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2012.11.01 マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。

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マンション管理費見直しセンター - 管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております!

マンション管理費見直しセンター 3つのポイント

3つのポイント

マンション管理費見直しセンターの仕組み

マンション管理費見積りセンターの仕組み
マンション管理費が適正でない。
今まで、マンション管理会社を変更していない場合、その管理費が適正でない可能性が高いといわれています。マンション管理費を下げるには、複数のマンション管理費会社に相見積もりをして、検討することが重要です。ちょっとした行動によって、マンション管理費が下がって、月々の支払いが下がるとしたら。。。やってみて損はないですよね。
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どうして、マンション管理費が安くなるの?

マンション管理費の見積り
例えば、マンション管理会社によって管理の仕方や価格設定に違いがあるため、マンション管理費が違ってきます。多くのマンション管理会社に見積りをとることによって、十分な管理を安価で提供しているマンション管理会社を選ぶことができます!複数のマンション管理会社に見積りを出すことは、今や当たり前のことになってきています。今までの付き合いや変更が面倒だという理由でそのままにしていて、大きな損をしているかもしれません。

コストだけなく、管理会社によって、管理の充実度合いも違います。

コストが上がらず、住民の方に喜ばれる管理を実現することも可能な場合があります!

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多くの管理会社からの見積りをじっくりご覧いただき、お住まいのマンションにとって最適な管理会社を選んでは如何でしょうか?安心・快適な生活のために、管理会社を再検討しましょう!見積りは 無料 です!まずは、お気軽に快適生活のための見積り依頼!
見積りの方法

上記の手順で、複数のマンション管理会社からお見積りが届きます。

マンション管理会社様と契約を前提とした見積りではありませんので、お気軽にマンション管理会社にお問合せ下さい。

 

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マンション管理見直しセンター 代表からのご挨拶

北端秀行

マンション管理費見積りセンターは、”適正価格”・”適正管理”をキーワードとして活動しております。マンション管理業者と管理組合では、業者の方に圧倒的に専門知識があります。そのため、マンション管理費が適正価格よりも高く設定されていることが一般的だといわれています。このような不公平な状況を打開すべく、このマンション管理費見積りセンターを開設しました。多くの方にこのマンション管理費見積りセンターをご利用頂き、適正なマンション管理・運営して頂ければ皆様の幸せにつながると信じております。 

マンションを満室にしませんか?

住居者の方は、マンション管理費や修繕積立金のことが気になりますよね?

そして、マンションやビルのオーナー(所有者)の方は、空室が気になっていることでしょう。

当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財の関連事業で、賃貸物件を満室にするサービスがあります。

オーナーの方は、この機会に是非お問い合わせ下さい。

マンション・ビルの満室経営サポート

家賃滞納問題を解決しませんか?

マンションを経営しておられる方の頭を悩ましている問題の大きな一つに、

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いくら、管理費を見直したとしても、払ってもらえなけえば意味がありません。

家賃の滞納はプロに任せることが解決の一番の近道です。

まずは、お気軽にお問い合わせ下さい。

家賃滞納解決センター

高齢者の住居を確保しませんか?

高齢者(おじいちゃん、おばあちゃん)の住居が不足して、社会問題化しています。

オーナーの方がリスクを心配して高齢者にマンションを貸すのを躊躇するというのも理解できます。

しかし、それでは、この社会状況を打破出来ない。

そこで、当マンション管理費見直しセンターの運営会社の株式会社F・P管財がそのリスクを引き受けます。

オーナーの方は、マンションの居住者を増やすことが出来るため、大きなメリットがあります。

それに、ご自身が社会貢献しているなんて、嬉しいですよね。

ぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。

高齢者向け賃貸

マンション管理費見直しセンターのスタッフブロクです!

2016年

8月

26日

免震・制震・耐震ってどういう仕組み?

ここ数年、日本では大きな地震が立て続けに起きています。2011年には震度7を記録した東日本大震災、2016年には同じく震度7を記録した熊本地震が発生しています。地底で複数のプレートが重なり合う日本が「地震大国」と呼ばれているのはご存じの通りです。特に関東ではオフィスビルが建ち並ぶエリアも多く、「首都圏に直下型地震が来た時の地震対策は大丈夫か」という問題がしばしば論じられています。

地震への対策として、建物の「免震」あるいは「制震」「耐震」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。しかし、その意味まで詳しく知っている方は意外と少ないと思います。不動産を守るべきオーナーとしては、これらの仕組みをきちんと理解しておくことは大切です。そこで今回は、この3種類の地震対策について詳しくお話しします。

