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マンション管理費見直しセンターのスタッフブログ

2019年

10月

18日

慌てて修理をすると仮設住宅に入居できない? 弁護士が伝えたい10のこと

10月12日に本州を直撃した台風19号は、長野県や福島県、宮城県など東日本の各地で大きな被害をもたらした。台風で被災したとき、どのような支援を受けることが可能なのか。またそうした支援を受けるために、いますべきこととは何か。今田さんに話を聞いた。【BuzzFeed Japan / 千葉雄登】

被災から2日が経った10月14日に「水害直後 弁護士からの10か条」というアドバイスを発信した弁護士がいる。広島弁護士会災害対策委員長も務める今田健太郎さんだ。

2014年8月に発生した広島市豪雨災害、2018年7月に発生した西日本豪雨災害、2つの豪雨災害を支援してきた経験をもとに発信。「『制度を知らないことで悔し涙を流すこととなった』多くの被災者の方々を代弁する、切なる願いです」と今田さんは語る。

 

「水害後 弁護士からの10か条」、その内容とは。

1 土砂撤去で無理をしないで。

自宅も気になりますが、土砂は細菌も含んでおり、想像以上に健康状態を悪化させ、災害関連死のリスクを高めます。

自力では限界があるので、まずは体力の回復に努めてください。行政やボランティアからの案内を待ちましょう。

2 通帳や権利証を紛失しても大丈夫。

銀行の預金通帳や、定期預金証書、不動産の権利証などを紛失しても、財産はなくなりませんので、安心して下さい。

3 落ち着いたら、自宅の写真撮影を。

自宅の写真を、複数の角度から撮影し、被害に見合った罹災証明書の発行を受けられるようにしましょう。

判定の結果は、公的支援の内容に影響します。不服があれば再調査の申入れが可能です。

4 修理は決して急がず。

自宅の修理は、乾燥してから行う必要があります。また、災害救助法の応急修理の制度(例 /半壊以上で59万5000円までの費用補助)を使うと、原則、仮設住宅へ入居できません。慌てないで、全体の修理内容や費用面をしっかり検討してからにしましょう。一部だけの修理で、壊れたままの家に住むことを余儀なくされる可能性があります。

5 お金を払う前に、行政の窓口で相談を。

土砂の撤去や、自宅の修理につき、公的支援の制度があります。事前に役所へ相談しないで業者などに支払った場合、後から請求できないことがあるので、要注意です。必ず行政窓口で相談してください。

6 保険の内容を確認しよう。

近時の住宅保険には、火災保険に水災の補償が付いているものが多いです。また、家財保険による補填も考えられます。自分名義でなく、親族が契約している場合もあるので、よく確認してみましょう。

証券を紛失しても請求できます。自動車保険も同様です。

 

7 敷地内の物の処分や撤去について。

自宅に流れ着いた第三者の物や、廃棄物の処分について悩んだ場合、まずは、行政窓口や、各地の弁護士会が近々開設する被災者電話相談などを利用して、処分してよいかどうか、費用はどうするか等、相談してみてください。

また、隣家の家財やブロックなど、所有者が分かっていて撤去を求めたい場合も、すぐには解決できないこともありますので、ケンカせず、弁護士会などを頼ってください。

8 収入の目処が立たない方々へ。

水害で職場が水没した。道路が寸断されて、勤務先へ行けない。明日からの収入の目処が立たない方々に対しては、雇用保険の失業給付等、色々な制度があります。

また、雇い主側を補助する制度もありますので、少し落ち着いたら、各自治体や弁護士会の電話相談などにお問い合わせ下さい。

9 税金の減免や、教育の補助など。

大規模災害時には、各種税金等の減免や、水道光熱費の特例、教育費用の補助など、実に様々な支援が用意されています。

行政も、まだ機能していない地域もあるかもしれませんが、慌てることなく、相談体制が整うのを待ちましょう。

10 必ずや生活再建は出来ます!

今後、公的制度による給付金(生活再建支援金等)や、義援金、保険金、各種の融資制度、二重ローン減免制度など、色々な仕組みを活用することで、生活再建を図ることは可能です!高齢者の方々に向けての、修理や再築のための特例融資制度もあります。

難しいことはよく分からない』分からなくて当然です。ぜひ、弁護士などの専門家を頼ってください。

 

一歩間違えると仮設住宅への入居ができなくなることも…

今田さんはBuzzFeed Newsの取材に「行政から被災者の方達のもとにたくさんの書類が届く前に、最低限の情報を届けることが必要だと考えた」と明かす。

時間が経過するほど、被災者の方のもとに届く情報量は増えていく。そうした中、避難所などで「この制度はいま使っておかなければ使えなくなる」といった噂が一人歩きしてしまい、冷静な判断ができなくなってしまうこともあるという。

例えば、災害救助法の応急修理の制度を使うと最大で59万5千円まで家屋の修繕のための補助金が支給される。家屋の修繕が必要な場合、一見この制度を使うことは合理的なように思われるが、この制度を使うと仮設住宅への入居ができなくなってしまうため注意が必要だ。

また補助を受けるためには自治体が指定する業者へ修繕を依頼する必要があり、工事できる箇所も指定されている。

こうしたことを知らずに、家屋の修繕を急ぎ補助が受けられないケースや補助を受けた後で仮設住宅へ入居できないことを知り、半壊した自宅で過ごさざるを得ないケースがこれまで実際に発生している。

「一旦、仮設住宅に入って落ち着いてから、建て替えや修繕にはどれくらい費用がかかり、指定の業者に頼むとどれほどの時間がかかるのかなどを確認する。そうやって生活再建に向けて動き始めても、全然遅くないんですよ」

 

「周りが〇〇しているから」で、使う制度を選ぶと危険。

「周りと比べて焦る必要は全くありません」。そんな一文を10か条の末尾に書き加えた。

「周りが公費解体をしていると解体しなきゃいけないのかなとか、周りが修理をしているからしなきゃいけないのかなとか、みんな使っている制度を使わずもったいないとか。本来、それぞれの被災状況は全く異なるはずですが、ついつい周りと比較して、情報をうまく使えている人ほど前に進んでいるように見えてしまうといったことが被災地では起こります」

ある仮設住宅を回った際には、焦りを感じるあまり体調を崩してしまった人とも出会ったと今田さんは振り返る。

「個別の事情は家庭ごとに異なるので、無料相談が各都道府県で開設されるのを待っていただいて、弁護士に頼ることをおすすめします。世帯の構成や年収、り災証明などを考慮して自分にあった制度や支援内容を提案してもらうのを待ってから、生活再建に向けて動き出しても問題ありません」

 

今後、弁護士の無料相談会にはどのような相談が持ち込まれることが予想されるのだろうか。

今田さんは「隣家のブロックが崩れたが、撤去してくれない」「壊れた車が放置されたままだ」「隣家の土砂がうちの田んぼに流れ込んだ」といった近隣の住人とのトラブルに関する相談が統計上は最も多いと説明する。

次いで多いのは「傷んでそのままでは住めないが、賃料は払い続ける必要があるのか」「大家が修繕すると契約上は明記されているが、災害時の修繕も大家が負担しなくてはいけないのか」といった物件の賃貸借に関する相談だ。

今回の台風19号の被災についても、同様の相談が多く寄せられることが予想されている。

わからないことがあれば、無料相談会など弁護士に相談を。相談費用は無料となっている。

千葉雄登

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191017-00010001-bfj-soci&p=1

2019年

10月

11日

先祖代々の…に注意!? 実家の「名義」をいますぐ確認すべきワケ

争いが絶えないことから「争族」と揶揄される「相続トラブル」。当事者にならないために、実際のトラブル事例から対策を学ぶことが肝心です。今回は、相続名義に関わる相続トラブルについて、円満相続税理士法人の橘慶太税理士に解説いただきました。

 

大きなお屋敷の「名義」は父ではなかった

相続の手続きはたくさんあります。親族に相続が起きてしまった場合に、まず多くの方が思うのは、「何からやっていいのかわからない!」ということでしょう。

相続の手続きには、期限が存在するものがあります。しかしそれは3つだけです。相続が発生して3ヵ月後には「相続放棄の期限」、4ヵ月後には「所得税の準確定申告の期限」10ヵ月後には「相続税の申告の期限」があります。 

これらさえクリアすれば、ひとまず安心ですが、相続に関わる手続きには、期限がないものもあります。それを忘れるととんでもない事態が起きてしまうことがあるのです。今回は、そんなある家族の話です。

先祖代々の実家に住むAさん家族。Aさんは5人兄弟の長男で、親と同居していました。ほかの弟、妹は、進学や結婚を機に実家を離れ、それぞれ家庭をもっています。

Aさんには実家にちょっとした悩みがありました。父と同居しているとはいえ、家が広すぎるのです。先祖は地元の名士だったこともあり、実家は町の一等地。敷地も広く、そこに大きなお屋敷が建っていたのです。

子供のころは、兄弟全員に自分の部屋が与えられてよかったのですが、その兄弟が出ていったいま、使われずに、物置になっている部屋がいくつかあります。

「毎年の税金も結構かかるだろうに……」

実家はAさん名義ではなかったので、固定資産税などはすべて父が払っていました。そこはすごく助かっていましたが、維持・管理にひと苦労。すべての部屋を掃除するのは大変で、Aさんの奥さんは毎日「たいへん、たいへん」と言いながら、家事をこなしていました。

また名士だったのは先祖であって、Aさんは普通のサラリーマン。毎日、大きなお屋敷から通勤する姿は、ちょっと不釣り合い。自分でも「少し滑稽だなぁ」と思っていました。

そんなある日のこと、父が亡くなりました。遺言はありませんでしたが、父は常日頃「兄弟に不公平がないよう、わけなさい」と言っていたので、貯金などはきれいに五等分することにしました。問題は実家です。

「残るは、この家だな」と長男。

「兄貴が住んでいるんだから、兄貴が相続すれば」と次男。しかし長女は「こんな広い家に住み続けるの? 固定資産税だって大変でしょ。いま不動産の価格って高くなっているから、売り時よ。売却して、みんなで分けましょうよ」と、弟妹の間で意見が分かれました。

「兄貴はどうなんだい?」と次男。

「俺は売っていいと思っている。『先祖代々の家を売るなんて!』って親父は怒るだろうけど、そのうち税金を払えなくて、売ることになると思うし」

「兄貴がいいなら、そうすればいいよ」

弟妹も全員納得し、実家を売ることになりました。しかし問題はここからでした。長男の号令で、再び兄弟全員が実家に集まりました。

「どうしたんだい、兄貴」

「実は、この家なんだが、大変なことがわかって。名義が曾祖父さんのままだったんだ」と長男は切り出しました。

「えっ、そんな昔のまま?」と兄弟全員が目を丸くして言いました。

そうなのです。Aさん兄弟の父も、さらに祖父も、自宅の名義変更はしていなかったのです。

「この家が曾祖父さんのものだというと、この家に関しては、随分と相続人が増えてしまうのかなと……」と長男がいうと、呆れたように長女がいいました。

「何で父さんと一緒に住んでいながら、そんなことわからなかったのよ。兄さんは昔から、そう。どこか抜けているし、とんちんかんだし、要領は悪いし」

長女から、長男への小言はとまりません。さらに次女が言いました

「もしまだ見ぬ相続人のなかの一人が『ハンコは押しません』って言ったらどうなるの?」

「その場合は、にっちもさっちも、いかなくなる……」と長男。

「なんか面倒くさそうな展開だな。俺はいいよ、この家に関しては手をひく。貯金とかだけ、きちんと分けて」と三男は席を立って、出ていきました。

「私は嫌よ。ちゃんと兄さんが全部手続きをして、この家売って、そのお金を私たちにちゃんと分けてちょうだい」

長女と次女はそういうと、出ていきました。残されたのは、長男と次男。

「……まあ、面倒くさいけど、相続人を全員探し出して、一人一人に許可をもらっていくしか、この家を売る方法はないよな。頼むよ、兄貴」

そう言うと、次男も席を立って出ていってしまいました。

「こんなときばかり、兄貴、兄貴って……」

 

相続税の対策は「順番」を間違えてはいけない

基本的に不動産を売却しようとするときは、不動産の名義が所有者と一致していないといけません。事例の場合、まずは曾祖父の相続手続から始めなければいけないのです。面識のない人たちに事情を説明していき、なかには、同意がなかなか得られないケースも出てくるかもしれません。専門家であっても、なかなか骨の折れる仕事です。

相続税の申告には期限がありますが、相続登記には期間が決まっていません。放置しておくと残された家族が困ることになるので、相続する予定の不動産がある方は、一度、名義が誰なのか、確認しておくことをおすすめします。

そもそも、きちんと相続対策をしていれば「あれ、家の名義がおかしいぞ」などと、気づくチャンスはいくらでもあるはずです。

またよく言われる相続税の対策ですが、よく順番を間違えている方が見られます。行うべき相続税対策の順番は「1.現状分析」「2.遺産分割対策」「3.評価引下対策」「4.生前贈与対策」です。

相続税の「現状分析」とは、病院で受ける健康診断のようなものです。万が一のことが起きてしまった場合、

・どのくらいの相続税が発生するのか

・納税できるだけの資金があるのか

・家族が円満に相続することができるのか

・税務調査で問題になりそうなことがないか

このような問題点の精査を行っていきます。

相続税対策のなかで、最も大切なのが「遺産分割対策」です。これは「もし相続が起きてしまった場合に、どのように遺産を分けていくのか」をあらかじめ決めておく対策です。相続税は、財産の分け方によって何倍にも変わる税金です。気持ちだけで財産の分け方を決めてしまうと、相続税の負担が非常に大きくなってしまうことがあるので、注意しましょう。

また遺産の分け方をあらかじめ決めておくことの大切なポイントは、相続税の観点からだけではありません。むしろ相続税の観点より大切なことがあります。それは「みんな円満に仲良く相続してくれるか」という観点です。

いわゆる「争族」になってしまった場合には、相続税対策なんてできません。最も相続税の負担を少なくできる遺産分けができるのは、揉めていない相続が大前提なのです。

遺産分割対策が無事に形になったら、次に「評価引下対策」を考えていきます。評価引下対策とは、不動産や生命保険を活用した相続税対策です。大雑把に言うと「預金で相続させるよりも、不動産や生命保険で相続させたほうが、相続税は安く済む」という理屈です。

そして最後に行うべきなのが、「生前贈与」。預金や国債などの換金しやすい資産は、平等に財産を分ける際の調整弁として使える重要な財産です。後先考えずに生前贈与を行うと、いざ相続が起きた時にバランスの調整ができなくなってしまいます。

現状分析と遺産分割対策が基礎工事だとすると、評価引き下げ対策と生前贈与対策は、建物の建築工事のようなものです。基礎工事しないまま、建物をたてると、ちょっとした地震で倒壊します。そんなイメージです。

【動画/筆者が「不動産を売却した時の税金」をわかりやすく解説】

橘慶太

円満相続税理士法人

橘 慶太

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191010-00023484-gonline-bus_all&p=1

2019年

10月

04日

新築ではなく、「中古のタワーマンション」に人気が集まるワケ

本記事では、不動産投資アドバイザーでCFPファイナンシャルプランナーの大林弘道氏の著書、『儲ける不動産ビジネス 7つの新規事業アイディア』より一部を抜粋し、投資をはじめとした不動産ビジネスをめぐる課題を解決するための具体的なアイデアを提案していきます。今回は、不動産市況を分析した上で検討にすべき「逆張り投資」について見ていきます。タワーマンションの固定資産税は見直されたが…

タワーマンションは所在階が高いほど取引価格も高くなります。階数差によって住戸の価格が変わるのに、公的評価が一律であるのは不公平だと、かねてより取り上げられてきました。

その結果、平成29年の税制改正で、まずは固定資産税について見直されることになりました。所在階が40階違うと固定資産税が10%ほど違うことになるようですが、そもそも固定資産税額に対する不満ってそんなに大きかったのでしょうか?

10%の差だとすれば、たとえば年税額19万円と21万円の2万円の差。タワーマンションの購入者層はそもそも裕福な方が多いはずです。これは所有者の不満ではなく、タワーマンションをテコに大きく相続税を回避される税務当局の不満なのでは? といぶかってしまいます。

その相続税評価の是正についてはまだなされていませんが、固定資産税の是正でまずはどんなハレーションが起きるかを見てみたいのでしょう。ただこの固定資産税の見直しレベルではあまり効果はないように思えます。

タワーマンションによる相続税評価の圧縮策は公的評価と取引価格のかい離にこそポイントがあり、それは土地持分が細分化されることによって、成り立っています。だとしたら建物評価額自体を階層差で10%増減したとしても本質的には変わりません。

相続税評価の見直しの際には、もう少し踏み込んだ改正がなされるのではないかと考えています。たとえば贈与の場合には、相続発生前3年以内になされた生前贈与については、その贈与はなかったものとみなし相続財産に戻されるという規定があります。

相続税回避のための資産移転を防ぐためですが、相続税評価圧縮のための物件購入においても、この「3年以内は適用外」という規定を援用してくるのではないか…と個人的に思っています。

 

「中古タワーマンション」が再注目される可能性も⁉

ところで、この改正で税務当局のスタンスについてわかったことがあります。

前出の固定資産税の見直しは平成30年以降引渡しの「新築」タワーマンションに限るとされたことです。従前の税制を期待して中古のタワーマンションを購入した人に遡及して適用するのは不合理だということのようです。固定資産税と相続税でこのスタンスを変えるとは思えませんので、将来相続税評価圧縮ルールが改正されても、中古物件には適用されない、もしくは改正前に取得した人には適用されないということが十分考えられます。

そうなると中古のタワーマンションが再注目されるのは自然で、逆に需要が盛り上がるかもしれません。ベイエリアなど、一部のタワーマンションは物件がダブつき気味のマーケットとなっていますが、再燃もあるかもしれないのです。

一方、投資用の新築ワンルームマンションには狭小地でも建築可能で、分譲単価も高めに設定ができるという供給側のメリットがあります。需要サイドもマイナス金利後の投資運用先として、個人の不動産投資熱が高まっています。その投資用ワンルームでさえ、地価・労務費・材料費のトリプル高を吸収しきれなくなってきています。

実際、投資用ワンルームマンションの分譲実績をみても、東京23区から徐々に郊外(川崎市など)に供給エリアを移しています。

川崎市ではワンルームマンションの面積要件が東京ほど厳しくないことも理由としてあげられますが、都心エリアではインバウンド需要増に伴ったホテル不足に関心が向き、ワンルームマンション用地がホテル用地に転用される例が増えていることも無視できません。

仕事が少なくなったデベロッパーや沿線開発に取り組む私鉄会社も、ホテル開発(コンバージョン含む)に取り組むようになってきました。

また、建築途中のワンルームマンションが、ファンドや私募リートへの組み入れ用に一括取得される取引も増えたように思います。こうなると都心の新築ワンルームマンションに対する買ニーズの受け皿がなくなってしまいますので、築浅のワンルームマンション(特に室内設備が充実し、共用部分のファザードのよい物件)は、需給が締まっていき、堅調に推移していくことが予想されます。

従来、ストック過多の感が否めなかったワンルームマンションですが、都心の築浅物件、または、築古であっても都心3区(千代田区、中央区、港区)の物件は「買い」と言えるでしょう。株式投資も不動産運用も逆張りにこそ商機があるかもしれませんね。

大林 弘道

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191004-00023448-gonline-bus_all&p=1

2019年

9月

27日

建物は4年で償却可能!「京都町家」を活用した相続税対策とは

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、「京都町家」を活用した相続税対策等について見ていきます。

京都は「路線価の乖離」が国内でも最も大きい⁉

京都町家投資には個人保有、法人保有のいずれにおいても、前回紹介したようにポートフォリオの一つとして大きな価値があります(関連記事「 インカムゲイン狙いに最適⁉ 京都「町家」投資の強みとは 」参照)。ただし税制面でのメリットには違いがあるので、投資目的に合わせて選ぶことができます。

まず、個人・法人いずれの場合にも減価償却があるため、収益のうち課税対象となる分はそれほど多くありません。また、個人の場合には相続税対策になるというメリットもあります。

一方、法人での保有を選択すると、個人とは異なる税率がメリットになるケースが考えられます。不動産所得は給与所得等と損益通算されます。個人の最高税率(所得税率+住民税率)は55%と高いため、医師など本業の収入が多い個人が保有すると、高い税率が適用されることがあります。法人の最高税率(法人税率+住民税率+事業税率)は36%なので、収入が多い場合には法人保有とすることで、課税額を引き下げることができます。

