What's New

2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

Twitter

マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
ご相談は無料
お問い合せはこちら

どうして、マンション管理費が安くなるの?

マンション管理費の見積り
例えば、マンション管理会社によって管理の仕方や価格設定に違いがあるため、マンション管理費が違ってきます。多くのマンション管理会社に見積りをとることによって、十分な管理を安価で提供しているマンション管理会社を選ぶことができます!複数のマンション管理会社に見積りを出すことは、今や当たり前のことになってきています。今までの付き合いや変更が面倒だという理由でそのままにしていて、大きな損をしているかもしれません。

コストだけなく、管理会社によって、管理の充実度合いも違います。

コストが上がらず、住民の方に喜ばれる管理を実現することも可能な場合があります!

見積りは無料
多くの管理会社からの見積りをじっくりご覧いただき、お住まいのマンションにとって最適な管理会社を選んでは如何でしょうか?安心・快適な生活のために、管理会社を再検討しましょう!見積りは 無料 です!まずは、お気軽に快適生活のための見積り依頼!
見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

ご相談は無料
お問い合わせはこちら

マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

マンションを満室にしませんか?

住居者の方は、マンション管理費や修繕積立金のことが気になりますよね?

そして、マンションやビルのオーナー(所有者)の方は、空室が気になっていることでしょう。

当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財の関連事業で、賃貸物件を満室にするサービスがあります。

オーナーの方は、この機会に是非お問い合わせ下さい。

マンション・ビルの満室経営サポート

家賃滞納問題を解決しませんか?

マンションを経営しておられる方の頭を悩ましている問題の大きな一つに、

家賃、マンション管理費、修繕積立金を滞納している住人がいるということではないでしょうか?

いくら、管理費を見直したとしても、払ってもらえなけえば意味がありません。

家賃の滞納はプロに任せることが解決の一番の近道です。

まずは、お気軽にお問い合わせ下さい。

家賃滞納解決センター

高齢者の住居を確保しませんか?

高齢者(おじいちゃん、おばあちゃん)の住居が不足して、社会問題化しています。

オーナーの方がリスクを心配して高齢者にマンションを貸すのを躊躇するというのも理解できます。

しかし、それでは、この社会状況を打破出来ない。

そこで、当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財がそのリスクを引き受けます。

オーナーの方は、マンションの居住者を増やすことが出来るため、大きなメリットがあります。

それに、ご自身が社会貢献しているなんて、嬉しいですよね。

ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2020年

2月

21日

20代で家を買うなら必ず知っておきたい「贈与税」究極の活用法

たとえ親子の間とはいえ、年間110万円超の贈与を行った場合には、贈与税の対象になる。贈与税は相続税と並んで、最高税率55%のわが国でも最も税率の高い税金。うかつに贈与するとたいへんなことになりかねない。

 

しかし、この贈与税には合法的な抜け道がある。

 現在は「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠」という特例が実施されていて、住宅を取得するために、両親や祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合、最大3000万円まで非課税になる。資金的余裕のある家庭なら、これを利用しない手はないだろう。

 

3110万円まで「税金ゼロ」

 この特例、実は15年に誕生したものだが、19年10月の消費税増税に対応して、19年4月から非課税枠が3000万円に拡充されている。

 消費税増税によって住宅市場が冷え込むのを防止するためで、図表1にあるように、消費税のかからない中古住宅を取得した人などが利用できる非課税枠は最大1200万円に対して、消費税10%で買った人は3000万円になっている。年間の基礎控除枠110万円と合わせて、3110万円まで非課税になるのだ。

 非課税枠がないと、3110万円の贈与を受けた場合、基礎控除110万円を除いた3000万円が課税対象で、税額は、

 3000万円×0.45(税率)-265万円(控除額)

 で1085万円の贈与税がかかってくる。3110万円貰っても、実際に住宅取得に充てられるお金は2025万円に減ってしまう。それが、3110万円丸ごと住宅取得に使えるのだから、おいしい話だ。

 

3000万円の非課税枠はいつまで?

