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　4月1日から相続税の運用方法が変わる。「争族問題」とも呼ばれる家族間の紛争を回避するため、手続きがより簡素化されるが、知らないと損することも……。今回、そんな新相続法のポイントを解説する。

「約40年ぶりに相続法が大改正され、昨年から順次、施行されています。『相続争いなんてお金持ちの話』と考えがちですが、新ルールを知らないと、思わぬところで損をするリスクもあるのです」

　税理士法人タックス・アイズの五十嵐明彦税理士がこう話すのは、’15年の税制改正により、相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられ、これまで相続税を納める必要のなかった人も、相続対策に迫られるようになったからだ。

　今回の改正で特に重要なのが4月1日から施行される新制度「配偶者居住権」だという。

「夫（または妻）が亡くなったとき、残された配偶者が生活に行き詰まることのないよう、保護する目的で作られたのが配偶者居住権です。これにより、夫が亡くなった以降も、配偶者が生活の基盤である自宅に、優先的に住めるようになりました」（五十嵐氏）

　改正前は、配偶者が家族間の争いに巻き込まれ、住む家を追い出されるケースが後を絶たなかった。3年前、長年連れ添った夫に急な病で先立たれたA子さん（69歳）が、「針のムシロだった」という過去のつらい体験を振り返る。

「夫が2000万円の自宅と3000万円の預貯金を残してくれたので、一人息子と私が相続することになりました。ただ、息子は夫と折り合いが悪く、長らく音信不通で、夫が亡くなると『遺産をよこせ』と乗り込んできたんです。私は夫との思い出が詰まった自宅を相続するつもりでしたが、そうすると預貯金の相続分は500万円しか残らず暮らしていけません。結局『こんな田舎の家なんて売り払え』と言う息子が自宅を売却してしまい、泣く泣く老人ホームに身を寄せることになりました」

　こうした悲劇を防ぐのが、「配偶者居住権」だ。自宅の相続を「持つ権利」（所有権）と「住む権利」（配偶者居住権）に分けることで、妻（配偶者）が優先的に自宅に住み続けられる。五十嵐氏が続ける。

「夫が亡くなり、相続するのが妻と子という場合、両者の取り分は2分の1ずつ。法改正前は、夫が残した財産が2000万円の自宅と3000万円の預貯金というケースでは、妻が自宅を相続すると預貯金は500万円しかもらえず、生活が行き詰まってしまう。法改正後は、仮に自宅の価値を1000万円の所有権と1000万円の配偶者居住権に分けて、子が所有権を、妻が居住権を相続することで、妻は改正前より1000万円多い1500万円の預貯金を相続することができる」

　ここで、すでに施行されている改正相続法のポイントにも触れておこう。遺言書の作成がPCでも作成可能となったほか、故人の預貯金が一金融機関につき150万円まで引き出せるようになるなど、多くの新ルールが設けられた。

　1年前に夫が急逝し、思わぬ苦難を強いられたB子さん（68歳）の苦労話は、改正前の制約がいかに理不尽だったかを物語っている。B子さんが当時を振り返る。

「2年前、夫が脳梗塞で急死したのですが、生前、生活費を含めたお金の管理はすべて夫がやっていたので、凍結された夫名義の銀行口座から1円も引き出せなくなってしまったんです……。凍結を解除するには公的書類が必要だけど、役所に行く暇なんて遺族にありませんよ。葬式費用も消費者金融で借金せざるを得ませんでした」

　一方、新ルールにおいて「節税」はどれくらい可能なのか？

　ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏がそのノウハウを話す。

「夫から妻が相続した自宅を、妻が亡くなったとき子が相続すると、そのたびに相続税がかかるが、配偶者居住権を取得した自宅の場合、子が相続するときに相続税はかかりません。また、相続時の自宅の評価額は、妻の死亡と同時に消滅する配偶者居住権の分が除かれるので、相続税自体も安くなります。ただし、配偶者居住権が付いている自宅は、いわば“こぶ付き”なので売りにくく、価値が落ちる可能性があり注意が必要です」

　不動産の相続には、小規模宅地等の特例を利用するといい。

「特例を利用すれば、自宅等の敷地の評価額を最大80％引き下げられます。5000万円の土地なら評価額が1000万円と節税効果は大きい。ただし、子が相続する場合、親との同居が必要だったり、相続前の3年以内に自らの所有する家に住んでいないことなど、条件がいくつかあります。また、預貯金は、“老々相続”になる前に、早めに生前贈与をしておいたほうがいいでしょうね」（深野氏）

　相続が金持ちだけの話ではなくなった今、新制度をいかに上手に活用すべきかがカギになるだろう。

ハーバー・ビジネス・オンライン

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200403-00216025-hbolz-soci&p=1