相続税対策の基本は、ほぼ額面どおりに評価される金融資産を、より相続税評価額の低い資産に切り替えることにあります。不動産は特に実勢価格と相続税評価額の差が大きいので節税手段としてよく用いられますが、なかでも京町家は相続への備えとして有効な資産です。

まず、京都は実勢価格と相続税の評価に用いられる路線価の乖離が国内でも最も大きいことで知られます。路線価は実勢価格の5分の1から10分の1程度と小さいため、その分相続税評価額を抑えられます。

加えて、建物は4年で償却可能です。つまり、町家を購入して4年待てば、土地と建物を合わせて、相続税評価額をかなり圧縮できるのです。

近年はアベノミクスの影響を受け、株価が上昇しています。株を保有する資産家の財産が増大するなか、京町家への投資は非常に効果が大きい相続税対策です。

また、資産家のなかには、単に財産を残すのではなく、思いや思想を後世に伝えたいと希望する人が少なくありません。京まち宿の運営は公共の財産ともいえる古都の景観や歴史、文化を後世に残すことにつながる社会的意義の大きなビジネスです。相続する遺族は社会的なステータスをも承継できるため、地域への貢献といった被相続人の生き方を受け継ぐことになるともいえるでしょう。

いずれにおいても大きな効果を発揮する京都町家投資は、資産家にとって最も有意義な相続対策なのです。

 

京都市内の地価は2012年以降、右肩上がりで上昇中

町家にはもちろん、資産としての大きな価値があります。不動産の価値を計るうえで最も分かりやすいのは地価でしょう。京都市内の地価はもともと安定性が高いうえ、近年はインバウンド需要により上昇傾向が続いています。

市内の公示地価平均は2012年以降右肩上がりで上昇しており、2012年には26万4268円だったのが、2018年には33万4592円と5年間で26.6%もの大きな伸びを示しています(「土地価格相場が分かる土地代データ」より)。

京都市内中心部の地価は東京や大阪などの大都市圏に比べ、安定的に推移するという特徴があります。大都市圏では規模の大きなビジネスを展開できるため、キャピタルゲインを狙う大量の投機マネーが時流に応じて流出入するのに伴って、地価が大幅に上下します。

ところが前回説明したとおり、京都には景観条例に基づく厳しい規制があるので、収益性の高い商業ビルなどを簡単に建てることができません。また、そういった営利だけを目的とする土地取引をどちらかと言えば好まない人も多いので、京都はマネーゲームの対象になりにくい都市なのです。

その証拠に、前述した2012~2018年における大阪市の公示地価平均は京都市より20ポイント以上高い49.4%もの上昇を示しています。

一方、大都市は下落する際にもその幅が大きく、リーマンショックの影響が表れた2008~2012年の動向を比べると、大阪市では30.9%もの下落が見られたのに対し、京都市の下落率は10.5%にとどまりました(「土地価格相場が分かる土地代データ」より)。インバウンド需要が盛り上がるなか、今後も京都の地価は堅調に推移すると予想できます。

海外の投資家から「京都町家」が注目される理由

京都のインバウンド需要をあてこんで、大手ホテルチェーンの進出が相次ぐと、過当競争が発生し、一気に利回りが低下するかもしれません。しかしながら、これまで解説してきたとおり、京都は大きなホテルを新しく建てることが難しい地域です。一部の大手外資ホテルの参入はいくつか見られますが、需要をさらうような急激なホテルの建設ラッシュが起きるとは考えられません。

急増する宿泊施設のなかには民泊も見られますが、新法の施行を機に京都では規制する動きが厳しさを増しており、合法的に収益を上げ続けるのが今後は非常に難しくなっていきます。

民泊の強みは運営・管理コストがかからないことですが、条例等の規制に準じた運営をすれば、コストは増大します。一方、京まち宿は物件数の大幅な拡大を目指しており、スケールメリットを活かして1件当たりのコスト削減を計画しています。将来的に両者の宿泊費の差は、ほとんどの旅行者が意識しないほど近づくはずです。

このように、京都町家投資には限定的なリスクしかなく、存在するリスクもコントロールが可能です。

最近では、国内のみならず、海外からも京都町家投資への注目が集まり、今後についても期待する声が高まっています。不動産投資として比較すると、海外の主要都市の利回りは軒並み低く、ニューヨークやロンドンなどでは2%程度といわれます。同じアジア圏でも、物件価格が高い香港や上海の利回りは同様に低めです。

一方、京都における不動産投資の平均的な利回りは5%程度となっており、世界的に見ても高いことが分かります。また、日本は政治・経済も安定しており、極端なインフレや為替の変動リスクもありません。従って、大きな資本を持つ資産家ほど、リスクヘッジとして京都の不動産を購入したいという強い動機を持っています。

とくに、歴史的な遺物でもある町家については優良な資産と見なす外国人が多く、中国人投資家などからの問い合わせも増えてきました。世界中を投資対象と見なして、リスクと利回りを冷徹に判断する彼らが購入する物件には、国際的な価値があると見なすことができます。京町家はそれだけ高く評価されているのです。

児玉 舟

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190927-00023279-gonline-bus_all&p=1

2019年

9月

20日

不動産物件に掘り出し物はない。価格が安いものには、安い理由がある  株式会社大京 小島代表取締役社長

マンション累計供給戸数約46万戸、マンション管理受託数(は日本一の)約53万戸、マンション仲介、リフォーム、リノベーションと、不動産の総合サービスを展開している大京グループ。

自社ブランドの「ライオンズマンション」は、今年で50周年を迎え、マンション事業に限らず、ホテル事業や、市街地再開発事業など、さらに発展を遂げています。

今回は、株式会社大京 小島代表取締役社長に、今後の不動産市場や、人生100年時代に向けた住まいに関する考え方などについて、話を伺いました。

今後のマンション市場はどうなっていくのでしょうか?

大京の社長としてではなく、個人的な見解として答えさせてください。2010年から、首都圏を中心にマンション価格は約30%アップしてきましたが、最近では、横ばいに転じてきています。首都圏のマンション価格が上昇した理由は2つです。

1つ目は、土地代が上がっていること。インバウンド向けにホテルや収益物件が多く建築されていますが、都心は立地が限られていますので土地価格が上昇しています。

2つ目は、建築費の上昇。建築業界の担い手が高齢化して人材不足になっているのに加え、建設の復興需要、オリンピック需要とニーズが高まっています。

今後については、正直私も予測が大変難しいです。値上がり要因としては、首都圏の利便性の高い物件が限られており、少なくなっていることに加え、インバウンド向けのホテルや収益物件も引き続き需要が見込まれることが挙げられると思います。

逆に、値下がり要因としては、少子高齢化で、全国に約850万戸、東京だけでも約80万戸の空き家があり、供給過多になっていることが挙げられるでしょう。

これらの観点から推測すると、マンション価値に関しては、今後、勝ち組、負け組が、よりはっきりしてきて、両者が混在する市場になっていくのではないでしょうか。

今後のマンション選びのポイントは?

1戸、1戸の物件の間取り、特徴もさることながら、今後はより住居エリアの選定が重要になるのではないでしょうか。

昔、首都圏の不動産価格は「西高東低(イメージの良い西側エリアの価格は高く、東側エリアの価格は比較的リーズナブル)」と言われましたが、今はブランドの地名よりも、視点が利便性に転換してきています。赤羽、北千住、池袋などの人気が高まっているのも、この利便性の高さが関係しているのではないでしょうか。

エリアを選ぶにあたり、過去5年のマンション価格上昇エリア、下降エリアなどのデータも参考の1つですが、データは、過去のトレンドで、未来のものではありません。最終的には、そのエリアに行き、自分でよく見て判断していくことが重要だと思います。

 

人生100年時代に向けた住まいの選び方とは?

マイホームを買うとき、一生住もうと考えて買う人が多いと言われています。

しかし、子どもがいる世帯では、将来、子どもが育ち、家を出て行ったときに、今までと同じ広さはいらないかもしれません。夫婦2人になったら、郊外の80平方メートルから、駅に近い40平方メートルのマンションに引っ越してもいいわけです。

今まで住んでいたマンションを売り、同じレベルの狭いマンションに買い替えた場合、単純に考えれば、買い値よりも、売り値が高くつき、余剰資金を得られる可能性があります。そうすればリタイア後の生活資金に当てることもできるわけです。

30代で、マイホームを買う場合、そのようなことも想像して、寂れていかないようなエリアを選び、資産形成の1つとしてマイホームを買うということも重要なのではないかと思います。

もちろん、買い替えだけではなく、資産性の高い物件であれば、自宅を担保に銀行から融資を受けられるリバースモーゲージや、自宅を売却しながらそのまま住み続けられるリースバックを活用しても、資産を十分にお金に代えることができます。

老後の資金に備えたマンション投資はどう思われますか?

その方の年齢、収入、資産状況など、ケース・バイ・ケースですので一概には言えません。ただし、資産に関しては、「卵は1つのかごに盛るな(※)」つまり、分散投資が基本的な考え方だと思います。自分の全体資産の中で、どれくらいを不動産にあてるかと判断することが大切です。

住宅ローンがかなり残っていて、さらに、不動産の投資物件に追加でローンをかかえるというのはあまりお勧めできません。資産分散のバランスが大切ではないかと思います。

不動産投資の長所を考えてみると、所有の充実感は他の投資よりもあるのではないでしょうか。

逆に短所は、マンションの価値が買った値段よりも、高くなったり、低くなったりする元本の変動リスクがあることと、マンションを現金化したい場合に、買い手がつくまで時間がかかり、流動性が低いということが挙げられると思います。

※分散投資の基本的な考え方を示す言葉。一つのかごに卵を盛るとそのかごを落とした場合、全てが割れてしまう。複数のかごに分けておけば、仮に一つを落としたとしても他の卵は影響を受けない。

 

不動産選びの注意点とは?

不動産を買うときの注意点として、私は、「不動産物件に掘り出し物はない」と考えています。不動産のマーケットは、株式市場に似ていて、プロのプレーヤーがたくさんいます。

大京グループだけでも、何百人の社員が、日夜、安い土地はないか、良い物件はないかと探しています。ですから、価格が安い物件には、安い理由があるということです。

仮に、個人の方が、不動産業者の方に甘い言葉をかけられたとしても、「不動産に掘り出し物はない」と思って対応された方が、よりよい判断ができると思います。

取材を終えて ~プロから見た不動産物件~

小島社長が、率直にインタビューに答えてくださったことがとても印象的でした。話にありました、マイホームを資産として活用するというケースは今後増えていくのではないでしょうか。

大京の社員さんの中にも、独身時代に自分が住みたい家を買い、結婚して別の住宅に住み替えた後、その家を貸し出すという方が結構いらっしゃるそうです。自分で住みたいと思って十分選んで買っているので、年数がたってもきちんと資産価値を保ち、家賃収入を得ることができているそうです。

また、「不動産物件に掘り出し物はない。価格が安いものには、安い理由がある」という言葉には、不動産業界のプロだからこその説得力を感じました。その意識をもって、不動産選びをしていくことが、大切なことなのではないでしょうか。

interviewer : FINANCIAL FIELD編集部

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190919-00010000-ffield-bus_all&p=1

2019年

9月

13日

「子育てしやすい」視点で選ぶとしたら一戸建てとマンションどっち?をプロに聞く

子育て世代であれば住宅購入を検討するとき、「子育て視点で考えると一戸建てとマンションどっちがいいの?」と迷ってしまうかもしれません。今回は、不動産コンサルタントの秋津智幸さんに、子育て視点で考えたときの一戸建てとマンションのメリット・デメリットを教えてもらいました。一戸建てにするか、マンションにするかを選ぶ際のポイントも要チェックです。

 

秋津 智幸(不動産コンサルタント)
不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
横浜国立大学卒業。公認不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー(AFP)。自宅購入、不動産投資、賃貸住宅等不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、企業研修や各種セミナー講師、書籍、コラム等の執筆・監修にも取り組む。著書:「賃貸生活A to Z」(アスペクト)、「〔2019~2020年版〕30年後に絶対後悔しない中古マンションの選び方」(監修)(河出書房新社)他。

 

子育ての視点で見たとき一戸建てのメリットは?

はじめに子育ての視点で一戸建てのメリットと、気になる点をみてみましょう。

 子育て中に気になる家の問題としては、まず「音」の問題があります。
マンションやアパートであれば、子どもが家の中で走ったり飛んだりして遊んでいるときの音や、子どもの泣き声などで近隣に気を遣うママも多いはず。一戸建てなら、マンションやアパートと違って隣の家と離れているので、それほど子どもが出す「音」を気にする必要はありません。
ただ、都心部の一戸建てなど家と家の距離が近い場合や築年の古い一戸建てでは遮音性が低いこともあるので、やはり音の問題が気になることもあります。それでも、一戸建てなら、住宅内の上下階の音は家族だけの空間なので、音に関する気遣いは不要になります。
 
また、都心部では少し難しいですが、郊外の一戸建てなら庭を確保することもでき、目の届く範囲で安心して小さな子どもを遊ばせることもできます。子育てで活躍する自動車も、敷地内に駐車場があれば、家を出てすぐに利用できる点は一戸建てに軍配が上がります。
 
さらに、子育て中にペットも飼育したいという方も少なくないでしょう。ペットの飼育が可能なマンションも増えてきていますが制約も多いです。その点、一戸建てならばマンションに比べてペットに対する制約が少ないので飼いやすいと言えます。
 
一方、一戸建てでは、一階部分に玄関や勝手口、窓など家への入り口となる箇所が増えるので、防犯面の配慮が必要になります。

 

子育ての視点で見たときマンションのメリットは?

続いて子育ての視点でマンションのメリットと気になる点はどうでしょうか? 
 
マンションと一戸建ての大きな違いの一つは共用部分があることです。大規模な分譲マンションになれば、敷地内に公園がある場合もありますし、キッズルームや図書室のような子どもと過ごすことのできる施設が建物内にあれば、雨の日も子どもと快適に過ごせます。一般的な分譲マンションでもごみ置き場が24時間利用できるのは、子育て中にはありがたいもの。
 
また、防犯性が高いのもマンションの特徴です。エントランスにオートロックや防犯カメラがあるマンションなら、不用な訪問者は侵入しにくくなり、防犯面ではより安心感があります。特に高層階の部屋であればベランダなど外からの侵入もしづらいので、防犯面では一戸建てより優れています。
 
さらに、2階建て、3階建ての一戸建てと比べてマンションは平面なので、掃除が楽というのもよく言われています。子育て中の掃除は大変なので、この点もマンションのメリットとなりますね。
 
一方、マンションのデメリットとして最も気になるのは、近隣との音の問題。マンションの構造(壁や床、天井の造り)にもよりますが、上下や左右と接しているので、どうしても音が伝わりやすいのは共同住宅の宿命です。
また、駐輪場や駐車場スペースが限られ、子どもの自転車を置くスペースが確保できない、自分の自動車を利用するにも大変ということもあります。ペットについても一戸建てのようには自由に飼うことができません。一戸建てのメリットの逆になります。

一戸建てとマンション子育てにはどちらが向いている?

これまでお話ししたように、一戸建てとマンションにはそれぞれメリットとデメリットがあります。一戸建てとマンションのどちらが向いているかは【子育て中になにを重視するか】で決まります。
 
たとえば「音を気にせず室内や庭で子どもを遊ばせたい」「子どもの教育も兼ねてペットを自由に飼いたい」「子育て中は自動車をフルに活用したい」などといった点を重視するなら、一戸建てのほうが向いていると言えます。
 
一方、「子どもの安全も考えて防犯面を重視したい」「子育て中は掃除やゴミ出し、鍵の管理など毎日のことを楽にしたい」という希望が強ければ、マンションのほうが向いているということになります。
 
どうしても一戸建てとマンションのメリット両方を求めたいという場合、数は限られますが“一戸建てのメリットを兼ね備えたマンション”という選択肢もあります。
たとえば、マンションの中でも庭付きの1階の部屋なら、音の問題に関しては下の階を気にすることもなく、子どもを庭で遊ばせることができます。

一方、費用は掛かりますが、一戸建てにマンションのメリットを加えることも可能です。
たとえば、防犯カメラを設置したり、警備会社と契約したりすれば、一戸建てでも防犯性は高まります。

一戸建て、マンション両方のメリットをすべて兼ね備える住宅を見つけることは難しいので、「子育て中になにを重視するか」を念頭において、そのメリットから一戸建てとマンションのどちらが向いているかを選ぶといいでしょう。

たまひよ ONLINE編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190911-00010782-tamahiyo-life&p=1

2019年

9月

06日

京都の人は閉鎖的?優良な「町家」物件取得のための交渉術

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、京町家を実際に「宿泊施設」として稼働させるための手順等について見ていきます。

物件の情報収集には、地元住民との密な付き合いが重要

実際に京都の町家をリノベーションして宿泊施設として稼働させるには、どのような手順が必要なのでしょうか? ここではビジネスモデルを例に説明します。

手順は、大きく二つに分けることができます。物件を取得して、緻密に企画を練り、宿泊施設としての環境を整えプロデュースする段階と、オープン準備や受付業務、客室管理などの運営段階です。

(1)物件の取得

事業を開始するには、まず宿泊施設に改装できる町家を取得しなければなりません。「不動産業は情報産業」といわれるとおり、立地の良い物件が売りに出されると、あっという間に情報が広まり、さまざまな事業者が我先にと集まります。そうなると適正価格での取得が難しいので、彼らに先んじて優良物件を買い入れるためには行政や地元不動産会社との連携に加え、街中を回り「脚を使う営業」も重要です。

主なターゲットは空き家になっている町家ですが、所有者が分からなかったり、老朽化が進んでいたりするケースも少なくありません。そこで、現在使用されている物件にも訪問して住人に声をかけ、譲っていただけるよう“買取の提案”をするのです。愛着のある住まいにいきなり「売却を」と申し出ると、驚かれることもありますが、取り壊すのではなく、家族の歴史を刻んできた建物を後世に残るよう改装し、活用するつもりだと伝えると、多くの人が共感し、理解を示してくれます。

物件の取得においては情報収集も大切であり、普段から地元の人たちと密にお付き合いをし、良好な関係を築いておく努力が欠かせません。京都の人は閉鎖的だとしばしば言われます。確かに、すぐに胸襟を開いて語り合うという人は少なく、表向きははんなり穏やかでも、信頼するまで本音を語ってくれない人も多くいます。そのような地元の気質はかなり高い参入障壁となるでしょう。けれども、時間をかけて信頼関係を築くことができれば、その関係は長く維持できる方たちです。

物件の情報を得たら、地域の市場等を調査します。エリアを訪れる観光客数はもちろん、彼らの目的や地域・国籍、経済力などを詳細に分析し、それを基にコンセプトを作るのです。取得を検討している土地についても、交通の便や周辺の観光スポットなど、観光客の需要に影響する事柄については特に入念に調査します。

 

宿泊施設として高い稼働率を維持するための施策とは?

