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※本記事は、株式会社緑建設代表取締役社長・齋藤正臣氏の著作『改訂版 いい家は注文住宅で建てる』（幻冬舎MC）から抜粋、再編集したものです。最新の法令・税制等には対応していない場合がございますので、あらかじめご了承ください。

 

「掘り出し物」という言葉を鵜呑みにすると…

 

■土地のことしかわかっていない不動産業者は信用できるか 不動産業者は土地の売買に関してはプロフェッショナルかもしれませんが、同じように家造りに関してもプロフェッショナルかといえば、必ずしも、そうではありません。しかし多くの方が、不動産業者に相談すれば、家造りに関してもアドバイスがもらえると思われているようです。 しかし、ここに大きな誤解があるのです。 それぞれのエリアによって、地元ならではの情報を持った不動産屋があります。彼らは、駅からの距離や周囲環境などの利便性に関しても、詳しく教えてくれるはずです。しかし、それはあくまでも不動産=土地の情報にすぎません。 「どんな土地に住むのか」と、「どんな家で暮らしたいか」の二点は、似ているようですが、ゴールの方向性がまったく違います。 不動産業者にとって大切なことは、あくまでも〝土地を売る〞ことです。土地を売るためには、多少のごまかしもあるでしょうし、真実を黙ったままということも少なくないと聞きます。 「掘り出し物」という言葉を不動産業者の営業マンが言うことがありますが、実際にはそういうことはほとんどありません。例えば古い擁壁をやり直さないと建築の許可が下りないなど、購入してから余計な費用がかかることがあります。安い土地には必ず安いなりの理由があるのです。何も考えずに、不動産業者の言うことを鵜呑みにするのは避けるべきです。 本当に良い不動産業者は、土地を探す際に、家の間取りまで考えてくれます。建てたい家、暮らしたい家の希望イメージがあるなら、それをきちんと伝えて、双方が理解したうえで、あなたの希望の家に沿った土地探しをしてくれる不動産業者を探してください。 2階には六畳の部屋が3つ、リビングには吹き抜けや大きな窓が欲しい……など、家のイメージを伝え、希望の間取りがこの土地の広さで叶うのか、相談にのってもらえれば、安心して土地を探すことができるはずです。 家造りは、土地と建物の双方の歯車がかみ合って、初めて良いものになります。希望の家を叶えるためには、家に関する知識もしっかり身に付けた不動産業者の存在が不可欠です。

 

自分の家が「建築家の作品」になってしまうと…

 

■建築家は自分の作品を造っている 設計事務所の建築家に設計を依頼した場合、住む人の利便性よりも、自分の作品として考えている人が多く、施主が「ここはこうしたい」と修正を依頼しても、「いえ、ここはこの方がいいのです」と突っぱねられてしまうケースも多いようです。 長い時間をかけて打ち合わせをしたのに、建築家から意に添わないプランが出され、「この図面を造るのにこれだけの時間がかかったからこれだけの費用を払ってください」と言われても納得できるものではありません。 また、建築家の提案通り壁を曲面にしたら家具が置きづらくなったとか、不必要に段差が多くて疲れるといった話があります。こういった事例では、実際の暮らしぶりをまったく考慮せずに作品として設計したとしか考えられません。 もちろん、生活動線や使い勝手を考えたプランを立てて、施主の希望を聞いてくれる建築家の方も中にはいらっしゃいます。ただ往々にしてプラン変更を聞かない人が多いとよく耳にします。建築家の中には実際の建築現場の納まりを知らず、工事を担当している施工会社から設計を指摘されると機嫌を損ねる人もいるようです。 個性的な家に住みたい。その人の作風が好きで作品を購入したい。多少意に添わなくても構わない、というリスクを背負う覚悟ができているのであれば、建築家にお願いする意味はあると思います。美的センスや相性のいい建築家と出会えれば、もちろん満足のいく家が建てられるでしょう。

 

「家から近いほうがいいよね」という大誤解

 

