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2019年10月から増税となる消費税。住宅購入を検討している方にとっては金額が大きいだけに買い時が気になるところだろう。

8％から10％へ2％の増税は、たとえば2000万円の住宅を購入する方にとっては単純計算で40万円の負担増となる※。逆に言うと時期を間違えなければ40万円の税を節約できることになり、この判断は家計にとって重要だ。そこで、今後のマイホーム購入の適時について考えてみたい。

※実際には消費税は土地にはかからず建物にのみ発生するため、価格に占める土地・建物の割合で消費税額は異なる。

■いつまで8%、いつから10%？　税率の適用
実際のマイホーム購入における消費税の適用はやや複雑であるため、少し簡略化して以下に説明する。

いわゆる分譲住宅(建売住宅)を購入する場合、現行の8％の消費税率で住宅を購入できる期限は2019年9月30日までの引き渡しが必要となる。

不動産売買契約がすでに締結されている場合でも、契約から引き渡しまでにはある程度の期間がかかる。これを逆算して購入決定することが必要だ。

すでに建っている分譲住宅ではなく、これから注文住宅を建てる場合は工事の状況によって完成時期が多少ずれ込むこともある。そのため税率の適用には引き渡しではなく工事請負契約の締結時期が基準となる。請負契約を2019年3月31日までに締結すれば、たとえ引き渡しが2019年10月以降になっても現行の8%が適用される。

■増税前に駆け込み購入すべきか
住宅購入は価格が高額であるだけに、消費税率2%の増額は大きい。では、なんとしても現行の8%で住宅を購入すべきなのか。実は消費増税の前後でどちらが総合的に有利かは、判断が難しいところだ。

2018年12月現在、建築費はかなり高騰しており、増税時期の来年10月までそれが継続する可能性がある。

この建築費高騰の状況は、いわゆる東京オリンピック景気や度重なる災害復旧などの複合的な理由で生じている。東京だけの現象ではなく地方にも波及しており、一部の建材が入手困難になったり鉄骨の加工待ちが長期化したりと、金額面だけでなく工期の面でも影響を及ぼしている。

さらに都心のテナントビルを中心に不動産への投資が活発であり、それに引っ張られる形で住宅用地の売買価格も強気に推移している。

そういった状況に増税前の駆け込み購入者が数多くいれば、需給バランスから考えても住宅の価格は安くならない。

購入時期が増税の後であっても、増税した2%分を挽回しうる材料は実は少なくない。建築費そのものが2%以上下がる場合や、同じ分譲住宅でも2%以上の値引きが期待できればそれで増税分はカバーできる。

住宅ローンの借入金利はすでに低水準なので現状より大きく下がることは考えにくいが、ローンに付帯する疾病保障や金融機関に支払う諸経費などでそれ以上のメリットが生じる可能性もある。増税対策として、住宅ローン減税の期間延長も検討されている。

いずれにしろ増税後に現在の建築費の高騰が収まったり、住宅用地の売買価格がこなれてきたりした場合には、増税前の駆け込み購入が得だとは一概に言えない。

■住宅購入時期の決め方
住宅を購入する時期はいつが得なのかは、専門家であっても読みきれない。しかし長く住むためのマイホームを手に入れる時期は、物件との出会いと家族のライフステージが重要である。それだけに筆者としては経済的な側面からの見通しだけで購入を決めることがないよう、お伝えしたい。

消費税の増税に関わりなく以前から言われている注意点を優先して、生涯のファイナンシャルプランの検討と、結果的に家族が居心地がいいと思えるマイホームを購入することを最重視して頂きたい。


玉木潤一郎　経営者　株式会社SweetsInvestment 代表取締役

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181214-00010000-scafe-bus_all&p=1

五輪・パラリンピックの選手村を改修して東京都中央区に2024年完成するマンション「HARUMI　FLAG（ハルミフラッグ）」。もともとパラリンピアンが使いやすいように設計されたため、通路幅やスロープの勾配などのバリアフリーは従来のマンションに比べてはるかに徹底している。超高齢化が進む日本において、マンションの新しい標準となる可能性がある。