(2)企画・建築

宿泊施設として高い稼働率を維持するためは、物件の魅力が非常に重要です。主なターゲットである外国人観光客から支持されるよう、私の会社では建物の細部にいたるまで、意匠に工夫を凝らした設計を提案しています。

町家の多くは、築後100年近い年数を経ており、状態やデザイン、使われている部材なども多様です。あまり手入れがされていないものや、空き家になってから年数が経ったものは劣化が進んでいることもあります。あるいは、もともとの間取りや使われていた部材に共通性があっても、住み手によってさまざまな改装を施され、ほとんど原型をとどめていないものもあります。

私の会社では、一つひとつの町家について、事前に行った市場調査に基づいて、立地やターゲット、周辺環境、競合施設等に合わせたリノベーションプランを構築し、投資家に提供しています。

企画の骨子が固まったら、リノベーション工事に取りかかります。ただし、長く経営を維持するには、事前準備として地域や行政との折衝が欠かせません。近隣から応援してもらえるよう説明会を開催し、事業の内容や民泊との違い、例えば緻密な管理やオペレーションについて説明を重ね、開業への合意を形成していきます。

行政への対応では各種申請手続きが必要です。主なものとして、消防法と旅館業法に基づく申請があります。

また、京都らしさを求める宿泊客の満足度を得るには、インテリアコーディネートも重要です。物件ごとにプランを作成するなかで、部屋のテーマを決め、それに合う家具や備品、装飾品を手配します。

(3)オープン準備

建物が完成したら、いよいよオープンの準備に取りかかります。なかでも大切な準備の一つに、宿泊予約サイトへの登録があります。近年はインターネット経由の予約が大きな割合を占めており、特に海外からの予約は、ほとんどがインターネットからです。そのため、開業前に、ネット上で集客できるシステムを整備しておく必要があります。

物件を知らない外国人に、魅力を伝えるうえで大きなカギとなるのが写真です。町家であることを示す外観に加え、リビングや寝室、バスルーム、洗面所など、旅行者が期待すると思われる写真を数多く撮影します。物件からの景観や立地に魅力がある場合には、宿泊する楽しみをよりイメージしやすいよう、モデルを使った撮影も良いでしょう。

(4)客室管理

民泊と差別化するうえで、行き届いた客室管理は非常に重要です。詳しくは次回以降解説しますが、ホテルとは異なり、一軒一軒が離れた場所にあるので、対応には手間と時間がかかります。最初から集約的に物件を取得して展開するドミナント出店を意識することで、効率的な客室管理を実現できます。

児玉 舟

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190906-00022995-gonline-bus_all&p=1

2019年

8月

30日

外国人観光客に人気だが…京都で「民泊撤退」が激増する背景

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、京都の民泊撤退急増の背景等について見ていきます。

一度取り壊された町家が「再建」されることはない⁉

近年は外国人観光客が注目するなど、町家の価値は再評価されつつあります。とはいえ、若い世代では町家居住の承継に二の足を踏んでいる人が多いというのが実際のところです。新しいマンションやハウスメーカーが建てる住宅に比べ、便利で快適とは言えない町家暮らしを敬遠する人は多く、その結果、取り壊される町家が増加しているのです。

町家の取り壊しについてはもう一つ、相続を巡る問題も無視できません。一昔前までは長子相続が一般的だったため、親の持ち家だった町家の相続を巡って、相続人である子どもたちの考えが分かれることはほとんどありませんでした。

ところが最近はそんな事情が変わり、兄弟が同じ相続権を行使するケースが増えています。京都市内は地価が高く、町家には大きな資産価値があります。そのため、子どものうち一人だけが承継してそこで生活するのは不公平だと考える人が少なくありません。町家以外にも一定以上の相続財産があれば、それらを割り振りすることで、公平な相続を実現できますが、そうでなければ分割しやすいよう町家を売却して現金化することになります。

町家の価値を評価する人がたくさんいるのなら、一度失われたとしても、再度建築すればいいのでは……と考える人がいるかもしれませんが、取り壊された町家が再建されることはありません。町家の多くは1950年の建築基準法施行以前に建てられたものであり、現行の同法には準じていないためです。現在の基準では、同じ構造、間取り、部材、建ぺい率の建物を建てることができないため、滅失した町家は消えゆくのみです。

ですから、町家に投資するなら、まだ残存しているものが多い今しかありません。これまでは、購入しても自分が住む以外には使い道がありませんでしたが、宿泊施設に転用できる今なら、購入して活用することも可能です。

町家のストックが大量に放出されている現在は、京まち宿に投資する絶好のタイミングです。インバウンド需要が盛り上がり、宿泊事情がひっ迫するなか、町家の宿泊施設化に官民挙げての支援が集まるなど、投資を巡る環境には追い風も吹いています。

 

しばらくの間「京都の客室不足」が続く理由

近年、法的にはグレーゾーンに位置する存在でありながら、観光需要が急増する京都で宿泊施設の不足を補ってきたのは民泊でした。ところが、京都市内における民泊は今後、激減すると予想されています。

いわゆる民泊新法による規制に加え、新法の施行を機に京都市が施行するさらに厳しい条例を、現在運営しているほとんどの民泊施設はクリアできないと考えらているからです。規制に準じて民泊を経営するためには、新たな設備の導入やオペレーションを行う人材の確保が必要です。

既存の民泊施設の多くは法的な規制を免れ、収益を上げてきました。コストを負担し人手を確保すれば、多くの施設は赤字に転落するでしょう。

かといって、違法状態で経営を継続することはもはや不可能です。Airbnbなどの仲介サイトも違法民泊の登録を認めない方向で動いており、今後、自治体への届け出がない民泊施設は集客が非常に難しくなると考えられます。

儲からないならやめようと決断するオーナーはかなりの数にのぼると見られており、今後も当分は京都の客室不足は続くと考えられています。町家の宿泊施設化は、そんな宿泊施設不足をカバーする最良の手段なのです。

京都市が取り組む「町家の活用・保全」のプランとは

町家を重要な観光資源と考える京都市では、保全への取り組みが一昔前から連綿と続けられてきました。もともと町家の保全・再生を意識した活動が始まったのは1981年度です。当時急増していたマンションにより、地域コミュニティの崩壊が危惧されたことから町家への関心が高まり、1983年度にかけて「新しい都市住宅等の調査研究」が行われました。

その後、2000年には「京町家再生プラン」が策定され、実施すべき施策として「アクションプラン21」が掲げられました。近年も町家の維持に要する所有者の負担を軽減するため、リノベーションに際して建築基準法の適用外とし、建ぺい率を緩和する制度が設けられています。

さらに2017年には、町家の解体に際しては1年以上前に届出をするよう求める条例が可決されました。所有者が解体を決意しても、1年間は工事に取りかかれないため、その間に買手や利用者が見つかる可能性が高まるというものです。同条例では、違反者には過料の罰則が設けられており、町家保全にかける京都市の強い意気込みが感じられます。

京都市ではほかにも、地域に根ざした事業を展開する「まちの不動産屋さん」を「京都市地域の空き家相談員」に指定する制度も設けています。空き家の所有者等から相談を受けた事業者が、無料でアドバイスをする仕組みですが、事業者と所有者をつなぐ仕組みの一つとして、今後の活用が期待されます。私の会社もその一員に選ばれており、所有者等から相談があった場合には、宿泊施設への転用を含め、相談者の事情や希望に合う対応策をアドバイスしています。

町家を住まいとして再生するには多くの問題があるため、それ以外の用途で利用しようという動きが活発化しています。例えば、ロハス(※)を志向する人のなかには、町家をさまざまな活動の場として利用したいと考える人が多く、カフェやレストラン、ショップなどのほか、シェアオフィスやギャラリー、芸術家の活動拠点などとして活用しているケースも見られます。

このように、町家を活用しながら保全する積極的な取り組みは、企業にとっても新たなマーケットに訴求できるなどのメリットが大きく、顧客を含め「三方よし」が成立する理想的な活用方法といえるでしょう。

※ LOHAS : “Lifestyle Of Health and Sustainability”の略。地球環境保全と健康な生活を優先するライフスタイルを指す。

 

「旅館業法の改正」で町家の宿泊施設活用がスムーズに

宿泊施設の拡充に対する取り組みは法律面でも進められています。国内で許可を受けて宿泊業を営む際には、施設の規模や設備について旅館業法の規定をクリアしなければなりません。しかし、2018年1月の旅館業法の改正では、町家を含む古民家を宿泊施設として利用しやすいよう、多くの規定が撤廃・緩和されました。以下、改正点を簡単に挙げておきます。

【施設の規模】

これまでホテルは10室以上、旅館は5室以上という客室数の規定がありました。新たな規定ではそれぞれ1室から営業が可能となっており、1室単位で運営される宿泊施設でも、ホテルや旅館としての登録が可能です。

【部屋の広さ】

従来は営業形態により、ホテルとして営業する施設の洋室は9㎡以上、旅館の和室は7㎡以上とする規定がありました。改正後は一律7㎡以上とされており、ベッドを置く場合のみ、9㎡以上と規定されています。

【フロントの有無】

旅館業法ではこれまで、宿泊の受付業務を行うフロントの設置が必須とされてきました。改正後は、旅券や宿泊者の顔をWebカメラで確認できるなど、一定の条件を満たすICT設備を導入すれば、フロント設置の必要がなくなります。1軒ごとに独立した施設を複数管理する場合、各施設にフロントを設けるのは現実的ではありません。ICTでフロント業務を代替できれば、仕事の効率が飛躍的に高まります。

【集中管理】

フロントの撤廃を認める代わりに設けられたのが、「宿泊客に緊急の用があった場合、10分以内にスタッフが駆けつけられること」という管理規定です。ドミナント戦略を採用して集約的な営業を行えば、エリアごとに一つの管理施設を置くだけで応対が可能となります。

児玉 舟

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190830-00022879-gonline-bus_all&p=1

2019年

8月

23日

老後の資金を増やす!|リスクを考えながら資産を運用するポイント

今のうちに足元を固め、できることを始めよう【アクション編】

リタイアまでに不足額をどのようにして準備するのか、50代のうちに始めておきたいことをチェックします。

 

資産を運用する  預貯金にもリスクがあることを知っておく

貯蓄計画を立てたら、これまでに用意した老後のための資金とこれからつくっていく資金を目減りさせず、トータルで増やしていくことも考えましょう。そのためには、お金の「実質的な価値」について知っておくことが大切です。

たとえば、デフレ(=デフレーション。物価が下がり、お金の価値が上がる)の時期には、現金や預貯金で資産を保有していてもさほど問題はありません。日本では長くデフレが続いたため、今でも資産のほとんどが預貯金だという人も多いでしょう。ところが、もし物価が上昇するインフレ(=インフレーション)が続くと、下図のように実質的にはお金が目減りする状態になってしまいます。毎年3%でモノの値段が上がり続けると、今100万円で買えるものが10年後には134万円となります。預金を1%で増やしたとしても追いつかない事態になるのです。

 

円安が進んだときのリスクもある

また、円建ての資産も、円安が進むと相対的に価値が目減りするリスクがあります。たとえば米ドルに対して円の価値が下がり、1ドル=100円だったものが1ドル=200円出さないと買えないことになると、どうなるでしょうか。日本は輸入に頼っている国ですから、原材料価格や製品価格が上昇し、インフレと同じ事態が起こると考えられます(次図参照)。

このような状況も想定しながら、資産を預けたり投資したりすることが運用の基本です。すべての資金を株式や外貨にする必要はありませんが、状況に合わせて利用する商品や通貨を分散しておくことが、トータルでの資産の目減りを防ぐ一つの方法になります。

 

資金の目的と使用時期に合わせて運用する

運用のもう一つの基本は、目的に合った金融商品を利用することです。近いうちに使う資金を5年物の定期預金に預けてしまうと、使いたいときにすぐ引き出せないかもしれません。生活費や病気、けがなど、いざというときに使う資金は、必要なときに引き出せるようにしておくことが大事です。

また、2年後の海外旅行資金や5年後の車の買替え代金など、数年以内に使うことが決まっている資金はその時期まで減らさないような運用先を選びましょう。そして、予定の決まっていないお金は、インフレや円安のリスクも想定しながら収益性の見込める商品での運用を検討するとよいでしょう。

では、あらためて現在の手持ち資金を確認してみましょう。現在保有している資産の状態がどうなのか、預貯金ばかりに偏っていないか、逆にリスクを取りすぎていないか、以下の表に書き出して確認してみましょう。また同時に、それぞれの使用目的や時期も記入してください。

 

安全性と収益性は表・裏の関係

一方、金融商品にも元本割れしない安全性の高いもの、いつでも引き出しできる流動性の高いもの、成長が見込める収益性の高いものなど、それぞれ特徴があります。上の表で書き出した商品と使用目的・時期などに不整合がないか確認しておきましょう。

なお、金融商品の安全性と収益性とは表裏の関係にあるものです。安全性の高いものは収益性が低い傾向があり、収益性が高いものにはリスクがあります。両方のメリットのみを兼ね備えた商品は基本的に存在しないことは肝に銘じておきましょう。

 

資産運用の「リスク」とは

リスク=損失と思われがちですが、運用の世界におけるリスクとは、値動きの振れ幅のことをいいます。この振れ幅が大きいほどリスクが高くなり、リスクの高い金融商品は、損失の危険性も高くなるのと同じだけ期待できる収益も高くなるのです。

 

長期運用のポイント

老後資金はかなり先に使う予定の資金ですから、一部はリスクをとってインフレや円安に備えながら収益性商品での運用が検討できます。ここではおもに株式・投資信託・外貨投資で老後資金づくりをするときに心がけたいポイントをあげておきます。

集中投資をしない

投資の格言に「卵は一つのカゴに盛るな」という言葉があります。1つのカゴに卵を盛ると、そのカゴを落としたら全部割れてしまいかねないということから、分散投資の重要性を教えたものです。1つの商品や銘柄にまとまった資金を集中投資すると、値下がりしたときの損失額も大きくなり、取り返しのつかないことになりかねません。

買う時期・売る時期も分散する

値動きのある商品を底値でまとめ買い、高値で売り抜けるのはプロでもなかなかできません。投資信託積立の仕組みを使うなどして買う時期を分散すると購入単価を平均化できます。また将来、資金を使うときも一度に売却せず、時期を分散して売却することも検討してみましょう。

 

さまざまな資産に分散しておく

将来はインフレになる可能性もデフレになる可能性もあります。また、円安になるか円高になるか、確かなことは誰にもわかりません。デフレや円高になるなら円の預貯金などを持てばよいのですが、インフレに備えるなら株式や株式投資信託、不動産などが候補になります。円安に備えるなら外貨建ての商品などを保有しておく必要があるでしょう。

トータルで資金を減らさないようにするには、値動きの違うものに分散して投資することが重要です。

 

資産に占める株式の割合を高くしすぎない

値動きの異なる商品を組み合わせる際、株式の割合が多くなると資産全体の増減も激しくなります。守りながらの運用を心がけ、株式の割合を高めすぎないよう注意しましょう。

仕組みが理解できない商品は利用しない

仕組みが複雑な金融商品が増える一方で、「投資は自己責任」といわれる時代です。商品内容や仕組みが理解できないまま投資することは避けましょう。

※2018 年6月1日現在の法令・制度等に基づいて作成しています。

※本記事はNPO法人 日本FP協会発行のハンドブック「今からはじめるリタイアメントプランニング~50代から考えるセカンドライフ~」から転載したものです。ハンドブックに記載の書き込み表は、上記リンクよりダウンロードできます。

協力:NPO法人 日本FP協会

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190823-00010000-seraijp-life&p=1

 

2019年

8月

14日

2000万円以上の得⁉ 旗竿形状地という「お宝土地」の探し方

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、収益物件を目的とした不動産の購入で「旗竿形状地(不整型地)」をおススメする理由等について見ていきます。

都心で駅から「徒歩10分以内」の土地を探すべき理由

例えばあなたが家や部屋を借りるとき、どういった条件でその家を選びますか?

家賃? 間取り? それとも駅からの距離でしょうか?

とくに最寄駅から近い物件は、部屋を探す際の検索条件として上位に入るので圧倒的に有利です。事実、賃貸の入居者は駅から徒歩10分を超えると利便性に不満を感じてしまいます。いくら入居者のニーズに合った良い間取りの物件を建てたとしても、駅から10分以上かかる物件は内見の数も極端に減り、空室率が高くなるのです。

もちろん空室率が高くなれば収益も出なくなります。だからこそ、東京都内でも地方の主要都市でも駅から10分以内の土地を探すべきなのです。

昔から土地を持ってない人が、いくら安いとはいえ、わざわざ駅から徒歩10分以上の場所に土地を買い、アパートを建てるのは自分で自分の首を絞めているのと同じです。また、駅から徒歩10分以内の地域には、収益を見込めるクズ土地がけっこう存在します。そのチャンスを狙っていくために、前回で説明した毎日5分のインターネット検索を継続していくべきです(関連記事『 安く買ってボロ儲け!? 「相場より安い土地」の簡単な見つけ方 』参照)。

ちなみに不動産業界では、徒歩の換算は1分で80メートルと決まっています。徒歩10分ということは、駅から半径800メートルということになります。だいたい、駅から10分以内の土地は商店街などがあって夜でも人通りがあり、帰り道も安心です。

ただ10分を超えるにつれ、だんだんと人気(ひとけ)がなくなっていきます。防犯率を考えても、入居者は徒歩10分以内の物件を選ぶのです。東京都心の約8割の地域では、駅から10分以内で最寄駅に行けるので、徒歩10分以上という物件はやはり検索外となってしまいます。

また地方では、徒歩10分を超える物件には駐車場付きの物件も多くなり、その地域の地主さんが、代々土地を受け継いでいるので、土地取得の費用がかからず、建物代だけでアパートが建てられることから家賃相場が極端に安くなります。

家賃が安い地域で土地を買って勝負しようとしても、その結果は目に見えています。収益性を考えるなら、やはり都心で駅から徒歩10分以内の土地を探すべきなのです。

 

「南側に道路がある土地が良い」とされているが…

毎日、5分のインターネット検索で、あなたが100坪の土地を見つけたら、これはチャンスです。すかさず、不動産業者に「その土地を分割して買いたい」と申し出てください。

その際に「奥まった旗竿形状地(不整型地)をください」と言いましょう。なぜ、チャンスなのかというと、奥まった旗竿形状地(不整型地)は、奥まっているという理由から路線価価格(※1)で公的にも固定資産税評価額が3割下がります。場合によっては、半値でその土地が買えることもあります。だからこそお得なのです。

不動産屋からすると、奥の不整型な土地こそ売りにくいので、その土地を買うということは、不動産屋にとっても渡りに船です。不動産屋と話すときに勘違いしてほしくないのは〝いい土地〟というのは〝不動産屋にとっていい土地〟なのです。不動産屋が指すいい土地というのは、整型地で、南向き、道路にも7メートル以上接道している土地なのですが、価格も固定資産税も高くなります。

逆に買う側からみた〝良い土地〟は駅から近くて、敷地が広く、固定資産税も低いという部分が重要なのです。だからこそ奥まった不整型地で固定資産税を下げるのが狙いのひとつでもあるのです。

敷地が広いことで賃貸にする部屋の面積が増やせます。奥まっている土地は道路から離れていて道路斜線(※2)にもかからないので、地上から高さのある3階建てなどの建物が広く建てられるのです。

実は、日当たりを考えて南側に道路がある土地が良いと思われていますが、本来は北向きに道路があるほうが良いのです。なぜなら、家を建てるときに適用される斜線には道路斜線と北側斜線(※3)の二つがありますが、北側に道路がある場合、斜線が道路斜線だけか北側斜線どちらかひとつの制約で済むからです。

南向きの土地は日当たりこそ良いですが、日が入りすぎるので家の中の家具やクロスなどが日焼けしたり傷んでしまいます。だから欧米では逆に北側に向けて家を建てたり、北向きの物件のほうが家賃が高いのです。もし、そういった奥まった土地を買う場合は、同時に我々のような設計チームとコンサルタントに相談したほうが無難です。なぜなら、一種低層住居などの条件で北側斜線に厳しい地域もあり、高い建物が建てられない場合があるからです。

なぜ、奥まった旗竿形状地が安いのかを具体的に説明すると、接道が2メートルしかない土地は、車は入れますが車のドアが開かないので駐車場として機能しません。よって車を持っている人は買わない土地だからです。

要するに、一般の住宅を建てようとする人たちにニーズのない土地なのです。だからこそアパート用地になるのですが、奥まった土地は日本では評判も悪く、評価が低いので価格が安くなるのです。

例えば、奥まった旗竿形状地が売りに出されていたとして、付近の相場価格でも4000万円ぐらいと計算すると、旗竿形状地というだけでだいたい500万円ぐらいは値引きできます。

また、さきほどのように固定資産税もそういった土地は30%減額されるので、それを長きにわたって享受すれば、20年後、30年後には2000万円以上は得したことになるのです。

それだけ広い敷地を購入できれば延べ床面積も増えるので、家賃収入が増えます。そうすれば収益率も上がるというわけです。

皆さんも常識だと思っていた不動産の知識に騙されないように気をつけてください。

※1●路線価

=路線価は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用いる。

※2●北側斜線

=敷地の北側隣接地の日照を確保するためのもので、北側隣接地境界線に面した建物の高さが、法令で定めた傾斜勾配の線を越えてはならないとのルールのこと。

※3●道路斜線

=道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを規制したルールのこと。前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で記された線(=道路斜線)の範囲内に建築物を建てなくてはならない。道路斜線は「用途地域」「容積率」「道路の幅」などで「適用距離」と「適用角度」が変わり、建物の高さと位置が決まる。

大長 伸吉,丸茂 雄二

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190814-00022613-gonline-bus_all&p=1

2019年

8月

09日

日本の不動産常識=海外不動産の「非」常識⁉ その特殊性とは

不動産投資には特殊な才能やカンは必要ありません。充分な情報を得て比較検討し、論理的にリスクが低いと考えられる物件に投資することが重要なのです。本連載では、30年間のデベロッパー経験を持つ、株式会社国際不動産エージェント代表取締役・市川隆久氏の著書『海外不動産投資はなぜドイツがいいのかホンネでお話しいたします』(とりい書房)より一部を抜粋し、投資対象としてのドイツ不動産の魅力を解説します。本記事では、日本特有ともいえる「不動産常識」について見ていきます。

日本の不動産常識は海外物件の投資判断には使えない⁉

海外不動産投資の情報を広める活動をしていると、いろいろな「不思議」に出会います。たとえば、日本でなら常識と思える判断が海外物件ではできない場合。具体的な例を挙げると、東京都心の利回り5%物件と、千葉市の利回り5%物件を同じレベルだと思う人は、少なくとも日本の不動産投資を理解している人の中にはいないでしょう。通常は前者は「買い」、後者は「見送り」と判断するはずです。

ところが、その同じ人がカナダのトロントやオーストラリアのメルボルンの都心地域で5%の利回りが出る物件を「利回りが低い」と簡単にスルーし、イギリスで千葉市よりも田舎の8%保証付き物件に飛びついてしまうのです。

なぜなのでしょうか。海外物件だということで、せっかく培った不動産知識にフィルターがかかってしまうからでしょうか。この例からわかるのは、海外不動産投資のためには、日本の不動産投資の知識がまず基本として備わったうえで、海外不動産のための別個の勉強もする必要があるということです。

それにしても、日本の不動産投資家はあまりにも「利回り」の数字に振り回されすぎます。確かに利回りは儲けの指標として大事ですが、その数字がどこから出てきているかもチェックしなければなりません。利回りに目がくらんで大損をしてしまった人は、国内、海外問わずたくさんいます。

利回りが高いということは、反面「元の価格が異様に安い」ということでもあります。その場合、家賃は取れても売却益が出ないということにもなりかねません。何かの理由で物件の値段が水準以上に安いから、物件の価格に比べて家賃が高くなり、その結果として高利回りになることがたくさんあるのです。

そのへんを冷静に見つめるためには、まず日本の不動産常識を捨てて、世界の不動産常識を身につける必要があるでしょう。

私の知る限り「日本の常識は世界の非常識」と言うべきことがたくさんあり、それが海外不動産投資をやりにくくしている面が多々あるのです。

 

日本が抱える特殊な不動産の業界構造・融資慣行とは?

