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地価が下がる「2022年問題」は杞憂? 宅地に適した農地少なく

農地は転用が制限される一方、税制面では優遇

 生産緑地(都市部の農地)が指定後30年を経て宅地化し、地価下落などを引き起こす「2022年問題」が懸念されている。ただし、住宅用地に適した農地はあまり残っていないようだ。

 農地は転用が制限されていることや、農業の収益性が低いことなどを考慮して、一般の「宅地」に比べて固定資産税の評価額が低くなっている。また、地価の高騰などに対して、固定資産税の急増を抑えるために、独自の「負担調整」が適用されている。さらに相続税についても、納税猶予などの特例が措置されている。

 生産緑地は1974年の「生産緑地法」によって制度化され、1991年に同法の一部が改正された。改正時は急速に都市化が進行しており、住宅地を確保することが政策の重要課題だった。このような背景も影響したのか、生産緑地の所有者には、「終身」(ただし30年間で「買取り申し出」ができる)で「自ら耕作」しなければならないなど、重い負担が義務づけられた。

 1992年時点で、全国の生産緑地は15,109ha(1ha=10,000平方メートル)だったが、生産緑地以外の市街化区域農地は、その倍の30,628haだった。農家の約3分の2が、重い負担を避けて、生産緑地以外を選択したと考えられる。その後、市街化区域農地は宅地化が進み、2015年1月時点で12,203haと、20年間で約4割に減少した。一方、生産緑地は2015年12月時点で13,114haと、当初の面積を概ね維持している。

 生産緑地は、(a)土地所有者が死亡して相続した者が営農しない場合、(b)土地所有者が病気等によって営農が困難になった場合、(c)「指定後30年」を経過した場合に、市区町村の農業委員会に買い取りを申し出ることができる。2022年には、現存する生産緑地の8割程度が「指定後30年」を迎えると見られている。

 仮に、自治体が財政難などによって買い取れず、自治体が斡旋した農家等も買い取らなかった場合には、生産緑地の指定が解除された農地が不動産市場に放出される可能性がある。この影響で「住宅が供給過剰になる」「地価が暴落する」「農地に対する保護政策が後退する」などの見方が出ており、「2022年問題」と呼ばれている。

 

住宅用地に適した生産緑地はわずか

 しかし実際には、生産緑地の指定解除が地価や住宅市場におよぼす影響は小さいと思われる。

 生産緑地の所在地を見ると、都道府県別では東京都が3,224ha(約4.7haの規模がある「東京ドーム」の約690倍)と、全国の約4分の1を占める(2015年4月時点)。ただし、そのうち23区内は428haにすぎず、その半分近くに当たる187haが練馬区に所在する。東京市部では、八王子市、町田市、立川市が200ha超となっているが、個別の生産緑地を見ると、交通利便性や生活利便施設の利用などに難点のある立地が目立つ。

 一方、東京都内の市街化区域農地は、1993年の3,085haが2015年には827haに減少した。このうち東京23区内の市街化区域農地は、同期間に790haから113haへと7分の1に減少した。2015年時点で、大田区の市街化区域農地は0.9ha、目黒区は0.2haを残すのみとなり、北区はゼロになった。転用された農地の7割近くは住宅用地となっており、「住宅地として人気の高いエリアの農地は、ほとんどが転用済み」とも言える。

 現在の住宅市場は、(1)都心部の高額物件、(2)都心近郊の比較的低廉な物件、(3)郊外部の利便性が劣る物件に「3極化」していると言える。このうち(3)は希少性が高く、投資用としての需要もあるため、高額にもかかわらず売れ行きが好調である。また最近では(2)に注目する住宅購入者が増えている。今年9月に公表された基準地価では、東京23区・住宅地の上昇率トップテンのうち5地点を北東部(南千住、西日暮里、中里、上中里、綾瀬)が占めた。

 これらの地点は、住宅地としてのブランドイメージは必ずしも高くないものの、上野東京ラインやTX(つくばエクスプレス)の沿線に位置し、交通利便性は高い。都心部物件の価格が高くなり過ぎたため、「名よりも実」を重視する住宅購入者が増えた。

 東京都内に現存する農地は、上記(1)の都心部には存在せず、(2)の都心近郊も少なく、ほとんどが(3)の利便性が劣る地域に位置する。2022年以降に、生産緑地の指定解除によって住宅供給が増加しても、(3)の地域の住宅価格がさらに低下するだけで、(1)の都心部物件にはほとんど影響がなく、(2)の都心近郊物件については、価格上昇テンポが鈍化してユーザーが購入しやすくなる効果を生むと予想される。

 制度面でも「2022年問題」への対応が講じられている。「生産緑地法」が改正された1991年には、住宅地を確保することが政策の重要課題だった。それから約30年を経て状況は大きく変わり、2015年4月に制定された「都市農業振興基本法」や、2016年5月に閣議決定された「都市農業振興基本計画」において、生産緑地等は、都市の環境を保全する貴重な資源と捉えられるようになった。

 2017年4月に「生産緑地法」の一部改正を含む都市緑地法等の改正案が成立した。これによって、「指定後30年」を経過した生産緑地は、「特定生産緑地」として再指定を受け、買い取り申し出時期を10年間延期できることになった。さらに、指定面積の下限が、従前の500平方メートルから300平方メートルに引き下げられ、小規模な農家でも指定を受けられるようになった。

 このほか、「自ら耕作」の要件も見直され、NPOや民間企業などの「都市農業者」に農地を貸し出す制度が検討されている。農地を賃借すると、「賃借小作権」を得た借り手の立場が強くなるが、農地が確実に所有者に返還される(農地法17条の「法定更新」が適用されない)措置も検討されている。借家契約の満了によって、借り手の権利が消滅する「定期借家権」に類似の制度と言える。

 さらに11月17日に、自民党の政務調査会・国土交通部会において、特定生産緑地に対する固定資産税・相続税の優遇措置や、特定生産緑地に指定されない緑地に対する税負担の軽減などの措置が了承され、税制面の枠組みもほぼ固まったと言える。

 このように、生産緑地の立地状況や、制度面の対応状況を検討してみると、実際に「2022年問題」が発生する可能性は低いと思われる。

 

みずほ証券 上級研究員 石澤 卓志氏

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171207-00010000-nkbizgate-bus_all&p=1