 しかし、この非課税枠の拡充、あくまでも消費税増税に対応した臨時措置なので、3000万円の非課税枠は20年3月末の契約までに限られる。

 20年4月以降は、21年3月までが1500万円に、21年12月までが1200万円に縮小される予定なのだ。

 しかも、そこまでは決まっているが、その先がどうなるのかは未定。非課税枠を縮小して継続される可能性もあるが、廃止されてしまう可能性もないではない。

 3000万円フルで利用できる経済的余裕があるなら、非課税枠が大きい今のうちに実行するのが得策と言える。

 住宅取得の契約を3月末までに行っておけば、3000万円の非課税枠が利用でき、引き渡しや入居がその後になってもOKだ。

 ただし、この制度は一覧表にあるように、2021年12月末までの時限措置であり、そこまでに贈与を受けて、翌22年の3月15日までに入居する必要がある点は注意が必要だ。

 

20代住宅購入者の3割が利用

 では、この特例、どれくらいの人が利用しているのか――住宅流通経営協会の調査によると、図表2にあるように、全体では14.6%の人が利用している。年代によって大きな差があって、20歳代では29.7%と、3割近くの人が非課税枠を活用している。

 贈与額は、「500万円以下」が41.6%と最も多く、1000万円以下の合計で77.8%に達するが、「1000万円超~2000万円以下」が16.3%、「2000万円超~3000万円以下」が3.6%、「3000万円超」が2.4%と、多額の贈与を受けている人も決して少なくない。

 また、住宅生産団体連合会の注文住宅を建てた人たちを対象にした調査では、2018年度に贈与を受けて注文住宅を建てた人の受贈額の平均は1174万円という結果だった。

 地域による差が大きく、東京圏は1217万円で、大阪圏は1452万円、名古屋圏は1024万円となっていている。名古屋圏は東京圏や大阪圏よりこの非課税枠の利用率が高い反面、贈与額は少ないといった地域性がみられる。

 

住宅購入のチャンス!

 この制度は、子どもや孫の側からみれば、贈与を活用して住宅を取得する大きなチャンスにほかならない。

 事実、非課税枠を利用してマイホームを取得した人たちに、この制度の影響を聞いたところ、図表3のような効果があったとしている。

 最も多かったのは、「借入額を少なくできた」の66.7%で、次いで「住宅を購入することができた」「住宅の購入時期を早めた」などが続いている。

 この制度があったからこそ、住宅を買うことができた、あるいは購入時期を早めることができた、また借入額を減らしてローン負担を軽くできたとしているわけだ。

 そのほか、住宅をグレードアップしたり、より立地のよい住まいを手に入れたりすることなどにつながっている。

 

相続税の課税割合は8.3%に上昇

 贈与を受ける側にメリットがあるのと同時に、親や祖父母の側からすれば、この非課税枠は究極の相続税対策にもなる。

 周知のように、相続税は2015年から基礎控除が引き下げられて増税され、相続税負担は一段と重くなっている。相続税には基礎控除があって、14年までは相続1件当たり5000万円、相続人1人当たり1000万円の非課税枠があった。配偶者と子ども2人の合計3人で相続する場合、5000万円+1000万円×3の8000万円まで非課税になった。

 それが、15年以降は相続1件当たり3000万円+相続人1人当たり600万円に減額されている。やはり3人での相続になると、3000万円+600万円×3の4800万円になってしまう。

 国税庁のデータによると、この基礎控除の引き下げによって、それまでは相続税の課税対象になる割合は4.4%だったのが、2017年には全国平均で8.3%まで上がった。

 地価の高い東京都ではこれが16.2%に達する。山手線の内側に不動産を所有していれば、ごくふつうの持ち家に住んでいるだけで、相続税の対象になるといわれるほどだ。

何人に贈与してもかまわない

 この相続税対策として、アパート経営などが推奨されたが、アパートが増えすぎて空室が増加し、却って負担になってしまっているケースも少なくないといわれる。

 それに対して、この住宅取得等資金贈与の特例の非課税枠制度は、こうしたリスクの一切ない究極の相続税対策となる。

 子どもに生前贈与する方法としては、「相続時精算課税制度」もあり、最大3000万円まで非課税で贈与できるが、こちらは、将来相続が発生したときには、生前贈与した分も巻き戻して相続税評価額に加えられる。相続時に精算することが前提の制度であり、いってみれば、税金の先送り、繰り延べに過ぎない。

 それに対して、住宅取得等資金贈与の特例の非課税枠を利用して生前贈与した分は、将来的にも課税される心配はない。贈与しっぱなしですむわけで、まさに究極の相続税対策になるわけだ。

 しかも、この最大3000万円の非課税枠は、贈与を受ける側1人当たりの枠であり、何人に贈与してもかまわない。子どもが2人なら、それぞれ3000万円ずつ、合計6000万円でもOKで、子どもだけではなく、孫まで含めて5人、10人でも贈与できる。

 

最高の相続税対策

 たとえば、縁起でもない話だが、いま亡くなった場合、家などの不動産、預貯金などを合わせて1億円の相続税評価になるとすれば、配偶者と子ども2人の3人で相続する場合、「1億円-3000万円×3」の基礎控除を除いた5200万円が相続税評価額になる。シッカリ相続税の対象になってしまうのだ。