■耐震構造とは? 振動に耐える構造

まず「耐震構造」を簡単に言うと、柱や梁を強固に造ることによって、「地震に『耐える』こと」を目的にしたものです。一般的なマンションなどの集合住宅や、一昔前までのオフィスビルは耐震構造である場合が多いです。

地震に耐えることを目的にした構造ですので、「震動を逃がす」というより「震動が来ても耐えられるように造る」という考え方です。つまり、大きな地震が来た時には柱や梁にダメージを受けやすく、3種類の構造の中では、地震による建物の破損は最も大きなものになります。

また最近では柱や梁を頑丈に造るだけではなく、乾式間仕切り壁(石膏ボードを使用した壁)など、軽く丈夫な素材を使うという工夫もされています。これは、建物自体の質量を軽くすることで、地震の震動による建物自体の重さ(自重)による荷重を軽減するのが目的です。

最近のオフィスビルでは、耐震構造の採用は減少傾向にあります。しかし、マンションに関しては大規模物件でない限り、現在も耐震構造を採用するマンションが多いです。

■制震構造とは? 揺れを吸収する

制震構造とは、建物にダンパーという部材を設置することによって「建物の揺れを吸収する」仕組みです。ダンバーとは、自動車やオートバイのサスペンションをイメージしてもらえば分かりやすいと思います(あくまで理解しやすくするためのイメージです)。

そのダンパーを、建物の天井部分や壁部分に設置し、揺れを吸収してもらうのです。ダンパーをどの部分に、どのくらいの数を設置するかは、建物の構造や規模によって異なります。

たとえば、RC(鉄筋コンクリート)造りの高層マンションのような質量の重い建築物に関しては、すべてのフロアにダンパーを設置して各階で揺れを吸収します。一方で、軽量鉄骨造りなどの軽い建物では、最上階のみダンパーを設置したり、一部の壁部分にだけダンパーを設置したりして揺れを吸収します。

制振構造は、建物自体に揺れを吸収する部材を設置するので、外部からの衝撃にも強くなります。例えば、台風などによる強風の揺れもダンパーが吸収してくれます。

■免振構造とは? ゴムをはさんで揺れを建物に伝えない

最後に免震構造とは、建物の下部に揺れを吸収するゴム層を設け、地盤と建物を断絶させます。そうすることで、地震が発生した時に地盤の揺れを建物に伝えないという仕組みです。

耐震構造や制振構造との大きな違いは、「地中」で建物を絶縁しているという点です。

耐震構造では地中の硬い支持層まで杭を打ち、地盤と建物を強固にします。そうしないと、強い揺れが生じた時に建物の地下部分にある基礎部が地滑りや変形を起こし、建物が倒壊する恐れがあるからです。そのため地盤の揺れは建物にダイレクトに伝わり、損傷が大きくなります。

一方、免振構造はそもそも地中部分で「建物」と「揺れ」を断絶しているので、建物にかかるダメージが少ないのが特徴です。

■耐震・制振・免振それぞれのメリット・デメリット

3種類の耐震構造について、それぞれのメリット・デメリットを挙げておきます。

・ 建築コストについて
建築コストは、免震構造>制震構造>耐震構造という順番になります。免震構造は、土台部分から大規模な工事を行いますので、コストは一番高くなります。なお、既存のオフィスビルなどに地震対策を施す場合は、ダンパーを設置するだけの制震構造が最も容易にできます。

・ 建物の損傷リスクについて
建物の損傷リスクは、耐震構造>制震構造>免震構造の順番です。やはり、耐震構造は、揺れを「建物で受け止めて耐える」という発想のため、損傷のリスクはどうしても大きくなります。また、制震構造に関しては、どの程度ダンパーを設置するかによっても損傷リスクは変わってきます。

建物の地震への対策である3種類の構造について、理解を深められたでしょうか。それぞれのメリットやデメリットを把握した上で、自分が建てる投資物件にはいずれを選択するべきか、判断することになります。

コストに関しては、建物の規模によって大きく異なります。このため、いずれの構造を採用するにせよ、まずはどの程度のコストが掛かるのか、きちんと見積もりを取ることをお勧めします。その上で、リスクとリターンを鑑み、判断するのが最良の方法です。 (提供:民泊投資ジャーナル)

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160826-00000002-zuuonline-bus_all

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2016年

8月

19日

賃貸不動産管理士ってどんな資格?