車いすに乗って外出するケースで、従来のマンションと比べてみたい。ちなみに日本で使われている標準的な車いすの幅は60センチ前後、電動と手動のいずれの場合も操作するには70センチ以上の幅が必要だ。

まず玄関のドアを開けると、各戸をつなぐ共用廊下に出る。ハルミフラッグの廊下幅は1メートル50センチ。大会組織委員会が選手村などの設計のために作成した「アクセシビリティ・ガイドライン」によれば、車いすが歩行者とすれ違える広さだ。廊下の途中で忘れ物に気付いても、その場で旋回して向きを変えられる。

一方、通常のマンションの廊下幅は1メートル20センチ。横向きになった歩行者とぎりぎりすれ違える広さしかなく、もしつえをついた高齢者が向こうから歩いてきたら、車いすの人はそのまま前進するのをためらうだろう。

　次はエレベーターだ。ハルミフラッグの場合、共用廊下から独立したエレベーターホールが各階に設けられているため、乗り降りする人で混雑する心配は少ない。それに対し、通常のマンションは共用廊下がそのままエレベーターホールになっていることが多く、スペースも狭いため、車いすが立ち往生する恐れがある。

　エレベーターの大きさや形状もポイントだ。ハルミフラッグには13人乗りと17人乗りの2基が並んである。それぞれ具体的な寸法は明らかでないが、17人乗りという大きさはマンションでは珍しい。さらに開発を担う中心的事業者である三井不動産レジデンシャルによれば、「正方形に近い形のため車いすで使いやすい」という。

　それは通常のマンションを思い浮かべると分かりやすい。たいていのエレベーターは縦に細長い形になっている。急病人を運ぶ担架をスムーズに入れるためだが、車いすにとっては非常に不便だ。最初にエレベーターに乗り込むと、降りるときに後から乗ってきた人にどいてもらわなければならいし、逆に後から乗ると入り口をふさいでしまう。

　エレベーターで1階に到着した後は、スロープを使って建物の外に出る。ハルミフラッグの勾配は1/20（5％）以下。高低差が10センチとすると、水平方向の距離は2メートル以上になる。個人差があるので一概にはいいにくいが、介助者がいなくても手動車いすで上り下りできる。

それに対し日本のバリアフリー法は1/12（8.3％）と定めており、多くのマンションはこれに準拠している。10センチの高低差に対して、水平方向の距離は1メートル20センチだ。腕の力が弱い人の場合は介助者が必要となり、一人で外出するのは難しい。

このようにハルミフラッグは通路幅、エレベーターの形状、スロープの勾配ともに、従来のマンションに比べて規格外といえる。「通常のマンション開発の場合、これまでの基準を大きく逸脱するのは難しい。五輪・パラリンピックの選手村という所与の条件があったから踏み込めた」と三井不動産レジデンシャルの担当者は話す。

　国際オリンピック委員会（IOC）と国際パラリンピック委員会（IPC）は選手村の仕様について、細かな基準を設けている。「選手村として使ってもらえるように計画された」（三井不動産レジデンシャルの藤林清隆社長）のがハルミフラッグだ。仮使用という形で選手村に供され、その後の改修工事を経て、新築物件として購入者に引き渡される。

　結果的にハルミフラッグは、日本のマンション業界に大きなインパクトを与える可能性がある。

　これまで日本のマンション業界は立地、広さ、価格の3つを最も重視してきた。限られたスペースを有効に活用するため、バリアフリーは法令の範囲で最小限にとどめてきたのが実情だ。たとえば共用廊下を広くとるより、その分、各戸の専有部分を大きくする方が優先される。

　それは入居者が求めてきたことでもある。「モデルルームでお客さんと話していても、買うかどうかの判断材料は駅から歩いて何分で、坪あたりいくらかだけ。バリアフリーはほとんど注目されない」と、ある不動産会社の幹部は明かす。

　だが日本が世界にも例をみない超高齢化社会になると、様相はがらりと変わる。「長く住むにはバリアフリーが欠かせない。若いときには気付かない不便さが、年をとると身に染みて分かってくる」。車いすで使いやすい住宅づくりに長年取り組んできた建築士の吉田紗栄子さん（NPO法人・高齢社会の住まいをつくる会理事長）は、車いすに乗る人を「水先案内人」と表現する。