 しかし、2人の子どもに3000万円ずつ贈与しておけば、相続税評価額は4000万円に減って、基礎控除の範囲内におさまり、相続税課税対象外になる。つまり、相続税は1円もかからない。

 親としては、子どもたちが相続税負担に苦しむのを未然に防いで、安心して老後の生活を送ることができるし、子どもたちの側としても、予定より早くマイホームを取得できたり、ローン負担を減らしたりできるといったメリットがある。

 親にとっても、子どもにとってもハッピーな結果であり、文字通り最高の相続税対策といっていいのではないだろうか。

山下 和之( 住宅ジャーナリスト)

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200221-00070494-gendaibiz-bus_all&p=1

続きを読む

2020年

2月

14日

南海トラフ巨大地震が来る!「東京の物件」が比較的安全な理由

巨大地震への心配が高まるなか、不動産オーナーは、地震や津波のリスクを考えなければいけません。2011年3月の東日本大震災から約9年が経とうとしているいま、改めて震災リスクについてしっかりと学んでおきたいものです。本記事では株式会社SRコーポレーションで不動産コンサルティングを行う高澤啓氏が、リスクを考慮した不動産投資について解説していきます。

 

太平洋岸の広域で震度7、最大34mの津波を予想

南海トラフ」とは静岡県の駿河湾から九州東方沖まで続く深さ約4,000メートルの海底のくぼみ(トラフ)。海側の岩盤が陸側の岩盤の下に沈み込む境界にあり、過去約100~150年の間隔でマグニチュード(M)8前後の地震が繰り返し起きてきました。東日本大震災と同規模レベルの地震で、太平洋側の大陸プレートと海洋プレートの動きによって生じます。

高い津波予想もされている大変危険な地震で、地震による揺れの被害よりも、火災や津波による被害のほうが多く想定されています。

静岡から西側の被害が大きく、沿岸部はほぼ震度7、津波は最大34mと予想され、地震と津波によって多くの被害者、多くの建物損壊が見込まれています。ちなみに東日本大震災の最大津波は福島県富岡町の21.1m、陸地を走る津波の到達最高地点(遡上高)が40mを超える場所もありました。

静岡、愛知、三重、和歌山、徳島、高知、大分、宮崎など、太平洋に面したエリアでアパート経営をされている方は、ある程度の覚悟が必要でしょう。

関東に関しては伊豆の下田で大きな津波は止まりますが、相模湾は10m級の津波被害が想定されています。東京都内を見てみると、東京湾内は囲まれており横浜で震度6弱、東京都内は震度5強となり、最大約2.5mの津波予想となります。

東京湾にはいくつも水門があり、巨大地震発生時には水門を閉じることで、都内への浸水を阻みます。防潮堤は4.6m~8.0mの高さがあり、地震発生から津波到達まで1時間以上あるため、水門を閉じることができ、都内の津波被害想定はほぼ皆無と言えるでしょう。

「東京は地震が来るから怖い」

「東京にも津波がくる」

そんな風に誤解されていた方も多いのではないでしょうか。

もちろん地震が来たら、帰宅難民や食料・燃料問題、液状化(荒川区や江戸川区)など、様々な問題は抱えることになりますが、東海地域や西日本に比べると安全と言えます。それでも東京は活断層があるから大きな地震が起こりやすいと考えている方もいますが、確証のない情報に踊らされているだけです。

地震はプレート型の地震と活断層の活動により断層にずれが生じて発生する地震とに分かれます。そのなかで横揺れになりやすいのがプレート型、縦揺れになりやすいのが活断層型です。

中部近畿地方に断層が集中しているので、建物崩壊の可能性の高い直下型は東京よりも警戒すべき地域はたくさんあります。そもそも世界の地震の8割が集中する日本では、小さな地震も含めると年間2,000回以上あります。関東には関東で一番大きな立川断層という活断層がありますが、直下型は広範囲には広がらないこと、そして最近の研究で数千年に一度しか発生しないため、切迫性はないと発表されました。こうしたことから、直下型やプレート型の地震にも東京はある程度強いことが想定できます。

 

「木造」と「RC造」…津波と火災に強いのは?

