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恐しい…水で急速に腐った「日本の木の家」のとんでもない末路

本記事は、2016年1月29日刊行の書籍『「ワケあり物件」超高値売却法』(幻冬舎MC)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

築50年の住宅…価格はゼロどころかマイナス

自分の物件に、どのような不人気の「ワケ」があるのかを、いくつか代表的な事例をあげて見ていきましょう。

 

1.築年数が古い物件

 

不動産の上物は新しければ新しいほど価値が高くなります。欧米はともかくとして、日本ではこれが絶対的な真理です。欧米では、伝統的な石造りの建物などにも人気が集まりますが、日本では伝統的な古民家といえども住みたがる人は多くはないでしょう。

 

もちろん、欧米に比べて日本の住宅が、耐久性で劣るというわけでもありません。建築技術でいえば、住宅でもマンションでも日本は世界でも最高レベルにあります。違いがあるとすれば文化や慣習の部分です。

 

ちなみに、日本の法律では、木造住宅・店舗の減価償却用の耐用年数は事業用で22年、自己の居住用で33年となっています。これは、税制上は木造住宅には33年間の使用価値があることを示します。

 

もちろん、実際の耐用年数はもっと長く、実際に存在する木造住宅を見ると、築50年や60年の物件もたくさんあります。

 

しかし、市場価値でいえば、木造住宅はだいたい15年も経てば価値がゼロになってしまいます。つまり築15年の木造一戸建ての物件があったとすれば、その価格は、ほぼ全て地価であって、住宅部分は価格に入っていないというわけです。

 

さらにいえば、築50年の住宅などでは、その価格はゼロどころかマイナスになることもあります。新しい買い主が住宅を取り壊す費用がかかるからということで、土地価格から住宅の取り壊し費用が引かれて、物件価格になっているからです。

 

ちなみに、鉄骨鉄筋コンクリート(RC)造の建物の場合は、減価償却用の耐用年数は事業用で47年、自己の居住用で70年です。RC造は歴史が浅いので、明確にはわかりませんが、実際の耐用年数も同じ程度ではないでしょうか。

 

ですが、市場価値でいえば、やはりRC造のマンションといえども、せいぜい30年間でゼロになるのではないかと思います。

 

同じ築10年でも「こんなに違う…」大差のワケは?

2.設備の老朽化した物件

 

物件の築年数が経っているかどうかは、人でいえば年齢のようなものなので、ごまかすことはできません。物件広告を見ればすぐにわかります。しかし、物件広告だけではなかなかわからないのが、その物件の状態です。状態がよければ築年数が経っていても売れますし、逆に悪ければ築浅でも不人気物件となってしまいます。

 

実際に物件がどのような状態にあるのかは目で見てみれば一目瞭然です。同じ築10年といっても、状態がよいか悪いかで雲泥の差が出ます。会社で人を採用するときに、同じ年齢でも外見や経歴がまったく異なるのと一緒です。

 

物件の状態といって、すぐに思い浮かぶのは外観や内装です。外壁の塗装が剥げていたり、壁紙が煙草のヤニで汚れていたりするような家は、いかにも古そうな感じがしますし、目に見えない部分の経年劣化まで想像させてしまいます。

 

人間も、採用面接や商談に向かうときにはきれいに外見を整えていきますが、それと同じように不動産も、内覧の前には化粧(メイクアップ)をして、こざっぱりとした外観になるよう清掃する必要があります。お客様に自らを売り込むという意味では、どちらも同じことだからです。

 

もちろん、外見ばかりではなく、中身も重要です。すぐに目に見えるわけではありませんが、大切なポイントが水回りです。住宅において最も傷みやすく、劣化が激しいのが水回りの設備だからです。

 

使い込まれた水回りは想像以上にみすぼらしい

水回りとは、トイレ、キッチン、風呂場、洗面所を指します。水を使う場所は汚れを落とす場所でもあるので、油汚れも多く、どうしても汚くなりがちです。

 

また、水は一見、無害に見えますが、木材や鉄骨などの建材を腐らせる作用を持ちます。住宅にとって一番の大敵は水気なのです。もちろん、水気はパイプや塗料などによって建材からは遠ざけられていますが、長年使っていると、知らず知らずのうちに水はねや水漏れが重なって、しみをつくり、経年劣化を進めるものです。

 

使い込まれた水回りは想像以上にみすぼらしい印象を見る人に与えます。水回りではありませんが、住宅と水の関係で最も注意しておきたいのが雨漏りです。雨漏りは、屋根や外壁のすき間から雨水が建物の内部に侵入することで起こります。水が入ってきたときに、中にいる人がすぐに気づけばよいのですが、なかなかそうはなりません。なぜなら、外壁と内壁との間には、天井裏などの空間があるからです。

