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住宅を新たに買う、住み替える。これらは人生の一大イベントだ。将来大幅に下落する“負”動産ではなく、利益が出る“富”動産をつかむには──。

負動産と富動産をどう見分ければいいのか。住宅過剰社会の現状や空き家問題を実地調査してきた、東洋大学教授の野澤千絵さんによると「世代ミックス」「建物用途の混在」「街の新陳代謝力」がキーワードだという。

●　東京都区部の空室率に見る 「家賃値上がり」が止まらぬ現実

　東京都区部の賃貸住宅の空室率は約3％程度だ。これは全国的に見るとかなり低い数字であり、世間でいう「空き家問題」とは真逆の状態にある。

　この空室率だと、住人が退去すると次の家賃は値上げされることになる。学生から社会人まで、東京に住む多くの人が賃貸住宅に住んでおり、また定期的に賃貸間の引っ越しをしているだろう。そんな人たちにとって、家賃の上昇トレンドは家計を直撃する負担となる。どうしたらいいのだろうか。値上がりする家賃の実態と対策を見てみよう。

　通常、賃貸の平均入居期間は4年である。2年契約が多いので、1回更新手続きをして、2回目の更新で退去するのが一番よくあるパターンだ。ここでは、4年経っての前回の募集賃料と今回の変動率を「賃料変動率」と呼ぶことにする。

　スタイルアクトが保有する賃貸のビッグデータからこの賃料変動率データを作成した結果、230万件に及ぶ大量のサンプルを用意することができた。この結果から、4年での変動率は都区部平均で+1％になった。

　築年が4年経過して値上げするということは、かなり市場がよくなっていることを示唆している。なぜなら、築1年で賃料は総じて1％下がるからだ。そう考えれば、4年経過すると本来-4％になるのが当然のはずだ。それが+1％ということは、実質的に5％も相場が上がっているに等しい。

この状態ならば、入居者が入れ替わる際は、市況に合わせてオーナー側は心おきなく値上げできる。現状では、むしろ退去してもらった方が、オーナーにとっては値上げできるので有利である。最近は家賃の値上げだけではなく、礼金も取れる月数は増えているし、フリーレント（家賃無料期間）はなくなりつつあり、入居者負担は増える一方だ。

　また、入居中の契約更新時も値上げ交渉の打診が来る。リートの投資家説明資料には、契約更新時に平均するとわずかだが値上げしている実態が数値で表現されている。

●　東京23区内の空室率は3％程度 全国的に見ればかなり稼働率がよい

　家賃が上げられるのは空室率が低いからこそで、逆に家賃が下がるエリアは空室率が高い証拠である。リートの投資家説明資料でも、地方の方が賃料変動率は悪い。単純に市況が悪いからだ。

　全国賃貸管理協会のデータでは、空室率は首都圏で4.1％、関西圏で6.3％、その他で8.1％になっている。この数字やリートのデータから想定するに、東京23区内の空室率は3％程度になる。リートはこうした稼動状況のいい場所に物件を多く持っているので、97％前後という高い稼働率を出しているのだ。

　空室率を把握するには、他の方法もある。空室期間から算出する方法では、平均入居期間を4年＝48ヵ月とすると、空室率は1ヵ月で「1÷48＝2.1％」となる。2ヵ月なら4.2％で、3％の空室率ということは、1.5ヵ月で次の入居者が決まっていることになる。

　空室率が0％に近づくと、退去の1～2ヵ月前の予告をきっかけに募集活動を始めて、入居中に次の入居者が決まるといったスピード感になる。このへんまで来ると、需給バランスは異常なほどと考えていい。そうしたエリアの空室率を知る別の方法は、物件ごとに総戸数を調べて現在の空室戸数で空室率を割り出し、エリアで集計するやり方だ。これもビッグデータがあればできる。

今回説明に使っている賃料変動率は市況を色濃く反映するだけに、周辺の空室率を想定することができる。賃料変動率が+1％なら、稼働率は97％などと当てることができるのだ。賃料変動率はそのエリアや間取りなどで集計すれば、その物件の属する周辺市況の稼働率を特定することができるのだ。「家賃×稼働率」で賃料収入が決まるので、賃料変動率とそこから想定される稼働率は二重に収入が増えることを意味している。

　現在の空室率が低いものの、需給バランスが緩めば家賃は下がることになる。借りる側にとってはそのほうがいいのだが、そんなことが期待できるかというと、当面そうはなりそうにない。賃貸の需給バランスにおいて、新規需要が新規供給を上回っているからだ。