アパートやマンションの賃貸住宅管理に関して、専門的な立場から消費者やオーナーにアドバイスする「賃貸不動産経営管理士」が注目されています。国家資格ではないものの、すでに有資格者は3万人を超えるともいわれ、隠れた人気となっています。

■業者側の対応、説明不足で借り主の不安増す

賃貸住宅を借りる際に気になったり困ったりするのは、不動産会社のそっけない対応や説明不足です。不動産の知識があまりない借り主にとっては、契約や法律のことも分からないうえ、敷金に関するトラブルなどもよく耳にするので不安が高まります。

日本において、賃貸住宅は住宅戸数の4分の1以上を占めるなど、社会インフラの重要なストックであるにもかかわらず、消費者目線での環境整備やガイドライン作りは遅れていました。また、不動産の取り引きに関しては「宅地建物取引業法」があり、分譲マンションの管理についても「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」がありますが、賃貸不動産の管理については現状では特別な法規制はありません。

■管理業者の登録制度の狙いはルールの明確化

業界団体を指導する国土交通省では、賃貸人、賃借人の利益保護を図る目的で、2011年に「賃貸住宅管理業者登録制度」を施行し、賃貸住宅管理を行う事業者の登録制度を設けました。

登録制度が目指すのは、管理委託の契約時や賃貸借契約の更新時、終了時などに、契約者に対する正確な説明や書面交付を行うなどのルールの明確化です。さらに、登録制度だけではこれらが浸透しにくいと考えた業界団体では、それまで個別に行っていた有資格者制度を統一し、新たに「賃貸不動産経営管理士」資格制度を設けました。

「賃貸不動産経営管理士」になるためには、年1回の資格試験に合格して登録手続きを行う必要があります。受験者数は2013年の試験から3年連続で増え続けており、期待は大きいものの、消費者側への知名度はまだそれほど高くないといわれます。

■賃貸不動産経営管理士に期待されるのは?

資格を持つ賃貸不動産経営管理士に期待されるところは何でしょうか?

国土交通省の「平成26年度住宅市場動向調査」によると、賃貸物件の世帯主が賃貸借契約時に困ったことは「敷金・礼金などの金銭負担」や「連帯保証人の確保」、入居時に困ったのは「近隣住民の迷惑行為」や「家主・管理会社の対応」、そして退去時に困ったこととしては「家賃、敷金の清算」「修繕費用の不明朗な請求」などがそれぞれ上位に挙がりました(いずれも複数回答)。

入居時、退去時の不満の多くは、不動産管理会社がうまく対応しきれていないことに原因がありそうです。借り主にとっては、情報量や経験のある業者からの消費者の目線に立ったアドバイスを求めたいところで、専門性の高い賃貸不動産経営管理士が中立的な立場で、こうしたさまざまな事態に対処していくことも必要と思われます。

■家主へのコンサルティング業務も

この資格制度のカギとなるのは、入退去時の困りごとの解決だけでなく、住まいとなる物件に入居者が長く住みたいと思うようなきめ細かいサービスを将来提供できるかどうかということでしょう。

これには、賃貸不動産経営管理士の業務のもう一つの側面、家主に対する経営コンサルティング業務の強化が求められます。個々の問題への対応だけではなく総合的な管理の質を上げて、物件の付加価値を向上することでサービスも充実できることになります。

スタートしたばかりの賃貸不動産経営管理士資格制度ですが、お年寄りの単身入居や空き家問題の増加などを考えると、賃貸不動産にとってはこれまでと違ったニーズが出てくることも予想されます。消費者からの信頼や認知度をより高めるためにも、一定のトレーニングを受けた高い知識や倫理観を持つ専門家が、賃貸住宅管理の一翼を担うべき時代になってきたともいえそうです。(提供:民泊投資ジャーナル)

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2016年

8月

12日

EU離脱で話題になったイギリス、その住宅事情とは?

2016年6月、世界中を騒がせる大きなニュースとなったのが、英国の「EU離脱」問題。ニュースが発信された日、インターネットはもちろん、その後も各メディアでの報道が続いた。大方の予想を覆し、英国国民が「EU離脱」を選んだ背景には、どうやら苦しい英国の住宅事情が影響したという声がある。庶民にはちょっとやさしくない(?)、ロンドンの住まい事情について聞いてきた。

 

■離脱派が訴えた「移民が増えたから家賃が上がり、生活が苦しい」

 

今回、英国の住宅事情について教えてくれるのは、ニッセイ基礎研究所の佐久間誠さん。各国の不動産市況をREIT(不動産投資信託)や経済指標などのデータをもとに分析しているアナリストだ。さっそく聞いてみましょう、今回の英国の国民投票の結果に、住宅事情は影響しているのだろうか。