■家から近い業者に依頼するのがいいのか 工務店を選ぶ際は、家から近い会社がいいという説が昔からあります。何かトラブルがあった際にすぐにかけつけてくれるという理由からです。 しかし、トラブルへの対処スピードは、それぞれの会社の姿勢の問題であって、距離の問題ではありません。例えば、ドアの締まりの調子が悪い、といったような急を要さないトラブルがあった場合、家から10分の場所にある会社と、家から1時間の場所にある会社を比較して、前者は対応が3日後だけど、後者は翌日にはすぐお宅へ伺って対応してくれるとしたら、後者の会社の方が結果的には早く問題が解決します。 実際、緊急を要するようなトラブルというのは、電気系統やガス給湯器の故障などであって、工務店では直せないので機器のメーカー担当者が修理に伺うことになります。そうなると、住宅会社に電話して、そこからまたメーカーのサービスセンターに連絡するのと、お客様自身がサービスセンターに連絡するのとでは大差はなく、住宅会社の距離は関係ありません。大事なのは、あなたが困ったときにすぐ対応してくれる会社かどうかです。 ■棟数が多いと本当に安心なのか 手がけている住宅の数が年間何百棟以上ある。注文住宅部門で3年連続第1位……等。多くの注文を受注していれば、その会社は安心・信用できるということでしょうか。それだけの棟数の家を建てるのに、大工が何人、電気屋が何人、左官屋が何人必要でしょうか。 建築現場が増えれば増えるほど、関わる職人の数は増えていきます。大量の職人を導入すれば、その中で明らかに技術の差は生まれ、上手な職人だけの集団をつくることは不可能になります。 例えば、県内で10位の腕を持つ大工が来て、35位の左官屋が来て、23位の電気屋が来て家を建てれば、20位くらいのいい家ができるかもしれません。しかし、250位のタイル屋が来た瞬間にその家の品質は明らかに落ちてしまうのです。 同じ会社が造った家でも、ある人の家は素晴らしい出来で、ある人の家は欠陥があるということが起こりうるのです。年間の施工棟数が多い会社に、口コミや評価にばらつきが出るのはそのためです。 棟数の多い少ないがそのまま建てる家の質の良し悪しになるわけではありませんが、棟数が少なければ各現場、同じ職人が来て施工することになるので、品質のばらつきはなくなります。 しかし、昔ながらの地元の工務店の中には、技術のあるなしにかかわらず、昔からの付き合いで仲間の職人に依頼する会社もあります。棟数が少ないからといって必ずしもいいというわけではありません。品質のいい家を建てるためには、技術のある職人を常に抱えている会社を選びましょう。

 

「パパ、家建てて」大手ハウスメーカーのなかには…

 

■ある大手は入社すると家族、親戚、友達の家を建てさせられる これはちょっとした業界の裏話なのですが、毎年多くの新入社員を募集する大手ハウスメーカーのなかには、入社した新入社員にノルマを与えクリア出来ないと、家族や親戚、友人などに家を建てるように勧誘させる会社もあるそうです。伝手がなくなり、ノルマが達成できなくなった社員は自主退社をしていきますが、また翌年にはたくさんの新入社員が入ってくるというわけです。 もしあなたの身の回りにハウスメーカーに就職した親戚や知り合いがいて、その会社で家造りをするよう営業に来たとしても、情に流されず、自分の理想の家が実現できるかどうか、という点で選んでください。もし、その会社で理想の家造りができそうだということであればいいのです。何度も書きますが、家造りに情けは禁物です。 ■アフターサービス部門があれば安心なのか 24時間、365日、いつでも困ったときには電話口で対応してくれるアフターサービス部門がある会社は安心でしょうか。 定期的な点検やメンテナンスといったフォローは確かに便利で魅力的です。何かトラブルが発生した場合にもすぐに相談出来るので心強いかもしれません。しかしこれは、言い換えると専門の部署を設けなければいけないくらい、年間を通じてクレームの件数も多いということにもつながります。 大してクレームが寄せられなければ、直接担当した営業マンか現場監督と話をすれば いいのです。完全にクレームをゼロにすることはどんな会社でも難しいでしょうが、専門の部署を設けて人を雇う必要があるということは、それだけ多く問題が発生しているという逆説的な証拠かもしれません。 関わる人が多いと希望が通りづらい会社の規模が大きくなってしまうとどうしても仕事が分業されてしまうので、仕方がないことなのかもしれませんが、例えば営業マンに希望のプランを伝えたとしても、直接施主から話を聞いていない設計部の人間が図面を書いた場合、希望が反映されないものが上がってきてしまうということがよくあります。 また、設計図が上がってきた段階で、営業マンが気づくことがあっても、設計部の担当者の方が先輩で、社内の上下関係で営業の立場が弱く、出てきたプランの修正をその場で言えないこともあるようです。その結果、希望が反映されないプランをそのまま施主に提出してしまうことになります。 直接打ち合わせをしていないと、なかなか施主の気持ちが伝わらず、親身になって設計する気にならないのかもしれませんが、施主の要望はプランに反映するべきと考えます。一番いいのは、設計する人間と直接打ち合わせができるような会社を選ぶことです。

