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マンションは築10年より築30年のほうが断然おすすめな理由【不動産業者がバラす】

「どうせ住むなら新しいマンションがいい」。大半の人はそう考えると思いますが、実はその思い込みは危険なようです。近著『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』が話題の不動産コンサルタント・城戸輝哉さんいわく「築30年以上の中古マンションが一番いい」とのこと。その詳しい理由とは……?(以下は城戸さんの話)

 

◆マンションの将来の姿は、築10年過ぎてわかる

 

 中古マンションの良好な管理状況が維持されるためには、住んでいる人たちの意識が最も大事な要素です。どれだけ価格やスペックといったデータ上はよく見える物件でも、住人の意識が低ければ次第に管理状況が悪化し、住み心地はどんどんと悪くなってしまいます。そして、その兆候は築10年を超えたあたりから目に見えてくるんです。

 

 マンションの管理状況は、築10年~15年あたりから、良くなるか悪くなるかといった方向が定まり、築30年頃から住人の世代交代が進み始める流れで、その後の展開が確定されます。

 

 そういった意味で、築30年以上経過している中古マンションは管理されてきた結果が実績として蓄積され、今後の資産価値の推移が予測しやすいという点で、新築や築浅の物件よりもはるかにリスクが低く、安心して購入できます。

 

 たとえ築40年、50年を超えているマンションでも、適切な管理と修繕が今後も継続されると予測できれば、まだまだ何十年も住み継ぐことは可能といえます。

 

◆10~15年に1度の「大規模修繕」がされているか

 

 ですので、実際に中古マンションの購入を検討する場合には、今までの修繕履歴と今後の修繕計画、そして、計画的な修繕を実行するための積立金の状況について、「実績」を確認しておけば安心なのです。これらは購入契約時に不動産業者から提示される「重要事項説明書」でチェックできるので、事前に資料を確認させてもらい、健全な維持管理といえるかどうか、プロの意見も聞くことが必須です。

 

 たとえば、過去の修繕履歴を見て、築20年以上を経過しても大規模修繕が一度も実施されていないようであれば要注意です。

 

 一般的に大規模修繕の理想的な実施サイクルは10年~15年に一度といわれています。建物の構造や外壁、屋上、バルコニーの防水、手すりや扉などの鉄部、共用部の給排水管などが、大規模修繕などの機会にきっちりメンテナンスされているかどうかで、マンションの劣化の度合いが大きく変わってきます。

 

 これから先の住人の意識がしっかりしているとしても、過去の修繕が適切にされているかどうかによって、外から見えないところで劣化が進んでいる可能性も大いにありうるので注意が必要です。

 

◆今後20~30年の修繕計画表と積立金をチェック

 

 また、将来の修繕計画がしっかり考えられているかも確認しておくといいでしょう。これについては、今後20年~30年程度の「長期修繕計画」があり、5年ごとくらいで計画の見直しが行われることが望ましいといわれています。また、修繕計画表にいつどんな修繕をするのか、費用はいくらかかると想定されているのかといった内容が細かく書いてあればより安心といえるでしょう。

 

 同時にそのための資金として「修繕積立金」がしっかり積み上げられているかも忘れずにチェックしてください。また、売主や管理組合が修繕積立金を滞納している場合、買主に支払い責任が生じてしまうことがあります。積立金の滞納状況も合わせてしっかりチェックしておきたいところです。

 

<TEXT/女子SPA!編集部>

 

【城戸輝哉氏】

 

建築・リノベーションプロデューサー、不動産コンサルタント。自身がCEOを務める「スマサガ不動産」が「営業マン不在・物件広告なし」という業界の常識を覆すスタイルを確立し、大きな注目を集める。初の著書となる『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』が好評発売中。

 

女子SPA!

 

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160501-00505807-jspa-life