 

「結論からいえば、イエス、です。ただし、それは移民が増えて家賃が高騰した! だから離脱だ! というEU離脱派のロジック/アジテーションが受け入れられてしまったからなのですが、冷静に見てみると、実はそうでもないのです」と解説する。

 

というのも、英国の住宅事情は2000年代に入ってから活況が続き、住宅価格はなんと2.5倍にも上昇。これに賃金がともなっていれば問題はないのだが、特にリーマン・ショック以降、賃金の上昇率が住宅価格の高騰に追いつかなかった。こうした「家が買えない」「家賃が高くなる一方だ」という不満・不平のはけ口として、「こんなに住宅価格が上昇したのは移民のせいだ!」と離脱派は主張したのだ。

 

だが、実際に住宅価格の高騰要因となったのは、主に(1)海外からの投資資金の流入、(2)2000年代の金融緩和などによって金利が下がり、住宅ローンが借りやすくなり、住宅需要が高まった(3)新築が着工できず、そもそも需要と供給のバランスが合っていない、という点にあるという。

 

「ロンドンの住宅価格の上昇が続いたことで、各国の投資家、具体的にはロシアや中国、中東の富裕層がロンドンの住宅を購入するなど、資金の流入が続きました。世界中の富裕層がロンドンの物件を購入しており、立地によっては1600m2で250億円の値段がついたという話も。ちょっと想像がつかない世界ですよね(笑)」

 

日本では200m2で15億円という物件が話題になったが、ロンドンのそれは同じ200m2に換算しても約30億円と倍の差。これは確かに庶民には手が届かない世界といえる。

 

■需要があるのに新しく物件を建てられない

 

もともと、持ち家志向が強いという英国人。現在、持ち家率は65%と日本とほぼ同程度だが、一時は70%を超えたこともあったという。

 

「イメージとしては、日本より一次取得の年齢が早く、30歳~35歳くらいまでに一度家を買い、その後、売却してどんどん広い家に住み替えていく、という感じでしょうか。日本にかつてあった “住宅すごろく”そのものですよね。10年間所有していたら不動産価格が2倍になるんですから。早く買おうとなるのが自然だと思います」

 

加えて、前述したとおり、金利の低下や住宅ローンの積極的な貸し出し、政府による住宅取得施策などもあり、家を買わねばソン! という認識になっていったようだ。確かに、筆者にも資産に余裕があれば買いたくなるほどである。

 

「英国では、景観や環境を守るための建築制限が厳しいうえに、市民の反対運動もあり、年間新しく25万戸必要だといわれているのに、実際に着工できるのは15万戸ほどだといいます。日本でいうなら各種景観規制のある京都で、さらに反対運動を盛んに行う市民がついてくる感じでしょうか」

 

投資家や実際に住みたいという人の需要が根強い一方で、新築が供給できないとあれば、さらに住宅価格も高騰するというもの。すでに不動産を所有している人はいいが、持たない人、購入したい人にとっては、これは苦しいところだ。

 

■一番被害を受けるのは、英国の若者たち。今後はどうなるの?

 

こうした状況のなかでいちばんの問題点は、若い世代は「住宅すごろく」のスタートさえできないこと、だと佐久間さんは指摘する。

 

「収入のうち1/3を家賃に充てる、というセオリーは各国共通ですが、家賃が高騰しているロンドンでは、半分以上が家賃という人もいるそうです。すると住宅購入資金の頭金が貯められない。英国では日本以上に頭金が重視されるので、これは非常に痛いことで、家を買うという、住宅すごろくのスタートラインにも立てないんです」

 

この家を持つ人、持たざる人の格差が、才能や努力の結果ではなく、単純に生まれた時期だけの違い、というのがまたつらい。加えて、賃貸は基本的には仮住まいとされ、半年や1年で更新され、その都度、家賃が上昇することも。さらに賃貸物件はもともと数が多くなく、ファミリータイプはさらに少なめ、質も分譲と比較すると低くなるという。

 

「今回の投票結果でいちばんの被害者といえるのが若者です。若い世代は約70%がEU残留に投票し、高齢世代は60%以上が離脱に投票しました。高齢世代は持ち家率も高く80%を超えていて、ある意味で逃げ切ることができますが、若い世代は違います。住まいも賃貸だし、職も失うかもしれない。先を見通せないという思いはあるでしょうね」。日本も若い世代を中心に住まいや職の不安定さが問題視されているが、英国も同じというわけだ。