2019年10月、消費税が10％に増税されました。不動産は大きな買い物ですから、当然消費税も高額です。買主にとって「税金」は非常に関心の強い分野であると思われます。もしかしたら、「中古マンションの購入は消費税がかからない」という話を聞いたことがあるかもしれません。本記事では不動産会社で資産コンサルタントとして活躍する髙木弘美氏に、「中古マンションの購入に消費税がかかるのか」という疑問について解説いただきます。

不動産は金額が大きいため、消費税は高額になります。買主にとって税金は非常に大きな関心事のはずです。建物価格4,000万円のマンションであれば実に400万円もの消費税がかかることになります。実は不動産の購入にかかる消費税の有無は、売主が誰であるかによって異なるため注意しましょう。結論からいうと、「売主が課税事業者」の場合は消費税がかかり、「売主が個人」の場合なら消費税はかかりません。

たとえば新築マンションは、一般的に売主が不動産会社（事業主）となるため、10％の消費税がかかります。一方、中古マンション購入の場合は、売主が事業者と個人どちらなのかは分かりません。前者であれば消費税が課税され、後者であれば消費税を支払う必要はありません。このように書くと「個人間で不動産の売買なんてありえるの?」と感じる人もいるのではないでしょうか。

たしかに個人から直接不動産を購入するケースはまれでしょう。しかし不動産会社の紹介（仲介）を受けて中古マンションを購入する場合、その売主が個人であれば消費税は非課税となります。現状不動産会社が仲介する中古物件の大半は、個人が売主なので実質は「中古物件を仲介で購入する場合は消費税非課税」と考えても良いかもしれません。

数百万円の消費税が非課税となれば買主にとっては大きな負担の軽減となります。不動産情報サイトやチラシの物件情報は法律で表示義務があるため物件の取引様態の記載が必要です。その種類は「売主」「代理」「媒介（仲介）」の3パターン。このうち「売主」とあるのはその情報を出している事業者が売主、つまり消費税がかかるケースです。

一方「代理」や「媒介（仲介）」の場合は、売主が事業者と個人のいずれの可能性もあります。このケースでは、不動産会社に直接確認してみるようにしましょう。

ここまで中古不動産の消費税の有無について述べてきましたが、これはあくまでも「建物」に関しての話です。不動産には建物と土地がありますが土地については、そもそも消費税がかかりません。これは売主が誰であるかは無関係で売主が不動産会社などの事業者であっても土地の場合は消費税がかからず購入できます。

また建売住宅などは「土地・建物セット」で販売されるケースが珍しくありません。この場合、販売価格の総額のうち「建物分がいくら」「土地分がいくら」という内訳が契約書に記載されています。この内訳を必ず確認するようにしてください。当然、建物代の割合が大きければ消費税は高くなり割合が小さければ消費税は低くなります。

髙木 弘美

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200318-00025789-gonline-bus_all&p=1

3月14日のＪＲ各社のダイヤ改正に合わせて、いくつかの新駅が誕生する。これらＪＲの新駅に加え、今年全国で開業になる、そのほかの鉄道会社の主な新駅についてもチェックしてみよう。（鉄道アナリスト　西上いつき）

●　駅は街の顔となり その街のイメージをつくる

　鉄道依存度が高い日本においては、毎日のように多くの人々が家から駅、駅から目的地へと乗降を繰り返している。駅がその街に及ぼす影響は計り知れず、単なる交通手段としてだけではなく、その街の中心となり価値を生み出すものとなる。

　例えば、経済誌や大手不動産会社では「住みたい駅ランキング」なるものが発表されて毎度話題を呼んでいるが、世間もそれに日和見し、地価もその駅を中心に徐々に上がっていく、なんてこともある。

　今年開業する新駅の存在は、いかにその街に影響を与えるだろうか？今回は14日に控えるＪＲ各社のダイヤ改正に合わせて開業する新駅を含めた、今年に開業予定の主な駅を一挙紹介する。

（1） 高輪ゲートウェイ駅（東京都港区・ＪＲ山手線 14日開業予定）

　14日のダイヤ改正に合わせてデビューするのが、この「高輪ゲートウェイ」駅だ。1971年に西日暮里駅が開業して以来、山手線ではおよそ50年ぶりの新駅の誕生となる。こんな歴史的瞬間が間もなく訪れようとしているのだから、鉄道ファンのみならず、多くの人々が今か今かとその時を待っているに違いない。