日本は先進国の中で、かなり特殊な不動産の業界構造と融資慣行を抱えています。その特殊な部分を簡単にまとめると、次のようになります。

【建てすぎ】

新築住宅が需要を超えて供給される状態が何十年間も恒常的に続いており、誰も総量を管理していません。

【壊しすぎ】

新築住宅がたくさん売れるようにするために、建物としてまだ使用価値のある中古住宅が人為的に価値を下げられ、スクラップ&ビルドを促進しています。

【貸しすぎ】

日本は建物の価値が経年ごとに下がる仕組みになっているため、銀行は土地に対してしか担保がつけられません。それでは担保力が不足してしまうので、借り手の属性に対して融資する慣行が成立しています。その結果、リコースローン、連帯保証人制度という先進国中でも独特な仕組みが発達しました。

そのような日本不動産界の特殊な構造を背景にして、バブル期以降の経済低成長の現実の中で育まれた不動産投資の常識は、日本国内でこそ通用しますが、世界的に見ればかなり非常識なものとなっています。

その一つめは、「賃料低下」と「物件価値下落」が不動産投資の大前提となっていることです。アジア人に共通した日本人の新築志向と新築物件の供給過剰により、新築から年数が経った物件は競争力が落ちて賃料が下がります。それに加えてスクラップ&ビルドで建物が減価する分だけ、物件価値も経年とともに下がります。そのことが、「年数が経てば賃料が下がるのは当たり前」「年数が経った物件は価値が下がって当たり前」という日本だけの常識を生んでいるのです。

二つめの非常識は、日本の不動産投資が圧倒的にインカムゲイン志向であり、キャピタルゲイン狙いが非常に少ないという点です。なぜそうなるかというと、物件価値が経年とともに下がるため、その下落速度以上に賃貸家賃の取れる物件が投資家から好まれるようになったためです。たとえば一棟アパートのような物件に人気が集まるのは、インカムゲイン重視、利回り重視の結果です。

そのような、値上がり益が望めず、インカムゲインしか取れない不動産投資が成り立つ前提になっているのが三つめの非常識で、「驚くほど緩い日本の融資」です。勤め人でもフルローンで物件が購入でき、年利2%以下の低金利で資金調達が可能です。そのおかげで高いイールドギャップ(利回りから返済金利を引いたもの)が実現し、長期保有による賃貸経営型投資ができるのです。

市川隆久

株式会社国際不動産エージェント 代表取締役

市川 隆久

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190809-00021694-gonline-bus_all&p=1

2019年

8月

02日

収益と社会貢献が両立!? 「高齢者向けアパート投資」とは?

人口減少、少子高齢化、空室率上昇……不動産投資の将来性にはつい悲観してしまう材料も少なくない。だが、そんなネガティブな要素も強みに変えてしまう手法があった! 逆転の発想で高利回りを実現する方法とは?

 

[高齢者向きアパート投資]入門

「高齢者向きアパートの経営は高い収益性と社会貢献が両立できます。人を幸せにしながら、大家としての喜びを感じられる事業なのです」

 こう話すのは福岡県で不動産賃貸業と並行して介護事業も手がけている赤尾宣幸氏。大家にとって、高齢化や空き家問題は避けがたい不安要素と考えられているが、赤尾氏はこうした背景もむしろ追い風と考えていると話す。

「高齢者向きアパートは、既存アパートの空室を高齢者向きに改良・活用し、高齢者に安心して元気に楽しく生活してもらおうというものです。今後、一人暮らしの高齢者が増えることは明らかですが、今も『高齢者には貸したくない』と考えている大家は少なくありません。しかし、ここに需要と供給のミスマッチを感じ、私はチャンスと捉えました。とはいえ、介護や食事を提供すると、『老人ホーム』として扱われ、法規制やコストの問題が起きてしまう。そこで、介護などは自ら扱わず、あくまでも大家としてアパートを経営することにしました。これは団塊世代が通り過ぎたあとに訪れる「空き老人ホーム問題」を緩和させるという観点からも世の中の役に立つ事業だと考えています」

築古も狭小も難立地もデメリットにならない

 それでは一般的な賃貸アパートと高齢者向きアパートは何が違うのだろうか。赤尾氏は「特別な物件を探す必要はない」と話す。

「築古物件や狭い部屋、駅から遠いといった難あり物件であっても、高齢者が生活する上では問題ないものは少なくありません。例えば、不人気な三点ユニットバスは汚したときの掃除を考えると好都合だったりします。こうした物件に高齢者が使いやすいように、手すりなど最低限の設備を備えます。高齢者向きというと、バリアフリーのような大掛かりな工事が必要と思われるかもしれません。しかし、これまでの介護事業の経験から過度なバリアフリーはかえって高齢者の足腰を弱め、大きなけがのもとになると実感していますので、“バリアあり―”のままにしています。段差も残しながら、越えやすく調整したり、わかりやすくしたりといった工夫を取り入れています。配慮したいのは安全性です。例えば、古い建物は石膏ボードが入っていないことが多く、燃えやすいのですが、ボードを貼ることで安全性が向上し、防音性と保湿性も若干上がります」

 このように高齢者が住みやすくなる工夫を取り入れている赤尾氏だが、入居者を高齢者に限定しているわけではないと話す。

「多世代が入居する物件にすることで、防犯や火災時などの緊急時の安心感が高まります。それに若い人は2階以上を好み、高齢者は1階を好むといった傾向がありますから、空室率を下げるうえでも多世代を受け入れるのは合理的。なので、『高齢者向け』ではなく『高齢者向き』なのです。私の知人は空室率50%の古い賃貸アパートを買い、高齢者向きアパートにリフォームしたところ、間もなく満室になりました。この物件のリフォーム費用などを含む総投資額に対する表面利回りは30%を超えており、収益性も優秀。これは何も特別な例ではなく、古くて安い物件を見つけ、高齢者向きアパートとして活用すれば、修繕やリフォーム費用を含めても利回り30~40%は十分に狙えるでしょう」

 

収益性と社会貢献は十分に両立が可能

 赤尾氏は高齢者向きアパートの経営手法を著書やFACEBOOKなどで公開しており、実践する大家が増えている。大分県に住む真中司氏(仮名)もその一人だ。真中氏は’18年11月に最初の物件を買い、表面利回り30%を超える高齢者向きアパートとして満室経営。

「私は清掃関係の事業を経営していたのですが、40代の終わりに脳梗塞になり、本業以外の収入を確保したいという思いから大家業に目を向けました。その後、赤尾さんと知り合い、お話を伺ったことを機に高齢者向きアパートの経営を開始。最初の物件として6室の中古アパートを1000万円で買ったのですが、購入時点では3室が空室。一部屋あたり20万円ほどの費用をかけて手すりをつけるなどのリフォームをDIYで行ったところ、すぐに満室になり、利回りも28%に達しています」

 小さな工夫による差別化から空室率を下げる高齢者向きアパート。赤尾氏は介護事業者と連携することで、さらなる付加価値を生むこともできると語る。

「介護事業者を探すこともこの事業のポイントです。大家が高齢者を敬遠するのは孤独死が怖かったり、お亡くなりになった後の残置物処理で揉めたくなかったりといった理由があります。こうした問題は大家と介護事業者が組めば、あっさり解決することができます。例えば、デイサービスは入居者の健康状態を管理してくれ、具合の悪いときには受診や入院を勧めるので、孤独死の心配はほぼ解消できる。また、介護事業者も利用者さんが老人ホームに入ってしまうと、減収になるがアパートだと利用が継続できます。高齢者向きアパートは高齢者、高齢者の家族、介護事業者、大家が幸せになり、さらには社会貢献もできる事業です。手間はかかりますが、自分で汗をかくことのできる人であれば、着実に成功することができるはずです」

 高齢者向きアパート経営は金銭面にとどまらない達成感を得られる新たな方法と言えるだろう。

「高齢者向きアパート」が将来有望な理由

1 自活可能な元気な高齢者は今後も増加
2 空室が人気物件になる可能性を秘める
3 介護事業との連携で関係者の利便性が向上

【赤尾宣幸氏】
大家・健美家コラムニスト。’60年、福岡県生まれ。会社員のかたわら、’93年より賃貸経営を開始する。著著に『多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法』など
― [高齢者向きアパート投資]入門 ―

ハーバービジネスオンライン

 

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2019年

7月

26日

会社員のアパート経営は時代遅れ?最新「不動産投資」事情

マンション投資アパート経営…ひと口に「不動産投資」といっても、その手法は様々。それぞれの特徴をしっかり押さえることが、不動産投資スタートの第一歩となるのです。本記事では、株式会社WALLMATE不動産で不動産コンサルティングを行う高澤啓氏が、一般の投資家が行える3つの不動産投資法について解説します。

一般の投資家ができる不動産投資法は主に3つ

不動産投資、不動産経営といわれるものは多くありますが、一般の投資家が金融機関から融資を活用して購入するケースで考えると、マンション投資、アパート経営、そして旅館業経営の3つが対象といえるでしょう。本記事では、それぞれの特徴と現在のマーケットについて見ていきます。

まず、それぞれの違いを見ていく前に、「マンション投資」は投資といわれ、「アパート経営」・「旅館業」は経営と呼ばれるのはなぜか、考えてみましょう。

ポイントは、「商品に投資をする」という意味合いが強いか、「自分で経営する」という意味合いが強いかの違いです。マンション投資は、読んで字のごとく、商品化されたものに投資する意味で「マンション投資」といわれることが多いようです。一方でアパートや旅館業は、経営方法を変えることが可能で、内装や外観などもアレンジでき、「経営」という表現が似合うため、このように呼ばれています。

ちなみに「不動産投資」は、これだけ認知されているにも関わらず、この言葉自体は辞書にもウィキペディアにもありません。造語というか、常套句的な存在なのです。

都心マンション投資では「売却益」狙いの投資家が増加

マンション投資は、一般の方が不動産投資を始めるきっかけになりやすい商品です。江戸時代から長屋という文化はありますが、地主や資産家以外で一般の方が購入し、不動産投資を始めるようになったのは、マンションが最初です。

分譲販売された日本最古のマンションは、「宮益坂ビルディング」です。1953年、戦後まもなくのことですから、当時はかなり注目を集めました。この集合住宅の一戸を購入・居住し、最後に家を出ていく際、「売る」のではなく「貸す」ことが行われるようになったのです。これが、「マンション投資」普及の要因です。

以前のマンションは、今の時代のようなコンパクトマンションよりも、ファミリー向けのマンションが多く、借りるよりも「夢のマイホーム」としての購入がメインでした。しかし、「賃貸需要」を起因として、住宅用としての分譲マンションと、賃貸用としての分譲マンションにわかれていきます。

高度経済成長期、東京の人口は激増しました。他県から若者を中心に労働者が集まり、「一人暮らし」というカテゴリが広く認知されるようになりました。ここの「需要」を拾う意味で、ワンルームマンションが多く建設され、賃貸住宅としても世の中に定着していったのです。

立地を選び、事業者がRC(鉄筋コンクリート)造で建設するマンションは、耐久性や遮音性に優れ、地主を中心として存在していたアパートよりも、賃貸需要の人気が集まりました(一方で、施工費や需要増などの理由から、RC造のマンションはアパートよりも賃料が割高になりました。そのため、マンションに住むのが金銭的に厳しい人などがアパートに住むという構図ができたのです)。

その後、バブル期や、ITバブル期、そして近年のオリンピック効果があり、マンション投資は販売戸数を伸ばしていきました。バブル崩壊後も、マンションの価格は多少の上がり下がりはあるものの、都心の不動産価格の高騰や、施工費の上昇、物価の上昇などで、投資用のマンションも年々高騰しており、キャピタルゲイン(売却益)狙いで投資する人も増えています。

不動産投資全体にいえることではありますが、都心への人口流入が増えれば、都心の賃貸需要は高まり、賃料も上昇する傾向にあります。まさに賃料や価格というものは、オークションの原理です。欲しい人、住みたい人が多いほど、価格は高騰していきます。好立地のマンションは、10年前の分譲時に比べて売却価格が上昇しており、都心のエリアであれば、マンション投資はインカムゲインよりもキャピタルゲインのほうが強い傾向にあることも特徴です。

一般の投資家にとって「アパート経営」は難しい時代に

以前のアパート経営というのは、江戸時代からある長屋のように、地主が賃借人に貸すというスタイルが主流でした。そのため、土地を持っていない人はアパート経営とは無縁のイメージでしたが、2000年代から「土地なし」でもアパートオーナーになる人が増えてきました。実際のところ、土地を活用するアパート経営と、土地から購入するアパート経営では大きな違いがあります。

土地を所有している方は、建物費用のみでアパート経営を始められるので、投資資金に対して利回りがよくなります。ところが、自己所有の空いている土地にアパートを建てるため、その場所に賃貸需要があるかどうかという点が、今後の経営に大きな影響を与えます。

それに比べると、土地から買うアパート経営は、初期費用として土地の資金+建物資金がかかるので、投資利回りは必然的に低くなります。しかしこの場合、アパート販売業者が購入後の賃貸管理も請け負う関係で、賃貸需要が見込める土地にアパートを建設して販売します。必ずとはいえませんが、たまたま空いている土地でアパート経営をするよりも、賃貸需要が見込める可能性は上がります。

また、多くの新築アパート業者は、金融機関と提携を結び、フルローンで融資を組むため、少額の頭金でアパート経営を始めることができるのも特徴の1つです。

一方で売却を考えると、マンションよりも法定耐用年数が短く、劣化も早い木造アパートは、売却時に大きく値段が下がる可能性があります。また、中古アパートは現在融資を組むことが難しい時代なので、出口戦略を考えると、売却先が見つからない可能性があります。つまり、アパート経営は早期売却を前提にインカムゲインをメイン収益とした商品であるといえるのです。

加えて、地方では全体的に土地価格が下落しているので、場所選びを慎重にしなければなりません。しかし、アパートは容積率の関係で商業地域よりも住居地域に建てることが多いため、どうしても最寄り駅から離れてしまい、経営が厳しくなるケースが多く見られます(逆にいえば、都心の駅前の一等地に土地を所有している人には、非常に有効的な資産活用法ともいえます)。

実のところ、以前筆者が所属していた会社は、新築のマンション投資とアパート経営を両方扱っている上場企業でしたが、アパート経営のほうが月々の収支はよく、土地もすべて個人の所有権になるため、自由度が高く魅力的な部分も多くありました。

しかし、2018年の金融機関の不祥事によって、地方アパートへの融資は厳しくなりました。まだ新築アパート経営は健在ですが、価格帯の大きさから、どうしても買える人はマンション投資に比べると限られます。一般の会社員がアパートを買える時代はほぼ終わったといえるでしょう。

インバウンド需要増加で注目される「旅館業経営」

最後に旅館業経営についてです。この場合、自己所有の既存物件を旅館業として申請、許可を得ることで、区分マンションの一室でも、空きビルでも、一棟アパートでも、戸建てでも、通常の賃貸経営ではなく、旅行者を相手にした旅館業経営ができます。

もちろん新規購入の不動産で旅館業を行うこともできます。海外からの旅行客が増えている昨今、宿泊施設不足を解消し、日本の「おもてなし」精神を世界へ広められる、有望なビジネスともいえます。

旅館業申請をするには、建物として一定の条件をクリアしていることも重要ですが、そもそも旅行者が足を運ぶ場所や、空港近く、繁華街付近でないと、旅行者需要を獲得することはできません。また、東京都とそれ以外の県では明らかに外国人宿泊者数に差があるので、より場所の選定が重要になります。専門的なノウハウが必要ですから、旅館業経営に強みを持つ業者に問い合わせることをおすすめします。

高澤 啓

株式会社WALLMATE不動産

投資事業部 プロデューサー

高澤 啓

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190726-00022334-gonline-bus_all&p=1

2019年

7月

19日

マンション価格は予想外の一段高へ、東京五輪後も下がりそうにない理由

● 売れていないが高値維持の 意外な新築マンション事情

 マンション価格が暴落すると言う人は多い。「東京オリンピック後に下がる」「その前から下がり始める」などと言い始めたのは、2016年くらいからだった。あれからもう4年目を迎えるが、価格は下がるどころかむしろ上がっている。それだけではない。今後も高値を維持して、一段高になってもおかしくない条件が揃いつつあるのが現状だ。それらの条件は一つひとつが堅い理由に支えられている。知っておかないと、家計の収支は悪くなる一方だ。

 新築マンション価格はかなり高くなった。新築価格は仕入れた際の土地代金と建築費で決定される。土地の仕入れ値はホテルと競合する立地が多いため、吊り上がっている。だからこそ、ホテルに奪われてかなり顕著に立地は悪くなっている。昨年筆者が「買い推奨」した物件の多くは、大規模再開発エリアの中の新築マンションだった。マンション単体で購入しに行った土地の立地がいかに悪くなっているかを、象徴的に表す事象だ。

 そうなると、購入者は新築に魅力を感じず、売れ行きは悪くなる。売れていなくても下がらない理由は、インバウンドの外国人旅行者需要が支えているからだ。2019年はラグビーワールドカップ、2020年は東京オリンピックというお祭りがある。すでに3000万人を超えている外国人旅行者数は、2020年、4000万人に達するペースで順調に推移している。

 その後も2030年までに6000万人に増やすことは、政府目標で決まっている。政府はビザを発給すればいくらでも増やせることをすでに知っており、味をしめている感すらある。

 こうして、観光地や別荘需要に沸くエリアは枚挙に暇がない。代表例だけでも、京都・ニセコ・宮古島はバブルの様相を呈しているし、それ以外にも世界遺産になったところは軒並み上がっている。今や外国人は観光地や都市だけでなく、田舎暮らしから秘境まで足を伸ばしている状況だ。ホテル建設は追いつかず、建築費が高過ぎて土地を仕入れたものの着工できないプロジェクトは多数にのぼる。建築費はバブル以上の水準を継続しているのだ。

 

