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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

マンション管理費の見積り
例えば、マンション管理会社によって管理の仕方や価格設定に違いがあるため、マンション管理費が違ってきます。多くのマンション管理会社に見積りをとることによって、十分な管理を安価で提供しているマンション管理会社を選ぶことができます!複数のマンション管理会社に見積りを出すことは、今や当たり前のことになってきています。今までの付き合いや変更が面倒だという理由でそのままにしていて、大きな損をしているかもしれません。

コストだけなく、管理会社によって、管理の充実度合いも違います。

コストが上がらず、住民の方に喜ばれる管理を実現することも可能な場合があります!

見積りは無料
多くの管理会社からの見積りをじっくりご覧いただき、お住まいのマンションにとって最適な管理会社を選んでは如何でしょうか?安心・快適な生活のために、管理会社を再検討しましょう!見積りは 無料 です!まずは、お気軽に快適生活のための見積り依頼!
見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

マンションを満室にしませんか?

住居者の方は、マンション管理費や修繕積立金のことが気になりますよね?

そして、マンションやビルのオーナー(所有者)の方は、空室が気になっていることでしょう。

当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財の関連事業で、賃貸物件を満室にするサービスがあります。

オーナーの方は、この機会に是非お問い合わせ下さい。

マンション・ビルの満室経営サポート

家賃滞納問題を解決しませんか?

マンションを経営しておられる方の頭を悩ましている問題の大きな一つに、

家賃、マンション管理費、修繕積立金を滞納している住人がいるということではないでしょうか?

いくら、管理費を見直したとしても、払ってもらえなけえば意味がありません。

家賃の滞納はプロに任せることが解決の一番の近道です。

まずは、お気軽にお問い合わせ下さい。

家賃滞納解決センター

高齢者の住居を確保しませんか?

高齢者(おじいちゃん、おばあちゃん)の住居が不足して、社会問題化しています。

オーナーの方がリスクを心配して高齢者にマンションを貸すのを躊躇するというのも理解できます。

しかし、それでは、この社会状況を打破出来ない。

そこで、当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財がそのリスクを引き受けます。

オーナーの方は、マンションの居住者を増やすことが出来るため、大きなメリットがあります。

それに、ご自身が社会貢献しているなんて、嬉しいですよね。

ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2016年

7月

29日

マンションの賃貸経営、コツを抑えてリスク管理を

不動産投資の一環として、アパートやマンションの賃貸経営を行っている人が増えています。富裕層だけでなくサラリーマンの間でも関心は高まっているようです。不動産・賃貸経営という側面から見れば、リスク管理が重要な課題です。かかる費用はどんなものがあり、相場はどの位なのか、しっかり調べたうえで取り組みたいものです。


賃料として部屋を貸し出すオーナーの“収入”は、賃料と管理費・共益費の総額です。管理費・共益費については、分譲マンションの管理規約のように決められた用途はありません。アパートや賃貸マンションの場合、管理費・共益費は収入の一部なのです。このため賃料が10万円で管理費・共益費0円でも賃料9万円で管理費・共益費1万円としてもどちらでも構わないのです。

■賃貸経営の費用は大きく4つある

賃貸経営の“費用(経費)”を大別すると4つあります。


・ 土地建物の固定資産税・都市計画税
・ 建物の保険料
・ 管理に関わる管理費用
・ 修繕費用

保険料については、通常の火災保険でカバー可能なリスクに加え、オーナーにとっては様々なリスクが存在し、各保険会社では特約などでカバーしています。内容についてはそれぞれ問い合わせたほうがいいでしょう。

■管理費用の相場は賃料の5%程度

管理費用について具体的に見ていきましょう。管理に関わる費用を見る場合、1戸管理の場合と、1棟管理の場合とでは異なります。

1戸管理 : 賃料の5%程度(共益費は除く)が相場と言われます。

1棟管理 : 大きく分けて次の2つの場合があります。

・ 集金した賃料の3-5%程度。定期清掃や設備点検などは別契約
・ 賃料+管理費・共益費+駐車場代の合計の4-5%程度

管理会社の仕事は集金管理と契約管理がメインなので、前者の場合のように別契約にして、総額を抑えるというやり方があるわけです。

ある小規模のマンションのオーナーは、清掃業務については地域の比較的安い業者に依頼し、費用を抑えています。清掃業務の中にはゴミ捨て場の清掃のほか、敷地内の草抜きや共用灯の業務なども盛り込まれており、結果的に安くあげています。

また賃貸契約時にオーナーから広告料名目で1カ月分の賃料と同等額を徴収する会社も多くあると言います。

後者の場合は物件によっては次のように細かく設定する場合もあります。

・ 賃料の3-5%
・ 共益費は管理会社が徴収
・ 専有部分のメンテナンス費用として1平方メートル当たり40円-70円/月を別途徴収
・ 駐車場代は賃料の3-5%