 

齋藤 正臣

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/8eace03d36d62571244084150ee2ecf718e7bbda?page=1

 

　退職後のセカンドライフとされていた「地方移住」。新型コロナウイルスの感染拡大でこれに異変が起きている。リモートワークの普及に伴い、人混みでの感染リスクを避けようと地方暮らしを選ぶ人が増え、働き盛りの世代も目立つ。

 

　首都圏に暮らす50代の夫婦は、今秋に中部地方へ移住することを決めた。もともと地震のリスクなどに不安を感じていたといい、「コロナに背中を押された」。夫は自営業であるため、移住先でも同じような仕事を新たに始めるつもりだ。 　すでに今春、東京から中部地方へ移り住んだのは40代の夫婦だ。以前から願望はあったが、「移住先で仕事が見つかるかがネックだった」（夫）という。コロナ禍でリモートワークが進んだことから、地方でも同じ仕事が続けられると判断した。移住先でも外出自粛を余儀なくされたが、豊かな自然に囲まれて過ごせることを改めて良かったと感じている。 　実際、兵庫県豊岡市が「地域おこし協力隊」として農業や伝統工芸の従事者を募ったところ、応募が殺到した。応募者は通常2～3人くらいだというが、6月29日～7月19日の約3週間に17人の枠で求めると、56人が手を挙げたというのだ。 「移住を考えていて、コロナがきっかけで人生を見つめ直したという方もいました」（市担当者）。応募者は、東京を含め全国各地からの21～47歳。20代が20人超もいたという。8月から現地に移り住み、仕事に携わる人も出てきた。 　移住したい人と受け入れる地域をマッチングさせるサービスも、コロナ禍で活況だ。マッチングの専用サイト「SMOUT（スマウト）」の新規登録者は、4月までは600～700人程度だったものの、5月に1千人を超えると、6月には約1500人、7月に約1800人と最多を更新した。 　スマウトを運営するカヤックの広報担当、梶陽子さんは「緊急事態宣言が解除された5月、自然発生的に増えました。コロナでリモートワークが進み、ファミリー層も移住を検討しています」。

 

　新規登録者は20～40代が大半で、首都圏の割合が高くなる傾向だ。 　スマウトを活用する山口県萩市は、前出の豊岡市のような「地域おこし協力隊」（9人枠）で、22人も応募が来るなど手応えを得る。 「コロナをきっかけに、都市部で仕事をするより、地方で仕事をすることに興味を持った方はいました。これまで簡単に移り住みにくかった世帯が動き出しています」（市担当者） 　茨城県の移住・就職相談センターでも相談が増えている。50～60代の退職者がセカンドライフを送るための移住が中心だったが、最近は働き盛りの30代が目立つという。 「リストラを懸念している」。こう話すのは、首都圏で不動産関連の会社に勤める30代の男性だ。コロナでテナント需要が低迷するなど先行きが不透明なため、移住を絡めた転職を考えている。首都圏外で就職活動を続け、すでに内定を得た会社もあるという。 ■複数県探す人も　パソナは淡路移転 　都市部への人口流出が進み、労働力の確保が課題とされてきた地方。図らずも、コロナがこうした「逆流入」を呼び起こすきっかけになった。 　徳島県は、コロナで解雇や雇い止め、採用内定取り消しとなった人を対象に県職員を募集した。 「移住者がどんどん増えているかというと、まだそこまでではありません。ただ、コロナが移住を考えるきっかけにはなっている。移住関連サイトの閲覧が増え、東京の相談センターなどに問い合わせが増えています」（県担当者） 　東京・有楽町にある「ふるさと回帰支援センター」は45道府県の地域情報を提供し、移住や地方暮らしの相談を受けている。高橋公理事長は「面談を含めて本気度の高い人が来ています。移住に仕事は不可欠」と語る。センターにはハローワークも備え、移住先での就職を支援する。 　センター内に相談窓口を設ける岐阜県の担当者もこう話す。 「これまでの移住は『観光で訪れて良かった』という理由でしたが、コロナがきっかけなのか、現地を訪れたことがないという人もいます。地方移住に興味があり、インターネットなどでよく調べてきて、趣味や好きなことをやりたいと相談に来ます」