　三井不動産レジデンシャルも「車いすで使いやすいマンションは、ベビーカーや小さい子供、お年寄りなどすべての人にとって暮らしやすいはず」と期待する。

もっとも「規格外」のバリアフリーが入居者のニーズに合致するかどうかは、フタを開けてみないと分からない。たとえばスロープの勾配を緩やかにした結果、移動距離が長くなって不便と感じる人がいる可能性もある。一方、共用廊下の幅は1メートル50センチだが、車いす同士ですれ違うには1メートル80センチは必要だ。

　「我々にとって初めての経験。マンションを引き渡した後も入居者の声を真摯に聞いて、今後のマンション開発に生かしたい」。三井不動産レジデンシャルの担当者はそう言葉に力を込めた。

（高橋圭介、山根昭）

　2020年東京五輪・パラリンピックの選手村を大会後に改修して、マンション23棟、商業施設1棟からなる街を開発する。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、東急不動産、東京建物など11社が特定建築者として参加。敷地面積は約13万4000平方メートル。マンション戸数は5632で、うち分譲が4145、賃貸が1487。19年春にモデルルームを公開し、5月下旬に発売する。入居開始は選手村を改修する21の中層棟が23年春、大会後に新設する2つのタワー棟が24年春の予定。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181207-00010003-nikkeisty-life&p=1

プライベートジェットにマイバッハ、ピカソやバスキアの名画に加え、傍らには16歳年下の美人女優。ついには月旅行までぶち上げ、もはやこの世の中で手に入らないものなどなくなったZOZOの前澤友作社長（43）。そんな彼が秘かに買い求めていたのは古都・京都でも別格扱いされる幻の別荘だった。

長年、京都で商いを続けてきた経営者が嘆息する。

「最初に聞いた時は耳を疑いましたよ。あの“智水庵”を手に入れたのが前澤さんの会社だったとは……」

　前澤氏の「資産管理会社」が、京都の別荘、智水庵を購入したのは今年6月のことだ。世間を騒がせ続ける若きビリオネアはともかく、この「別荘」については説明が必要だろう。

〈年間5千万人もの観光客が訪れる京都にあって、ガイドマップにいっさい載らず、ひっそりとたたずむ別天地がある――〉

　NHKが制作したドキュメンタリー番組は、智水庵を含め15の別荘からなる「南禅寺界隈別荘群」をこう紹介する。

「別荘群がある地域は、日本の禅寺のなかで最も格式の高い南禅寺の敷地でした。しかし、明治時代の廃仏毀釈によって政府がこの土地を召し上げ、民間に払い下げた。すると、当時の政財界の重鎮たちがこぞって飛びつき、財力を注ぎ込んで優雅な別荘と庭園を造らせたのです」（地元の記者）

　当時の所有者は西園寺公望や山縣有朋、野村証券の創始者・野村徳七といった錚々たる顔ぶれ。ちなみに智水庵は、加賀藩士から鉱山王となり、“金沢は横山で持つ”と言わしめた横山隆興の別荘だった。最大のウリは近代日本庭園の父・小川治兵衛の手になる優美な庭である。さて、気になるのはお値段。以前の持ち主だった資産家女性に尋ねても、

「前澤さんとのやり取りはすべて弁護士に一任していますので。金額についてもお話しできません」

　と言うばかりだが、

「南禅寺界隈の1400平方メートルを超える土地と別荘に、歴史的・文化的な価値を加味すると、安く見積もっても15億～20億円は下らない。仮に“30億円で売れた”と聞いても驚きません」（地元の不動産業者）

　一方、京都の旦那衆の間では智水庵の行く末を案じる声も上がっている。

「ZOZOスーツよろしく、別荘を自分好みにカスタマイズするような無茶はしてほしくないですなぁ」

　とは先の経営者。だが、別荘に手を入れることは、さすがの前澤社長であっても容易ではない。京都市の担当者に聞くと、

「古都保存法や風致地区条例などによって、智水庵の現状変更行為には厳しい規制が掛けられています。建物の改修はもちろん、庭の木を切ったり、土や石を採取する場合には届け出が必要です。建て替えるにしても、建物の高さは8メートル以内、建蔽率は10分の2までに収めなければなりません」

