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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンションQ&A

マンションについての疑問質問に回答します。

 

共用部分と専用部分のの違い?

所有者個人の持ち物として法的に認められた、構造上と利用上の独立性を有した部分が「専有部分」、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属さない建物の付属物及び区分所有法第2条第4項の規定により共用部分とされた付属の建物が「共用部分」です。

「共用部分」には、法定共用部分と規約共用部分があり、前者はその性質や構造から法律上当然に共用部分であると考えられる部分(外壁、屋上、廊下、階段、ロビー、エントランス等の建物の部分、電気、ガス、上下水道等の配管(線)、エレベーターなど)、後者は「専有部分」となり得る部分、すなわち構造上、利用上の独立性が備わっているが、規約で共用部分と定めた部分(建物内の集会室、管理事務室、倉庫など)です。

リフォームの時などは、確認をしてから工事を行わないと、知らずに共有部分を工事してしまったりします。

このように、明確に区分されている理由は、補修費用を誰が負担するかの問題があるからです。専有部分は所有者、共用部分については所有者が費用負担をすることはありません。

 

管理費、修繕積立金の違い

管理費は、建物を管理するために必要な費用です。定期清掃や共用部分の電気代など、マンション全体に必要な金額を算出し、各戸で割ったもので、分譲業者が決めています。一方、修繕積立金はマンションを将来にわたって維持するための大規模修繕工事を含む工事等に使うために積み立てている資金です。所有者が同じように支払っているつもりでも、一般管理費とは明確に区分されています。

 

管理組合とは?

管理組合は、区分所有法第3条に基づく団体で、区分所有者全員で構成され、共有財産である共用部分の維持管理を行います。

すなわち、マンションを購入した方々の全員が必ず組合員になります。

管理組合が果たす役割は幅広く、建物や敷地、付属施設等を良好な状態に保ち、円滑な共同生活を維持するために必要な様々な事項が含まれています。

例えば、建物・設備の日常管理(清掃、点検、消耗品交換など)や補修工事、管理費や修繕積立金の会計帳簿の管理や資金の運用、長期修繕計画の作成や見直し等がそうです。しかし、業務が多岐にわたり、専門知識等も必要とされるため、管理組合だけでこのような業務を行うのは現実的には難しく、多くの場合、総会や理事会などで基本的な方針を審議・決定し、管理事務はマンション管理会社に業務委託しています。

 

理事会の役割とは?

理事会は、日々のマンション生活の中で発生する様々な問題を幅広く検討し、マナーやルールを周知徹底したり、組合員相互の意見の調整、管理組合の最高意思決定機関である総会において、管理組合の基本的な運営方針等を検討します。理事会が開催された場合は議事録を作成し、決定事項を正確に記録しておきます。

 

防火管理者は必要でしょうか?

消防法により居住者が50人以上のマンション(複合用途型マンションの場合は30人以上)では、防火管理者を選び、消防計画を作成したり、防火活動を行うことが義務づけられています。

そのため、50人以上が住んでいるマンションでは防火責任者が必要です。

防火管理者の資格は、消防機関が実施する2日間(マンションの規模により1日の場合もあります)の講習を受けて取得します。

防火管理者は、マンションで火災などが発生した時の対応や、地震時の行動、消防訓練の実施、消防用設備の点検計画などを記載した消防計画書を作成し、消防署に提出します。

 

誰が管理規約を決めますか?

管理規約は、マンションの憲法とも言うべき規則で、組合員は守らなければなりません。

分譲当初は、マンション購入時に分譲主が管理規約案を購入者に示して了解をもらい、署名捺印して全員の同意を取ります。それが最初の管理規約として有効になります。

その後、実際に生活を始めた後、実情に合わせて改正することができます(ペット飼育不可を可能にしたいなど)。

ただし、それぞれの規定がどのような要件で制定改廃されるかは、法律で規定されているものもありますし、管理規約で定めることができるものもあるため、区分所有法などを確認しなければなりません。

管理規約の変更は、総会を開き、必要な賛成数を得なければなりません。総会で変更が認められた後、その部分を追加もしくは変更したものが新しい管理規約となり、その後、この管理規約を守らなければならなくなります。

 

簡単な工事を実施したい場合はどうすれば?

共用部分と専用部分を理解する必要があります。

エアコンを取り付けるため、外壁にエアコン用の開口部を作るといった共有部分を含む工事は、管理組合に無断でしてはいけません。

また、ベランダに洗濯物を干すためのポール受けを設置する、衛星放送のアンテナを設置するといったことも、管理組合で基準を定めている場合があるので、確認を取ってから工事を行うことが重要です。

 

大規模修繕工事はいつ頃しなければいけませんか?

マンションの建築された時期や立地条件により異なりますが、だいたい12年周期で外壁のタイルや塗装の補修工事をすることが一般的なようです。

大規模修繕工事を行う際は、実施前に建物診断を行い、建物の状態を把握し、修繕の必要な箇所や時期を判断しなければなりません。

 

引越しをする場合にはどうすれば?

マンションから転出する場合は、区分所有者のままでいるかどうかに関わらず、管理組合にも連絡が必要です。

新たに転入する場合、必要なことの多くは仲介の不動産会社等を通じて行われていますが、マンションの管理規約をもらっていない場合は、かならず入手うして下さい。また、賃借人等の第三者として転入してくる場合もマンションの管理規約を守ることが必要となります。かならず入手して下さい。

 

敷地や共用部分を使用する場合はどうすれば?

定められた通常の用法に従って使用する必要があります。

専用使用権が設定された部分であっても、利用の方法が規約などで制限がある場合がありますので、注意が必要です。

敷地や共用部分は、区分所有者全員の共有となるため、自由勝手に使用できません。

例えば、廊下では各区分所有者は基本的に通行のためだけに使用することができますが、物品を置けません。

また、駐車場等、特定の区分所有者が敷地の一部や共用部分の一部を特定の目的のために使用できる専用使用部分を定めていても、敷地又は共用部分等の一部には変わりがないため、通常の用法に従って使用する必要があります。

専用使用権部分であっても、管理のために必要な範囲での他者の立入りを受けることがあるなどの制限もありますので、注意が必要です。