 

　さらに、「一人で複数県に相談に来る人が確実に増えている」（センターに相談窓口を構える富山県の担当者）という。 　リクルートキャリアのHR統括編集長、藤井薫さんは「コロナでリモートワークが進み、時間や空間を超えられるようになった。会社や人生、家族関係などを考え直し、仕事のあり方を考える時代に突入しているのでは」と指摘する。 　転職情報サイト「doda」の編集長、喜多恭子さんは「コロナによる在宅勤務で家族と触れ合い、仕事を見つめ直された方が多い」としたうえで、「件数はまだそれほどではないが、移住を望む方もいる。仕事探し自体も変わってきている」。 　東京都心のオフィスを地方に移す動きも出てきた。人材派遣大手のパソナグループ（東京都千代田区）は、本部機能社員の約3分の2を兵庫県淡路島に移す。新型コロナの感染拡大やデジタル革命が進むなか、リモートワークなどで働き方が変わり、新しい生活様式への適応が求められている。都心の自然災害リスクへの対応もあるためだ。パソナは2023年度末までに、グループの本部機能社員約1800人のうち、約1200人を移す予定だ。本部機能業務には、人事や広報、総務、財務経理、経営企画などがあるという。 　消費者庁は、新未来創造戦略本部を7月30日に徳島市に開設した。消費者政策の研究機能を担うほか、国際業務の拠点などとなる。国や自治体、企業や大学の研究者など約60人の体制でスタートし順次、拡充していく方針だという。 　都心からオフィスを地方へ移す動きは、これからどんどん出てくると見るのは、住宅ジャーナリストの榊淳司さんだ。とくにIT系の仕事は、場所を選ばないことが多いためだ。 　パソナの移転については、子育て世代の場合、子どもの受験や進学面でハンディがあるものの、瀬戸内海の温暖な島暮らしはある意味で魅力的だとする。 「都心のオフィスは縮小傾向があからさまになっています。地方では戸建て住宅が売れていて、一部の動きとは言えなくなっています」（榊さん）。コロナが収束しても、この流れは止まらないとする。（本誌・浅井秀樹） ※週刊朝日 　2020年9月25日号

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/db150c9095717bfb01cbfd86b99efca6b5e0ffd1?page=1

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』（祥伝社新書）より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

 

中古流通市場には不思議なことがいっぱい

 