■1棟管理は将来の大規模修繕費用等も視野に

1棟管理の場合、将来のリフォームや大規模修繕等を考え、修繕積立金を積み立てることも検討課題の一つです。屋根や外壁塗装、水回り設備の交換などが定期的に出てきます。設備が古く、使い勝手が悪いとなると、空室率が高くなる要因なので注意が必要です。

これらの費用は物件によって様々ですが、建築後の10年程度はほとんどかからず、20年を過ぎた当たりから集中的に発生するケースが多く、そのためにも費用を積み立てて置く必要があります。

■サブリースは契約内容の把握を

マンションまるまる1棟を所有している場合、不動産会社がサブリースとしてその物件を10年-35年の期間一括で借り上げ、第三者である入居者に転貸する契約があります。家賃収入が保証されるなど便利ですが、リスクが高いとの指摘もあり、オーナー自身でしっかり契約の内容を把握することが重要になります。

手数料を払って管理会社にすべてを委託するのは楽ですが、常にオーナー側がその経営内容を把握しておくことも必要です。1年ごとの入退居率をはじめ、退去の理由やどんな人が住み、居住にあたっては周辺環境のニーズに応えているかどうかなども把握しておくことは、経営のリスクを避けるためのノウハウ蓄積とも言えます。

民法、借地借家法の知識や建物や内装の基礎知識なども備えておけば、管理会社との交渉事もスムーズになり、リスク軽減につながることでしょう。(提供:民泊投資ジャーナル)

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160728-00000020-zuuonline-bus_all

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2016年

7月

20日

マンションVS一戸建て、新築VS中古。何を比較し、どんな理由で選んだ?

国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、住宅を比較検討する際に、マンション派、一戸建て派で傾向が分かれる結果となった。ほかにも新築と中古の分かれ目など、住まい選びについての傾向を調査から読み取っていこう。

【今週の住活トピック】
「平成27年度住宅市場動向調査」を発表/国土交通省

■一戸建て派、マンション派は一貫している?

平成26年度中に住み替えや建て替えを行った人に、比較検討した住宅を尋ねたところ、最終的に取得した住宅と同じ種類※の住宅を最も多く比較検討していた人が圧倒的に多い。
例えば、注文住宅を建てた人は、注文住宅同士で比較検討した割合が68.3%と最も高いという具合だ。しかし、2番手3番手を見ていくと、一戸建て派(注文住宅、分譲戸建住宅、中古戸建住宅)は一戸建て同士で、マンション派(分譲マンション、中古マンション)はマンション同士で比較検討していることも分かった。
※ 住宅の種類:注文住宅、分譲戸建住宅、分譲マンション、中古戸建住宅、中古マンションなど

◎比較検討した住宅(上位3つ・複数回答)
・注文住宅:「注文住宅」68.3%、「分譲戸建住宅」23.3%、「中古戸建住宅」16.7%
・分譲戸建住宅:「分譲戸建住宅」78.3%、「注文住宅」40.3%、「中古戸建住宅」24.9%
・中古戸建住宅:「中古戸建住宅」80.1%、「分譲戸建住宅」45.5%、「注文住宅」17.7%
・分譲マンション:「分譲マンション」85.7%、「分譲戸建住宅」28.1%、「中古マンション」24.7%
・中古マンション:「中古マンション」87.8%、「分譲マンション」34.7%、「中古戸建住宅」19.4%

興味深いのは、「分譲マンション」を買った人では、中古マンションよりも分譲戸建住宅を比較検討した人がわずかに多いことだ。「分譲戸建住宅」を買った人で見ても、3番手の中古戸建住宅に僅差で4番手の「分譲マンション」(23.2%)が続いており、新築の分譲住宅を買った人は『新築』にこだわる傾向がうかがえる結果だ。

■注文住宅は依頼先、中古は価格、分譲は新築、マンションは立地を重視する傾向

では、その住宅を選んだ理由を見てみよう。

注文住宅を建てた人は「信頼できる住宅メーカーだったから」が47.6%で、「一戸建てだから」(38.5%)、「新築住宅だから」(37.2%)よりも多くなり、依頼先のプライオリティーが高いことが分かる。

また、中古住宅を買った人は「価格が適切だったから」(中古戸建住宅68.8%、中古マンション71.2%)が最も高く、価格のプライオリティーが高いことが分かる。分譲住宅を買った人が「新築住宅だから」(分譲戸建住宅56.8%、分譲マンション58.9%)を重視していることは、選択理由を見ても明らかだ。

ほかにも、一戸建て派は「一戸建てだから」(分譲戸建住宅61.4%、中古戸建住宅64.3%、注文住宅38.5%)を重視するのに対し、マンション派は「住宅の立地環境が良かったから」(分譲マンション61.9%、中古マンション51.7%)と立地を重視する傾向が見られた。