　近隣の別荘では数年前から改修工事が進むが、地鎮祭はもちろん、小屋や茶室を壊すたびに付近の神社から神職を招いて清祓（きよはら）いが行われ、神事だけですでに20回以上を数えるという。

「ここの別荘を買うとはそういうこと。あの人にそこまで出来るんかいな、とは思います」（前出の経営者）

　古都との付き合いは、月旅行よりも骨が折れそう。

「週刊新潮」2018年11月29日号 掲載

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181130-00552457-shincho-ent

JR京都駅近くの一等地にもかかわらず、開発と無縁だった京都市下京区の崇仁地区が大きく変わろうとしている。京都市立芸術大が2023年度、西京区から移転してくるほか、長く塩漬けされてきた土地でビジネスホテルの建設が始まったからだ。崇仁地区は部落差別に苦しめられてきた土地だが、住民と学生らが食や芸術を生かした地域おこしにも取り組んでいる。京都文教大臨床心理学部の竹口等教授（人権・同和教育）は「新しい芸術教育の基地が誕生し、市民や観光客らが京都駅から東へ流れて新旧文化の結節点が生まれる。地区の将来ビジョンで示された創造・交流・にぎわいのまち創生につながりそうだ」とみている。

●期間限定の屋台村が観光客やサラリーマンに人気

　JR京都駅の烏丸口を出て塩小路通を東へ5分、商業ビルが建ち並ぶ一角を抜けると、屋台村の灯りが見える。京都芸大の移転予定地に設けられた崇仁新町で、夜になると京都駅の方向から勤め帰りのサラリーマン、OLや大学生、外国人観光客らが集まってくる。

　崇仁新町がオープンしたのは2月。京都芸大の建設工事が始まるまで2年半の期間限定の屋台村で、16店が約1,000平方メートルの敷地に並べたコンテナで営業している。コロッケや串カツなど定番メニューに加え、お好み焼きとたこ焼きの元祖ともいわれる崇仁地区のソウルフード「ちょぼ焼き」も人気の逸品だ。

　名古屋市から出張でやってきたウェブ会社の若いサラリーマン2人組は「京都へ来たらたまに寄る。安くておいしく、雰囲気もいい」とビールを飲みながら、いろいろな料理に舌鼓を打っていた。

　京都芸大と地域をつなぐことを狙ったアートイベントも定期的に開かれ、月当たりの来店客はざっと2万5,000人に達する。来店客の内訳は外国人観光客が4割、京都市民と国内の他地域から来た観光客、ビジネスマンが3割ずつだという。

　地元自治会の役員や大学教授らでつくる運営組織の渉成楽市洛座から管理委託を受けたwalksの小久保寧社長は「非常に多くの人が足を運んでくれている。若い事業者を集めたのが良かったのかもしれない」と笑顔を見せた。

●人口減少と高齢化のダブルパンチが深刻

　崇仁地区は京都駅東側に広がる27.4ヘクタール。かつては狭い路地に衛生状態が良くない木造住宅が密集していたが、京都市が戦後、住宅地区改良法を適用し、改良住宅の建設を進めてきた。改良住宅は一般の公営住宅と異なり、国土交通省が指定した地区で地方自治体が特定の住宅を買い取って新たな住宅に建て替えたあと、元の住人に低額で貸している。

1996年から地元まちづくり組織と京都市が協働し、域内を流れる高瀬川の流路を変更するなど、生活環境の改善にも力を注いできた。

　その結果、鉄筋の改良住宅が点在する街並みに変わったものの、改良住宅用地の買収難航などから空き地が多く、空き家となった古い木造住宅もあちこちに残っている。京都駅が外国人観光客で大混雑しているだけに、まるで忘れられた街のように見える。