大阪や名古屋の不動産投資に比べても東京での不動産投資は安全性が高いと考えられますが、震度6以上の地震や津波が来た時に、木造住宅(アパート)と鉄筋コンクリート造(RC造)とでは大きな違いがあります。不動産投資をする以上、建物が崩壊してしまう場合や、地震による火事で大正時代の関東大震災のように建物が全焼してしまっては意味がありません。

アパートとマンションで比較をしてみます。まず津波被害の違いですが、以下、(財)日本住宅・木材技術センターの調べをご紹介します。

調査結果概要(津波被害)

■津波被害について
– 木造住宅では、基礎、土台を残すのみという壊滅的な被害を受けていた。
– RC造、S造でも、低層建築物では、倒壊は免れているものの、全壊と見做さざるをえない、手ひどい被害を外壁、 開口部に受けていた。
– 木造建築物でも、大断面集成材の建物では、手ひどい被 害を受けながらも倒壊を免れているものがあった。

■津波波力
– 津波波圧到達高さ2.6m程度で、木造住宅の設計用風圧 力と同程度、3m程度で2 2倍程度と推定された 倍程度と推定された。
– 大断面木造では、外壁を破られることで、津波波力を受け難い形状となり、倒壊を免れたと推定された。つまり、木造住宅は耐久力的に2.6m程の津波でも倒壊する可能性があるということです。一方、RC造に関しては窓や開口部等の崩壊はあっても建物自体の倒壊は見られませんでした。この時点でも地震対策に強いのはマンションであることがわかります。

次に火災被害の違いについてです。消防庁によると、木造住宅が全焼するまでの時間はなんと約20分となっています。これは初期消火をしなかった場合の時間ですが、地震発生時に火事が発生しても消防車が間に合わない可能性も高く、木造住宅はほぼ全焼するということになります。

地震の時間帯は食事時だとしたらかなりの被害になるでしょう。対してマンションの場合は通気性の悪さも影響して、火が回るのが非常に遅いです。さらにコンクリート壁が焼けるより早く窓ガラスが割れます。その際フラッシュオーバーと呼ばれる状態になり、急速に煙は増えますので、早めの避難が重要です。全焼するには1000度の高熱で2時間以上燃え続けるという条件でようやくコンクリートが溶け始めます。今の消防整備状況でマンションが2時間以上燃え続けるという環境は考えにくいことから、全焼する可能性はかなり低くなるということです。ここでもマンションに軍配が上がりました。

 

結局、震災リスクにも強い「都心」の不動産

ここまでで見えてきたのは、どこでどんな不動産投資をすれば少しでも「地震・津波リスク」と向き合えるのかということです。地震、津波に一番強いのはどのような角度で見たとしても東京都心部のマンションということになります。さらに津波の影響を考えると、2階以上の物件であれば都内の最高津波到達点も超えてくるのでより安心できるでしょう。

最後に重要なのが地震保険です。新耐震基準のマンションは震度7でも建物が倒壊しない想定の作りではありますが、火災が発生する場合があります。コンクリート造であれば、全焼は考えにくいですが、部屋のなかには壁紙を含め、家具など燃えるものはあります。こういった被害があった場合には100万~300万円程度の修繕費用がかかる場合もあるので、地震保険に加入することをおすすめします。

高澤 啓

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200213-00025400-gonline-bus_all&p=1

続きを読む

2020年

2月

07日

住宅ローンの相談をする前に、自分で確認しておきたいポイント

もし、あなたが「そろそろマイホームを」と考えたときに、まず気になるのは「良い物件」を選ぶことでしょう。

そして、それと同時にマイホームの資金調達のための「住宅ローン」選びも重要な要素といえるでしょう。多くの方にとって、一生の中で数少ない体験となるため、わからないことがあるのは当然です。そのような時に相談できる相手は誰でしょうか?

住宅ローンについて相談できる場所

まずは、以下の住宅金融支援機構の民間住宅ローン利用者の実態調査の結果をご覧ください。

住宅ローンを実際に利用した方からの回答で、役立った情報源として断トツの約半数を占めるのは、「住宅・販売事業者(営業マン、店頭、営業所など)」となっています。やはり、住宅を購入する段階で最も頼りにされているのは、いわゆる不動産仲介会社、住宅メーカーなどです。

住宅ローンについても不動産業者がすすめる提携ローンを利用することでスムーズに手続きが進めることができ、有利な条件で契約できる場合もあります。

この結果から、特に初めて住宅ローンを検討する場合には、良い不動産業者(良い担当者)を見つけ、しっかりと相談しながら手続きを進めていくことが住宅ローン選びに失敗しないための秘訣といえるでしょう。

 

住宅金融支援機構「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】(第2回)」

そして、2番目に多い回答はインターネットです。以前までは2番目は金融機関でした。当然といえば当然ですが、現代はインターネットを使えば、ほとんどの情報を得ることができます。