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2016年

4月

06日

「猫と暮らせる家」へリフォーム…キャットウォーク設置も

高い位置に専用通路/窓に脱走防止の格子

 猫人気に伴い、猫と暮らす家への関心も高まっている。リフォームで猫の通路を設けたり、窓に脱走防止の格子を付けたりすることができる。

 

 猫は、高いところに飛び乗るなど上下に動くのを好む。人とペットが共生する住まい作りを提案する設計事務所「わんにゃん健康住宅研究所」(東京)の代表、清水満さんは「猫の習性を理解して住環境を整えましょう」と話す。

 

 清水さんが依頼されるリフォームで多いのが、キャットウォーク(通路)の設置だ。

 

 猫8匹と暮らす東京の水品朱美さんは、自宅マンションのリビングを改装。壁に猫が歩けるような本棚を配置し、本棚から部屋を横切るようにつり橋を設けた。部分的に、強化ガラス製のキャットウォークも取り付け、下から猫のおなかや手足の肉球を眺めている。「冬は暖かい空気が上にいくため、猫は上に行って気持ちよさそう」と水品さん。

 

 清水さんによると、キャットウォークの設置費用は50万円から。色を家具や壁面とそろえるなど自由に注文できる。あらかじめ各パーツを工場で作るため、現場での取り付け作業が1日で済むことも多い。

 

 「猫は急に嘔吐(おうと)することもある。掃除がしやすいよう、椅子に乗れば手が届く高さに設置することが重要です」と清水さん。キャットウォークを使わない猫もいるため、猫の性格を見極めてからリフォームをするか決めたい。

 

 清水さんが請け負うリフォームでは、窓や玄関に脱走防止の格子を取り付けるケースもある。猫は狭い隙間もすり抜けるので、格子の間隔を5センチ以下にしているという。

 

 ミサワホームは、猫のためサッシを出窓にするリフォームを行っている。出窓での日なたぼっこや昼寝を好むといい、費用は20万~30万円ほど。ドアに小さなくぐり戸を設け、行き来できるようにする工事も10万円前後でできる。

 

「飼える」賃貸検索サイト

 

 猫が飼える賃貸住宅を探すのに苦労する人は多く、紹介するサイトが登場している。

 

 不動産会社「リックス・ジャパン」(東京)は、約1年半前から猫の飼育が可能な物件が検索できるサイト「ねこべや.com」を運営。東京、神奈川など約200の物件を扱う。キャットウォークを備えたり、猫のひっかき傷が付きにくい特殊な壁紙を使ったりしている物件もある。

 

 同社の広報担当、伊達彰さんは「賃貸住宅でも猫と楽しく過ごしたいという需要は年々高まっており、20~40歳代の女性からの問い合わせが多い」と話している。

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160404-00010000-yomonline-life

 

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2016年

3月

30日

『サザエさん』、磯野家の自宅の土地は1億5千万円?カツオが野球する空き地は4億円?

 かつては『磯野家の謎』(東京サザエさん学会/飛鳥新社)、最近では、『磯野家の相続』(長谷川裕雅/すばる舎)と、『サザエさん』(フジテレビ系)関係のネタは出版界での定番モノになっているが、そのなかでも不動産関係者の話題になっているのが『サザエさんの「花沢不動産」はなぜ潰れないのか?』(齋藤智明/宝島社)だ。なぜ潰れないのかは同書を読んでもらうとして、興味深いのはコンサルティング型不動産業者である著者が、磯野家の不動産に査定を入れるというテーマ設定だ。

 

「まず、不動産の査定にあたり、必要になるのが物件の特定です。サザエさん家族が住んでいるのは『あさひが丘駅』から徒歩圏内の閑静な住宅街といえる場所にあります。(略)波平やマスオが朝バスに乗ることもあるため、およそ駅から徒歩10分以上20分以内の場所ではないでしょうか」(同書より)

 

 ただし、査定するには場所の特定が必要なため、作者にちなんだ長谷川町子美術館(東京都世田谷区桜新町1丁目)があるあたりと仮定する。東急田園都市線「桜新町駅」から徒歩7分程度の第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%、容積率100%)だ。

 

 土地面積はアニメの間取りから推測して、「床面積は約105平米とし、磯野家は平屋造りになり」必要な敷地面積は210平米と逆算する。この地域の路線価は46万円/平米となっているので、210平米×46万円/平米=9660万円となる。

 

 路線価を市場価値に合わせて1.25倍して、およそ1億2000万円。

 

「このあたりですと、やはり人気があるので、更地で70万円/平米で取り引きされているようなので、210平米×70万円=1億4700万円くらいになります」(同書より)

 

●空き地は4億2000万円?