マンション価格が下がるのを待つなら、どんなに早くても2024年以降になるだろうと述べてきたが、2030年でも下がらない可能性が出てきた。「待つ」という判断はないのである。

● 好立地の中古に稀少価値 家賃も大幅値上がり中

 最近、スタイルアクトが運営する物件情報サイト「住まいサーフィン」の会員を対象に、資産性のある中古を選んであげる「プレミア中古」というサービスをつくって、月に数十人に会っている。そこで、推奨中古物件を選定し、物件の出現を待っているが、意外に数が出て来ない。20物件指定しても物件の出現頻度が低い。新築の好立地物件が減る中、中古ではよい立地の物件の稀少価値が上昇しているのだ。

 そうなると、物件が出てきてもすぐに広告から落ちてしまう。「早い者勝ち」状態のスピード勝負だ。プレミア中古では1日以内にネット上から新着物件を見つけ出し、すぐに内覧まで持ち込める体勢を強化している。そうでないと、買えないからだ。このように、新築の立地の悪化と価格の高騰は、好立地の中古への需要を喚起しているのが現状である。

 一方、家賃は値上がりもあまり報道されていない。家賃は家計費用の最大のものだが、防衛を考えるべき水準まで値上がりし始めている。ある上場不動産会社の開示資料では、家賃は4.4%値上がりしている。それも4年程度経過した同じ部屋が、である。通常は4年経過した同じ部屋は3~4%下がるのが通常で、築年が古くなっているのだから、当たり前だ。しかし、現在は大幅に値上がりしている。それだけ市場は好転しているという証拠だ。

 実はこれからもっと上がることは確定的だ。理由は簡単で、需給バランスがより逼迫するからだ。空き家が問題だというのは、地方での話だ。都市圏では空き家が足りずに家賃が上がっているのだ。日本人も外国人も大量に都市圏に流入しているのに対して、貸家の新規着工はスルガ銀行の不正融資問題発覚以降、金融庁の締め付けで大幅に減り始めている。需要が増えて供給が減れば、今より空室率が下がるのは当たり前だ。

 空室率が0%に近づくと、不動産市場は狂乱の様相を示すことが多い。その最たるものが1980年代後半のバブル経済だった。現状はそれに近づいていることを直感的に把握した事業者が、予測調査を依頼することが最近多くなった。

● 家賃が上がると マンション価格が上がりやすい

 このインフレ状態を誰も報じないのには理由がある。現在、デフレ脱却を旗印にアベノミクスが続いている。デフレは借金大国の日本にとってかなりまずい状態だった。だから、インフレに転じた折に、かつてのバブル経済の再来のように問題視されると、政府は経済政策上、困ってしまう。そんなことをメディアが忖度しているとは思いたくないが、実際、インフレに関する話が報道されることはあまりない。しかし、家賃まで値上がりしている現在、「家賃÷価格」で算出する利回りは上がる傾向にある。利回りが高いものは買われる傾向が強くなるので、マンション価格は上がることになる。

 新築マンション価格は売れ行きが悪くても安定的で、それよりも立地がよい中古物件は稀少価値が付いて値上がりし、家賃は需給バランスで大幅に値上がっている。これだけの状況になりながら、巷で言われているように「マンション価格が暴落する」ということには根拠と意味を見出しづらい。それを言うなら、「いつまでに何%下がる」というように、下落する時期と下落幅を明記してもらいたいくらいだ。

 (スタイルアクト株式会社 代表取締役 沖有人)

沖有人

 

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2019年

7月

12日

不動産物件を高く売りたい!物件情報掲載のスゴい方法とは…

今回は、不動産サイト等で、自ら所有する不動産物件をできるかぎり高く売るための物件情報の掲載方法について説明します。※本連載では、一般社団法人全国空き家流通促進機構専務理事、株式会社リライト代表取締役の田中裕治氏の著書、『売りたいのに売れない!困った不動産を高く売る裏ワザ』(ぱる出版)から一部を抜粋し、事例をもとに「困った不動産」の具体的な内容や解決方法について解説します。

 

物件を紹介する「写真の枚数」が重要な理由

今や不動産もインターネットで買い主を見つける時代になりました。不動産検索サイトも、正確に数えたことはありませんが、おそらく15~20はあることでしょう。

そんな数ある不動産検索サイトの中から、自分が売りに出している不動産に興味を持ってもらうには、どのサイトに登録するかも重要ですが、物件の情報をたくさん出すことも非常に重要なことなのです。

なかでも重要なのは、写真の枚数です。外観と中の写真が1枚ずつしか載っていない物件よりも、外観の写真から各部屋の写真、玄関、キッチン、バス、トイレ、クローゼット、ベランダの写真まで、たくさん写真が載っていたほうが、買い手が興味を持ってくれる確率が高くなります。

実際、サイトのデータを見ても、写真の枚数が多い物件のほうが、閲覧される回数が多いというデータが出ています。そのため多くの不動産検索サイトが物件の写真をたくさん載せることを推奨しており、写真枚数の多い物件が上位表示される仕組みになっているサイトもあるのです。

もちろん、文字情報も重要です。建物に関する詳しい情報だけでなく、生活のしやすさ、便利さをアピールするためにも、どれくらいの距離のところに、どんな施設があるのかを詳しく書くことも重要です。

スーパー、コンビニ、飲食店、学校、病院、市役所、公園といった施設の情報を載せると、そこでの生活のイメージがしやすくなりますので、ぜひ載せたいところです。

また、売り主にしかわからない情報を数多く載せておくこともポイントです。たとえば、「近所の○○スーパーは〇〇時までやっている」、「近くの○○公園は春になると桜が咲くので、お花見ができる」、「徒歩5分くらいのところに安くておいしい焼き鳥屋さんがある」といったお役立ち情報です。

写真にしても、文字情報にしても、実際にサイトに掲載するのは不動産会社の担当者になりますので、売り主が何も言わなければ、担当者が撮った写真と、担当者が調べた情報をサイトにアップするだけになります。

たまたま優秀な担当者に当たればいいですが、そうでなければ、写真の枚数も少なく、情報も少ないことになりかねません。

したがって、不動産会社の担当者に任せっきりにするのではなく、担当者と二人三脚で売っていく気持ちで、売り主のほうから担当者にいろいろと情報提供をし、物件情報を充実させることをおすすめします。

 

売り主も「販売図面」の作成に積極的に関与する!

不動産会社に行って部屋(賃貸物件)を探したり、売買物件を探したりした経験のある人なら、必ず目にしたことがあると思いますが、物件情報が1枚の紙にまとめられた「販売図面」と呼ばれるものがあります。インターネット全盛の今でも、この販売図面は活用されていて、これが物件の売れ行きを左右することもあるのです。

不動産会社に物件の販売を依頼した場合、不動産会社は前述した不動産検索サイトに物件情報をアップするのと並行して、「レインズ(REINS)」にも登録するのが一般的です。

レインズとは、「REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)」の略称で、国土交通省から指定を受けた全国4か所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。簡単に言うと、不動産会社だけが見ることができる不動産検索サイトのようなものです。

私自身もレインズはよく活用していて、売却を依頼された物件をレインズに登録して買い手を探したり、逆にお客様から「こういう物件を買いたい」という依頼を受けた場合に、レインズを使って物件を探したりしています。

そして、お客様の希望に合うような物件が見つかったら、レインズから詳しい物件情報をパソコンにダウンロードし、それをプリントアウトしてお客様にお見せすることになるのですが、このとき出てくる情報が、じつは前述した販売図面なのです。

ですので、販売図面に掲載された情報が少ないと、お客様にその物件を紹介してもなかなか良い反応を得ることができません。しかし、販売図面に書かれた情報がすごく充実していると、お客様が実際に物件を見てみたいという確率が上がります。それはすなわち、売れる確率が上がるということなのです。

通常、売り主は自分の自宅がどんな販売図面で売られているのかを知りません。もしかしたら、なかなか売れない理由は、販売図面の出来にあるかもしれないのです。

実際、ひどい販売図面になると、土地の形状がわからないものや、家の間取りがわからないものもあります。これでは売れなくても仕方がないといえるでしょう。逆に、良い販売図面は、物件のおすすめポイントが書かれていたり、周辺の施設情報が載っていたりするものです。

なかなか売れないと、どんどん値下げをすることになり、希望価格よりもかなり安い値段で売ることになってしまうケースがほとんどです。しかし、販売図面が充実していれば、当初の希望価格で売れることも珍しいことではないのです。

したがって、少しでも高く売りたいと思うなら、前項の不動産検索サイトのときと同様、売り主も販売図面の作成に積極的に関与して、買い手にとって有益と思える情報を不動産会社の担当者に提供し、販売図面の充実を図るようにしましょう。不動産会社の担当者に任せっきりにしないことが、高く売るためのポイントです。

田中 裕治

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190712-00021790-gonline-bus_all&p=1

2019年

7月

05日

子どもができたら家を買うべき?賃貸と持ち家どちらがお得か徹底比較!

 

家族が増えると、「もう少し大きな家に引っ越したい」「ファミリー世帯向けの家に住みたい」という考えが出てくるのではないでしょうか。そんなときに頭をよぎるのが、「家を購入すべきか」という問題。とはいえ、大きな買い物なので簡単に判断できるものでもありませんよね。

 

そこで今回は、マイホームを買う前に知っておきたい「家のあれこれ」についてお伝えします! 

 

 

 
それぞれのメリット・デメリット

「まだ賃貸のままの方がいいのかな」とお悩みの方は、まず賃貸と持ち家のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

 賃貸のメリット

・住み替えのハードルが低い
・家族の転勤にも対応しやすい
・ローンによる破綻リスクがない

 賃貸のデメリット

固定資産税が不要
・理想通りの物件に出会いにくい
・この先ずっと家賃を支払わなければならない

 持ち家のメリット

・ローンを完済すれば家計が楽になる
・好きな間取りや内装を選べやすい
・マイホームがあるという安心感や社会的信用がある

 持ち家のデメリット

・引っ越しのハードルが上がる
・固定資産税や修繕費を払う必要がある

収入や家族構成に応じて転居しやすい賃貸に比べ、持ち家はそう簡単に引っ越すことができません。近隣トラブルや収入が減った際も、賃貸のような気軽さで住み替えることはできないでしょう。

その一方、賃貸は住んでいる限り家賃を払い続けなければなりません。老後のことを考えると、経済的な不安を感じる方もいるでしょう。

働き方改革で収入が減る可能性も

家を購入する際は、「収入が減ったときのこと」を考えておく必要があります。とくに最近では、働き方改革によって残業時間が減ってしまうケースも珍しくありません。

一見メリットしかないように感じますが、収入面では残業代が減ってしまうというマイナス面も。購入時の収入に適したローンを組んでいたとしても、働き方改革によって収入が大幅に下がり、住宅ローン破綻に陥ってしまう可能性もゼロではないのです。

返済ができない場合、家を売却して返済資金を用意することになるでしょう。しかし、売却金額だけでローン残高をカバーできないケースも多く、「いざとなったら売ればいい」というわけでもありません。

売却できない場合、金融機関が不動産競売に掛け、裁判所での手続き後に強制退去させられてしまうことも。このような住宅ローン破綻を防ぐためにも、購入前に「本当に返済できるかどうか」を入念に確認しておきましょう。

 

マイホームに向けて貯金を増やそう

住宅ローンの借入額を減らすためにも、今のうちから貯金に取り組んでいきましょう。「なにからすればいいのか分からない」という方は、財布の整理から始めることがおすすめです。

財布にいくら入っているのか、不要なレシートはないか、使用していないポイントカードやクレジットカードはないかなどを、改めて確認しておきます。こういったチェックを毎日行っているうちに、日々の支出状況を把握できるでしょう。レシートの内容を見て「これは無駄遣いだった」と気が付くこともありますよ。

また、日々の食費や交際費だけでなく、固定費の節約にも取り組んでみてください。大手キャリアから格安スマホに乗り換えるだけでも、通信費をぐっと抑えられるケースもありますよ。家賃や保険料なども見直し、貯金に充てる金額を増やしていきましょう。

まとめ

せっかく家を購入したのに、ローンが返済できず手放さざるを得ない…なんて状況は避けておきたいところ。後悔しないためにも、家を買う際は「借りられる金額」ではなく「返せる金額」を基準に考えておくことが大切です。周囲の意見も取り入れながら、悔いのない選択をしてくださいね。

LIMO編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190704-00011915-toushin-life&p=1

2019年

6月

28日

マンションが売れなくなった本当の理由

「昨年の7月以降、首都圏のマンションの販売が不調をきたし、売れ行きの鈍さが目立っている。富裕層、投資家が購入を控えている」と慎重な見方をするのは東京カンテイで長年、マンションの販売動向をウォッチしてきた井出武・上席主任研究員だ。

 その理由としては投資コストやリスクに見合わないほどマンションの価格が高くなり過ぎていることを挙げる。また先行きを見ると「消費増税、貿易摩擦などが予想され、買う側にとって今までは自分に関係ないと思っていたことがリスクと感じられるようになってきて、消費マインドにも影響しているのではないか」と分析している。

 

業界に激震!契約率は60%にとどまる

 マンションに関する販売データを見ると明らかにマイナスのものが多い。不動産経済研究所が発表した首都圏の5月のマンション市場動向によると、契約率は60%にとどまり、前年同月比より2.2ポイント、前月比でも4.3ポイントそれぞれ下げた。

 契約率が70%を割り込むと販売状況は良くないとされるが、60%程度まで下がるのは異例のことだとみている。超高層(20階以上)のタワーマンションは45.1%で前年同月(67.1%)を大きく下回った。昨年までは人気だったタワマンにも陰りが見られるようだ。

 同研究所が発表した2018年度(18年4月から19年3月まで)の首都圏のマンション販売実績を見ると、初月契約率は前年より6.8ポイント下落して62.0%で3年連続70%を割り込んでいる。販売在庫は19年3月末で8267戸、前年の6498戸より1769戸増えている。こうした数字を見ると、どうやら首都圏のマンションは供給過剰の状況になりつつあり、売れ残りが増加してきていると言える。

それでも価格は下がりにくい構造

 昨年の首都圏のマンションの平均取得価格は5927万円だった。販売の売れ行きが良くないのならば、価格を下げればよいと思うのだが、井出研究員によれば、そう簡単には下がらないという。なぜならば、建設作業員の人件費が上昇するなどコストが上がっているため、売る側はなかなか下げられないという。

 さらにリーマンショック以降にマンション業界の寡占化が進み、メジャーセブンと呼ばれるマンション大手7社の販売比率が高く、JV(ジョイント・ベンチャー)物件も多いため、値下げ競争に陥りにくい構造になっている。

 またマンション大手業者は「どこもオフィスビル、ホテルなども手掛けており、これが絶好調で利益を上げているため、マンションが多少売れ残ったからと言って、価格を下げて無理をして売る必要がない」という事業性に余裕がある。特に都心部のオフィスは空室率が少なく、新築オフィスがすぐに埋まる状況のため、マンション部門が多少悪くても会社全体としては増収増益状態にある。

 しかし、郊外物件や駅から遠いため売れ行きの悪いマンションでは、実質的な値下げになる家具付き住宅で販売することや、分譲での販売を諦めて賃貸住宅として貸し出し、どうしても売れ行きが悪い場合には別の業者に卸して損失を最小限に抑えることなども行われることがあるという。だが、これはあくまで例外的なようで、現状では大きな値崩れは起きていないようだ。

価格調整は必要

 しかし、首都圏のマンション価格は上がり過ぎて、6000万円前後の価格水準で買える人は限られている。中古マンションの価格も新築につられて高くなっている。マンションの売れ行きを回復するために井出研究員は「価格の調整が必要ではないか」と指摘する。

 ひとつの可能性として「最近、スーパーゼネコンが東京オリンピック後の仕事の確保を狙ってマンションを手掛けようという動きがある。このゼネコンがある程度価格を抑えたマンションを建設する新たな戦略を打ち出してくれれば、いまより割安なマンションが出てくるかもしれない」と大手ゼネコンがマンション建設に乗り出すことに期待している。

2人でローンのリスク

 数年前から一つの不動産物件を「パワーカップル」と呼ばれる夫婦2人が「ペア・ローン」という住宅ローン商品を利用して共有名義で購入するケースが増えているという。金融緩和で住宅ローン金利も下がったこともあって2人でローンを組んでも金利負担が重くないことと、「ペア・ローン」を利用すると2人ともに住宅ローン控除制度が受けられることでメッリトが高まったことが挙げられる。

 例えば夫が900万円、奥さんが700万円で夫婦合計で1600万円の住宅ローンを組めば、相当額のローン控除があるため、これがマンションの購入を引っ張る刺激剤になってきた。

 しかし、所得が伸びない現状では、2人でローンを組んだことが将来のリスクになる。夫婦どちらかの会社の業績が悪化して収入が減少したりすると、途端に住宅ローンの返済が滞ったりして返済計画が狂ってしまい、バラ色だったマンション生活が一変することになる。井出研究員は「先行きが見通せない世の中になったことで、こうしたローンリスクが以前よりも高まっているのではないか」とみており、住宅ローンはオーバーローンにならないよう注意する必要があると指摘する。

未体験の内需低迷

 景気の先行きについては「不透明感が強まっている状況では、高額の資金をつぎ込んでまでマンションを買おうという人が少なく、ディフェンシブな姿勢になっている」とみる。数年前までは首都圏中心部の億円以上する高級マンションを買い漁った中国人富裕層も現在は売る側に回っていると見られ、特に湾岸のタワマンの売りが増えているという。

 さらに「これまでは景気が落ち込んでも、高い所得層が下がったところで買ってくれたため回復してきたが、これからは、人口が減少し、モノを持たない層が増えているため、景気を回復させる原動力を欠いた状態になっている。このため、これからは今までとは異なる特異性を持った未経験な内需の低迷になるかもしれない」と警戒している。

 これまで日本経済は、割と短期間に不況から回復できたが、これからはその回復の原動力となるものが見つけにくい。かつては経済をけん引した団塊の世代も70歳を超える高齢者となり、多少の金融資産はあったとしても、経済を引っ張るほどのパワーは残っていない。

 しいて言えば、増加傾向が続くインバウンドの外国人観光客ぐらいだろう。2019年版の観光白書によれば、18年の外国人観光客の日本での消費額は初めて1兆円を超えたという。インバウンドの消費額は着実に増えてはいるが、これだけでは日本経済は維持できない。

 人口が減少する時代を迎える中で、安定したマンションの販売を維持するにはどうすべきか、真剣に考えるべき時に来ている。

中西 享 (経済ジャーナリスト)

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190628-00010000-wedge-bus_all&p=1

2019年

6月

21日

「節税になる」と海外不動産をすすめる業者には要注意なワケ

不動産投資には特殊な才能やカンは必要ありません。充分な情報を得て比較検討し、論理的にリスクが低いと考えられる物件に投資することが重要なのです。本連載では、30年間のデベロッパー経験を持つ、株式会社国際不動産エージェント代表取締役・市川隆久氏の著書『海外不動産投資はなぜドイツがいいのかホンネでお話しいたします』(とりい書房)より一部を抜粋し、投資対象としてのドイツ不動産の魅力を解説します。本記事では、「節税になる」と海外不動産をすすめてくる業者に注意すべき理由を見ていきます。

 

節税メリットを得られるのは「年収3000万円」から

みなさんは海外不動産をおすすめしている業者から「節税になる」という説明を受けたことはないでしょうか。とくにアメリカの物件でその表現がよく見られます。


それは欧米と日本で減価償却の考え方が異なるところから生まれたものです。欧米ではたとえ木造の住宅であっても、長く使うということが前提にあります。日本の減価償却は、定められた年数を過ぎると価値がゼロになりますが、欧米では売買が行われるたびにその年数がリセットされます。中古住宅でも持ち主が変われば、また新築の状態から減価償却が始まるわけです。


そこを巧みに使って節税をしようというのが、今日本で流行している節税目的の海外不動産投資です。たとえば「アメリカの木造住宅で築年数の古いものを買うと、減価償却が早くできて得」といったセールスです。


ただし、「節税」の名目に騙されて、いい加減な物件を買わされているケースも多いようです。「儲からなくても、節税になるからいいや」とオーナーも納得させられてしまうわけです。


ある程度以上の所得のある人にとって、「節税」という言葉は甘い響きに感じられるようです。儲かってしまった人が合法的に節税しようと思うと、できることは限られています。