また、24時間365日いつでも住宅ローンの申し込みができる「ネット銀行」の普及もその要因の一つといえるでしょう。ネット銀行では、ローン相談専用ダイヤルによる電話相談やスカイプ(インターネット無料通話)などを使った相談対応も実施されています。

3番目には金融機関が挙げられています。昨今の史上最低の金利水準の中で、前述のネット銀行の台頭などもあり、金融機関の間でも熾烈な顧客の争奪合戦が繰り広げられていることは確かです。銀行は、各支店での相談窓口だけでなく、個人向けのローンを専門に扱う窓口として「ローンプラザ」を開設している場合も多いです。

また、通常の営業時間とは別に平日夕方や夜間、さらに土日祝日でも相談できる体制をとっている場合もあります。原則は事前予約制となっており、待ち時間もなく、じっくりと相談できることがメリットの一つといえるでしょう。

 

住宅ローンの専門家はいるの?

ここまで、住宅ローンの利用者が住宅ローンを利用する上で役に立った情報源として回答した上位三者を見てきました。これら3者の共通項は顧客に対して何らかの目的を持って接しているという点です。第1位の不動産業者の目的は、ずばり「家を売ること」です。

第2位のインターネット(ネット銀行など)、第3位の金融機関とともに、目的は「住宅ローンの契約を通じて優良な顧客を獲得すること」でしょう。つまり、3者とも「何かを売りたい」「何かを得たい」という目的があるということがいえるでしょう。

そんな中、顧客の利益を優先し、中立したアドバイスができる存在がファイナンシャルプランナー(以下、FP)といえるでしょう。ただし、士業なども同様ですが、一言でFPといってもそれぞれ得意とする分野が異なります。

例えば、FPがカバーする分野は保険、金融、相続、不動産などさまざまな領域があります。やはり、住宅ローンの相談については、その分野を得意とするFPに相談すべきでしょう。

一般財団法人住宅金融普及協会が運営する「住宅ローンアドバイザー」という資格制度があります。あくまでもひとつの目安ですが、不動産取引に関する宅地建物取引士を含め、このような資格を有しているFPは、住宅ローンの相談対応に必要となる一定レベル以上の知識や情報を有しているといえるでしょう。

また、FPの資格を有している方の多くは、会社や団体など何らかの組織に属していることがほとんどです。独立してFP業務に専業として取り組んでいる方はほんの一握りしかいないでしょう。

組織に属しているFPが決してダメということではないですが、組織によっては、利害関係などにより紹介できる商品やサービスに偏りが出てしまうことも考えられます。

相談される方は、それらの背景を十分理解した上で相談に臨まれることが重要となります。FPへの相談のメリットは、第三者的な視点で中立したアドバイスが得られることです。

例えば、銀行から勧められた住宅ローンのプランに対しての他行との比較検討や手数料や団信などを含めた総合比較などについてもアドバイスをもらうことができるでしょう。

 

住宅ローンについて相談する前に確認しておきたいこと

FPへの相談は、すでにもらっている提案内容を、改めて検証する上でも有効な手段であることを記載しました。一点注意したいのは、FPへの相談は原則有料となるということです。それぞれのFPにより料金設定などはもちろん異なりますので、事前に確認した上で相談することが必要です。

FPへの相談のもう一つのメリットは、住宅ローンの返済計画を含めた将来的なライフプランに基づくキャッシュフロー表を作成できることでしょう。毎年の家計収支の予測や将来的に必要となる資金を数値化することで、住宅ローンが無理なく返済できる額であるのかをシミュレーションすることができます。

また、住宅購入の前後に活用できる「すまい給付金」、「住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)」、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」など税制面での優遇策についても確認することができるでしょう。

つまり、より第三者的で総合的なアドバイスがほしい場合や家計全体への影響を含めたアドバイスがほしい場合などには、FPへの相談は有効な手段といえるでしょう。ただし、時間制などの有料相談となる場合が多いので、事前に相談したい(知りたい)ポイントをまとめておくことが重要となるでしょう。

まとめ

前述の実態調査の結果からもわかる通り、住宅ローンの選定を含めた住宅購入の成否に最も影響があるのは、「良い不動産業者を選ぶことができるか」ということでしょう。そして、それに第三者としての適切なアドバイスが加われば、安心感も格段に増すものと思います。

一生の中でそんなに多くない住宅ローンの契約ですから、自ら納得して、安心して選択したいものです。

出典 住宅金融支援機構「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】(第2回)」

執筆者:高橋庸夫
ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200206-00010007-ffield-life&p=1

続きを読む

2020年

2月

03日

「リモートワークに適した都市ランキング」ニューヨークが全米ワースト2位の不名誉。1位に輝いた意外な都市とは?

