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持ち家と賃貸どちらが得か? 直近10年間では「3000万円」の差も

「持ち家」か「賃貸」か、どちらが得かを比較する論争は住居費にまつわる定番のテーマだ。このご時世、住宅ローンという借金を背負うよりは、賃貸に住み続けた方がリスクは少なく済むという見方もあるが、過去10年で見ると、得をしたのは圧倒的に「持ち家」だったという。不動産ビッグデータを駆使した調査・コンサルティングを行うスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏が解説する。

 

「持ち家と賃貸はどっちがお得か?」。この問いの答えが「持ち家」であることは明白だ。少なくともこの10年に限って言えば、その差はあまりにも大きかった。どういうことか。まずは、賃貸がいかに損しているかを説明したい。

 

最初は賃貸で家を借りるのが当たり前と思うだろうが、賃貸物件を借りる人の多くが、収入の4分の1を家賃として支払っていると言われる。一人あたりの生涯年収が2億~2.5億円ほどと考えると、単純計算でも約4000万~6000万円以上が家賃に消えることになる。

 

持ち家の場合でも住宅ローンを払い続けるため、月々の出費は賃貸と変わらないと思うかもしれない。だが、持ち家なら売ればお金になるが、賃貸は消費して終わりだ。東京23区の物件価格は毎年約1%ずつ下がるので、家を購入した場合、35 年ローン返済後でも購入価格の65%の資産価値が残る計算だ。また、社会に出てから亡くなるまで大体70年近くある。住宅ローンは最長35年だが、賃貸で家を借りた場合の家賃の支払い期間はこの2倍だ。

 

さらに、住宅ローンは借入額の3%程度を毎年返済するのに対し、マンションの年間家賃相当額は物件価格の4%ほど。年間家賃の4%を25年払えばその物件価格となるため、ローン返済の方が安く済む計算だ。

 

 

持ち家の購入は「自宅投資」という考え方

 

では、持ち家と賃貸、実際にどれくらい差があったのか見てみよう。私たちが運用している「住まいサーフィン」という無料会員制サイトは、25万人の会員がおり、会員は「自宅査定」という機能を使って現在の自宅の取引価格を調べている。その利用回数は13万件を超えており、そのデータから様々なことを読み取ることができる。

 

まず、持ち家を所有している人の71%、実に7割以上の人の物件の査定価格がこの10年で購入時より値上がりしていることが分かった。その値上がり率の平均は約10%、金額にして620万円だ。多くの人が大体6000万円前後のマンションを購入し、10年後には10%増の600万円前後値上がりしていたことが分かる。10年経過しても買った価格より高く売れるということは、無料で住んだ挙句に、売ったら手元資金が増えるという、願ったり叶ったりの状況を意味している。

 

この間の住宅ローンの返済は貯金しているようなもの。元本の減少額と値上がり益を合わせると、賃貸に比べて合計2000万円以上資産を増やせる可能性が大きい。売却すれば自己資金が増える人の割合は99%で、ローンの返済額以上に物件価格が下がった人はわずか1%しかいなかった。これがこの10年の実態だ。

 

これに対して賃貸の場合、家賃として資金は出ていく一方である。前述したように、年間家賃の相場は物件価格の4%なので、6000万円の物件なら年間240万円、10年で2400万円も手元から出ていく計算になる。持ち家なら620万円の利益が出るのに対して、賃貸なら2400万円が出ていくので、その差は3000万円にも膨れ上がるのだ。

 

加えてこの10年は、住宅ローンを借りているとその1%が現金還付される住宅ローン減税も利用できた(住宅ローン減税の適用は今年の12月末日入居分まで)。この減税効果は年間最大40万円なので、4000万円以上の物件価格なら10年で400万円のキャッシュが手元に残ったことになる。この減税分も含めれば、合計3400万円の差だ。これが持ち家と賃貸の過去10年間のお財布事情である。

 

持ち家の購入には、自宅を手に入れながら不動産投資もできるという2つの側面がある。この2つを組み合わせて「自宅投資」とも読み替えることができる。私はこの「自宅投資」が一番儲けやすいと主張していて、その方法を書いた本もベストセラーになった。私自身がそれを実践しており、実際、既に含み益だけで1億円を超えている。

 

これらを踏まえると、家賃を払うよりも住宅ローンを返済した方が圧倒的に有利だ。「家賃は最大の無駄な出費」と考え、家賃を何とかしなくては貯蓄もままならないという認識を持たないと損をするばかりではないだろうか。

 

【プロフィール】

沖有人(おき・ゆうじん)/スタイルアクト株式会社代表取締役。国土交通省「住宅エネルギー性能表示検討委員会」の委員なども務める。『独身こそ自宅マンションを買いなさい 今すぐ始める「家活」で自分を守る資産をつくる』(朝日新聞出版)、『マンションは学区で選びなさい』(小学館新書)など著書多数。分譲マンションの無料会員制情報サイト「住まいサーフィン」を運営。

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/b5dbb9c1594907902245f8ff343108dcc139de97?page=1