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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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賃貸不動産の管理会社について

賃貸不動産管理会社について賃貸物件を扱う不動産会社の種類として、入居者募集から契約業務だけを行なう仲介専門会社と仲介と管理を並立して行っている仲介・管理会社、仲介は外部委託に徹して管理のみを行っている管理会社等があります。

素早く、より良い入居者を見つける為には、優秀な賃貸不動産管理会社と取引するかが大切になります。賃貸不動産管理会社の中には、社内に仲介部がある会社や無い会社があり、また委託する方法も一般媒介やサブリース契約など色々な方法があります。

 

賃貸不動産管理会社のタイプ

社内に仲介部がある管理会社

社内に仲介部がない管理会社


営業力に優れている仲介部を持つ管理会社なら自社で入居者を決めることができます。

しかし、営業力が他社よりも低く、他の仲介業者に入居者募集を依頼しない管理会社の場合には、空室期間が長くなります。

 

複数の仲介会社に入居者募集を依頼でき、良い物件であれば各会社が入居者を紹介してもらえます。
しかし、自社の管理物件を優先する事が多く、空室期間が延びることもあります。



賃貸管理・募集会社を選ぶポイント

「営業地域に強く、営業力があるか」が重要です。

有名なコマーシャルなどを行っている会社を含め、会社規模が大きいと安心すると思われる方も多いと思いますが、広く・浅くという方法で、営業している会社もあります。
物件がある地域の事を理解している人がいなければ20年30年後運営する上で、様々な問題が起きてきます。
地域に古くから根付いている不動産会社についても、世の中の動向・情勢・新法についていけないところもありますので、その場合は入居者募集管理に様々な支障がでます。
こらからの20年30年後を考え、よくよく考え、不動産会社を選ばなければなりません。


家賃保証する会社について

探す上で気をつけること

  1. その地域の情報に詳しく地域密着である。
  2. 集客力・募集力など営業力がある。
  3. 教育を受けた担当者が親身になってくれる。
  4. 継続取引できる財務力がある。
  5. よい雰囲気で仕事をしている。
  6. 他のお客様の満足度が高い。
  7. 世間の流れ、情勢に機敏に対応している。

賃貸管理会社への委託方法

一般媒介
(入居者募集のみを依頼する方法。複数の会社に依頼する)
オーナー様が管理を自分で行い、入居者募集だけを不動産会社に依頼する方法です。
特定の1社の不動産会社とお付き合いをするのではなく、複数の会社に依頼することにより、より多くの斡旋・案件を望む方向けの方法です。
「自分たち以外に、色々な会社に募集依頼をするオーナーだしなあ」と不動産会社の社員が思ってる場合が多いようです。
不動産会社の社員との良好な関係をうまく築く必要があります。
専任媒介
(1つの不動産会社へ入居者募集に関する一切を依頼する)
家賃の管理等は自分で行い入居者の募集を特定の信用できる不動産会社に依頼したい方に向いている方法です。
家賃の管理及び入居者とのやり取りはオーナー様が行いますが、特定の1つの不動産会社に任せる事で信頼関係を築くことができます。不動産会社が、色々なイレギュラーな案件に対しても親身になって対応してくれる可能性が高いです。
集金管理専任媒介 
(入居者募集を含め家賃の集金も行う)
家賃滞納チェック管理及び入居者の一般的な管理を依頼する方法です。
「集金管理」「家賃管理」「集金募集」などのような表現をしている不動産管理会社が多いようです。
入居者との契約金、月々の家賃の管理・退去時の敷金精算から家賃滞納時の対応まで様々な業務を総合的に委託します。
最近では「家賃の滞納保証を〇ヶ月致します。」などのような、付加価値のサービスを取り入れている会社もあります。
家賃保証タイプ
(一括借り上げ・サブリース契約など)

不動産会社がある期間家賃を保証するという方法です。

不動産会社が借主となり全室を借り上げる方法から入居者の有無に関わらず毎月々の保証賃料をオーナー様に支払う方法があります。
殆どの場合、管理に関してはオーナー様が関与しません。保証金額は家賃の90%前後が相場です。
「20年30年家賃保証・一括借り上げ」このようなキャッチフレーズに「安心」する方もおられますが、よく契約内容を理解して進めなければなりません。
家賃を保証してくれて自分が何もしなくて良いと考えるオーナー様もおられますが、世の中の情況により、家賃が変更されることが多く「保証されたから安心」と安易に考えるのは危険だといえます。規模の大きな不動産会社に(安心・保証)というフレーズで安易に契約をして何年か後に様々な問題を抱えているオーナーも少なくはありませんので、ご注意下さい。

サブリース契約とは

 一般の賃貸管理業務と異なり、入居者の有無に関わらず家賃の保証を一定期間行う契約のことです。当然、審査がありますので、すべての物件が対象になるわけではありません。
家賃の全額を保証するのではなく、一般的には家賃の85~90%だけが保証されて支払われます。入居時に発生する敷金や保証金・礼金などはオーナー様に入らず、管理会社が受け取る事が多いようです。

賃貸経営をした場合、入居者の入出管理・家賃の毎月集金・建物のメンテナンス管理・入居者のクレーム対応など、労力と時間を費やさなければなりません。

不動産業をしているわけではない別の仕事で多忙なオーナー様や入居者管理が面倒なオーナー様などの場合には、募集・管理も含めたサブリース契約を検討しても良いでしょう。

 

一般的な総合管理募集不動産会社の管理形態

<募集のみ>
複数の会社に依頼する。
<募集専任>
1つの会社に専任契約をし募集を依頼する。
<無料募集&管理依頼> 
無料で募集や物件の管理を依頼する。
<有料集金管理>
有料にて管理会社が家賃を入居者から集め管理する。
<満室保証>
物件に空室がある場合でも満室時の何割か(契約により異なる)の家賃を保証する。
<家賃滞納保証>
金融機関を利用して契約をし、滞納があった場合には金融機関から家賃が支払われる。
<借り上げ契約(単年・複数年)>
契約年数間は、管理会社が一括して借り上げ管理会社が貸主となり管理する。

管理料を安く設定している管理会社もありますが、空室が多ければ問題です。管理料が高くても空室の少ない管理会社の方が、結果的にはトータルの収入が高くなる考えられます。
オーナー様としては、入居者と早く契約したいでしょうから、入居者を早く決めてくれる事が重要ですが、信頼のできる入居者を探すことも重要です。
賃貸不動産管理会社は賃貸経営において大事な長期間付き合うビジネスパートナーです。
 

 

依頼する場合には1社だけでなく複数の会社からお見積をとってご検討すべきです。

 

まずは、当センターの無料の一括見積りサービスを使ってみては如何でしょうか?