 

 また、ノリスケが住むマンションを査定する。「公団の抽選に関するエピソードがあることから、賃貸であることが考えられます。ノリスケが住むマンションは、カツオやワカメがひとりでも歩いて行ける距離であることから推測して、磯野家とはさほど離れたところではない」と判断。間取りは2DK(だいたい40平米から45平米程度)だろう。ちなみに、桜新町の相場は3000円/平米だ。

 

「45平米とした場合の価格は45平米×3000円とすると13万5000円くらいになると考えられます。築年数にもよりますが、それよりも若干高いかもしれません」(同書より)

 

 なお、分譲の場合は、相場が平米単価80万円のため、45平米×80万円で3600万円くらいではないかという。

 

 さらに興味深いのは、カツオや中島君が野球をしているグランド代わりの空き地の査定だ。

 

「ホームランを打つと隣地の窓ガラスを割ってしまうような広さであることから間口30m×奥行20mの600平米の土地と仮定してみましょう。考えられるのが磯野邸の土地は70万円/平米ですから、600平米×70万円/平米の4億2000万円で売れると考えます」(同書より)

 

 日曜日の夜、『サザエさん』を観ると週末の終わりを感じ、憂鬱になる“サザエさんシンドローム”“サザエさんブルー”になる子供やサラリーマンも多いといわれるが、不動産業者の中には「都内でも地価が高い場所にあれだけの空き地を放っておくのは不動産屋としてはもったいないなと心底思う」という視点もあるようだ。

(文=椎名民生)

 

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160329-00010001-bjournal-soci

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2016年

3月

25日

8年ぶりに上昇した「公示地価」ってどんな指標?

 全国の土地の価格を示す公示地価が8年ぶりに上昇に転じました。訪日客の爆買いなどの影響が大きいといわれますが、日本の土地はこれから上がっていくのでしょうか。

 

8年ぶりに上昇した「公示地価」ってどんな指標?

公示地価が8年ぶりに上昇(写真はイメージ、提供:アフロ)

そもそも「公示地価」とは、どんな指標?

 国土交通省は22日、2016年の「地価公示」を発表しました。「地価公示」は、全国の決められた地点(今回の対象は2万5270カ所)における、1月1日時点の土地価格を調査したもので、毎年3月に発表されます。「地価公示」は、土地取引の価格を適性化するために導入されましたが、現実の売買価格は公示価格からかい離することがほとんどです。したがって公示価格がそのまま売買価格というわけではありません。

 

 ただ、公示地価は毎年同じ方法で調査が行われていますから、価格動向をつかむには適しています。公示価格を見る場合には、その絶対値ではなく、変化に着目した方がよいでしょう。

 

 また公示価格とは別に、国税庁が算出している路線価という指標も存在します。相続税や贈与税における評価額の基準となるもので、算出の方法も異なります。つまり、同じ土地に対して、路線価、公示価格、実勢価格の3種類が存在しているわけです。縦割行政の弊害であり、非常に不便ですが、国民の側は利用目的に応じて使い分けるしかありません。

 

もしかしてバブル? 今年の公示地価、これまでにない傾向とは?

 今年の公示地価では、これまでにない顕著な傾向が見られました。土地全体で価格が上昇したのは8年ぶりですが、これは商業地の価格上昇が大きく寄与しました。しかし価格の上昇には偏りが見られます。商業地は0.9%の上昇となる一方、住宅地は今年もマイナスでした。商業地の価格上昇は大都市圏でより顕著となっていますが、これはホテルの稼働率が上昇したことなどが大きく影響しているといわれます。つまり、お金になるところの地価は上昇する一方、お金にならない住宅地は下落が続いているという構図です。

 

 土地価格が上昇に転じたことで一部からはバブルを懸念する声も上がっているようです。しかし、バブルというのは非常に曖昧な概念で、どこを基準にするのかでその見方は大きく変わってきます。

 

 東京の銀座など、リーマンショック前の水準に戻ったところもありますが、2008年との比較では、全体として住宅地は14%下落、商業地は18%下落したままです。さらに時代をさかのぼって80年代のバブル経済を基準にすると、住宅地は半分以下、商業地は何と4分の1の水準のままとなっています。日本の土地価格がピークだった1991年以降、住宅地と商業地で前年を上回ったのは、2007年と08年の2回しかありません。つまり過去25年間、土地価格はほとんど下がりっぱなしだったわけです。

 

 土地の価格は株式などと同様、最終的には将来の期待収益で決定されます。日本経済が今後成長軌道に乗るのだとすると、今の水準はバブルではありませんが、もし日本経済が今後、縮小していくのだとすると、すでに割高な水準なのかもしれません。マイナス金利政策の導入で、不動産に対して過剰に資金が流入するという見方もあり、今後の動きには注意が必要でしょう。

 

(The Capital Tribune Japan)

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160324-00000004-wordleaf-bus_all

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