働き方の多様化やデジタル環境の充実により、オフィス以外の場所で仕事をする人が世界各地で増加し続けている。

アメリカでは2005年~2017年の間に、リモートワークをする人の数が2.5倍以上に増えたという。さらにフリーランスで仕事をし、属する企業やオフィス自体が存在しないという人の数も増え続けている。

このような流れの中で、アメリカでは住む場所としてだけでなく「リモートワークやフリーランスの活動に適しているかどうか」という切り口で、都市を分析・評価する動きが活発化。

これまでのイメージを覆す意外な都市が、「リモートワーク・フレンドリー」「フリーランス・フレンドリー」な存在として脚光を浴び始めている。

リモートワーカーにとって重要なWi-Fiスピード、カフェやコワーキングスペースの多さ

キャリアアドバイスサービスを手掛けるアメリカのOverheard on Conference Callsは、このほど「リモートワークに適した全米都市ランキング」を発表した。結果を見る前に、その評価方法を紹介しよう。

このランキングはリモートワーカーが重視する5つの項目で構成されている。まず「ワーク」要素としてネット環境、コワーキングスペース、仕事のできるカフェ、さらに「ライフ」要素として生活コスト、通勤時間だ。

この5要素を重要度の高い順に「Wi-Fiの平均速度」「人口一人当たりのコワーキングスペース数」「人口一人当たりのカフェの数」「生活コスト」「通勤時間を短縮できる度合い」として数値化し、加重平均でポイントを算出。アメリカで人口の多い上位50都市を対象にランキングを作成している。

 

リモートワークに適した都市全米1位はミズーリ州カンザスシティ

このランキングで「リモートワークに適した都市全米1位」の座に輝いたのは、ミズーリ州のカンザスシティだ。人口約50万人のカンザスシティが位置するのは、ニューヨークのある東海岸からもシリコンバレーのある西海岸からも遠く離れた内陸部。

ちょうど地理的にも人口分布的にもアメリカの真ん中に位置するため、Heart of Americaという別名を持つ。

農業・畜産業が盛んで、ステーキやバーベキューという印象の強いカンザスシティが、なぜ名だたるテック都市を抑えて「リモートワークに適した都市」全米1位と評価されたのか、その一番のポイントはネット環境の良さだ。

カンザスシティのWi-Fi速度はアメリカで一番早いとも言われている。実は2012年にGoogleの高速インターネットサービスGoogle Fiberを、世界で初めて導入したのがカンザスシティで、現在では市街地の50区画以上に無料の公共Wi-Fiが整備されている。

カンザスシティは街をあげてスマートシティ化に取り組んでいて、充実した公共Wi-Fi以外にも、歩行者の動きを検知して対応する信号や街灯や、公共の情報キオスクの設置などIoT技術を駆使した街づくりが進んでいる。

 

生活コストの高いニューヨークやロサンゼルスなどの大都市は評価が低い

リモートワークに適した都市ランキングでカンザスシティに次ぐ第2位は、ユタ州のソルトレークシティ。評価項目の中でも特に生活コストの安さが、高評価の原動力となっているようだ。

その他トップ5には南部テキサス州からオースティンとサンアントニオ、東部ノースカロライナ州のローリーが名を連ねている。

反対にランキング最下位となり、「リモートワークに適していない都市」という不名誉な称号を得てしまったのは、テネシー州のメンフィス。生活コストは抑えられるものの、Wi-Fi速度が遅く、カフェやコワーキングスペースの数が少ないことが敗因となっている。

そして49位、メンフィスに次ぐワースト2と評価されたのがニューヨークだ。言わずと知れた全米最大の都市だが、まず生活コストが圧倒的に高く、人口一人当たりに換算するとカフェやコワーキングスペースの数でも平均を下回るレベルという結果だった。

同じ理由でロサンゼルスも43位と低位に沈み、テック都市の代表格であるサンフランシスコはWi-Fi・カフェ・コワーキングスペースの「ワーク」要素では8位につけているものの、生活コストの高さに足を引っ張られ総合では26位という順位になっている。

 

フリーランスに適した都市ランキングでも大都市圏から外れた中都市がトップに

もうひとつ似た切り口のランキングを紹介しよう。不動産情報サービスのNeighborhoods.comが発表した「フリーランスに適した都市ランキング2019」だ。

リモートワーカー向けランキングと同様、ここでもWi-Fi速度とカフェの数が主要な指標として使われている。

さらに生活コストの指標として1ベッドルームの平均家賃、所得税の高さ(アメリカでは州によって税率が異なる)が使われ、フリーランスならではの指標として「街の動き回りやすさ(徒歩・自転車・公共交通機関の利用を前提)」が加えられている。