新規需要は流入人口でほぼ説明できる。これは日本人も外国人もあり、かなり高水準が続いている。日本人は20代の社会人が都市圏に集中してきている。2018年の実績は首都圏で13万人の純増であり、都区部はその半分となる6.6万人を占める。

　これに対して新規供給は、着工戸数で5.3万戸しかない。この需要が多過ぎる状況は、2011年以降ずっと続いている。これに加えて、2013年以降のアベノミクスの景気浮揚もあり、賃貸需要はセカンドハウスなどのように頭数以上に増えている状況でもある。

　現在も大卒の都市圏への就職活動は続いており、2年後までは少なくとも流入は増加傾向を続けることが今の景気水準から決まっている。これに対して供給は、スルガ銀行に端を発する賃貸住宅への融資の引き締めによって急速に減少傾向を辿っている。この需給バランスは、2年後にさらに逼迫している確率がかなり高くなっている。

●　「持ち家」ならプラスに 家賃値上げへの対抗策

　家賃値上げに対抗するには、まず持家取得が最善の策になる。持家を買ってしまえば、家賃が上がるのはマイナスどころか、貸す立場になる際にプラスに転じる。それができないなら、住宅系のＲＥＩＴファンドを買うと、値上がりの恩恵を受けることができる。

　その際の銘柄の選び方は、投資家説明資料でいかに賃料変動率が上がっているかを参考にしよう。現状の開示資料は、客観的なベンチマークとの比較がなされていない都合のいいデータであり、不十分と言わざるを得ない。今回説明している賃料変動率は、各物件単位で周辺市況との比較をすることができる。その比較によって、よいパフォーマンスを出しているかを適確に判断できるようになる。

　近いうちに我々スタイルアクトは、住宅ＲＥＩＴ銘柄の正確な格付けを出すつもりだ。そのときに読者諸氏は、値上がりしやすい場所に物件を持ち、運用がうまい銘柄を容易に見つけることができるようになるはずだ。不動産の情報開示はなかなか進まない印象があるが、それが改善される日はそう遠くはないだろう。

　（スタイルアクト（株）代表取締役/不動産コンサルタント　沖 有人）

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190411-00199434-diamond-bus_all&p=1

　多くの人は、マンションを多少なりとも華やかな存在だと考えている。新築マンションの派手な広告に接する機会が多いからかもしれない。

　しかし、マンションとは、しょせんは鉄筋コンクリートで作られた構造体にすぎない。そして、鉄筋コンクリート造の建物はかなり頑丈だ。1981年の建築基準法改正以降に、建築確認を取って建てられた新耐震基準のマンションは、大きな地震でも致命的な被害を受けた例がほぼない。

　それほどに頑丈な鉄筋コンクリート造のマンションでも、老朽化は避けられない。その耐用年数は100年とも200年とも言われるが、実際のところは、よくわからない。というのは、人類は今まで100年以上の使用に耐えた鉄筋コンクリート造の集合住宅を、ほぼ知らないからだ。

　過去には、約80年の使用に耐えた同潤会アパートという集合住宅があった。しかし、それもすべて建て直しになってしまった。日本でもっとも古い分譲マンションであった四ツ谷コーポラス(1956年築)も、建て替えられている。

　フランスのパリでは、築200年のアパートが今も現役であったり、イタリアではローマ時代の集合住宅が現在も使われていたりするという。しかし、そういったものはすべて石造りだ。鉄筋コンクリート造ではない。

鉄筋コンクリート造では、鉄筋の回りをコンクリートで固めて強度を持たせている。ただ、鉄は必ず錆びる。錆びると体積を膨張させる。そして、回りのコンクリートを破裂させる。鉄筋を錆びさせないために、コンクリートにひびが入ると、こまめに補修しなければならない。

　しかし、そうしたところでいずれ鉄筋コンクリートには必ずや寿命が来る。施工精度が悪ければ数十年。こまめに補修しても200年もつだろうか。

　すべてのマンションは、いずれ寿命が尽きてしまうのだ。つまり、マンションが華やかであるのは、新築販売時に巨額の宣伝費をかけて広告をしているあいだと、新居に引っ越してきて、喜びを隠せない人々が気分を高ぶらせている最初の数年だけ。あとは、何十年にもわたって老朽化と戦い続けなければならないのだ。