日本の中古流通市場を見ていると、不思議なことがいっぱいあります。 私がまだ三井不動産に入社したばかりのころ、ある中古物件の仲介の仕事に携わりました。物件は神奈川県鎌倉市にある一軒家。建物は戦前に建てられたもののようですが、大変しっかりと造られた洋館で、重厚な佇まいです。歴史を十分に感じさせる素晴らしい建物に、現地を訪れた私も時計の針が戻ったようなノスタルジックな気分にさせられたものでした。 売主は数年前に亡くなり、相続人が持て余して売却をしたい、との申し出でした。 さて売り値の査定です。私はまだ入社後間もなかったので、不動産仲介は素人の域を出ていません。先輩に教わりながら価格を査定していきます。土地の形状、傾斜、境界の確認など土地周りの作業を行ないます。周辺の取引事例も綿密に調査します。鎌倉といってもエリアによってだいぶ土地の値段は違ってきます。この物件は超一等地ではありませんが駅からも近く、まずまずの立地です。この場所なら良い価格がつきそうです。 そして建物の調査をしようとした私に、先輩が声を掛けました。 「ああ、建物はいいや。どうせ価値なんかないから。古屋と表示すればそれでかまわないよ」 そうです。日本の不動産流通業界では建物の価値は木造などの場合は築20年を超えるとほぼゼロという査定が平気で行なわれるのです。つまり中古査定価格はほぼ土地代相当ということになるのです。 素人目にはまだ十分使用できるお洒落な洋館のお値段がゼロ。それどころか、 「解体費用分は土地の査定価格から引いておかないと売れないかもな」 先輩の声が響きます。なんだかその声に当時の私は大いなる違和感を覚えたものです。日本においては中古住宅の査定に当たっては、とにかく建物の価値を認めようとしないのです。

 

中古住宅に高い査定がつくことはない

 

同じ時期に同じ仕様の家を買った場合でも20年も経過すると、それまでの家の管理内容によって物件の価値は大きく異なってくるはずです。これは住宅に限らずオフィスビルでも商業施設でもホテルでも理屈は同じです。ところが中古住宅では築年数で「一発アウト」これはおかしな話です。 以前は日本の木造住宅は耐用年数も20年程度といわれ、それは日本の住宅は木と紙でできていて20年以内には建て替えなければならないような劣悪なものが多くあるからだ、とされていました。しかし、現在では木造住宅でも耐久性、耐震性にすぐれ、100年も持つような優良住宅が建てられるようになっています。 それでも、築年数が経過した中古住宅に高い査定値がつくことは稀です。 中古に価値を与えないということは、住宅の持ち主がいざ市場で売却しようとする際には、「土地代しかあてにならない」ということを意味します。 たとえば土地の評価額が50坪で5000万円、つまり坪当たり100万円だったとします。ここに40坪の住宅を3200万円で建設します。坪当たり80万円程度の建設費になりますから、設備仕様は十分な住宅といえます。土地と建物を合わせた費用は8200万円ということになります。 ところがこの住宅、20年たっていざ売りに出すと土地代のみが売り値と査定されてしまうのが常です。土地代が10％値上がりしていれば5500万円。ただし建物代はゼロなので中古価格は5500万円にしかなりません。わずか20年の間で2700万円も不動産価値が下がったことになります。ましてや土地代が10％下落してしまうと中古価格は4500万円。そこに建物の価値は一切包含されないのです。 これでは、日本人が自らのライフスタイルに合わせて住宅を気軽に買い替えていくことは、至難の技となってしまいます。 アメリカ人は人生の中で5、6回は住み替えるといいます。それは中古住宅に価値があると多くの人が信じているからです。テレビ番組でご一緒した米国人タレントは私にこう言いました。 「日本人、よく勇気出して新築住宅買うよね。なぜって、アメリカじゃ、まだ誰も住んだことのない住宅なんて怖くて住めないよ」

 

住宅は一生のうち何度もする買い物へ

 

これはアメリカの住宅の施工が悪いということではなく、「人が住んで性能をちゃんと確かめた」あるいは「前住んでいた人がリニューアルをしてさらに価値を高めた」ということが普通に評価される、ということです。 それでもこれからの日本では、不動産価値に対する見方が新築一辺倒から本当に自分たちのライフスタイルに合った住宅を中古住宅に見出すような時代になると考えています。 なぜなら、デベロッパーがモデルルームなどで展開する仮想現実の世界などが実際の生活にはころがっているわけではないことに、多くの人たちが気づき始めているからです。とにかく家を持たなくちゃ、といった脅迫概念が薄れ、不動産価格が手ごろな価格に落ち着いてくれば、人々はじっくり住宅の品定めを行なった上で、新築や中古の関係なく、真に自らのライフスタイルに合った住宅を選ぶようになるでしょう。 国でも、中古住宅流通を促進するために中古住宅に関する性能評価制度を制定し、物件の価値を正しく判定する一助となるようにしています。業界側も建物に価値が見出せるようになれば、もっといろいろな売り方が可能になってくるはずです。 バブル崩壊は、こうした中古住宅の流通にも中長期的には良い影響をもたらすことになるかもしれないのです。

