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新築神話が崩壊…中古住宅は実際のところ何年住めるのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

 

中古流通市場には不思議なことがいっぱい

 

日本の中古流通市場を見ていると、不思議なことがいっぱいあります。 私がまだ三井不動産に入社したばかりのころ、ある中古物件の仲介の仕事に携わりました。物件は神奈川県鎌倉市にある一軒家。建物は戦前に建てられたもののようですが、大変しっかりと造られた洋館で、重厚な佇まいです。歴史を十分に感じさせる素晴らしい建物に、現地を訪れた私も時計の針が戻ったようなノスタルジックな気分にさせられたものでした。 売主は数年前に亡くなり、相続人が持て余して売却をしたい、との申し出でした。 さて売り値の査定です。私はまだ入社後間もなかったので、不動産仲介は素人の域を出ていません。先輩に教わりながら価格を査定していきます。土地の形状、傾斜、境界の確認など土地周りの作業を行ないます。周辺の取引事例も綿密に調査します。鎌倉といってもエリアによってだいぶ土地の値段は違ってきます。この物件は超一等地ではありませんが駅からも近く、まずまずの立地です。この場所なら良い価格がつきそうです。 そして建物の調査をしようとした私に、先輩が声を掛けました。 「ああ、建物はいいや。どうせ価値なんかないから。古屋と表示すればそれでかまわないよ」 そうです。日本の不動産流通業界では建物の価値は木造などの場合は築20年を超えるとほぼゼロという査定が平気で行なわれるのです。つまり中古査定価格はほぼ土地代相当ということになるのです。 素人目にはまだ十分使用できるお洒落な洋館のお値段がゼロ。それどころか、 「解体費用分は土地の査定価格から引いておかないと売れないかもな」 先輩の声が響きます。なんだかその声に当時の私は大いなる違和感を覚えたものです。日本においては中古住宅の査定に当たっては、とにかく建物の価値を認めようとしないのです。

 

中古住宅に高い査定がつくことはない

 

同じ時期に同じ仕様の家を買った場合でも20年も経過すると、それまでの家の管理内容によって物件の価値は大きく異なってくるはずです。これは住宅に限らずオフィスビルでも商業施設でもホテルでも理屈は同じです。ところが中古住宅では築年数で「一発アウト」これはおかしな話です。 以前は日本の木造住宅は耐用年数も20年程度といわれ、それは日本の住宅は木と紙でできていて20年以内には建て替えなければならないような劣悪なものが多くあるからだ、とされていました。しかし、現在では木造住宅でも耐久性、耐震性にすぐれ、100年も持つような優良住宅が建てられるようになっています。 それでも、築年数が経過した中古住宅に高い査定値がつくことは稀です。 中古に価値を与えないということは、住宅の持ち主がいざ市場で売却しようとする際には、「土地代しかあてにならない」ということを意味します。 たとえば土地の評価額が50坪で5000万円、つまり坪当たり100万円だったとします。ここに40坪の住宅を3200万円で建設します。坪当たり80万円程度の建設費になりますから、設備仕様は十分な住宅といえます。土地と建物を合わせた費用は8200万円ということになります。 ところがこの住宅、20年たっていざ売りに出すと土地代のみが売り値と査定されてしまうのが常です。土地代が10%値上がりしていれば5500万円。ただし建物代はゼロなので中古価格は5500万円にしかなりません。わずか20年の間で2700万円も不動産価値が下がったことになります。ましてや土地代が10%下落してしまうと中古価格は4500万円。そこに建物の価値は一切包含されないのです。 これでは、日本人が自らのライフスタイルに合わせて住宅を気軽に買い替えていくことは、至難の技となってしまいます。 アメリカ人は人生の中で5、6回は住み替えるといいます。それは中古住宅に価値があると多くの人が信じているからです。テレビ番組でご一緒した米国人タレントは私にこう言いました。 「日本人、よく勇気出して新築住宅買うよね。なぜって、アメリカじゃ、まだ誰も住んだことのない住宅なんて怖くて住めないよ」

 

住宅は一生のうち何度もする買い物へ

 

これはアメリカの住宅の施工が悪いということではなく、「人が住んで性能をちゃんと確かめた」あるいは「前住んでいた人がリニューアルをしてさらに価値を高めた」ということが普通に評価される、ということです。 それでもこれからの日本では、不動産価値に対する見方が新築一辺倒から本当に自分たちのライフスタイルに合った住宅を中古住宅に見出すような時代になると考えています。 なぜなら、デベロッパーがモデルルームなどで展開する仮想現実の世界などが実際の生活にはころがっているわけではないことに、多くの人たちが気づき始めているからです。とにかく家を持たなくちゃ、といった脅迫概念が薄れ、不動産価格が手ごろな価格に落ち着いてくれば、人々はじっくり住宅の品定めを行なった上で、新築や中古の関係なく、真に自らのライフスタイルに合った住宅を選ぶようになるでしょう。 国でも、中古住宅流通を促進するために中古住宅に関する性能評価制度を制定し、物件の価値を正しく判定する一助となるようにしています。業界側も建物に価値が見出せるようになれば、もっといろいろな売り方が可能になってくるはずです。 バブル崩壊は、こうした中古住宅の流通にも中長期的には良い影響をもたらすことになるかもしれないのです。

 

牧野 知弘

オラガ総研 代表取締役

 

牧野 知弘

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/3983e3df59a5064201dcb47fc3f4ef7e43de6323?page=1