　鉄筋コンクリート造のマンションが、何年でどれくらい老朽化するのか、決まった法則性はない。これはどんなコンクリートを使い、どのように工事をしたかという施工精度が大きくかかわってくるからだ。

　しかし、施工精度というものは、外からの目視ではまったくわからない。華やかなタワーマンションでも、じつは手抜き工事まがいの施工がおこなわれていたりする。

　典型的なケースをご紹介しよう。

　東京都下でもかなり人気の高い駅から徒歩3分の場所に、きらびやかなツインタワーが完成したのは2010年の初春だった。新築時の広告コピーは、例の如く「武蔵野を見下ろす暮らし」みたいな感じだったと記憶している。

　武蔵野は見下ろして楽しいものではなく、国木田独歩のように逍遥するものかと思っていたので、かなりの違和感が残る広告だった。もっとも、今の武蔵野エリアには逍遥するほどの場所はほとんど残っていない。

　建物が完成したその翌年の3月11日に、東日本大震災が起きた。

そして建物内部の共用施設がかなり損傷した。まだ新築1年である。区分所有者たちは、当然の如く怒りをたぎらせる。

　「これは売り主の責任だ。売り主責任で補修せよ」

　そういう要求が出てきても当然だ。売り主はそれを受けて、施工会社に、「お前のところで補修費を負担せよ」と要求する。その流れで、施工会社は被害状況の調査にやってきた。彼らは損傷箇所をチェックした。そして……。

　「これらはすべて地震によるものであり、当社の責任ではありません」

　そう言うと、後日、1億数千万円の補修工事見積書を管理組合に提出した。

　近隣のマンションは、築10年でも築30年でも、さほどの損傷は出ていなかった。なぜに築1年のこのツインタワーが、これほどの損傷を受けたのか。区分所有者たちは納得できない。しかし、施工したゼネコンの欠陥工事を証明することもできない。

　最終的には1戸につき、約30万円から50万円の一時金を徴収することで、その施工業者に補修工事を依頼せざるを得なかった。

　傍で見ていても、なんとも噴飯ものの話である。じつはまだ続きがある。

　2017年、わりあい強い台風が東京を通過した。ただ、死者が出るほどの被害ではなかったかと記憶している。そのとき、私が見ていたSNSに「○○駅前で、ビルからタイルが崩落」というようなタイトルで動画が流れてきた。そのビルの2階と3階のあいだの外壁に張られていたタイルがほぼすべて、バラバラと歩道へと崩落していたのだ。

　幸いにして、けが人などは出なかった。先に何枚かタイルが剥落していたので、その歩道部分は立ち入り禁止になっていたという。仮に立ち入り禁止でなかったら、死者が出た可能性さえある。

　そのビルとは、ほかでもない例のツインタワーである。駅に近いので、3階部分までは商業施設が入っていたのだ。

　その時点で、たしか築6年であった。築6年で外壁タイルがバラバラと崩落するなど、普通では考えられない。明らかに施工不良である。しかし、決定的な証拠でもないかぎり、法的な責任は問えないのだろう。その事故が、その後どう処理されたのかはわからない。

そのツインタワーを施工したゼネコンは、何年か前に発覚した「杭が支持基盤に達してなかった」という横浜の大規模マンションを施工した会社と同一である。

　そのツインタワーが施工不良の物件であることは、不動産業界では、ある程度周知されている。しかし、一般にはほとんど知られていない。報道されないからだ。

　2015年10月、横浜市都筑区のマンションで、建物を支える支持杭が建築基準法で定められた強固な地盤に達していないことが発覚した。杭の工事を請け負った会社が、杭打ち工事の一部作業データを偽装していたのだ。

　入居後数年で、4棟のうち1棟で傾きが発生。「別棟への渡り廊下の手すりがずれている」という住人の訴えで調査が行われ、建物片側の手すりが2.4センチ、床面が1.5センチ低くなっていたことがわかった。傾いた棟にある計52本の杭のうち28本を調べたところ、支持基盤に達していない杭が6本あり、長さ不足の杭が2本あることが判明。

　管理組合と元の売主が協議を続けた結果、すべての住棟を売主費用で建て替えることが決定。仮住まいや引っ越し費用なども売主負担となった。

　この事件は、連日のようにワイドショーを騒がせたが、ああいうケースはかなり稀だと言っていい。大部分の施工不良は、例のツインタワーのように、管理組合が泣く泣く自腹を切って補修を続けている。なぜか？　
　施工不良であることを世間に知られてしまうと、そのマンションの資産価値が下がるからである。区分所有者にとって、それがもっとも困ることなのだ。