 

牧野 知弘

オラガ総研 代表取締役

 

牧野 知弘

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/3983e3df59a5064201dcb47fc3f4ef7e43de6323?page=1

「コロナ禍は人の生き方、価値観まで変えたんです。そうなると当然、価値観の合わない知人とは疎遠になるわけで……」 　ここ半年の間で、人々の暮らしは大きく変化した。たとえば、これまで“出社”が前提となっていた働き方もコロナ感染拡大を防ぐため、積極的にテレワークが取り入れられた。政府から外出を控えるように呼び掛けられるなか、買い物はすべて通販で済ますという人も増えた。それぞれの価値観がガラリと変容するなか、友人や知人との“人付き合い”に軋轢が生まれることも……。

 

 

テレワークが中心となって都心に住むメリットがなくなった

 

　大手通信会社勤務・丸田俊樹さん（仮名・40代）は、7月まで都心の高級賃貸マンションに住んでいた。しかし8月からは千葉県の成田空港近くに引っ越し、大自然の中で暮らし始めたという。コロナ禍直前、今年の2月頃までは、都内湾岸エリアのタワーマンションを購入する予定だったという。 「結婚して第二子も産まれるし、将来ずっと仕事ができるのかわからない。決して安い買い物ではありませんが、都心のタワマンなら、毎月のローン以上の額で賃貸にも回せる。家を購入した同僚や知人から『買わないなんて損だ』と言われて購入をほぼ決めていたんですよ」（丸田さん、以下同） 　日本の人口は右肩下がり、という見方もあるが、都心の人口は逆。資産価値としても申し分ない、と考えていたという丸田さんと、都心に家を購入した知人たち。ところが、である。 　新型コロナウイルス感染拡大の影響でテレワークが中心となり「出社する必要がない」という人が増え始めると、価格が高く、そして狭いという会社近くの都心の物件に住む理由がなくなってしまった人々も増えた。丸田さんもそんな一人である。 「今や出社は2週間に一度、ゴールデンウィーク後に妻と相談し、千葉の奥に引っ越しました。家賃は以前の4分の1なのに広さは2倍。空気もおいしいし、買い物は以前と変わらず通販でひと通り揃う。パートに出ていた妻も今は専業主婦ですが、満足げです」

 

価値観の違いから知人とは疎遠に

 

　そんな丸田さんをよく思わないのは、都心に家を買った知人たち。引っ越した新居で、密にならない屋外バーベキューの開催を呼びかけたところ……。 「知人のAを誘ったところ、『コロナなのにバカか！』とキツい言い方をされました。それだけならまだいい。Aは後日、自身の住むタワマン最上階のゲストスペースで、同じく都心の物件を持つ知人を集めて密なパーティーをしている写真を、これ見よがしにSNSにあげていました」 　丸田さんは、その投稿をまるで自分への当てつけのように感じたという。 「家を都心に買わないという時点で、私がAの価値観を認めていない、というふうに映ったのかもしれません。別の知人ヅテに聞いたんですが、Aはかなり無理して7000万以上の物件を購入したらしく……。その後コロナで嫁さんの仕事が減り、都心の不動産価値が下がる、などと言った報道を見て相当気にしていたようです」 　結局、知人のAさんは、いつの間にか丸田さんとのSNS上のつながりを一方的に切ってしまったというから笑えない。

 

「田舎はどうだ？」と聞かれる機会が増えた

 

　ここまで極端ではないが、こうしたコロナ禍の不動産を通じた「分断」は他にも起きていると話すのは、神奈川県相模原市内の不動産店店長・清水嘉一さん（仮名・40代）だ。 「都心離れは確実に起きていて、郊外の物件がいま相当動いています。都心の物件をさっと売って郊外に出た人たちが、自分の環境を自慢すると、都心から出られない人たちがムカつかれる、というお客さんは結構います。従前の価値観においての最上の暮らし、の形が変わってきたので、新たな価値感は都心暮らしを続ける人にとっては厄介。自分の資産が目減りする可能性があるわけですから」（清水さん） 　Aさんとは疎遠になってしまった丸田さんだが、最近になってAさんと同様に都心在住の知人から「田舎はどうだ？」と聞かれる機会が増えたという。価値観が変われば人付き合いも変わる。一見悲しく見える話ではあるが、新しい時代を生き抜く上では必要なことなのだ。＜取材・文／森原ドンタコス＞

 

日刊SPA!