　なお、今回はあくまで「暫定開業」となり、全てが完成する本開業は2024年度ともうしばらく先になりそうだ。

　ご存じの方も多いと思うが、公募の駅名決定について批判が相次いだのも記憶に新しい。「カタカナがダサくて必要ない」「公募1位の“高輪”のみにすべきだ」などの反対意見もあったが、物議をかもしたおかげか、皮肉にも開業前から有名になった駅名ともいえる。この駅名は、もともとＪＲ東日本が進める品川開発エリアを「グローバルゲートウェイ品川」と銘打っていることもあり、その中心地となる新駅にもゲートウェイを冠することになったのだ。

　同駅が立地する港南・芝浦エリアは、多くのマンション・商業地が建設されるなど急成長している。六本木・麻布などの古い街に比べると、港区随一の「発展途上」エリアともいえる。ここにできる新駅の役割には大きく期待したい。

●　港区にはもう1つの新駅が 静岡には難読駅が登場！

　（2）虎ノ門ヒルズ駅（東京都港区・東京メトロ日比谷線 6月6日開業予定）

　「高輪ゲートウェイ」と同じ、東京都港区下での新駅開業。その名の通り、超高層ビル群「虎ノ門ヒルズ」と地下道で直結する。駅開業にあわせて、周辺施設の開発も目まぐるしく進んでいる。こちらも高輪ゲートウェイと同じく暫定開業となり、開業後も本開業の2022年まで工事は続く。

　同駅は高輪ゲートウェイと同じ「地名＋カタカナ」の形となったが、こちらについてはあまり多くの反対意見は上がっていない。東京メトロは駅名発表時に「より明確でわかりやすく」と掲げたが、なるほど既に街のランドマークとなった名前を直接冠したからこそ、高輪ゲートウェイと違って大きな批判にはつながらなかったともいえる。

　都心ならではの利便性の良さも注目だ。400m先の銀座線・虎ノ門駅とは乗換駅。現行の日比谷線・霞ケ関駅～神谷町駅間に位置しており、霞ケ関駅から約800m、神谷町駅から約500mという立地である。さらには東京オリンピック・パラリンピックにあわせて、虎ノ門ヒルズは5月にプレ運行が開始される、東京臨海部への「東京ＢＲＴ（バス高速輸送システム）」の発着所となる。新駅を中心とした交通結節点として新たな役割も担っていくことが予想される。

　（3）御厨（みくりや）駅 (静岡県磐田市・ＪＲ東海道本線 14日開業予定)

　こちらも同じく14日のダイヤ改正に合わせて開業。住民からの要請により新設となった、いわゆる「請願駅」である。ただし、その請願自体は30年以上前になされたもので、長い時間を経てようやく今年、開業することとなった。新駅周辺にはヤマハ発動機の工場がある。ヤマハスタジアムの最寄り駅ともなり、Ｊリーグ・ジュビロ磐田の試合時には混雑も予想されている。

　また、ヤマハ発動機はネーミングライツによって名付けられた同駅北口広場「ヤマハ発動機Rｅｖｓ（レヴス）サークル」に、高さ12mにもなる「音叉」のモニュメントを設置。こちらも街の新しいランドマークとなりそうだ。

　この新しい駅に、「御厨」という難読名をつけたのはなぜだろうか。「わかりやすさ」とは真逆ではあるが、これは元からある地名に由来しており、地元では親しみある名前なのだという。また難読とはいえど、他県にもいくつか同じ地名がある。実は長崎県の松浦鉄道にも「御厨駅」という同名の駅が存在する。駅周辺の開発も多く予定されており、地元にとっても新たな拠点へと成長していく期待の大きい駅だろう。

西上いつき

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200313-00231590-diamond-bus_all&p=1

「中国マネー」が世界を駆けめぐり、局地的な不動産バブルを生んだ。一気に押し寄せ、急に引いていく巨大マネーの波に、地元住民は翻弄されている。その様をカナダ、オーストラリアで見た。
カナダ西部の都市バンクーバー。中心部から橋を渡った北側にあるウェストバンクーバーは、高級住宅地として知られる。
地元不動産業者のクラランス・ディベル（63）が、海を見下ろす高台をベンツでのぼりながら、案内してくれた。

「この家は2回、中国人に売った。あそこはイラン人の家だったが、中国人に売った。その向こうの家もそうだ」

売り出し中の邸宅を2軒見せてもらった。大理石を敷き詰めた玄関、巨大なワインセラー、シアタールーム、海を一望する南向きのベッドルームとバスルーム。

「世界一の眺望だ」

3階建て約1100平方メートルで、2400万～2700万カナダドル（約20億～23億円）だという。

ディベルは2008年のリーマン・ショックで大損した銀行を辞め、不動産業を始めた。知り合いの中国人に翻訳してもらった広告をネットに流すと、中国本土から問い合わせが相次いだ。「バンクーバーで中国人向けに不動産売買を始めた最初の白人として有名なんだ」