海外の不動産は値段が基本的に下がりません。日本の税制の考え方は、古くなったら建物の価値は下がるというものですから、それをアメリカの建物に適用すると、価値が下がっていないのに税金が下がります。


ただし、これは税金を後送りしていることで、物件を一定期間で売ったら、後で税金を払わなければなりません。6年以上個人で持っている人には2割の分離課税になりますので、それ以上税金を払っている人は得になります。


たとえば年間30%以上の所得税を払っている人は得です。それは年収がだいたい3000万円くらいの人ですね。したがって、年収1000万円くらいの人は、「節税」という言葉にあまり反応する必要はありません。

 

売り手と買い手の間に広がる、圧倒的な「情報格差」

ところが、日本ではニュートラルな立場で海外不動産を相談できる人がなかなか見つかりません。それでなくても不動産の世界は売り手と買い手の情報力に圧倒的な差があります。売る人がすべてのことを知っているのに、買う人はほとんど何も知らない。国内でもそうなのに、まして海外となるとその情報量の差は圧倒的になります。


しかし海外不動産に詳しい人といえば、売り手の側の人ばかり。彼らは自分の扱っているものを売りたいがために、自分のところの物件を褒めたたえ、他の物件をけなします。アメリカの物件を扱っている人は「アメリカが一番。あとはダメ」と言いますし、オーストラリアの物件を扱っている人は「オーストラリアが一番」と言います。


それは参考になる本を買っても同じで、著者のバックグラウンドでどこをすすめるかが違います。


私は海外不動産を扱うようになったとき、販売だけではなく、海外不動産のコンサルティングでメシを食っていこうと考えました。情報格差を利用して売る人ばかりの世界で、海外不動産をまじめな商いとしてアドバイスする人がいてもいいんじゃないかと思ったからです。

ただし、そのためには本気の覚悟が必要です。そして、コンサルだけでも食っていけるような仕組みを作らなければいけません。


そのために、私は「会社を急いで大きくしないこと」と「お客様からしっかりセミナー会費をいただくこと」の2点をポリシーとすることにしました。鮮度が高く、利益に直結する情報をふんだんに提供すれば、お金のあるお客様はちゃんと会費を払っていただけます。決して安いとはいえない会費を払ってでも、本当の話を聞きたいと考えるお客様は一定数存在するのです。


そうやって海外不動産投資のセミナーを繰り返し開催しているうちに、お客様から同じ質問がくるようになりました。それは、「あなたのおすすめはどこですか」というものです。その質問に対して真摯に答えていくうちに、「今、ドイツにこういう物件がありますよ」とお答えすることが多くなりました。


自分たちが見ている中で一番いいと思っている物件を紹介すると、ドイツの特定エリアばかりになっていったわけです。


それならお客様をドイツに連れて行って、現地を見てもらおうと考えるようになり、今では年に何回か、ドイツの物件を視察するツアーを開催しています。

市川 隆久

株式会社国際不動産エージェント 代表取締役

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190621-00021689-gonline-bus_all

2019年

6月

14日

貯蓄など必要なし!? 不動産投資に「向いている性格」4パターン

先ごろ、「老後の資金は2000万円が必要」とする金融庁の資産形成を促す報告書が話題になりました。現役世代にとって、高齢化社会における資産形成はより差し迫った問題となっています。今回は、資産形成の選択肢として人気の「不動産投資」に向いているのはどのような人なのかを分析した記事を紹介します。※本連載は、将来お金に困ることがないように、若いうちからできるライフプランニングに役立つ情報を紹介する 「ライフプランnavi」 の記事を抜粋、一部改変したものです。

不動産投資に「収入の多寡」はあまり関係がない

2020年に東京オリンピックが開催されることもあり、都心部を中心に不動産の価格は上昇しており、大型のマンションも次々に建てられています。そうした好況に加え、公的年金への不信感も手伝ってか、将来への備えとして不動産投資を検討する人が増えています。

しかし、不動産投資は決して簡単なものではなく、誰もが成功するわけではありません。本記事では、不動産投資に向いているのはどのような人なのかをご紹介します。貯蓄や収入、子どもの有無、さらには性格まで、ご自身と照らし合わせてみてください。

不動産投資には、多額の資金が必要であるというイメージがあります。確かに不動産を購入する際に、ある程度の貯蓄があるに越したことはありません。しかし、たとえ貯蓄がない人でも不動産投資を始めることは可能です。なぜなら、不動産投資を行う際は、ローンを組んで行うことがほとんどだからです。

銀行でローンを組んで購入資金を借り、毎月の家賃収入から返済を行うのが不動産投資の一般的な手法です。その金利が高い場合は、返済の負担を考えると、ある程度の頭金が必要ですが、現在は史上空前の低金利時代といわれていますので、頭金に入れる貯蓄がなくても不動産投資を行うことが可能なのです。

不動産投資を行うにあたって、現状の収入の多寡は、あまり関係ありません。ローンを組んで不動産投資を行う場合には、その繰り上げ返済を行う際に収入が多いと有利になりますが、そもそも不動産投資では、家賃収入だけでしっかり収支が合うのかが重要なポイントです。もちろん、ローンを組むために最低限の収入は必要ですが、収入が少ないからといって、不動産投資を諦めることはありません。

不動産投資に、子どもがいる・いないも、ほとんど関係ありません。しかし、将来的なことを考えると子どもがいたほうが有利になるケースもあります。例えば仮に複数件の不動産を所有するようになり、投資の規模が大きくなった場合などです。

個人で不動産投資を行うよりも事業化した方が、税金の面で有利になります。不動産投資用の法人を設立することで、家賃収入をその会社に入れるような仕組みをつくります。その家賃収入を会社からの給料という形で受け取るのですが、子どもを会社の従業員にし、給与を支払うことで、所得分散の効果が望めます。

しかし、これは投資の規模を拡張し、さらに子どもが成長した際の話であって、不動産投資を始める時点では関係がありません。子どもの有無もあまり気にしないでいいといえるでしょう。

 

お金について興味を持ち、情報を収集し学んでいける人

不動産投資に向いている性格なんてあるの?」と思われる方も多いかもしれません。しかし、どんな投資にも性格によっての向き・不向きがあるといわれています。例えば、株式やFXのデイトレーダーは、損切りの決断が素早くできる性格の人に向いています。相場の状況によって瞬時の判断が求められるためです。では、不動産投資に向いているのは、どのような性格でしょうか。不動産投資に向いている性格には4つの傾向があります。

1つ目は、長いスパンで物事を考えられる人です。不動産投資で利益を得るには時間がかかります。ローンを払い終わった時点で、初めて家賃収入が利益になる場合もあるからです。短期で物事を判断するのではなく中長期で物事を考えられる人が不動産投資に向いています。

そして、2つ目は社交的な人です。不動産投資を行うには、様々な人と関わる必要があります。物件を購入するときはもちろん、不動産を購入した後も不動産の管理を管理会社に任せる場合は担当者との関わりがあり、個人で管理する場合であっても、入居している住人との関わりがあります。人付き合いが苦手という人よりも、社交的な人の方が向いているといえるでしょう。

3つ目は、自分の意思をはっきりと示すことができる人です。例えば、不動産会社が勧めてくる物件が気に入らない場合や、入居者から無理難題をいわれた場合に、毅然とした態度で「NO」といえる意思の強さが求められるのです。

最後に、4つ目はお金に興味がある人です。不動産投資を行う目的は、主に将来への備えのため、給与以外の収入源を得ることですが、収益を上げるためには、日々の勉強が必要不可欠です。不動産の市況をチェックし、税制についても理解しなければいけません。お金について興味を持ち、自ら情報を収集して学んでいける人です。

不動産投資に向いている人はどのような人なのかをご紹介してきました。性格的な向き、不向きは多少あるものの、貯蓄や収入の多寡、子どもの有無は不動産投資を検討する上で、あまり気にする必要はないようです。大切なのは、何のために不動産投資を行うのかを明確にし、良い物件を探し、見極めることです。

まずはインターネットや書籍で必要な知識を学び、信頼できるパートナー(不動産投資会社)を探すことから始めてみてはいかがでしょうか。

ライフプランnavi

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190613-00021724-gonline-bus_all&p=1

2019年

6月

07日

不動産投資の節税…高所得者が陥りがちな「落とし穴」とは?

税金と切っても切れない関係にある不動産投資。高額所得者の税金対策に有効な手段として知られるが、仕組みを正しく理解しないと、思わぬ「落とし穴」にはまることも。本連載では、不動産会社社長であり、公認会計士・税理士でもある、澁谷賢一氏が不動産を活用した資産防衛術を解説する。

 

「画期的な節税スキーム」を求める高所得者は多いが…

◆自分の税金を把握しよう

個人の方、とりわけ所得が大きくなりがちな会社経営者、ドクター、外資系勤務の会社員などは、税金対策のために不動産投資に興味を持つ方が非常に多いです。しかし、個人の課税所得を引き下げ、税金負担を合法的な範囲で軽減するためには、正しい理解のもとに行わないと、思わぬ「落とし穴」にはまることもあるので注意しましょう。

 

「収入が高いので税金も高い。しかし税金は払いたくないから、税金をゼロにしたい。何か画期的な節税スキームはないですか?」という無茶なご相談をたまにいただきます。

国民の三大義務として教育、勤労、納税が定められている通り、納税は日本国民の義務ですから、所得があるところに税金はかかる、という大前提をまずご理解いただきたい。そのうえで、可処分所得(実際に使えるお金)をいかに効果的に増やすことができるか、ということを考えていくことが大事です。

まず第一歩として、自分の税金負担がどのくらいかわかりますか?

所得金額が4,000万円を超える方であれば、所得税45%、別途で住民税10%、合計55%がかかります。稼いだお金のうち、半分以上を税金で徴収されてしまうとは、高所得者にとってなかなか住みにくい国ですね。

 

◆減価償却費のインパクト

個人の方で給与所得しかない場合、所得税・住民税の税金対策というのは正直難しいです。不動産投資は、そのような個人の方にとって、給与所得の黒字と不動産所得の赤字を通算して、課税所得(税率を乗じるベースとなる所得)を下げることができる有効な手段なのです。

不動産所得が計算上赤字になるのは、不動産事業を行うにあたって、いくつかの経費が認められているからです。建物管理費・修繕積立金、減価償却費、修繕費、租税公課(不動産取得税、登録免許税、固定資産税、印紙税等)、損害保険料、雑費などが経費として計上できます。

そのなかでも、大きなインパクトがあるのが減価償却費です。不動産価額は、土地と建物に分けられ、そのうちの建物に関して、法定で決められた期間に渡って費用化していくことが決められています(これを減価償却といいます)。

減価償却費は、非現金支出の費用といわれており、毎年費用化するにあたって、現金の支出を伴わなくとも費用に計上できる項目です。最高税率に該当する方については、「減価償却費×55%」の課税所得を引き下げる効果がある、と考えることができます。

 

所得税率によっては、トータルでマイナスになることも

◆最大で35%の税金メリットが得られる

ところで、不動産売却時には、不動産の帳簿価額(取得価額から減価償却費の累計額を控除した金額)、仲介手数料、印紙代などを加算した譲渡原価と、売却価額の差額に対して譲渡所得税がかかります。

 

譲渡所得に関する課税は、所有期間5年以下で40%、所有期間5年超で20%です(その他2.1%の復興特別所得税がかかります)。つまり、所有期間5年超、かつ取得価額と同額で売却できたと仮定すると、55%と20%の差分の35%が、税金負担の軽減効果として得られるということになります。

何が言いたいかというと、不動産は売却時にも税金がかかりますから、いたずらに年度の節税効果を享受していたとしても、しっかりと売却価額やタイミングを視野に入れてエグジット戦略を立てないと、単なる税金の繰り延べになるどころか、所得税率によってはむしろトータルでマイナスになり得るということです。

不動産をお持ちの方は、「今がオリンピック前の高値で売り時です!」という電話営業の勢いに押されて売却してしまう前に、税金負担も考慮した上で、損になっているか、得になっているかを冷静に試算してみることをおススメします。

 

澁谷 賢一

株式会社ブリッジ・シー・エステート 代表取締役社長
ドムスレジデンシャルエステート株式会社 代表取締役社長
公認会計士/税理士

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190606-00021536-gonline-bus_all

2019年

5月

31日

家は買うべきか、借りるべきか 定番議論に欠けた視点

住まいは買うべきか、借りるべきか。この議論は昔も今もあちこちでなされています。このコラムの読者のなかにも、同様の悩みを抱えている人は少なからずいるのではないでしょうか。ただ、買うか借りるかで悩みすぎても仕方がないと筆者は考えています。

 

■どんな暮らしをしたいのか

住宅系の雑誌やウェブサイトでは「購入したほうが得」「いや、借りたほうが得」といった意見がたくさんみられます。住まいを探していて、筆者のところに相談に来る人の多くも「住宅ローンを組んででも買ったほうがいいのか」「無理せず賃貸に住み続けたほうがいいのか」で悩んでいる人が多くいます。
しかし、もっと大切なことがあるはずで、それは「欲しい暮らしはどんなものか」「今、あなたやあなたの家族はどんな暮らしを求めているのか」ということではないでしょうか。残念なことに、買うか借りるかの議論にはこうした視点が欠けているように思えてならないのです。
この質問に対する具体的なイメージを持っているかどうかによって、住まいの購入や住み替えの成否が決まります。買うにしても借りるにしても、なにがしか求める暮らしがあるはずです。それがはっきりしている人は、現在の住まいでも求める暮らしに近づける工夫を楽しみながらやっています。
それでも実現できない部分がはっきりしたとき、どのような住まいを選ぶべきかが明確になり、住み替えで欲しい暮らしをより高いレベルで実現することができているのだと思います。

 

■欲しい暮らしを家族で話し合う

一人暮らしであれば欲しい暮らしはイメージしやすく、そのためにどのような住まいを選べばよいかは比較的簡単にわかると思います。しかし、家族で住み替えとなると、家族のそれぞれが持っているイメージが全く違っていることが多々あります。
住み替えることだけはなんとなく決まっているものの、欲しい暮らしのイメージが異なるため、いろいろな部分の擦り合わせができない事態が多発するのです。

もし住み替えたいならば、欲しい暮らしについて家族でよく話し合うことが大切です。具体的な言葉でお互いに語り合うだけでも楽しいものです。きっとすてきな住み替えができるでしょう。

 

■「買ったほうが得」は条件次第

それにもかかわらず、どういうわけか「買うか借りるか」の議論に入り込んでしまうのです。購入と賃借の比較では「家賃を払うくらいなら、住宅ローンを払ったほうが最後には住まいが自分のものになる」という論理から、「買ったほうが得」という議論がよく交わされます。
この議論は、自分の家にかかる維持・修繕のための費用をどの程度見積もるかや、マンションの修繕積立金の上昇率をどの程度で考えるか、将来の不動産価格や賃料水準がどのように変化するかなどによって結論が変わってきます。
最近では、無償でも引き取り手がなかったり、お金を払ってでも引き取ってもらわざるを得なかったりする不動産が現れているので、「買うほうが絶対いい」とは言い切れなくなってきているのも事実でしょう。
投資理論などに出てくる「現在価値」という考え方を使って、将来にわたって出ていくお金と獲得できるお金をすべて現在の価値に換算して、どちらが得か比べてみる方法もあります。しかし、現在価値に換算するときの割引率の設定や獲得できるお金(例えば数十年後に売った場合の住まいの価格)、将来かかる支出(修繕やリフォームの費用など)の設定次第で、これまた結論が変わります。

 

■経済合理性や予算の制約が強く出がち

若いころに買うのか、年を取ってから買うのかでも結論は異なります。後者の場合、短い借入期間で返済負担が大きくなることなどから、賃借のほうが住宅に関する支出が結果的に少なくなると試算できる場合もあります。また、相続税評価額の高い実家を承継する選択肢がある場合、買わずに借りたほうがトータルで支出が減ることもあり得ます。
一方、経済合理性ではなく、「賃貸のほうがライフスタイルに応じた自由度が高い」といったメリットを主張する人もいます。このように、どちらに軍配が上がるかは様々な条件によって変わってくるのです。
買ったほうがよいか、借りたほうがよいかという話は、経済合理性や予算の制約といった面が強く出がちです。こうした話は、欲しい暮らしについて家族で話し合ってからでもよいのではないでしょうか。
田中歩1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション(住宅診断)付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190530-00000002-nikkeisty-bus_all&p=1

2019年

5月

24日

消えゆく連帯保証…賃貸経営に「家賃保証会社」は必須なのか?

入居者の家賃・賃貸保証は、連帯保証人を立てずに家賃保証会社を利用するケースが多くなっています。今回は賃貸オーナーが家賃保証会社を利用するメリットについて考えていきます。

 

 

連帯保証人になれる人が減っている

大学時代や単身赴任先で賃貸物件に住んだときに、入居審査で連帯保証人を求められ、連帯保証人になってくれる人に書類を送り、自署してもらうなど、いろいろと手間がかかった記憶がある方は多いでしょう。最近はこうした傾向に変化が出てきています。連帯保証人を取らないかわりに、家賃債務保証会社(以下、保証会社)を使うケースが増えているのです。その動向の背景や保証会社を利用するメリットについて考えてみましょう。

 

日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2017年の連帯保証人と保証会社の利用状況は、「保証会社のみ」とする回答が49.8%と最も高い結果になりました。一方、連帯保証人と保証会社の両方を求めたケースが19.6%、連帯保証人のみは13.9%でした。なんらかの方法で保証会社を利用している割合は約75%だったそうです。

 

2007年の国土交通省の調査では、保証会社を使う割合は40%、連帯保証人のみの割合は58%でした。この10年で入居者に連帯保証人を求めるよりも、保証会社への加入を求める方向にシフトしていることがうかがえます。少子高齢化が急速に進み、これまで子どもたちの連帯保証人となってきた両親が年金受給者となったり頼れる兄弟や親類縁者がいなかったりと、保証人の「なり手」が減ってきたためと推察されます。

 

また、連帯保証人がいても滞納した家賃などを実際に支払ってもらうまでにはかなり時間がかかり、相手が支払いを拒絶すれば裁判沙汰になることもあり、別途費用がかかる恐れがあります。連帯保証人がいればすべて解決するわけでもないのです。

 

保証会社の「仕組み」と「利用メリット」

一方、保証会社にはこうしたデメリットはありません。保証会社の仕組みは、家賃の何割かを保証会社に支払うことで、家賃滞納などが発生した場合、保証会社が入居者に代わって支払ってくれる(立て替え)という仕組みです。家賃だけでなく、更新料や退去時の残置物の処理費用、明け渡し訴訟における法的手続き費用、原状回復費用など、一旦、保証会社が対応してくれます。その後、保証会社は入居者から債権を回収します。

 

このように保証会社は入居者が発生させるかもしれないリスクに対応してくれるため、オーナーの心理的負担はかなり軽くなります。この点は保証人を取るよりもはるかに優れているといえます。

 

しかも、保証会社に保証料を支払うのは入居者側であり、オーナーは支払う必要はありません。ただ、入居者にとっては実質的な賃料アップになります。保証料がかかるため、理解を求める必要があるでしょう。連帯保証人を立てられる入居者にとっては不要な支払いでもあるからです。敷金同様に初期費用の負担が増えるので、なんらかの配慮があると入居者にとってはうれしいかもしれません。

 

このほか、オーナーチェンジで取得した物件でそれまで保証会社を利用していなかった場合、入居者を説得して加入してもらうことになります。加入には同意が必要だからです。交渉方法については、不動産会社と相談しながら検討するようにしましょう。

 

保証会社の倒産リスク…見極めのポイントは?

入居者が家賃滞納するリスクよりもはるかに可能性は少ないと思いますが、保証会社が倒産することもあります。

 

保証会社は定期的に保証料が入ってくるので、滞納者が出ないうちは経営は好調に推移します。しかし、滞納者が予想以上に増えて債権回収が追いつかなくなり、資金力の限界を超えたときは保証会社といえども倒産します。過去にもそういう倒産事例は存在します。倒産リスクの高い保証会社を見分けるのは容易ではありませんが、一般的に審査が甘い保証会社はリスクが高い入居者を通してしまうため、倒産リスクは高くなるといえるでしょう。

 

賃貸経営において家賃収入は「命」です。リスクを抑えて、毎月確実に回収することが求められます。入金がなければ、金融機関への返済は自己資金からの持ち出しになります。そういう事態が頻発すれば、賃貸経営に悪影響を及ぼします。今後、少子高齢化はさらに進みます。そのときに、賃貸経営のリスクを軽減してくれる家賃債務保証会社の活用は欠かせなくなるでしょう。

 

髙木 弘美

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190522-00021333-gonline-bus_all

 

2019年

5月

17日

仲介手数料を節約したくて買主と直接契約したら仲介業者から仲介手数料を請求された!

