が存在します。そして、実はこの3種類の時価には、高いものと安いものがあり、最も高いのが(3)、最も安いのが(2)となります。 どのくらい変わるかというと、たとえば実際の時価が100だとすると、相続税評価額は80、固定資産税評価額は70になります。

この法則を利用すれば、(1)~(3)のいずれかの金額がわかれば、他の2つも簡単に計算できるのです。

たとえば、固定資産税評価額が5000万円の土地があったとします。固定資産税評価額が5000万円ということは、実際の売却価格は7100万~7200万円前後と予測できます(5000万円÷70×100=7142万円)。

また、相続税評価額は5700万円前後ということになります(5000万円÷70×80=5714万)。

不動産鑑定士に言わせれば、このような計算方法では実際の売買金額なんて算定できないと言われますが、おおよその目安を把握する目的であれば、このような簡単な計算でも良いでしょう。

ちなみに、相続トラブルでよく争点となる、相続人が相続できる金額として最低限保障されている遺留分ですが、 計算する際に採用される不動産の評価額は、相続税評価額ではなく、実際の時価です。

このことから、相続税評価額ベースで遺留分の問題を考えていると、後々、実際の時価に戻すと遺留分を侵害していて大変な争いに発展するというケースが非常にたくさん存在するので、注意が必要です。

【動画/筆者が「不動産の相続税評価額の計算方法」を分かりやすく解説】


橘慶太

円満相続税理士法人

橘 慶太

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191213-00024597-gonline-bus_all&p=1

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