全米150都市を評価対象にしたこのランキングのトップ30までに、ニューヨークやサンフランシスコは登場しない。1位2位となったのは、アメリカ北西部にあるワシントン州のスポケーンとバンクーバー。

いずれも人口20万人程度の都市だ。家賃と所得税が抑えられ、Wi-Fi速度とカフェの数、動き回りやすさの項目を高い基準で満たしている。

他にもトップ10にはフロリダ州からフォートローダーデール、オーランド、ハイアリア、タンパの4都市が、アリゾナ州からテンピ、スコッツデールの2都市がランクイン。テキサス州のサンアントニオはリモートワーク、フリーランス両方のランキングでトップ10入りを果たしている。

 

リモートワークのしやすさで都市を選ぶという考え方が広まるか

これらのランキングを見ていくと、就労場所として花形だったはずのニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコといったアメリカの大都市が、リモートワーカーやフリーランサーにとっては、もはや条件の良くない場所になっていることがわかる。

逆にあまり知られていない小~中都市が、リモートワークという切り口で見ると、とても魅力的な場所に変貌することもある。

これからビジネスの主軸になっていくミレニアル世代は、自分の働き方に高い自由度を欲する傾向が強い。

米メディアCNBCのレポートによると、ミレニアル世代のうち71%が職場の自由度の無さを理由に転職を検討し、28%が「より自由な働き方」(リモートワークが認められるかどうかなど)を手に入れるためなら、長期休暇をあきらめても良いと回答している。

アメリカに限らず全世界でリモートワークをする人は益々増えていくのは間違いない。その際に、今の生活圏を前提にリモートワークをするのではなく、リモートワークのしやすさで都市を比較し、住む場所を選ぶという発想がアメリカで、さらには日本でも広まる時が近づいているのかもしれない。

文:平島聡子 / 編集:岡徳之(Livit)

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200131-00010001-ampreview-bus_all&p=1

続きを読む

2020年

1月

24日

空き家対策の第一歩? 使わない土地の売却に税優遇

2020年度(令和2年度)税制改正大綱が19年末に発表されました。不動産に関する税制改正では、空き家対策の側面から、長年放置されている空き地や空き家の敷地など低未利用土地を譲渡した場合に、譲渡所得から一定額を控除できる特例や、住まいを譲渡した場合の各種特例と住宅ローン控除の併用ができなくなる措置などが盛り込まれました。詳細について明らかになっていない部分もありますが、不動産に関係する改正ポイントについて、税理士法人アイアセット代表税理士の石井力さんに伺ってみました。

◇ ◇ ◇

20年度の不動産に関係する税制改正大綱のうち主なものは、
(1)低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除制度の創設
(2)住まいを譲渡した場合の各種特例と住宅ローン控除の重複適用の取りやめ
(3)国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例の創設
(4)居住用賃貸建物の取得等に係る仕入れ税額控除制度等の適正化

となっていますが、それぞれの改正のポイントについて簡単に教えてください。

(1)低未利用土地等の売却に優遇策

【田中】まず、低未利用土地等を譲渡した場合の特別控除制度です。低未利用土地というと長年放置されている空き地や空き家の敷地などを想像しますが、どんな内容なのでしょうか。

【石井税理士】低未利用土地等であることについて、市区町村の長の確認がなされたもので、譲渡する年の1月1日において所有期間が5年を超える場合、一定の条件を満たすものについては、譲渡所得の金額から100万円を上限に控除することができるようになります。ただし、譲渡価格が500万円を超えるものは除かれます。

【田中】低未利用土地等というのは具体的な規定があるのでしょうか?

【石井税理士】土地基本法等の一部を改正する法律(仮称)の内容がまだ明確ではありませんので、現時点でははっきりしていません。この特例は、譲渡後の低未利用土地等の利用についても、市区町村の長の確認が必要とされていますので、低未利用土地等のままの状態で保有する所有者から、一定の利用を行う予定のある者への譲渡に限って優遇したい、すなわち低未利用土地等の有効活用を推進したいという考えが背後にあるのでしょう。この特例は、土地基本法等の一部を改正する法律の施行の日、または20年7月1日のいずれか遅い日から、22年12月31日までの間の特例となります。

【田中】譲渡価格の上限が500万円となると、大都市圏では適用しにくい規定となりそうですし、控除額が100万円ということは税額で20万円程度の削減効果しか見込めませんから、あまりインパクトのある制度ではなさそうですね。

 

(2)自宅売却の特例と住宅ローン控除の重

【田中】住まいを買い換える際、これまでも、住まいを売却した場合の3000万円控除の特例(譲渡益から最大3000万円控除できる特例)と住宅ローン控除は併用できないことになっていたと思うのですが、今回の改正の意図は何なのでしょうか?