不動産業者を通じて土地や建物の売買を行うと、一定の仲介(媒介)手数料が発生することがあります。不動産は高額で売買されることも多く、仲介手数料の額も高額になりがちです。

契約が途中まで進んでいたにもかかわらず、高額な仲介手数料に驚き、仲介業者を排除し、売主と買主とが直接取引してしまうケースも見られます。しかし、そのような場合、トラブルに発展するおそれがあります。

 

高額な手数料を節約したい!

Aさんは手持ちの土地を売却するため、とある不動産屋さんに仲介を依頼しました。そして、土地の売却が成立した際は、売買価格を参考にした仲介手数料をAさんから不動産屋さんへ支払うという仲介契約をしました。

その後、不動産屋さんの仲介により、Bさんという買い手が見つかりました。しかし、高額な仲介手数料を節約するため、AさんはBさんとの売買契約が成立する直前、不動産屋さんに「土地の売却を取り下げます」と言い、Bさんとの取引を中止しました。

その後、AさんはすぐにBさんと連絡を取り、不動産屋さんを通さず、直接Bさんに土地を売却しました。後日事実を知った不動産屋さんは、Aさんに対して次のような理由で仲介手数料の支払いを請求してきました。

「あなたがBさんに土地を売却することができたのは私の仲介行為があったからです。通常であればそのまま契約は成立し、私はあなたから仲介手数料を受け取れたはずです」

Aさんは土地を売却した時点で、不動産屋さんを通さず直接Bさんと取引していましたが、仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか。

Aさんは仲介手数料を払わなければならない可能性があります

今回の事例におけるAさんは、不動産屋さんに対し仲介手数料を支払わなければならない可能性があります。なぜなら、民法には次のような条文が存在するからです。

民法130条
条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

上記条文は、「(1)一定の条件が成立することによって(2)不利益を受ける人が(3)条件が成立しないよう妨げたとき(4)相手はその条件が成立したとみなすことができる」ということです。

今回、Aさんは仲介料を払いたくないがために、不動産屋さんによる仲介が成立しないよう不動産屋さんとの契約を解除し、直接Bさんと契約しました。それを民法130条に当てはめて考えてみましょう。

(1)不動産屋さんの仲介による売買契約成立という条件が揃うことで
(2)Aさんは仲介手数料を支払う約束をした
(3)しかし、仲介による売買契約が成立しないよう不動産屋さんとの仲介契約を解除し直接Bさんと取引した
(4)不動産屋さんは仲介契約が成立したものとみなすことができ、Aさんは仲介手数料を支払わなければならない

となるのです。

故意に条件の成就を妨げたとまでは言えないときは?

基本的に契約は当事者の意思の合致により成立します。

仮に不動産屋さんが仲介をしても、AさんとBさんとの間で合意を得られず、一度取引が流れてしまうこともあるでしょう。その後、一定期間経ってから、偶然AさんとBさんとが再会し、売買契約成立に至ったらどうでしょうか。

この場合、故意に条件が成就しないよう妨げられたとまでは言えないため、仲介手数料を支払う必要はないと思えるかもしれません。

しかし、仲介行為と売買契約成立の時期が近いなど、個別具体的な事情によっては、仲介行為と売買契約の成立に一定の因果関係があると判断され、仲介手数料を支払わなければならない可能性もあります。

不動産業者の仲介により不動産の売買を行う場合、仲介手数料については契約に則り、誠実に対応するようにしてください。

執筆者:柘植輝(つげ ひかる)
行政書士

ファイナンシャルフィールド編集部

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190515-00010005-ffield-life

 

2019年

5月

10日

定額制で空き家に“住み放題“ 全国に自分の居場所が!?

日本における「空き家」の数は年々増え続けていて、2018年には全国で846万戸に上り、社会問題にもなっています。そんな中、空き家の有効活用に繋がると期待されているのがサブスクリプション(定額制)です。どういったサービスなのでしょうか?

空き家を“シェア”して暮らす

 

辻憲太郎解説委員が訪れたのは、千葉県の九十九里浜から徒歩10分の場所に建つ築38年という木造平屋の住宅です。広い庭と日当たりが良い縁側のある“人気の空き家”を不動産会社の担当者に案内してもらいました。

「共有スペースのキッチンでは、皆さんでお食事をとっていただいたり、料理もしていただけます。冷蔵庫や電子レンジも整っています」(アドレス 明尾知洋さん)
Q.家を独り占めできるのかなと思っていたんですけど、違うんですね?
「他にもここに住む方、利用される方は複数いらしゃるので」

拠点となる空き家には別の契約者が滞在することもあるため、シェアハウスのようにキッチンやトイレ、お風呂などの水回りは共有になっています。また、この物件の部屋は4部屋で、個室として使えるのは和室が1部屋と、キングサイズのベッドのある洋室。他の2部屋は男女別で、それぞれ二段ベッドが設置されています。

会員は全国に13ある空き家のうち、メインにしたい物件で「賃貸借契約」を結ぶことで、他の空き家も空いてさえいれば使うことができる仕組みです。値段は月々4万3200円(税込み・年間契約時)で、光熱費や水道、Wi-Fiが使い放題です。現在の契約者は20人います。なぜこのサービスを始めようと思ったのでしょうか。

「これまで別荘を買うとなると、年配の方がセカンドライフみたいな形で1000万~3000万円かけて別荘を買う形だった。日本で800万戸空き家があって2030年には2000万戸を超えると言われるなか、若い人たちでシェアハウスのような形で(空き家を)共有すると、空き家の仕入れコストも安いですし、みんなで生活する“多拠点生活”は楽しいんじゃないかと」(アドレス 佐別当隆志社長)

古民家で滞在、地方の活性化にも期待

 

観光資源はありながら人口が減っていく地方都市は、業者にとって空き家の宝庫となっています。「鳥取砂丘」で有名な鳥取県には、築120年以上の古民家を解体し、使える古材を再利用して建てた物件があります。

古民家の趣をなるべく残したという室内、キッチンやダイニング、その隣にある和室は利用者が自由に使える共有スペースです。会員が滞在できる部屋は中2階にある個室で、取材時に滞在していたのは、キャンピングカーで旅行中という永松ゆきさんと息子の知起ちゃん。インターネットでこのサービスを知り、契約を決めたそうです。

「日本一周というか全都道府県行こうと思って。何日かここに滞在して、洗濯したり、お風呂入ったりと。野菜が不足になるんですよ、キャンピングカーの旅って。だから(料理して)野菜をとったりできる」(永松ゆきさん)

永松さん親子はここに5日間滞在し、このあとの行先はまだ決めていませんが、ほかの拠点までキャンピングカーで旅をする予定です。

「やっぱり落ち着く、普通のホテルとか旅館に泊まるよりも。それぞれ個性があって、拠点によって(物件の個性が)違うみたいなので、(全国の拠点を)周るのが楽しみやなあと」(永松ゆきさん)

管理人の片山さんは、このサービスが地方の活性化につながることを期待しているといいます。

「(ここは)にぎやかな場所ではないですけど、静かな海辺の町。鳥取に東京から来る機会は少ないので、アドレスというサービスに登録したことをきっかけに鳥取に行ってみようかと訪れてくれることを期待してます」(管理人 片山正業さん)

田舎の古民家に滞在できるということが、子どもにとっては貴重な経験になったと永松さんは話します。

「私もそうですけど、田舎がない人も増えてきてるので、庭とか畳の日本家屋とか体験できるのは、親にとっても子どもにとってもすごくいい。ぜひ、広がってほしいなと思います」(永松ゆきさん)

まだ始まって1か月のサービスですが、利用者の評判は上々のようです。

「今、僕は東京に住んでいて、うちの娘は東京生まれ東京育ちなんです。そういう都心しか知らない子どもたちはこれからどんどん増えてくる。このサービスが広がっていくと、いろんな地域に田舎が出来る。日本全国に自分の拠点“居場所”が見つかる社会が来るのでは」(アドレス 佐別当隆志社長)

(5月7日放送 MBSテレビ「ミント!」内『辻憲の「ちょいサキ!」』より)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190509-00010000-mbsnews-bus_all&p=1

2019年

4月

25日

投資物件を「ペット可」にすることは入居率UPにつながるか?

供給量の少ない「ペット可」物件

 

「ペットを飼う」といえば、以前は戸建てに住むファミリーが、子どもたちにせがまれて犬などを飼い始めるというイメージでしたが、最近では独り暮らしの若者や高齢者でも犬や猫を飼う人が増えています。ただ、ペット可の賃貸物件はまだまだ少ないのが現状です。今後さらに需要は見込まれるはずですが、果たしてペット可に切り替えるべきかどうかで、迷っているオーナーも少なくないはずです。そこで今回は「ペット可」にするメリットとデメリットについて考えてみましょう。

ペット可物件のメリット・デメリット

ペット可物件のメリットは、ペット愛好家たちに大きな訴求力があることです。現状はペット可物件が少ないため、ペットと住みたい人に訴求できれば入居率UPにつながるはずです。また、物件の供給量が少ないということは高めの賃料設定が可能で、転居先が少ないことから長期間住んでくれることも期待できます。

一方のデメリットは、室内の床や壁にひっかき傷を作ったり、排せつ物で汚したりすると、原状回復費用が高くつくことでしょう。また、近隣の住人に臭いや鳴き声で迷惑をかける恐れがあります。大型犬の場合、他の入居者に危害を加えることだってあるかもしれません。

また、当初ペット禁止だったのに途中からペット可とした場合、以前から住んでいる入居者のなかには納得できない人が現れるかもしれません。こうした入居者を説得して無駄な訴訟を回避するために、家賃を下げたり、退去費用を出したりする必要に迫られるかもしれません。

ルールとマナーを徹底する

ペット可物件に切り替える場合、トラブル回避のためにルールを作るようにしましょう。飼ってもよいペットの種類や頭数を決めておき、入居時やペットを購入した際に、動物の写真を提出してもらいましょう。そうした情報を他の入居者と共有することで、トラブルが回避できる可能性が高まります。

このほか、室内を汚したり傷つけたりした場合の責任を、入居前に明確化しておくことが大切です。排せつ物の処理方法や外に連れ出す際に、首輪とリード着用を徹底するなどマナーも確認しておきましょう。

最近、留守中のペットをカメラで見守るホームセキュリティサービスも生まれています。こうしたサービスを紹介したり入居時に加入してもらうなどの対策も考えられます。

ペットを飼う世帯は増加の予測

 

物件条件の悪さをカバーできるかも

ペット業界の情報サイト『PEDGE』の調査によると、2016年5月時点で東京23区にあるペット可の賃貸物件は全体の12%程度だったそうです。

また、一般社団法人ペットフード協会のアンケート調査(2017年3月時点)によると、犬を飼わない理由に「集合住宅に住んでいて、禁止されているから」と回答したのは、20代で47.5%、30代で28.5%、40代で22.3%だそうです。つまり、これらの人たちは条件に納得できる物件があれば、ペットと一緒に入居する可能性が高い潜在顧客といえます。

このように、ペット可の賃貸物件は、まだまだ需要に対して供給が追いついていないのです。ペット愛好家の入居希望者も、物件を探す段階でペット可物件が少ないことを認識しています。ペット可物件が見つかれば、立地が悪かったり築古だったりしても入居してくれる可能性が高いということでもあります。しかも、敷金や家賃を強気で設定することもできるでしょう。

「面倒ごとが増えるのではないか」と、これまでペット可物件への変更を決断できなかったオーナーも少なくないと思います。ただ、その懸念を上回るメリットを得られる可能性もあるのです。今後、単身世帯はますます増えるとみられています。そうなるとペットと生活することは、当たり前になるのではないでしょうか。賃貸業界もようやく重い腰を上げようとしています。対応が遅れるとビジネスチャンスを逃すかもしれません。ペット可物件について、一度整理して考えてみることをおすすめします。

髙木 弘美

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190424-00020985-gonline-bus_all&p=1

 

2019年

4月

18日

高値がつく“富”動産は何が違う? 物件の優劣を見分けるポイント〈AERA〉

住宅を新たに買う、住み替える。これらは人生の一大イベントだ。将来大幅に下落する“負”動産ではなく、利益が出る“富”動産をつかむには──。

負動産と富動産をどう見分ければいいのか。住宅過剰社会の現状や空き家問題を実地調査してきた、東洋大学教授の野澤千絵さんによると「世代ミックス」「建物用途の混在」「街の新陳代謝力」がキーワードだという。

「古くなった部屋はリフォームできますが、街は自力ではリフォームできません。マンションの管理も自分ひとりだけではどうにもならない。『安いから』『車もあるし』と、現在ですら便利とは言い難いような立地の物件を買ってしまうと、将来、売るに売れずに苦労することになります。若い人ばかり、高齢者ばかりといった世帯構成の偏りにも注意が必要です」(野澤さん)



マンションばかりが立ち並び、建物の用途が偏在しているエリアにも注意が必要だ。

「湾岸地区などを歩くと、意外にまだ空き地が多いことに気づきます。そこに新たなマンションが建てられ、エリア内の住宅総数が積み上がっていけば、将来的に、中古住宅の売値にも影響してくるでしょう。最近はなにかと『住みたい街ランキング』に注目が集まりますが、こういったランキングの上位の街には結局、同じような年齢・世帯構成の人が集まりがちなのが気になります」(同)



 何年も続けてランクインすると買値が上がり、物件価格は割高になる。欲しくても予算に合わないと、『少し駅から遠くてもいいか』と妥協して買う人が増える。だが、同じ場所に似た世帯が集まると、将来は街全体が高齢化する。その結果、同じ街でも条件の悪い物件を買った人の手元には“貸すに貸せず、売るに売れず”の負動産だけが残るという構図である。



 理想は若い人や高齢者がともに住み、新築マンションだけでなく昔ながらの商店街や既存の戸建て住宅が共存している駅。商業施設、学校や塾、病院、幼稚園、公園などが細かく混在しているエリアはさらにいい。

国土交通省は成長戦略の一環として「みんなで進める、コンパクトなまちづくり」をスローガンに、各自治体に立地適正化計画の策定を促している。今後の少子高齢化に耐えうる街をつくるため、人口減少の中にあっても人口密度を維持するエリアとして居住誘導区域を設定し、住人をそのエリアへ誘導することを目指したものだ。



「もし住宅の新規購入、住み替えを検討しているなら、自分の買いたいエリアが立地適正化計画の居住誘導区域に指定されているか確認したり、また、今ある防災拠点や医療・福祉施設、商業施設などが将来にわたり維持される可能性が高いかどうかを吟味したりしてください。負動産を抱えてしまわないための防衛策です」(同)



 実際の「負動産」と「富動産」を見比べてみたのが表だ。



 case1は、都内人気エリアであるJR中央線・西荻窪駅が最寄りで、ほぼ同じ築19年、約56平方メートルの中古マンション2件を比べたものだ。両方とも新築時の価格は4千万円台なのに、片や負動産は930万円も値下がりし、富動産は470万円値上がりしている。

この差を生んだ最大の要因は駅からの距離だ。「負」は徒歩14分かかるのに対し、「富」は徒歩2分。便利なエリアで駅近であることは、19年経っても470万円のプラスを生み出す。また、「負」は3階、「富」は11階。階数が一概に差を生むわけではないが、上の階のほうが資産価値は高くなるのがセオリーだ。両者には2LDKと1LDKという違いもある。ただ、築年数が経って売却する際には買い主や販売会社が室内をリフォームすることが多いため、間取りの影響は低い。



 case2は、バブル期に建てられたさいたま市と東京都世田谷区経堂の中古マンションの比較だ。さいたま市のほうは大宮駅から徒歩15分、経堂は10分。築年数は約30年と同条件だが、前者は新築時より1390万円値下がりした負動産、後者は80万円値上がりした富動産に。

大きな違いは、「駅力」「街のブランド力」だ。前者の最寄りの大宮駅はJR京浜東北線埼京線など六つの路線を使える利便性により評判は悪くないが、都心回帰が進む中、埼玉の物件で駅から遠いとなるとニーズが落ちる。一方、東京23区内でしかも好イメージの世田谷区の物件は値崩れしにくいのだ。



 実際に新築マンションを日本全国に供給している不動産総合ディベロッパーは「負」と「富」の境界線をどう見ているのか。首都圏中心に「レーベン」「ネベル」ブランドの新築マンションを供給するタカラレーベン代表取締役社長の島田和一さんは言う。



「端的に言うなら、駅から徒歩何分かという分数格差。歩いて5分なのか、10分なのかという差でも、将来の価格は変わります。立地に関しては昔から言われていることですが、昨今は“1分でも近く”という風潮が強いようです。快速が止まるか止まらないか、といった駅力も負と富を分ける境界線になります」



 新たに買う場合には、「負動産にならないポイント」に気をつければいいが、自分が住んでいる家や、すでに負動産になっている実家を、富動産に変える方法はあるのだろうか。

売る前にリフォームして内装だけでも新しくすれば、富動産として売れるのでは、と考えがちだが、実は、次に新しく住む人が自由に設計変更できたほうが、売れやすいようだ。つまり「リフォームが必要な分、値段を下げて売る」ほうが、買い手がつきやすい。特に、将来負動産になるリスクがあるなら、不動産会社の仲介による売却ができるのであれば、叩き売り価格になってしまっても売ったほうがいい。仲介が無理なら、買い取り事業者に安く買い上げてもらうことも検討する。



売る前にリフォームして内装だけでも新しくすれば、富動産として売れるのでは、と考えがちだが、実は、次に新しく住む人が自由に設計変更できたほうが、売れやすいようだ。つまり「リフォームが必要な分、値段を下げて売る」ほうが、買い手がつきやすい。特に、将来負動産になるリスクがあるなら、不動産会社の仲介による売却ができるのであれば、叩き売り価格になってしまっても売ったほうがいい。仲介が無理なら、買い取り事業者に安く買い上げてもらうことも検討する。



 現在、不動産価格はバブル状態と言えるほどに上昇している。それでも、買われる物件はすぐに売れてしまう。この理由は買い手のニーズやライフスタイルの変化も関わっているという。

「共働き世帯の増加、高齢シニア層の住み替えニーズ、晩婚化によるシングル世帯の増加等。これらが『多少高くても、立地価値の高いものが売れる』要因だと思います」(前出の島田さん)

 価格が下がるのを待ってから買おうという発想は通用しない。たとえ、不動産購入時に500万円安かったとしても、将来、売却時に、1千万円、2千万円と下がってしまえば意味がない。だからこそ、不動産を選ぶときは、何年たっても買い手がつく富動産かを見極めることが大切なのだ。(経済ジャーナリスト・安住拓哉、編集部・中島晶子)



※AERA 2019年4月22日号より抜粋

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190417-00000023-sasahi-life&p=1

 

2019年

4月

11日

東京を襲う家賃の値上げラッシュ、賃貸居住者が家計を守る心得

● 東京都区部の空室率に見る 「家賃値上がり」が止まらぬ現実

 東京都区部の賃貸住宅の空室率は約3%程度だ。これは全国的に見るとかなり低い数字であり、世間でいう「空き家問題」とは真逆の状態にある。

 この空室率だと、住人が退去すると次の家賃は値上げされることになる。学生から社会人まで、東京に住む多くの人が賃貸住宅に住んでおり、また定期的に賃貸間の引っ越しをしているだろう。そんな人たちにとって、家賃の上昇トレンドは家計を直撃する負担となる。どうしたらいいのだろうか。値上がりする家賃の実態と対策を見てみよう。

 通常、賃貸の平均入居期間は4年である。2年契約が多いので、1回更新手続きをして、2回目の更新で退去するのが一番よくあるパターンだ。ここでは、4年経っての前回の募集賃料と今回の変動率を「賃料変動率」と呼ぶことにする。

 スタイルアクトが保有する賃貸のビッグデータからこの賃料変動率データを作成した結果、230万件に及ぶ大量のサンプルを用意することができた。この結果から、4年での変動率は都区部平均で+1%になった。

 築年が4年経過して値上げするということは、かなり市場がよくなっていることを示唆している。なぜなら、築1年で賃料は総じて1%下がるからだ。そう考えれば、4年経過すると本来-4%になるのが当然のはずだ。それが+1%ということは、実質的に5%も相場が上がっているに等しい。