　人口は戦後すぐに6,000人を数え、1万人近くに達したこともあった。しかし、改良事業の停滞で地区外へ移転せざるを得ない世帯があり、2015年には約1,400人まで減少した。主に流出したのが若い世代だったことから、住民の高齢化も深刻だ。

　地元自治会である崇仁自治連合会の菱田不二三会長は「防災訓練をしたら、杖を突いた高齢者が指揮し、住民の多くがおぼつかない足元で従っている状態。この状況を打開しなければ地域の未来はない」という。

京都駅周辺はもともと、京都市の中心部ではない。しかし、京都駅が玄関口として発展するのに伴い、経済界などから京都駅のすぐ近くに空白地帯が存在することに「もったいない」という声が上がっていた。

●京都芸大が2023年度に西京区から移転

　京都芸大が進出するのは、地区内の川端町、下之町、東之町、西之町、上之町にまたがる約3万8,000平方メートル。京都芸大が延べ約5万5,000平方メートル、中京区から移転してくる銅駝美術工芸高校が延べ約8,000平方メートルの校舎を建てる計画。2020年度から工事に入り、2023年度から使用を始める。

　京都芸大は1880年、日本初の公立絵画専門学校として創設された京都府画学校が前身。1950年に京都市立音楽短期大と統合されて京都芸大と名称を改め、1980年に郊外の新興住宅地に当たる西京区大枝沓掛町に移転した。

　しかし、校舎の老朽化などから都心部への移転を決め、まとまった土地がある崇仁地区に白羽の矢を立てた。予定地は改良住宅事業地で、国の補助金を返還しなければ商業施設などを建てられないが、学校であれば問題がなく、京都市や地元自治会も受け入れを決めた。

　移転後は教職員と学生、生徒を合わせて京都芸大の約1,200人、銅駝美工の約300人が崇仁地区に通う。現在の地区住民数にほぼ匹敵する数の若者がやってくることになり、地区の雰囲気が大きく変わることは間違いない。

　海外では、芸術家や芸大生が荒廃した地域に移り住むことで、住宅のおしゃれな改装やユニークなウォールアートが増え、地域再生に成功した例がいくつもある。米国ニューヨークのブルックリンにあるゴワヌス地区、英国リバプールのグランビー・ストリートなどが有名だ。

　京都芸大の天沼憲総務広報課長は「移転後は芸術や文化面で住民と交流を深め、ともに歩んでいきたい」、京都市行財政局総務課の市田香芸大担当課長は「芸大と連携することで崇仁地区が良い方向に向かってほしい」と期待している。

●塩漬けされた土地にビジネスホテルが着工

　京都芸大移転予定地以外でも新たな動きが出ている。下京区材木町でビジネスホテルの建設が始まったことだ。この一帯は1980年代に当時の消費者金融大手が土地取得に乗り出したが、バブル崩壊の影響で頓挫し、長く塩漬けになっていた。

　外資系の信託会社が2017年に土地を取得し、地下1階地上9階建て延べ約1万7,000平方メートル、客室472室のホテルを建設している。完成予定は2020年3月。近くの不動産業者は「外国人観光客の急増で宿泊施設不足が続くだけに、塩漬けされた土地にも影響が及んだ」とみている。

　しかし、崇仁地区に開発の波が押し寄せ、風景が一変したとしても、住民が置き去りにされたのでは意味がない。菱田会長は「地区を離れた若い世代が戻ってくるような施策を行政が考えてほしい。学生には地域の伝統行事を守り、高齢者を助ける役割を期待する」と要望する。

　地元の小学校5学区による崇仁エリアマネジメントでは、「人が大切にされ、住み続け、ともに暮らすまちづくり」という方向性が打ち出された。竹口教授は「地元住民と若者、訪問者が買い物や飲食、健康維持などで利用できる生活基盤施設の導入が急務だ」と提言する。

　長く取り残されてきた崇仁地区が、ようやく生まれ変わろうとしている。京都市は土地の有効活用だけに目を向けるのではなく、この変化が住民の幸福にもつながるようこれまで以上に配慮することが求められている。

政治ジャーナリスト 高田 泰（たかだ たい）

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181122-00035713-biz_plus-bus_all&p=1

東京五輪後なら、工事需要が一服して工事費も下がるはず。そう考えて、大規模修繕を先送りするマンション管理組合が増えているが、実際には五輪後に建設費が下がる可能性はほぼなく、むしろさらに上がっていく可能性の方が高い。（さくら事務所会長　長嶋修）

●　東京五輪後の建設費は 下がるどころか上昇する!?