榊 淳司

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190404-00063668-gendaibiz-bus_all&p=1

◆たった6年で、年間1億6000万円超を稼ぐ男に！

　現在、188世帯から年間1億6000万円を超える賃料収入を得ているという野中周二氏。「福岡の中卒サラリーマン大家」として野中氏が不動産投資の世界に足を踏み入れたのは6年前のことだった。

「私には両親がおらず、学校に通ったのも中学1年生まで。15歳からパソコンショップで仕事を始め、その後はフィリップモリスジャパンでタバコの営業をしていました。もともと投資の知識はゼロで、不動産投資を志した時期の貯金もわずか30万円程度。さらに住宅ローンやカーローンなどの返済が月20万円近くあったほどでした」

◆大家人生のスタートはスルガ銀行の“不正融資”

　まとまった額の元手すらないにもかかわらず、不動産投資を始めようとしたきっかけは、家族の介護問題だったと振り返る。

「義理の母の介護が必要となり、費用を用立てる必要に迫られました。そのときに初めて気づいたのが、自分があまりにお金に無頓着だったこと。現状を変えなければと考えていたときに、ふと15年ほど前にテレビで見た不動産投資家さんのことが頭に浮かびました。ほかにもタバコの営業でビルのオーナーさんとよくお会いする機会があって、『賃料だけで生活できていいな』と思っていたんですよね。そのときは自分とは違う世界の話と思っていましたが、『サラリーマン大家』という言葉を知って、一気に興味を持つようになりました」

　一念発起した野中氏は約半年をかけて不動産について独学で必死に研究。しかし、最初の投資物件を手にするには乗り越えなければならないハードルがあった。

「自己資金がありませんから、融資を受けることは絶対条件でした。でも、いろいろな銀行で断られてしまって……。そこで頼ったのが、あのスルガ銀行でした。結果的にスルガ銀行からは1億円を超える融資がおり、熊本市内で最初の投資物件を買うことができました。あとから知ったのですが、私の融資の際にも不正な手続きは行われていたようです。当時の私の自己資金は30万円だったのに、行員が1030万円と書き換えたようで……。その後、ローンを別の銀行に借り換える際にはスルガの担当者に『こっちがどれだけ苦労してあんたに融資したと思っているんだ！』と恫喝されましたね。相当危ないことをやってくれたのでしょう。それでも、今、スルガ銀行が批判を受けていることは承知していますが、私個人としては感謝していることも事実です。あのときに貸してくれなかったら、今の私は絶対にないわけですから」

　その後、さらなる融資を受け、投資物件を増やしていった野中氏だが、’16年に再び大家としての重大な転機が訪れる。

◆最初の投資物件も被害を受けた熊本地震

「熊本地震があり、私の最初の投資物件も被害を受けました。慌てて現地に駆けつけたところ、中はグチャグチャでしたが、幸い建物は無事。『この物件が人の命を守ってくれたんだな』と強く感じましたね。そのときから私の不動産投資に対する見方はまったく変わりました。それまでは利回り重視だったのですが、入居者さんの暮らしをよくすることを第一に考えて物件をつくりたいと心の底から思うようになったんです」

　震災後、野中氏は物件のデザインや利便性にも独自のこだわりを持つようになる。

「例えば、コードレス掃除機の充電用に収納の中にコンセントを設置していますが、こうした工夫を何十パターンも用意しています。その結果、現在の平均利回りは約7.6％、2年間の入居率100％という圧倒的なパフォーマンスを出すことができました」

◆「街を創る」という新しい不動産投資の形

　不動産投資では購入金額が比較的安い中古ワンルームマンションなど区分所有のほうが一棟モノよりもリスクは低いと考えがちだが、野中氏は間違いだと指摘する。

「入居者が出ていってしまったら一気に賃料がなくなる区分所有よりも、退去リスクが分散されている一棟モノのほうが収支の見通しが立ちやすいはず。そのうえで先述したような付加価値をつけた物件を意識することで、賃料自体は周辺相場を参考とし、共益費を5000～1万円ほど高く設定。入居者の方にはご満足いただき入居率を維持しながら、高収益を保つように心がけています」