この状態ならば、入居者が入れ替わる際は、市況に合わせてオーナー側は心おきなく値上げできる。現状では、むしろ退去してもらった方が、オーナーにとっては値上げできるので有利である。最近は家賃の値上げだけではなく、礼金も取れる月数は増えているし、フリーレント(家賃無料期間)はなくなりつつあり、入居者負担は増える一方だ。

 また、入居中の契約更新時も値上げ交渉の打診が来る。リートの投資家説明資料には、契約更新時に平均するとわずかだが値上げしている実態が数値で表現されている。

● 東京23区内の空室率は3%程度 全国的に見ればかなり稼働率がよい

 家賃が上げられるのは空室率が低いからこそで、逆に家賃が下がるエリアは空室率が高い証拠である。リートの投資家説明資料でも、地方の方が賃料変動率は悪い。単純に市況が悪いからだ。

 全国賃貸管理協会のデータでは、空室率は首都圏で4.1%、関西圏で6.3%、その他で8.1%になっている。この数字やリートのデータから想定するに、東京23区内の空室率は3%程度になる。リートはこうした稼動状況のいい場所に物件を多く持っているので、97%前後という高い稼働率を出しているのだ。

 空室率を把握するには、他の方法もある。空室期間から算出する方法では、平均入居期間を4年=48ヵ月とすると、空室率は1ヵ月で「1÷48=2.1%」となる。2ヵ月なら4.2%で、3%の空室率ということは、1.5ヵ月で次の入居者が決まっていることになる。

 空室率が0%に近づくと、退去の1~2ヵ月前の予告をきっかけに募集活動を始めて、入居中に次の入居者が決まるといったスピード感になる。このへんまで来ると、需給バランスは異常なほどと考えていい。そうしたエリアの空室率を知る別の方法は、物件ごとに総戸数を調べて現在の空室戸数で空室率を割り出し、エリアで集計するやり方だ。これもビッグデータがあればできる。

今回説明に使っている賃料変動率は市況を色濃く反映するだけに、周辺の空室率を想定することができる。賃料変動率が+1%なら、稼働率は97%などと当てることができるのだ。賃料変動率はそのエリアや間取りなどで集計すれば、その物件の属する周辺市況の稼働率を特定することができるのだ。「家賃×稼働率」で賃料収入が決まるので、賃料変動率とそこから想定される稼働率は二重に収入が増えることを意味している。

 現在の空室率が低いものの、需給バランスが緩めば家賃は下がることになる。借りる側にとってはそのほうがいいのだが、そんなことが期待できるかというと、当面そうはなりそうにない。賃貸の需給バランスにおいて、新規需要が新規供給を上回っているからだ。

新規需要は流入人口でほぼ説明できる。これは日本人も外国人もあり、かなり高水準が続いている。日本人は20代の社会人が都市圏に集中してきている。2018年の実績は首都圏で13万人の純増であり、都区部はその半分となる6.6万人を占める。

 これに対して新規供給は、着工戸数で5.3万戸しかない。この需要が多過ぎる状況は、2011年以降ずっと続いている。これに加えて、2013年以降のアベノミクスの景気浮揚もあり、賃貸需要はセカンドハウスなどのように頭数以上に増えている状況でもある。

 現在も大卒の都市圏への就職活動は続いており、2年後までは少なくとも流入は増加傾向を続けることが今の景気水準から決まっている。これに対して供給は、スルガ銀行に端を発する賃貸住宅への融資の引き締めによって急速に減少傾向を辿っている。この需給バランスは、2年後にさらに逼迫している確率がかなり高くなっている。

● 「持ち家」ならプラスに 家賃値上げへの対抗策

 家賃値上げに対抗するには、まず持家取得が最善の策になる。持家を買ってしまえば、家賃が上がるのはマイナスどころか、貸す立場になる際にプラスに転じる。それができないなら、住宅系のREITファンドを買うと、値上がりの恩恵を受けることができる。

 その際の銘柄の選び方は、投資家説明資料でいかに賃料変動率が上がっているかを参考にしよう。現状の開示資料は、客観的なベンチマークとの比較がなされていない都合のいいデータであり、不十分と言わざるを得ない。今回説明している賃料変動率は、各物件単位で周辺市況との比較をすることができる。その比較によって、よいパフォーマンスを出しているかを適確に判断できるようになる。

 近いうちに我々スタイルアクトは、住宅REIT銘柄の正確な格付けを出すつもりだ。そのときに読者諸氏は、値上がりしやすい場所に物件を持ち、運用がうまい銘柄を容易に見つけることができるようになるはずだ。不動産の情報開示はなかなか進まない印象があるが、それが改善される日はそう遠くはないだろう。

 (スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント 沖 有人)

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190411-00199434-diamond-bus_all&p=1

2019年

4月

04日

東京都下の某タワーマンションを襲った「手抜き工事」の悲劇

鉄筋コンクリートの耐久年数は

 

 多くの人は、マンションを多少なりとも華やかな存在だと考えている。新築マンションの派手な広告に接する機会が多いからかもしれない。

 しかし、マンションとは、しょせんは鉄筋コンクリートで作られた構造体にすぎない。そして、鉄筋コンクリート造の建物はかなり頑丈だ。1981年の建築基準法改正以降に、建築確認を取って建てられた新耐震基準のマンションは、大きな地震でも致命的な被害を受けた例がほぼない。

 それほどに頑丈な鉄筋コンクリート造のマンションでも、老朽化は避けられない。その耐用年数は100年とも200年とも言われるが、実際のところは、よくわからない。というのは、人類は今まで100年以上の使用に耐えた鉄筋コンクリート造の集合住宅を、ほぼ知らないからだ。

 過去には、約80年の使用に耐えた同潤会アパートという集合住宅があった。しかし、それもすべて建て直しになってしまった。日本でもっとも古い分譲マンションであった四ツ谷コーポラス(1956年築)も、建て替えられている。

 フランスのパリでは、築200年のアパートが今も現役であったり、イタリアではローマ時代の集合住宅が現在も使われていたりするという。しかし、そういったものはすべて石造りだ。鉄筋コンクリート造ではない。

鉄筋コンクリート造では、鉄筋の回りをコンクリートで固めて強度を持たせている。ただ、鉄は必ず錆びる。錆びると体積を膨張させる。そして、回りのコンクリートを破裂させる。鉄筋を錆びさせないために、コンクリートにひびが入ると、こまめに補修しなければならない。

 しかし、そうしたところでいずれ鉄筋コンクリートには必ずや寿命が来る。施工精度が悪ければ数十年。こまめに補修しても200年もつだろうか。

 すべてのマンションは、いずれ寿命が尽きてしまうのだ。つまり、マンションが華やかであるのは、新築販売時に巨額の宣伝費をかけて広告をしているあいだと、新居に引っ越してきて、喜びを隠せない人々が気分を高ぶらせている最初の数年だけ。あとは、何十年にもわたって老朽化と戦い続けなければならないのだ。

築1年」で地震の被害に

 

 鉄筋コンクリート造のマンションが、何年でどれくらい老朽化するのか、決まった法則性はない。これはどんなコンクリートを使い、どのように工事をしたかという施工精度が大きくかかわってくるからだ。

 しかし、施工精度というものは、外からの目視ではまったくわからない。華やかなタワーマンションでも、じつは手抜き工事まがいの施工がおこなわれていたりする。

 典型的なケースをご紹介しよう。

 東京都下でもかなり人気の高い駅から徒歩3分の場所に、きらびやかなツインタワーが完成したのは2010年の初春だった。新築時の広告コピーは、例の如く「武蔵野を見下ろす暮らし」みたいな感じだったと記憶している。

 武蔵野は見下ろして楽しいものではなく、国木田独歩のように逍遥するものかと思っていたので、かなりの違和感が残る広告だった。もっとも、今の武蔵野エリアには逍遥するほどの場所はほとんど残っていない。

 建物が完成したその翌年の3月11日に、東日本大震災が起きた。

そして建物内部の共用施設がかなり損傷した。まだ新築1年である。区分所有者たちは、当然の如く怒りをたぎらせる。

 「これは売り主の責任だ。売り主責任で補修せよ」

 そういう要求が出てきても当然だ。売り主はそれを受けて、施工会社に、「お前のところで補修費を負担せよ」と要求する。その流れで、施工会社は被害状況の調査にやってきた。彼らは損傷箇所をチェックした。そして……。

 「これらはすべて地震によるものであり、当社の責任ではありません」

 そう言うと、後日、1億数千万円の補修工事見積書を管理組合に提出した。

 近隣のマンションは、築10年でも築30年でも、さほどの損傷は出ていなかった。なぜに築1年のこのツインタワーが、これほどの損傷を受けたのか。区分所有者たちは納得できない。しかし、施工したゼネコンの欠陥工事を証明することもできない。

 最終的には1戸につき、約30万円から50万円の一時金を徴収することで、その施工業者に補修工事を依頼せざるを得なかった。

ほとんどの人は「泣き寝入り」

 

 傍で見ていても、なんとも噴飯ものの話である。じつはまだ続きがある。

 2017年、わりあい強い台風が東京を通過した。ただ、死者が出るほどの被害ではなかったかと記憶している。そのとき、私が見ていたSNSに「○○駅前で、ビルからタイルが崩落」というようなタイトルで動画が流れてきた。そのビルの2階と3階のあいだの外壁に張られていたタイルがほぼすべて、バラバラと歩道へと崩落していたのだ。

 幸いにして、けが人などは出なかった。先に何枚かタイルが剥落していたので、その歩道部分は立ち入り禁止になっていたという。仮に立ち入り禁止でなかったら、死者が出た可能性さえある。

 そのビルとは、ほかでもない例のツインタワーである。駅に近いので、3階部分までは商業施設が入っていたのだ。

 その時点で、たしか築6年であった。築6年で外壁タイルがバラバラと崩落するなど、普通では考えられない。明らかに施工不良である。しかし、決定的な証拠でもないかぎり、法的な責任は問えないのだろう。その事故が、その後どう処理されたのかはわからない。

そのツインタワーを施工したゼネコンは、何年か前に発覚した「杭が支持基盤に達してなかった」という横浜の大規模マンションを施工した会社と同一である。

 そのツインタワーが施工不良の物件であることは、不動産業界では、ある程度周知されている。しかし、一般にはほとんど知られていない。報道されないからだ。

 2015年10月、横浜市都筑区のマンションで、建物を支える支持杭が建築基準法で定められた強固な地盤に達していないことが発覚した。杭の工事を請け負った会社が、杭打ち工事の一部作業データを偽装していたのだ。

 入居後数年で、4棟のうち1棟で傾きが発生。「別棟への渡り廊下の手すりがずれている」という住人の訴えで調査が行われ、建物片側の手すりが2.4センチ、床面が1.5センチ低くなっていたことがわかった。傾いた棟にある計52本の杭のうち28本を調べたところ、支持基盤に達していない杭が6本あり、長さ不足の杭が2本あることが判明。

 管理組合と元の売主が協議を続けた結果、すべての住棟を売主費用で建て替えることが決定。仮住まいや引っ越し費用なども売主負担となった。

 この事件は、連日のようにワイドショーを騒がせたが、ああいうケースはかなり稀だと言っていい。大部分の施工不良は、例のツインタワーのように、管理組合が泣く泣く自腹を切って補修を続けている。なぜか? 
 施工不良であることを世間に知られてしまうと、そのマンションの資産価値が下がるからである。区分所有者にとって、それがもっとも困ることなのだ。

榊 淳司

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190404-00063668-gendaibiz-bus_all&p=1

2019年

3月

29日

家賃収入年1億6000万円超! 中卒サラリーマン大家の成り上がり物語

◆たった6年で、年間1億6000万円超を稼ぐ男に!

 現在、188世帯から年間1億6000万円を超える賃料収入を得ているという野中周二氏。「福岡の中卒サラリーマン大家」として野中氏が不動産投資の世界に足を踏み入れたのは6年前のことだった。

「私には両親がおらず、学校に通ったのも中学1年生まで。15歳からパソコンショップで仕事を始め、その後はフィリップモリスジャパンでタバコの営業をしていました。もともと投資の知識はゼロで、不動産投資を志した時期の貯金もわずか30万円程度。さらに住宅ローンやカーローンなどの返済が月20万円近くあったほどでした」

 

◆大家人生のスタートはスルガ銀行の“不正融資”

 まとまった額の元手すらないにもかかわらず、不動産投資を始めようとしたきっかけは、家族の介護問題だったと振り返る。

「義理の母の介護が必要となり、費用を用立てる必要に迫られました。そのときに初めて気づいたのが、自分があまりにお金に無頓着だったこと。現状を変えなければと考えていたときに、ふと15年ほど前にテレビで見た不動産投資家さんのことが頭に浮かびました。ほかにもタバコの営業でビルのオーナーさんとよくお会いする機会があって、『賃料だけで生活できていいな』と思っていたんですよね。そのときは自分とは違う世界の話と思っていましたが、『サラリーマン大家』という言葉を知って、一気に興味を持つようになりました」

 一念発起した野中氏は約半年をかけて不動産について独学で必死に研究。しかし、最初の投資物件を手にするには乗り越えなければならないハードルがあった。

「自己資金がありませんから、融資を受けることは絶対条件でした。でも、いろいろな銀行で断られてしまって……。そこで頼ったのが、あのスルガ銀行でした。結果的にスルガ銀行からは1億円を超える融資がおり、熊本市内で最初の投資物件を買うことができました。あとから知ったのですが、私の融資の際にも不正な手続きは行われていたようです。当時の私の自己資金は30万円だったのに、行員が1030万円と書き換えたようで……。その後、ローンを別の銀行に借り換える際にはスルガの担当者に『こっちがどれだけ苦労してあんたに融資したと思っているんだ!』と恫喝されましたね。相当危ないことをやってくれたのでしょう。それでも、今、スルガ銀行が批判を受けていることは承知していますが、私個人としては感謝していることも事実です。あのときに貸してくれなかったら、今の私は絶対にないわけですから」

 その後、さらなる融資を受け、投資物件を増やしていった野中氏だが、’16年に再び大家としての重大な転機が訪れる。

 

◆最初の投資物件も被害を受けた熊本地震

「熊本地震があり、私の最初の投資物件も被害を受けました。慌てて現地に駆けつけたところ、中はグチャグチャでしたが、幸い建物は無事。『この物件が人の命を守ってくれたんだな』と強く感じましたね。そのときから私の不動産投資に対する見方はまったく変わりました。それまでは利回り重視だったのですが、入居者さんの暮らしをよくすることを第一に考えて物件をつくりたいと心の底から思うようになったんです」

 震災後、野中氏は物件のデザインや利便性にも独自のこだわりを持つようになる。

「例えば、コードレス掃除機の充電用に収納の中にコンセントを設置していますが、こうした工夫を何十パターンも用意しています。その結果、現在の平均利回りは約7.6%、2年間の入居率100%という圧倒的なパフォーマンスを出すことができました」

 

◆「街を創る」という新しい不動産投資の形

 不動産投資では購入金額が比較的安い中古ワンルームマンションなど区分所有のほうが一棟モノよりもリスクは低いと考えがちだが、野中氏は間違いだと指摘する。

「入居者が出ていってしまったら一気に賃料がなくなる区分所有よりも、退去リスクが分散されている一棟モノのほうが収支の見通しが立ちやすいはず。そのうえで先述したような付加価値をつけた物件を意識することで、賃料自体は周辺相場を参考とし、共益費を5000~1万円ほど高く設定。入居者の方にはご満足いただき入居率を維持しながら、高収益を保つように心がけています」

 ’16年にフィリップモリスジャパンを退職した野中氏は不動産事業で独立。現在は21億円もの資金調達をしているという。なぜ短期間にこれだけの融資を受けられたか。

◆準備を徹底し融資を得る

「まずは決算書や入居率など、数字で示せる定量情報をきちんと示すことです。私の場合、求められる前にこうした資料は見せています。加えて、将来のロードマップを示し、そこに向けて現状、何をやっているのかも資料や動画などでお伝えし、銀行からの質問に答えるための準備も徹底しています」

 現在も新たな物件取得に向けて動いている野中氏だが、その展望は従来の不動産投資の枠を大きく超えたものになっている。

「新しい価値観で『街』を創っていきたいと考えています。情報に敏感で発信力のある人が集まる場所にするため、九州の大手不動産会社や著名なデザイナーさんとも連携し、最新の設備やデザインを導入した商業一体賃貸住宅の開発にも着手しました。こうした物件を通じて地域の価値そのものを高めていくというプランです」

 異色の大家さんの挑戦は、すでに次のステージへと進んでいる。

【野中周二氏】

Perspective RE代表。’74年生まれ。過酷な幼少期を経たのち、営業マンとして活躍。’13年に初めての物件を購入。その後も規模を拡大し、現在の年間家賃収入は1億6000万円超

取材・文/小林義崇

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190329-00188858-hbolz-soci

2019年

3月

22日

相続空き家の売却 4月からの新ルールで節税しやすく

相続で空き家になった親の住まいを相続人が売り、一定の条件を満たした場合、譲渡所得から3000万円を控除できる制度が2016年4月に導入されました。しかし、相続が専門の複数の税理士によると、このルールは非常に使い勝手が悪い面があるそうです。このため国は19年度の税制改正で、この制度を適用するハードルを下げました。今回は3000万円の特別控除の制度改正について解説します。

■旧ルール、相続直前の居住が条件

 

16年4月に始まった制度は具体的には、相続した親の住まいだった家屋が1981年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物=マンションなど=を除く)の場合、耐震のリフォームをして売却したり、解体して売ったりりすると、一定の条件のもとで3000万円を控除するものです。
通常、売却代金から譲渡経費や取得費を差し引いた譲渡所得に譲渡税率をかけた税金が課されますが、譲渡所得から3000万円まで引き算できるので、条件によってはかなりの節税効果があります。詳細はコラム「相続空き家の特別控除 知りたい疑問に答えます」でも説明しています。
しかし、被相続人となる親が相続発生の数年前に介護上の理由で老人ホームなどに入所している場合、適用されない例が多かったそうです。東京シティ税理士事務所の石井力税理士によると、「相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されていたこと」という条件を満たさないとこの特例が適用されません。

■「居住」の証明、煩わしく

 

被相続人である親が介護上の理由などで老人ホームに転居することはよくある話です。しかし、「被相続人の居住の用に供されている家屋」かどうかは、相続開始直前の現況に基づいて判断されるので、老人ホームへの転居で住まなくなった実家は「居住の用に供されているとはいえない可能性が高くなる」と石井税理士は話します。
「相続の開始直前に被相続人の居住の用に供されていたこと」を証明するには、「被相続人居住用家屋等証明書」や被相続人の住民票、電気やガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書などで確認する必要があります。
このため、老人ホームに移った際に住民票を動かしてしまった場合などは、この特例が使えない事態に陥ってしまうのです。

■19年度税制改正で使いやすく

 

こうした問題を受け、19年度の税制改正で、同年4月1日以降に売却した場合、老人ホームに転居していても以下の条件を満たせば3000万円の控除が認められるルールに変わります。
(1)被相続人が介護保険法に規定する要介護認定などを受け、かつ相続開始の直前まで老人ホームなどに入所していたこと(2)被相続人が老人ホームなどに入所したときから相続開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ事業の用、貸し付けの用またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと
この特例を受けるには、相続発生後、3年を経過する年の12月31日までに相続した空き家を譲渡する必要があります。つまり、16年1月2日以降の相続で、かつ19年4月1日以降に譲渡すれば適用される可能性があります。
親が一人で住んでいた実家が空き家になったままならば、今回の改正で制度適用のハードルが下がるので、この特例の適用を受けて売却を検討してみるのもよいでしょう。

■「取得費加算の特例」とは併用できず

 

石井税理士によると、特例では譲渡価格の上限が1億円とされおり、被相続人の居住用家屋および土地を取得したすべての相続人の譲渡対価の額で判定するルールがあります。
一方、相続税を支払った場合、相続の申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売却すると、かかった相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費として加算できる「取得費加算の特例」もあります。譲渡所得を減らす効果があり、いわば相続した不動産を売却すると相続税が安くなる特例です。
ただ、こちらの特例は3000万円の特別控除と併用できないので、どちらを選択すべきかについては慎重に検討する必要があります。

田中歩

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190321-00000003-nikkeisty-bus_all&p=1