【石井税理士】 住まいを譲渡した場合、3000万円控除など居住用財産の譲渡の特例を受けるには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが条件となっています。一方、住宅ローン控除の適用を受けるには、控除を適用する年およびその前後2年以内は3000万円控除等居住用財産の譲渡の特例の適用を受けないことが条件となっていました。

つまり、住まいの買い換えを同時に行わず、先に新居を購入して住宅ローン控除を利用しつつ、新居に移った日(従前の住まいに住まなくなった日)から3年を経過する日の属する年の1月1日から12月31日までの間に、従前の住まいを売れば、3000万円控除などの特例を利用することが合法的にできたのです。今回の改正はこうした穴をふさぐものとなっています。20年4月1日以後に従前の住まいを譲渡する場合に適用されます。

(3)海外不動産所得の損益通算に新ルール

【田中】 建物の耐用年数を超えた国外の投資用不動産を購入することで節税効果を高めることができるという、国内富裕層向けセールストークが多く見受けられました。海外の不動産は土地よりも建物価値が高いですし、木造建物なら耐用年数22年を超えていれば、償却期間4年で減価償却できるのです。償却費で不動産所得を赤字にして給与所得などと損益通算することで高い節税効果が得られると言われています。今回の改正でこの恩恵が受けられなくなるということでしょうか。

【石井税理士】 その通りです。これまでは国外で取得した中古建物から生じる不動産所得がある場合、その年分の不動産所得の計算上、国外不動産所得に損失がある場合(つまり減価償却費が大きく損失が生じる場合)、給与所得などと損益通算することができ、課税所得を圧縮できました。しかし今回の改正で、国外中古建物の償却費に相当する部分は損益通算できないことになります。21年以後はこの改正施行となります。

(4)賃貸用物件の購入にかかる消費税還付はNG

【田中】 これは建築会社による地主向けの賃貸住宅建築の提案でよく見かけられた、建物取得にかかる消費税還付のお話でしょうか?

【石井税理士】 そうですね。細かい手法についての説明はいたしませんが、居住用賃貸建物(厳密には、住宅の貸し付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物で高額特定資産に該当するもの)については、今回の改正で仕入税額控除制度の適用が認められないことになります。

消費税がかかる売り上げを課税売り上げといいます。課税売り上げがある場合、その売り上げにかかる消費税から、仕入にかかる消費税(この場合は居住用賃貸建物の消費税)を控除し、差額を消費税として国に納めるわけです。これを「仕入税額控除」といいます。

賃貸建物の場合、建物の購入や新築などには消費税が含まれているので、仕入れにかかる消費税が発生するのですが、売り上げである家賃には消費税をかけることができません。このため、仕入れにかかる消費税を地主が負担せざるを得ないのです。

そこで、一部の人はわざわざ消費税がかかる売り上げ(課税売り上げ)を作り出して仕入税額控除を受けていたのです。例えば、金そのものの売買には消費税がかかるので、金の売買を繰り返すことで強引に課税売り上げを立て、居住用賃貸建物にかかる消費税の還付を受けるという手法が一部で横行していたのです。

【田中】 たしかに、こうした提案を受けている人を多く見てきましたが、この手法については、いつか国税当局から指摘を受けてもおかしくないという声が税理士などの専門家からも多く聞かれました。消費税還付を受けることを前提に賃貸事業の収支が黒字になるような提案が散見されましたので、これを見込んで建築会社と建築のための請負契約を締結してしまった場合、大変なことになりそうですね。

◇ ◇ ◇

今回の不動産に関する税制改正大綱を概観すると、低未利用土地等の特例以外は、法律の抜け穴をふさぐという意図が強く出ているように感じられます。また、いずれも一定の所得や資産がある一部の人が受けることができた恩恵をシャットアウトしたという形になっているようです。社会保障を中心とした歳出増を賄う必要性がますます高まる中、不動産流通を阻害しない範囲で課税を強化する、税法の穴をふさぐという動きは今後も続くのでしょうね。


田中歩

1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション(住宅診断)付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

NIKKEI STYLE

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200124-00010001-nikkeisty-bus_all&p=1

続きを読む