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/45c1677e4e41c2d5da14e61ed3beffa9ffe3b51d?page=1

相続対策を考えた時、選択肢の一つは賃貸中の物件「オーナーチェンジ物件」です。あまりなじみがないかもしれないので、メリットや注意点をまとめました。 新型コロナウイルスの感染が拡大する中、定年を控えている方や安定収入のある公務員、会社員に投資用マンションの営業マンから電話が多く掛かっているようです。私にも「お客さまを紹介頂き、成約した際には○○万円、物件価格の●●％、紹介料をお支払いします」という、よだれの垂れそうな金額を提示する営業電話を多く頂きます。そのような紹介業務を収入源にしている方もいるのかもしれません。 今年は年度末である3月に外出自粛などの影響を受け、なかなか数字を上げられなかった業者さんが多かったのだと思います。さて、以前であれば、新築の投資用マンションのケースが多かったのですが、最近は価格も高騰していたり立地に難があったりする物件も多いので、賃貸中の中古物件いわゆる「オーナーチェンジ物件」の購入話を持ちかけるケースも増えています。相続対策として賃貸投資を検討されている複数の方から「実際のところ、どうなのか？」という確認や問い合わせを多く頂きました。そこで、今回は、オーナーチェンジ物件の購入を検討した際に気を付けたいことのほか、メリットとデメリットについて、お伝えしていきます。

 

オーナーチェンジ物件は中古物件

 

オーナーチェンジ物件は、簡単に言うと中古物件の1つです。このため、まずは中古物件のメリットとデメリットから解説します。なお、数年前より中古物件はオフィシャルな言い回しではなくなり、マスコミや公官庁でも「既存物件」というようになりました。中古と言う用語が古い、悪いなどネガティブなイメージを持つからだと思われます。ただ、わかりやすさの観点からこのコラムでは、あえて「中古」という言葉を使います。 中古物件のメリット では、まず、中古物件のメリットについてお伝えしましょう。 ・中古物件は、新築物件に比べて、理論上、新築物件の利益分（おおよそ粗利20％前後）が削ぎ落ちているので、投資額（購入額）が割安なこと

 

・周辺の賃料相場が安定していれば、結果的に期待できるリターン（利回り）が高くなること

 

・新築物件では見えづらい管理状況などのリスク（不確定要素）が少ないこと

 

以上の点は投資対象として魅力を感じますよね。最初から家賃収入を得られる賃貸中の中古物件を勧められるケースも多くあります。これが、今回のテーマのオーナーチェンジ物件です。また、好んで中古物件に投資される方が多いのも事実です。 ただ、リスクとリターンはトレードオフ、表裏一体の関係です。あちらを立てればこちらが立たず、の状況になります。 中古物件のデメリット デメリットは次の通りです。

 

・新築物件と比べ、中古物件は確実に経年劣化していることから、物件を補修しなければいけない可能性があること

 

・設備や意匠などが古くなり、周辺の物件と比較して見劣りしてしまう物件もあること

 

・建築当時は適法であった建築物が、その後、法令の改正などによって現行法に適合しなくなった既存不適格物件の場合、裏ワザ的な手法を使わないと建て替えや補修、ローン付けなどができないケースがあること

 

 

購入価格以上の費用がかさんだり、手間が増えたりすることもあるので、知識や情報を豊富に持つ、できれば実績のある宅建業者さんにサポートしてもらいましょう。

 

目に見えないリスクも

 

