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収益と社会貢献が両立!? 「高齢者向けアパート投資」とは?

人口減少、少子高齢化、空室率上昇……不動産投資の将来性にはつい悲観してしまう材料も少なくない。だが、そんなネガティブな要素も強みに変えてしまう手法があった! 逆転の発想で高利回りを実現する方法とは?

 

[高齢者向きアパート投資]入門

「高齢者向きアパートの経営は高い収益性と社会貢献が両立できます。人を幸せにしながら、大家としての喜びを感じられる事業なのです」

 こう話すのは福岡県で不動産賃貸業と並行して介護事業も手がけている赤尾宣幸氏。大家にとって、高齢化や空き家問題は避けがたい不安要素と考えられているが、赤尾氏はこうした背景もむしろ追い風と考えていると話す。

「高齢者向きアパートは、既存アパートの空室を高齢者向きに改良・活用し、高齢者に安心して元気に楽しく生活してもらおうというものです。今後、一人暮らしの高齢者が増えることは明らかですが、今も『高齢者には貸したくない』と考えている大家は少なくありません。しかし、ここに需要と供給のミスマッチを感じ、私はチャンスと捉えました。とはいえ、介護や食事を提供すると、『老人ホーム』として扱われ、法規制やコストの問題が起きてしまう。そこで、介護などは自ら扱わず、あくまでも大家としてアパートを経営することにしました。これは団塊世代が通り過ぎたあとに訪れる「空き老人ホーム問題」を緩和させるという観点からも世の中の役に立つ事業だと考えています」

築古も狭小も難立地もデメリットにならない

 それでは一般的な賃貸アパートと高齢者向きアパートは何が違うのだろうか。赤尾氏は「特別な物件を探す必要はない」と話す。

「築古物件や狭い部屋、駅から遠いといった難あり物件であっても、高齢者が生活する上では問題ないものは少なくありません。例えば、不人気な三点ユニットバスは汚したときの掃除を考えると好都合だったりします。こうした物件に高齢者が使いやすいように、手すりなど最低限の設備を備えます。高齢者向きというと、バリアフリーのような大掛かりな工事が必要と思われるかもしれません。しかし、これまでの介護事業の経験から過度なバリアフリーはかえって高齢者の足腰を弱め、大きなけがのもとになると実感していますので、“バリアあり―”のままにしています。段差も残しながら、越えやすく調整したり、わかりやすくしたりといった工夫を取り入れています。配慮したいのは安全性です。例えば、古い建物は石膏ボードが入っていないことが多く、燃えやすいのですが、ボードを貼ることで安全性が向上し、防音性と保湿性も若干上がります」

 このように高齢者が住みやすくなる工夫を取り入れている赤尾氏だが、入居者を高齢者に限定しているわけではないと話す。

「多世代が入居する物件にすることで、防犯や火災時などの緊急時の安心感が高まります。それに若い人は2階以上を好み、高齢者は1階を好むといった傾向がありますから、空室率を下げるうえでも多世代を受け入れるのは合理的。なので、『高齢者向け』ではなく『高齢者向き』なのです。私の知人は空室率50%の古い賃貸アパートを買い、高齢者向きアパートにリフォームしたところ、間もなく満室になりました。この物件のリフォーム費用などを含む総投資額に対する表面利回りは30%を超えており、収益性も優秀。これは何も特別な例ではなく、古くて安い物件を見つけ、高齢者向きアパートとして活用すれば、修繕やリフォーム費用を含めても利回り30~40%は十分に狙えるでしょう」

 

収益性と社会貢献は十分に両立が可能

 赤尾氏は高齢者向きアパートの経営手法を著書やFACEBOOKなどで公開しており、実践する大家が増えている。大分県に住む真中司氏(仮名)もその一人だ。真中氏は’18年11月に最初の物件を買い、表面利回り30%を超える高齢者向きアパートとして満室経営。

「私は清掃関係の事業を経営していたのですが、40代の終わりに脳梗塞になり、本業以外の収入を確保したいという思いから大家業に目を向けました。その後、赤尾さんと知り合い、お話を伺ったことを機に高齢者向きアパートの経営を開始。最初の物件として6室の中古アパートを1000万円で買ったのですが、購入時点では3室が空室。一部屋あたり20万円ほどの費用をかけて手すりをつけるなどのリフォームをDIYで行ったところ、すぐに満室になり、利回りも28%に達しています」

 小さな工夫による差別化から空室率を下げる高齢者向きアパート。赤尾氏は介護事業者と連携することで、さらなる付加価値を生むこともできると語る。

「介護事業者を探すこともこの事業のポイントです。大家が高齢者を敬遠するのは孤独死が怖かったり、お亡くなりになった後の残置物処理で揉めたくなかったりといった理由があります。こうした問題は大家と介護事業者が組めば、あっさり解決することができます。例えば、デイサービスは入居者の健康状態を管理してくれ、具合の悪いときには受診や入院を勧めるので、孤独死の心配はほぼ解消できる。また、介護事業者も利用者さんが老人ホームに入ってしまうと、減収になるがアパートだと利用が継続できます。高齢者向きアパートは高齢者、高齢者の家族、介護事業者、大家が幸せになり、さらには社会貢献もできる事業です。手間はかかりますが、自分で汗をかくことのできる人であれば、着実に成功することができるはずです」

 高齢者向きアパート経営は金銭面にとどまらない達成感を得られる新たな方法と言えるだろう。

「高齢者向きアパート」が将来有望な理由

1 自活可能な元気な高齢者は今後も増加
2 空室が人気物件になる可能性を秘める
3 介護事業との連携で関係者の利便性が向上

【赤尾宣幸氏】
大家・健美家コラムニスト。’60年、福岡県生まれ。会社員のかたわら、’93年より賃貸経営を開始する。著著に『多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法』など
― [高齢者向きアパート投資]入門 ―

ハーバービジネスオンライン

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190802-00198268-hbolz-soci&p=1