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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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建物の保守点検とは

マンションには、さまざまな共用設備があります。

 

管理会社は、これらの定期的な保守点検や法律に基づいた法定点検を手がけ、つねに居住者の安全に配慮しなければなりません。

 

また、管理会社は、点検業務の実施報告を行い、点検サイクルの適正化に努める必要があります。

 

以下に、管理会社の保守点検に関して記載します。ただし、これは一例に過ぎず、管理会社によって対応が様々ですので、契約前に十分確認しなければなりません。

 

エレベーター点検
中高層マンションには不可欠なエレベーターですが、最近ではエレベーターの不具合による人身事故等が度々発生し、その安全性が社会的に大きな注目を集めています。このような事故や予期せぬ故障等を未然に防ぐ為にも、定期点検・遠隔監視点検や建築基準法に定められた年1回の法定点検を実施し、特定行政庁に届け出ることが義務付けられています。

 

宅配ボックス点検
こじ開け・閉じ込め・機器異常等の際、故障・修理にともなう現地対応が必要です。また、宅配ボックスは居住者のクリーニング・DPE現像・宅配便を発送・依頼することもあります。

 

排水管清掃
排水管の内側は、日々のゴミ・油脂分等の汚れの付着により排水の通り道が細く なります。

排水管の清掃を怠ると排水不良・逆流・詰まり・悪臭など、 放っておくと漏水事故等につながり近隣・下階・他住人へ大きな被害が及ぶこともあります。

このような事態に陥らないように1年に1回~2年に1回排水 管洗浄を実施します。

 

消防設備点検
消防設備は万が一の火災の際に被害を拡大させないため、確実に作動するよう定期的に点検をします。

消防法によって、消防設備の設置されたマンション等は火災報知機、非常警報設備、屋内外の消火栓、スプリンクラー設備等の年2回の点検および整備を含む適正な維持管理を行うことが義務付けられています。

点検結果は、所轄の消防署へ建物の用途により年1回、または3年に1回の提出の義務があります。

 

建築設備定期点検
換気設備、排煙設備、非常用の照明装置などが設置されている特定行政庁指定の一定規模以上のマンションは、定期的にこれらの設備を調査し、特定行政庁に報告することを建築基準法によって義務付けられています。

 

給水設備点検
水道というライフラインを維持するにあたり、常時稼動している設備の為、劣化進行箇所を早期に発見し、適切な整備や部品交換を実施し、起動や停止等の正常な運転状態を常時維持しなければ断水が起こり、日常生活に支障をきたすことになります。

このような事故を発生させないために、適切な定期点検が必要です。

 

植栽管理
マンション内の樹木等を美しく維持する事は、マンションの資産価値向上になります。

そのためには、単に伸びた植木を剪定するのではなく、皆様のマンションに調和する樹木の大きさ、樹形になるよう維持していく事が重要だといえます。

例えば、植栽管理の内容は、

剪定作業
刈込み作業
消毒作業
除草作業
芝刈り作業
施肥作業

があります。

 

受水槽・貯水槽清掃
ビルやマンションなどの高い建築物では、配水管から給水された水をいったん水槽に貯め、ポンプなどにより各利用者へ給水します。

その水を貯める水槽に受水槽、高架水槽、圧力水槽などの種類があり、それらを総称したものが「貯水槽」なのです。

貯水槽の清掃・点検は年1回で、以下のことを行います。

水槽の点検
水槽にヒビ割れの点検
汚水等の汚染の点検
水槽内の異物の混入の点検

その他の衛生的管理の点検
通気管、オーバーフロー管に防虫網を付ける。
受水槽周辺を整理整頓する。
マンホールを施錠する。

貯水槽の清掃をする。
槽内の排水をする。
木片、金属類、汚泥等廃棄物を除去する。
高圧洗浄機等を使って槽の内壁を清掃し、 藻や汚れ、錆等を除去する。
槽内消毒をして、水張りをする。

清掃作業完了後に水質検査をする。

 

自動ドア

 自動ドア開閉スピードの調整

事故防止のため自動ドア安全ガイドラインで扉の開閉スピードが定められています。障害者・高齢者・お子様連れのご利用が多い等、その建物のご利用状況に合わせて調整しなければなりません。

センサーエリアの調整

センサーエリアが狭いと、利用者の存在検出ができなくなり、衝突事故や挟み込み事故が発生する可能性があります。またセンサーエリアが広すぎても、オートロックの効果が薄れてしまい防犯上問題があります。利用状況に適したセンサーエリアの設定をします。

補助センサーの点検

自動ドアには、通行中もしくはドア走行部に人が立ち止まっている間、扉が閉じないように補助センサーがあります。補助センサーが働かないと、挟み込み事故が発生する可能性が高くなります。事故を未然に防ぐため、定期的にセンサーのチェックをします。

レール・吊車の点検

レール・吊車が消耗するとドアの動きがガタついたり、スムーズな開閉ができません。定期的な点検で消耗具合をチェックし、改修、パーツ交換によって、良好な状態を保ちます。

モーターの点検

モーターが劣化すると、ドアの開閉スピードが設定値より遅くなったり、開閉しなくなってしまう可能性があります。定期的な点検で駆動軸の変形、磨耗をチェックして開閉動作に支障をきたす前にメンテナンスします。