以上のように、オーナーチェンジ物件の場合は数字や見た目で有利に見えても、手続きや契約の段階で目に見えないリスクが顕在化することもあります。そのような点を踏まえた上で、投資の是非を判断しましょう。 例えば、「2020年に大家さんが知るべき『改正民法』のポイントは？売買で要注意」でもお伝えした通り、2020年4月から契約を規定する民法（債権編）が改正され、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されました。 以前は不良品だと知らずに購入した買い手は法的に守られるのが原則でした。そもそも中古物件の売買では売り手が個人であるケースが多く、その場合、瑕疵担保責任は取らなくても良いことになっていました。 今後は契約内容をしっかり理解した上で契約しないと買主は守られないことになります。このため、契約を交わす際には今までにないほど慎重になる必要があります。

 

オーナーチェンジ物件の注意点

 

オーナーチェンジ物件は、すでにお伝えした通り、新築物件と違い、ハード面で難があるケースが多いので、チェックする必要があります。ただ、未入居の中古物件とも違うので、既存の契約などソフト面の確認も必要です。 オーナーチェンジ物件で最も気を付けなければいけないことは、「現に入居している方（借家人）との信頼関係構築＆維持」です。それは、オーナーチェンジ物件の売買は所有権だけでなく、賃借権も同時に譲渡される、引き継ぐことになるからです。 そもそも所有権と賃借権は別々の権利です。売買をすれば自動的に賃借権も移動するというわけではありません。借家人（賃借人）に賃借権という債権を引き継いだというためのルール（対抗要件）があります。 このルールは、民法第467条に記載されています。以下に書き起こしてみました。 ・民法　第467条（債権の譲渡の対抗要件） 1．債権の譲渡（現に発生していない債権の譲渡を含む。）は、譲渡人が債務者に通知をし、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができない。 2．前項の通知又は承諾は、確定日付のある証書によってしなければ、債務者以外の第三者に対抗することができない。 分かりやすく言うと、大家の権利の移動（＝賃借権の譲渡）を借家人（＝賃借人・債務者）に主張し、新しい大家が家賃の支払いなど請求するためには、(1)譲渡人である「“前”の大家さんから借家人に通知してもらう」か、(2)「借家人自身から承諾を得る（納得して貰う）」必要があります。 これは、借家人から見ると誰が大家かわからないケースや、誰に家賃を支払ったら良いか分からず、二重に家賃を支払うケースなど、不都合がないように定められたルールです。新しい大家さんから考えると、少々手間がかかります。 通常、新しい大家になった場合には、借家人からの承諾を得るようにします。この手続きは、売買契約の仲介に入っている宅建業者に依頼するケースが多いでしょう。その後、この仲介業者に物件の管理を委託する可能性が高いです。ただ、大前提として、この仲介業者さんに債権譲渡をする権利はありません。 その一方、新しい大家さんから考えると、この原則を通すのは難儀です。そこで、例外的に新しい所有者さんは、大家（賃貸人）の地位を承継します（最高裁判例 昭和39年8月28日）。通常、必要な上記の通知についても不要とされ（最高裁判例 昭和33年9月18日）、所有権移転登記を受けていれば賃料も収取できます（最高裁判例 昭和49年3月19日）。新しく大家になった際、突然、家賃を値上げするなど、急な変更を加えると、借家人との間に感情的な禍根が生じます。大きなトラブルに発展するケースもあります。このため、慎重さが必要です。 このようなことを、わかりやすく説明できる管理会社（宅建業者）が少ないのも事実です。繰り返しになりますが、今年2020年4月から契約重視の社会に突入しています。自分自身で知識や優良な情報を得るか、信頼のおけるアドバイザーにサポートを依頼されると良いでしょう。

 

（記事は2020年7月1日現在の情報に基づきます）

 

ファイナンシャルプランナー・佐藤益弘プロフィール

株式会社優益FPオフィス　代表取締役 ライフプランFP(R)、CFP(R)認定者、日本FP協会 評議員。企業の不動産部門を経験した後に独立後、優益FPオフィス代表として、住宅購入や不動産活用のアドバイスを行う。

 

ファイナンシャルプランナー・佐藤益弘

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/62d3bbd19465fdb740f7557bba8b452b63a7cea9?page=1