11年ごろからの「熱狂」を、ディベルは忘れられない。

20～30人の中国人の団体がバスで押し寄せ、一軒一軒チャイムを鳴らして「売りませんか？」とたずね歩いていたのだ。20億～30億円の物件をその場で買っていく。ローンではなく一括で支払った。16年ごろまで、高額物件が1週間に3～4軒売れた。「そのころは本当に一日も休みなく働いた」

オーナーが中国人だという建設中の邸宅を見せてもらった。玄関の大理石やリビングの家具、シャンデリアなどは欧州中を探し、イタリアから輸入した。建設費は8億円を超えるという。建設業者のユリ・モーガン（37）は「私たちに注文するような人は、お金のことを気にしない。200万ドル増えてもぜんぜん気にならないようだ」と話す。

中国人の「爆買い」で住宅価格は急上昇、16年までの10年間で2～3倍に跳ね上がった。スイスの金融大手UBSのグローバル不動産バブル指数で、バンクーバーは16年にトップになるなど上位の常連だ。

1997年の香港返還の前から、自由がなくなると考えた香港の人がバンクーバーに住宅を買い求めるようになった。2010年の冬季五輪で注目が集まり、中国本土からも殺到した。

バンクーバー不動産協会長のアシュリー・スミス（35）は「海と山に囲まれて住むところが限られるが、生活しやすく教育環境が良いことから、富裕層の中国人家族が住むようになった」と説明する。

日本から1994年に移り住んだ不動産業者のフレッド吉村（50）は「中国やイランなど中東の人は、自国通貨を信用していない。財産をパークする（置いておく）目的でバンクーバーの不動産を買っている」。上昇を続ける不動産は「安全資産」で、自国通貨で持っているより心配がないというわけだ。

だが、「中国マネー」による住宅バブルは変調をきたす。

きっかけは州政府が導入した税制だ。2016年、外国人が住宅を買った際に価格の15％（18年から20％）の税金を追加でかけるようにした。さらに、空き家や、父親が中国本土で働くなど所得税を納めていない世帯を対象に、州政府が年間で不動産評価額の2％、バンクーバー市が1％の税金をとるようになった。20億円の住宅を買った場合、購入のときに4億円を余計に支払い、数千万円を毎年納めなければならない。

当局が動いたのは「特に若い世代が住宅を買えない状況」（市の住宅政策を担当するエドナ・チョウ）だったからだ。

いま、中国人投資家に一時の勢いはない。住宅価格は下落に転じた。

それでも、地元住民が「住宅バブル」の蚊帳の外に置かれる状況は変わらない。超高額物件の価格は下がったが、中間層にも手が届きそうな物件は高止まりしたままだ。この10年ほどで5倍に値上がりしている住宅もあり、価格は1億円を超えるものが多い。

中国マネーは地球の反対側にも押し寄せていた。オーストラリアのシドニーでは、12年ごろから中国や香港の投資家が殺到し、住宅価格は年10％以上のペースで上昇した。

あおりをくったのは地元の人だ。住宅産業協会（HIA）ニューサウスウェールズ事務局長のデイビッド・ベアー（59）は「価格が急騰し、地元住民が初めて住宅を買おうと思っても、手が届く値段ではなくなった」と説明する。

不満は実力行使を引き起こした。住宅価格がピークに達した17年、中央銀行や大手金融機関が集まるシドニー中心部の「マーティンプレース」に、多くのテントが立ち並んだ。

代表で「マーティンプレースの市長」と呼ばれたランツ・プリースリー（74）は「9カ月もの間、家を買えない約800人がテントにこもって抗議したのだ。投資家たちは、住宅をカジノでギャンブルをするように扱っていた。ふつうの労働者の収入でシドニーの住宅はとても買える値段ではない」と振り返る。

政府は「バブル退治」に動いた。外国人による不動産取得への税率を引き上げ、銀行への指導を強めて住宅ローンの審査を厳しくした。00年のシドニー五輪から右肩上がりだった住宅価格は値下がりに転じ、17年のピークと比べ7％超の下落となった。

シドニー中心部から電車で40分ほどの街エッピング。駅周辺にはマンションが並び、中国人に人気のエリアだった。昨年末、駅前に建設中の高層マンションのモデルルームを訪れてみたが、客の姿はなかった。一気に押し寄せ、急に引いていく中国マネーに翻弄されたように見えた。

朝日新聞社

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200304-00010000-globeplus-int&p=1