　’16年にフィリップモリスジャパンを退職した野中氏は不動産事業で独立。現在は21億円もの資金調達をしているという。なぜ短期間にこれだけの融資を受けられたか。

◆準備を徹底し融資を得る

「まずは決算書や入居率など、数字で示せる定量情報をきちんと示すことです。私の場合、求められる前にこうした資料は見せています。加えて、将来のロードマップを示し、そこに向けて現状、何をやっているのかも資料や動画などでお伝えし、銀行からの質問に答えるための準備も徹底しています」

　現在も新たな物件取得に向けて動いている野中氏だが、その展望は従来の不動産投資の枠を大きく超えたものになっている。

「新しい価値観で『街』を創っていきたいと考えています。情報に敏感で発信力のある人が集まる場所にするため、九州の大手不動産会社や著名なデザイナーさんとも連携し、最新の設備やデザインを導入した商業一体賃貸住宅の開発にも着手しました。こうした物件を通じて地域の価値そのものを高めていくというプランです」

　異色の大家さんの挑戦は、すでに次のステージへと進んでいる。

【野中周二氏】

Perspective RE代表。’74年生まれ。過酷な幼少期を経たのち、営業マンとして活躍。’13年に初めての物件を購入。その後も規模を拡大し、現在の年間家賃収入は1億6000万円超

取材・文／小林義崇

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190329-00188858-hbolz-soci

相続で空き家になった親の住まいを相続人が売り、一定の条件を満たした場合、譲渡所得から3000万円を控除できる制度が2016年4月に導入されました。しかし、相続が専門の複数の税理士によると、このルールは非常に使い勝手が悪い面があるそうです。このため国は19年度の税制改正で、この制度を適用するハードルを下げました。今回は3000万円の特別控除の制度改正について解説します。

16年4月に始まった制度は具体的には、相続した親の住まいだった家屋が1981年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物＝マンションなど＝を除く）の場合、耐震のリフォームをして売却したり、解体して売ったりりすると、一定の条件のもとで3000万円を控除するものです。
通常、売却代金から譲渡経費や取得費を差し引いた譲渡所得に譲渡税率をかけた税金が課されますが、譲渡所得から3000万円まで引き算できるので、条件によってはかなりの節税効果があります。詳細はコラム「相続空き家の特別控除　知りたい疑問に答えます」でも説明しています。
しかし、被相続人となる親が相続発生の数年前に介護上の理由で老人ホームなどに入所している場合、適用されない例が多かったそうです。東京シティ税理士事務所の石井力税理士によると、「相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されていたこと」という条件を満たさないとこの特例が適用されません。

被相続人である親が介護上の理由などで老人ホームに転居することはよくある話です。しかし、「被相続人の居住の用に供されている家屋」かどうかは、相続開始直前の現況に基づいて判断されるので、老人ホームへの転居で住まなくなった実家は「居住の用に供されているとはいえない可能性が高くなる」と石井税理士は話します。
「相続の開始直前に被相続人の居住の用に供されていたこと」を証明するには、「被相続人居住用家屋等証明書」や被相続人の住民票、電気やガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書などで確認する必要があります。
このため、老人ホームに移った際に住民票を動かしてしまった場合などは、この特例が使えない事態に陥ってしまうのです。

こうした問題を受け、19年度の税制改正で、同年4月1日以降に売却した場合、老人ホームに転居していても以下の条件を満たせば3000万円の控除が認められるルールに変わります。
（1）被相続人が介護保険法に規定する要介護認定などを受け、かつ相続開始の直前まで老人ホームなどに入所していたこと（2）被相続人が老人ホームなどに入所したときから相続開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ事業の用、貸し付けの用またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと
この特例を受けるには、相続発生後、3年を経過する年の12月31日までに相続した空き家を譲渡する必要があります。つまり、16年1月2日以降の相続で、かつ19年4月1日以降に譲渡すれば適用される可能性があります。
親が一人で住んでいた実家が空き家になったままならば、今回の改正で制度適用のハードルが下がるので、この特例の適用を受けて売却を検討してみるのもよいでしょう。

石井税理士によると、特例では譲渡価格の上限が1億円とされおり、被相続人の居住用家屋および土地を取得したすべての相続人の譲渡対価の額で判定するルールがあります。
一方、相続税を支払った場合、相続の申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売却すると、かかった相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費として加算できる「取得費加算の特例」もあります。譲渡所得を減らす効果があり、いわば相続した不動産を売却すると相続税が安くなる特例です。
ただ、こちらの特例は3000万円の特別控除と併用できないので、どちらを選択すべきかについては慎重に検討する必要があります。

田中歩

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190321-00000003-nikkeisty-bus_all&p=1