What's New

2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

Twitter

所有者不明の土地問題、解決に必要な法制度はこれだ!

● 政府が空き家対策に本腰 登記義務づけや所有権放棄も検討

 政府は、所有者不明の土地や、空き家問題の抜本的な対策に乗り出す方針を打ち出した。相続登記がなされていないなどの理由で、所有者が不明になっている土地について、登記を義務づける法律の制定を検討、土地所有権の放棄の可否なども検討される模様だ。これは是非、推進してもらいたい。

 増田寛也元総務相ら、民間有識者で作る研究会が試算したところでは、持ち主をすぐに特定できない土地が、2016年時点ですでに410万ヘクタールに上っていた模様だ。試算によれば、今後も所有者不明の土地は増え続け、40年には約720万ヘクタールに達すると予想されている。これは北海道の面積の9割に相当する規模だ。

 

 背景には、高度成長期に都会に出てきた「金の卵」たちが、親が他界したときに、田舎の土地を相続する意思がなく、あるいは相続はしても登記する必要性を感じずに放置しているケースが多いことがある。加えて、人口減少と過密過疎によって、田舎の土地の価値が下がり、「登記費用を払ってまで所有権を登記する価値のない土地」が増えていることも影響していそうだ。

 こうした影響は、今後、一層深刻化していく可能性が高い。しかも、相続人が存命中はいいが、孫やひ孫が相続する時代がくると、誰が所有者なのかも不明な土地が激増していくことになりかねない。

 所有者にしてみれば、「所有権」は「権利」であって「義務」ではないから、登記しないのは勝手だ、と考えているだろうし、現在の法律では所有者に登記の義務はないのだが、それが他人の迷惑になるようでは問題だ。

 具体的には、所有者が不明な不動産が公共事業などの妨げになる例は少なくない他、治安上の問題や倒壊リスクなどの問題が放置されているケースもあるようだ。

● 政府が必要に応じて 土地を使える制度が必要

 登記の義務化により、所有者不明の土地が減ることは望ましい。ただ、罰則が甘いと効果は期待できないから、登記費用の何倍かの罰金を科すようにすべきである。そうすれば、司法書士が相続登記不備の土地を探して営業活動をする可能性もあり、さらなる効果が期待できるだろう。

 義務化後も相続登記されずに残る土地については、政府(日本国政府あるいは地方公共団体、以下同様)が必要に応じて自由に使える制度が必要だろう。例えば、相続開始後10年を経過した土地は、1年間の周知期間を経た後に、政府が必要に応じて道路建設などに使っていい、などとするのだ。

 現在の「土地収用法第40条1項2号ニ」は、土地を収用する場合、土地所有者などの氏名などを申請書に記載することと定めている。ただし、収容者がその氏名などを「過失がなくて知ることができないものについては」その限りではない、とされている(同条2項)。「過失がない」ということは、「できることは全部やったけれども、分からなかった」ということで、そこまで求められては政府にとって大きな負担だ。

特に、所有者が他界した直後であれば、法定相続人全員に確認をとることは可能だが、孫やひ孫の代になってから確認をとることは困難な場合も多い。こうした負担を軽減することは非常に重要だ。

 登記されていなくても、土地が所有者(多くの場合は法定相続人だろうが、遺言や遺産分割協議書に記された人物などの可能性もある)によって使われている場合や、周知期間に所有者が名乗り出た場合には問題ない。通常の買収と同様、道路建設を承諾した場合には土地を買収すればいい。

 道路建設に反対の場合には、粘り強く交渉した上で強制収用をするか否かを検討することになるが、利用も登記もせずに放置していた土地であれば、反対するケースは多くないだろう。

 問題は、周知期間後に相続人が名乗り出た場合である。この場合には、道路建設を取り消すのではなく、法定相続人に土地の代金を支払えばいい。政府が法定相続人に支払ってしまった後から「自分が真の相続人であり、遺言もある」と申し出た人物がいたとしても、当事者間で解決させればいい問題だ。その辺りの政府の責任を軽くすることで、道路建設の支障をできるだけ減らすようにすべきだ。

● 登記を義務づける法律ができれば 政府の主張は認められやすくなる

 とはいえ、土地の所有権でさえも、絶対のものではない。他人が占有している状態が一定期間続くと、占有者が「時効取得」してしまい、所有権が失われてしまいかねないからだ。「権利の上に眠る者は保護されない」というのが時効制度の発想だ。

 相続登記をしないことが、ただちに権利の上に眠っているということにはならないが、登記を義務付ける法律ができれば、「義務違反を続けていた者」と「土地を必要としている政府」のいずれの主張を認めるべきかと問われれば、政府の主張を認めるべきと考える人は多いだろう。

 

 筆者としては、登記が義務でない現状であってさえも、「政府が使える」という制度を作るべきだと考えている。「利用も登記もしていない所有者」には、「政府が必要に応じて土地を利用する機会」を拒む正当な理由はないからだ。

 そもそも、何億円もの価値のある土地を相続したのに、利用も登記もしていないということはまれだろうから、問題になるケースの多くはほとんど無価値な土地だ。そうした土地を利用するために、政府が莫大な調査費用をかけるのはもったいないし、所有者側にも所有権を主張する必要性が高いとも思えない。

 価値はある土地だが、相続争いをしていて登記されていないといった場合については、土地を収容しようとする政府が所有者を探す手間はかからない。もっとも、係争中の土地を収容する場合、係争が決着するまでは、実際には収容は難しいのかもしれないが。

● 無価値な土地は 放棄を認めるべき

 無価値な土地を相続した人が、登記を義務づけられると、登記費用がかかる分だけ持ち出しになってしまう。それは相続人にとって負担だろうから、無価値な土地は放棄できるようにすべきだ。政府が、「寄付」の受付窓口を作ればいいだけの話だ。

 寄付を受けた土地は政府が管理せざるを得ず、そのコストはかかるが、それは仕方ない。将来、登記していない相続人に登記を促す手間、それでも登記がなされずに所有者不明となって道路建設に支障を来す可能性などを考えれば、寄付を受けた方が安上がりな場合も多そうだ。

 もっとも、古い家が建っていて、その撤去に費用がかかる"負動産"の場合には、寄付者に撤去費用を負担させる必要があるだろう。そういう意味では、土地を政府に寄付する場合には、古い家の取り壊し費用を政府に支払った場合にのみ土地の寄付を認める、ということでいいのではないだろうか。

 (久留米大学商学部教授 塚崎公義)

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180112-00155427-diamond-bus_all&p=1