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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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「賃貸管理業」から「プロパティマネジメント」

プロパティーマネジメントとは?

「プロパティマネジメント」という言葉は、昨今浸透してまいりましたが、まだ誰もが知る言葉ではないようです。
「プロパティマネジメント」を一言で和訳すれば「賃貸管理」となります。
その仕事内容は主に「入居者募集」「入居者管理」「建物管理」「資産管理」の4つで構成されています。


管理会社の中には、従来型の「賃貸管理業」でなく、「プロパティマネジメント」を実行しているところがあります。

今までは、「賃貸マンションの管理」は仲介業の延長として行われてきました。仲介業を行い、それプラスオーナー様からの管理料もとっています。

仲介と管理の両方を同時に行なっても良いのですが、オーナー様の収益の最大化を目指すという「プロパティマネジメント」の定義からいうと矛盾が生じることもあります。

プロパティマネジメントは、いかに高い稼動率を確保し、かつ運用コストを削減し、収益の最大化を常に考えるマネジメント手法です

 

従来型の問題点とは
例えば、それまで募集していたのは、地元では比較的有力な管理会社だったとします。
管理料も5%で、オーナー様は空室が決まるごとに広告料を家賃の1ヶ月分支払うという、ごく一般的な管理契約です。

ところが、その管理会社は、空室情報を他の不動産屋さんには出さず、自社の店舗だけで直接決めようとしました。

どうしてそうするのかというと、その会社が直接賃貸仲を行えば、入居者様からも手数料がいただけるからです。つまり、1か月分の増収になるわけです。

 

すなわち、収入が10万円のところが20万円になれば、売り上げは2倍に増えるわけで、たとえ1年間部屋が決まらなくても、最終的には自社が儲かればいいという考えかたです。

家賃が入らなくて、オーナー様が苦しんでいても、「自社が儲かればよい」というような発想では、いくら大きな管理会社であっても問題と言えるでしょう。

他の不動産屋さんに早くから情報を提供すれば、「より早く」、「より良い入居者様」をご紹介できたかもしれません。

自社の直営店だけに来るお客様では、必然的に多くの可能性をなくしてしまうのです。

オーナー様の利益より自社の利益を優先した結果、利益相反を生じることになります。


従来型の賃貸会社
プロパティマネジメント
入居者(テナント)からの仲介手数料が主な利益(仲介できる空室があればあるほど利益になる)
オーナー様からいただく手数料が利益(満室であるほどに手数料が入る)
オーナー様との利益相反がある
オーナー様との利益相反がない
管理業というよりは仲介業である 仲介ではなく経営管理業
他の入居者に紹介できる仲介物件が増えるため、解約があった方がよい 物件の稼働率が低下すると利益にならないので、解約はない方がよい
仲介ができれば良いので「空室」にでもよい

「空室」になると利益が下がるため、

オーナー様の利益と自社の利益を生むために積極的に対策を採って満室に力をいれる。

建築プロデュースには専門外で興味がない 積極的に新築・中古の建築プロデュースをして稼働率を上げる努力をする