 

さらに、そこに断熱材や防音材などが詰められているために、住宅内への雨水の侵入に気づけないのです。そのため、住人が室内への雨漏りに気づくころには、すでに天井裏にはかなりの水がたまっています。その水が天井にしみをつくり、柱を濡らし、ベニヤ板を波打たせてしまうのです。

 

雨漏りの厄介なところは、1回の修繕では完全に直せないところです。というのも、雨漏りは、前述のような理由ですぐに気づけないために、屋根や外壁のどこから雨水が入り込んでいるかの原因を特定することが難しく、直しても直りきらないことが多いからです。また、一部を直しても、他の箇所から雨が侵入することが多く、何度もの修繕を必要とします。

 

実際に、弊社の管理する物件では数カ月の間に、3回も雨漏りの苦情が出て、そのたびに工務店を手配しなければなりませんでした。住宅の水気は、建材の腐食ばかりでなく、シロアリを呼び込むこともあります。腐食もシロアリも、壁の裏側で進行するため、普通に生活していても気づかないことが多く、気づいたときにはもう手遅れになっていることが多いのです。

 

これらの経年劣化は、たとえ売り主が知らずに売却しても、売却後に発覚した場合、瑕疵担保責任として売り主の責任で修理する必要があるため、黙って売り抜けることはできません。また、知っている場合は修繕履歴を全て、新しい買い主に伝える義務があります。

 

ですから「ワケ」を隠すことは法律上も、道義的にもできないのです。それよりは、売却前に徹底的に検査と清掃をして、できるだけよい状態をお客様に見せるほうが、高額で売れる可能性が高まります。

 

バス停からも10分以上…「遠すぎる家」の恐ろしい結末

3.交通の利便性が悪い物件

 

不動産屋として売り出し中の不動産を見ていて感じるのは、人気のない物件、価格が下がっていく物件の特徴は交通の利便性が悪いことです。

 

かつて、住宅が不足していた時代には、駅からバスで何分などといった物件でもわりとよく売れていたのですが、現在は、駅から歩けないくらい遠い物件は本当に人気がなくなりました。

 

バス停が近くにあればまだいい物件で、ひどいところになるとバス停からも10分以上歩かなければなりません。都市部ではどうしても駅周辺が栄えますし、人も集まります。駅から近いことは、今や住宅の必須条件になりました。

 

戸建てであればともかく、マンションの場合は駅から遠いと格段に資産価値が落ちます。電車の線路は人間の身体でたとえるならば血管のようなものです。人口が減少すると、都市の中心部に人が集まるコンパクト・シティ化が進みますから、ますます郊外には人がいなくなるでしょう。

 

「駅から遠くても車があるから大丈夫」の落とし穴

もちろん「駅から遠くても車があるからいい」という人も、なかにはいます。しかし、車派の人の場合は、物件の道路付けにこだわります。まず、車派の人にとって、駐車場のない物件は、それだけでアウトです。せっかく住宅を買うのに、わざわざ家から離れた駐車場を借りることほどバカバカしいことはありません。

 

さらに駐車場があっても、家の前の道が4メートル未満の場合は、取り回しが困難です。駐車場に車を入れるたびにストレスを感じたくはありません。建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4メートル以上の道路に接している必要があるとされています。もし敷地に面している道路の幅が4メートル未満の場合は、その敷地には建物は建てられません。仮に建てても、違法建築物になってしまいます。これを接道義務といいます。

 

しかし、新しく開発された都市はともかく、古くからある市街地では4メートル未満の道が普通に存在しています。江戸時代には車などなかったのですから道もそれほど広く造る必要がなかったのです。法律を厳格に適用すると、古くからある道とそこに面した建物のほとんどが違法となってしまいます。

 

そのため、建築基準法第42条第2項の規定で、古くからある幅員4メートル未満の道を建築基準法上の道路とみなすように規定しています。これを42条2項道路と呼びます。本来は、幅員4メートル未満のものは道路とすら認めないのですが、建築基準法ができる以前からの道であるため、特例として道路と認めているのです。

 

このように、幅員の狭い道路はいずれも見栄えが悪く、車での通行に不便なために敬遠されています。また、42条2項道路に面した建物は、建て替えの際に道路幅が4メートルになるように敷地を後退させること(セットバック)が義務づけられているため、将来的には敷地面積自体も狭まることになっています。このため、余計に人気がなくなっているのです。

 

松本 俊人

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/b5439a0bbec4f74672afdb5c02872f8ebd53a905?page=1