　「2020年以降、不動産価格や建築費が下がる」――。多くの人が漠然と、2020年が何か一区切りのようなイメージを持っているようだ。しかし結論を言えば、それはただのイメージにすぎず、特段の根拠はない。定期的にメディアから繰り出される「不動産市場はバブルだ！ だからもうすぐ崩壊する！」といった論調の記事などを読んで洗脳されているのかもしれない。

「2020年」がなぜ独り歩きしているのか。1つはおそらく「東京オリンピック・パラリンピック」。1964年の東京五輪では、日本は高度経済成長の真っただ中。五輪に間に合わせるべく競技場や首都高などの道路、新幹線などのインフラを次々と整備し、経済の高揚とその後の落ち込みを経験した。

　一方で現在の日本は、すでに成熟した先進国。カナダやイギリスなど、過去に先進国で行われた五輪が、経済や不動産価格に大きな影響を与えた事例は確認できない。ロンドンオリンピックにおいては、英国政府が「オリンピックが不動産市場に与えた影響はなかった」とするレポートを公表している。2020年の東京五輪もおそらく、その前後で経済動向に大きな変化や不動産市場に大きな動きはなく、その影響が表れるのは、選手村ができる東京都中央区晴海など一部に限られるだろう。

もう1つ連想できるのは「建設需要」。建築費は2013年以降20～30％程度上昇しており、現在も下げ止まりの兆候はないが、2020年のオリンピックが終われば建築費の高止まりも一服するのではないかといった予測だ。現にそういった期待から、大規模修繕を2020年以降に先延ばしするマンション管理組合も多くみられる。しかし残念ながら、それは期待外れに終わるどころか、建築費はさらに上昇していく可能性が高い。

　高齢化に伴う折からの建設職人不足で、2018年時点ですでに多くの建設会社が5年先程度まで受注の見込みを持っている。さらに、現時点ですら、多くの建設現場において工期の遅れが目立っている。

例えば、新築一戸建ては通常3ヵ月もあれば完成するが、大工が確保できず、4ヵ月、5ヵ月、時にはもっと後ろ倒しになっている。都内のとある4棟新築現場では、大工が2人しか手配できず、6ヵ月たった今も完成していない。

●　高齢化による人手不足で 工期が延びている

　オフィスビルなども同様だ。工事現場のロボット化・無人化が劇的に進展すればこうした状況を一変させる可能性があるが、2020年時点ではそうした状況が訪れることはないだろう。

2008年のリーマンショックは、それまでなんとか生き延びてきた建設業者に大打撃を与えた。さらに2009年には政権交代が起こり、民主党は「コンクリートから人へ」を掲げて公共事業の削減を目指した。リーマンショックで資金繰りが悪化した上に仕事も激減したとあって、建設業者の廃業が相次いだ。

　ところが、事態は2011年に大きく反転した。

　きっかけは東日本大震災。関東圏の建設職人の多くは復興のため東北に向かい、首都圏の建設現場は関西圏から建設職人を集めるなど、慌ただしい状況が続いた。2012年には安倍内閣が発足、それまでの民主党政権の方針を転換して公共事業の拡大を宣言した。

これで人手不足がさらに加速した。2013年には東京五輪の開催が決定するも、この際には建設業者間で「果たして誰が工事をするのか」といった声も上がったほどだ。職人の高齢化が問題視されていた建設業界では、リーマンショックで引退した高齢の職人たちが再び現場に戻ることはなく、若手も3Ｋ（ きつい・汚い・危険 ）とされ、給与も決して高いとはいえない建設業に魅力を感じないこともあって人気がなく、恒常的な人手不足が続いているのが現状で、職人の給与には上昇圧力がかかっている。