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25年周期で大変動…社会構造の変化が不動産価値を決める!

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

 

戦後、日本に起こった「人口爆発」

 

日本は1945年の太平洋戦争の終結後70年以上の時を経ました。70年といえば、ほぼ人の一生に近い年月ですが、この間私たち日本人は戦禍で廃墟になった国土を立て直し、世界的にも未曽有の経済発展を成し遂げ、今、世界で最も豊かな国の一つとして存在しています。 私は、戦後の日本社会の変遷を25年という四半世紀ごとに整理してみると、その間の不動産の価値に対する人々の接し方、感じ方の違いが鮮明になってくることに気がつきました。 どういうことなのか、説明しましょう。 1945年から1970年までの四半世紀は、いわば日本の「復興期」でした。戦争終了直後、日本の人口は約7200万人。すべてを失っての再出発でした。 実はこの45年から70年までの四半世紀の間で、日本に起こった劇的なことは「人口爆発」でした。なんとこの間に日本の人口は世界が瞠目するほどに急増。大阪万国博覧会が開催される70年には、すでにその数は1億人を超えていたのです。率にして44%の増加。世界の歴史の中でも、これだけ顕著に人口増加を果たした国はありません。 人口がこれだけ増加するということは、経済から見ればそれだけ消費者が増える、つまり内需が急拡大したということです。経済はおのずと成長軌道を描きやすい環境下にあったともいえます。 しかしこの時期、日本社会全体はまだ貧しい状況でした。日本は輸出型製造業の成長に活路を見出し、原材料を輸入して製品化しこれを外国に輸出することで、60年代には経済において高度成長期を迎えることができました。 1958年には東京タワーが完成、そして1964年には最初の東京五輪が開催されます。同じ年に東京と大阪を結んで東海道を疾走することとなる東海道新幹線は、日本全国の子供の憧れの的でした。

 

「三種の神器」から「3C」の時代へ

 

この当時は、国民一人一人は貧しかったものの、国が新幹線や高速道路、そして東京五輪や大阪万博などの一大イベントを催し、希望に満ち溢れる国民をぐいぐいと牽引していった時代ともいえます。 この時期の人々の生活や価値観がよく窺い知れるのが、2005年に上映され大ヒットとなった『 ALWAYS 三丁目の夕日』です。この映画は田舎町から東京の町工場にやってくる女性が成長していく過程を追ったもので、当時の東京を表わしたノスタルジックなスタジオセットが話題を呼びました。同様に2017年に放映されたNHKの連続テレビ小説「ひよっこ」も、茨城県から上京して東京の町工場に就職した主人公が苦労をしながらも成長し、そこで出会った洋食屋の味に惚れ込むというストーリーを描き、注目されました。 50年代は三種の神器として、「白黒テレビ」「洗濯機」「冷蔵庫」が、60年代には3Cと呼ばれた「車」「クーラー」「カラーテレビ」など、国民には常にわかりやすい生活向上のための「目標」のようなものがありました。 国民の皆が明日へのゆるぎない希望を持ち続けた一方で、どんどん都市部に流入する人の流れは、膨大な新たな住宅需要を生み出していきました。 国は1956年7月に、住宅に困窮する勤労者のために住宅や宅地を供給すること を目的とした日本住宅公団(現・UR、都市機構)を設立して対応しますが、当時の住宅の質はけっして水準の高いものとはいえませんでした。とりあえず「住む」ためのハコを量的に確保した、というところです。 1971年からスタートする1995年までの四半世紀はどうでしょうか。 この間の日本の人口は約2000万人の増加を見ました。高度成長期という右肩上がりの経済成長を味わった日本にとっては 70 年からの四半世紀は二度のオイルショックとの戦い、円高というグローバル経済の中での舵取りと、苦難が連続する時代でした。

 

全国各地にニュータウン建設が加速

 

しかし日本経済はこうした苦難を次々に克服し、飛躍的な成長を遂げていきます。 『Japan as №1』(エズラ・ヴォーゲル著)という書籍が持て囃され、世界第2位のGDPを実現し、日本がその自信を大いに深めていった時代でした。 一方、地方から都会へ大量に流入する人々の隊列はこの時代も続き、大挙してやってきた勤労者たちは都心から郊外に延びる鉄道沿線にマイホームを求めました。住宅は値上がりを続け、国民全員が「早く家を持たなければ一生持てなくなる」と、本当に信じた時代でした。 国が全国各地にニュータウンの建設を加速させたのも、この時代です。とりわけ1970年代は全国各地の丘陵が造成され、その結果、全国に2009カ所、面積にして18.9万haの住宅用地が誕生しました。 不動産神話あるいはマイホーム神話というのは、この時代に形成された考え方です。詳しくは拙著『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)を参考にしていただければと思います。 いずれにしてもこの時代は、不動産価値が人口の増加と経済の驚異的な成長に後押しされて上昇し続けていく時代でした。そうした意味では、「実に単純な」論理の下で不動産は捉えられていたのです。 今では冗談のような話ですが、1974年当時の厚生省の(現・厚生労働省)人口問題審議会が人口白書において「日本は出生抑制に努力すること」の旨を打ち出していました。この年は前年にオイルショックが勃発し、資源と人口に関する危機意識が高かったことが背景にあります。同年開催された日本人口会議では「子供は二人まで」という、今の政府が聞いたら卒倒するような大会宣言が採択されています。 では、日本がその絶頂時代を迎えていた1990年代半ば以降、日本はどんな道をたどっていくことになるのでしょうか。

 

牧野 知弘

 

オラガ総研 代表取締役

 

https://news.yahoo.co.jp/articles/fe5e74df7b24fd31a795777d22c4b8481cd09423?page=1