 

最後に、今後の見通しについて、聞いてみた。

「不動産市況の数値はすぐに出てこないので、今はなんともいえません。ただ、先行きに対する不透明感が増したのは確実なので、バラ色の未来ではないことはいえると思います」という。

 

これまで欧米の住宅事情といえば、古い家を手入れして大切に暮らす、美しい景観などと何かと「日本のお手本」にされてきたが、こうして聞いてみると、そんなに甘いものではないことがよく分かる。日本では景観や住宅の寿命など問題点もあるが、「働いて、家を買う/借りる選択肢がある」という意味では、まんざら捨てたものでもないのかもしれない。

 

●取材協力

・ニッセイ基礎研究所

 

嘉屋恭子

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160802-00115798-suumoj-life

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2016年

8月

05日

「マイホーム購入リスク」どこまで考えますか?

人生の3大資金と言われる、「住宅資金」、「教育資金」、「老後資金」。

その一番最初に来るのが、「住宅資金」です。

マイホームを購入するということは、その後の住宅資金を決める大きなイベントですが、その後迎える「教育資金」、「老後資金」にも大きな影響を与えます。

そのマイホームを購入しようと決めても、何からはじめてよいか良く分からない…という人も少なくありません。

 

マイホーム購入までのハードル

 

住宅という商品が、他の商品と比べて難しいと思われること、それは、マイホームを購入する手続きの中で、土地や建物を購入する、という以外に、それにまつわる色々なことが関係し、その1つ1つを決めていかなければいけないということではないでしょうか。

 

本来は、マイホーム購入の一番の醍醐味であり、楽しみである物件選びや家づくりに集中したいところですが、それ以外にも

 

・ 頭金や住宅ローンの借入金額はいくらにするか?

・ 住宅ローン商品は、どの金融機関のどの商品にするか?

・ 住宅ローンの返済方法・返済期間はどうするか?

・ 火災保険は、どの保険会社のどの商品にするか?

・ 税制や補助金を有効活用できるか?

 

など専門的なことも含め、決めることがたくさんあります。

 

さらに、マイホーム購入のためには住宅ローンの借入ができることが前提となります。なので住宅を購入する1人1人の経済状況や家族構成等も1つ1つの選択に大きく影響します。

つまり、住宅は普通の商品と比べても、

「建築や不動産」、「予算」、「住宅ローン」、「保険」、「税制」、「補助金」、「購入者の属性」など、住宅購入手続きを構成する要素が非常に多く、これらが複雑に絡み合う商品であると言えます。

 

購入のリスク

 

そういった商品性に難しさを感じるのかもしれません。ただ、マイホーム購入の難しさは、それだけではありません。マイホーム購入が難しい理由は、もう1つあります。

それは、「リスク」が大きい商品であるということです。

マイホームを購入することによる「リスク」とは、簡単に言うと、

「失敗が許されない商品である」

「失敗をした場合のダメージが大きい」

ということです。

 

それは、購入する物件選びや家づくりの面だけでなく、当然住宅購入にまつわるお金の面についてもそうです。

人生において一番大きな買い物であり、住宅ローンという長期間に渡る買い物でもあり、失敗したあとに買い替えたり、使わないということができる商品ではありません。

そして、これからますます進む少子高齢化・人口減社会という日本を取り巻く社会状況を考えたとき、住宅購入にまつわるリスクが現実になった場合、その人の人生に与える影響は、非常に大きい時代だと思います。

マイホームを購入することは、人生における1大イベントです。わくわくする大きな買い物であり楽しみでもあります。

ただ、その楽しみとは反面、こういったリスクをどこまで考えるかは、購入される方の経済状況や性格にもよるかもしれませんが、本当に人それぞれです。

そういったリスクを殆ど考えずに購入される方もいれば、考えすぎて、なかなか決断できなかったりします。

 

マイホーム購入にまつわるリスク、例えば

 

・ 欠陥や問題がある住宅を買ってしまった

・ 住宅ローンの支払いが厳しく、生活が苦しい

・ 子どもの教育費や老後資金が足りない、

・ 住宅ローンの返済ができず、マイホームを手離さざるを得なくなる

・ いざ住んでみると、環境的に自分には合わない

・ 転勤や異動でマイホームを売りたいが売れない

・ 離婚してマイホームに住む必要がなくなった

・ 病気や減給、リストラや倒産…

・ 建替えする予定だったが、思うようにできない

 

など、言い出したら、マイホーム購入すること自体やめたくなってしまうかもしれません。

ただ、マイホームを購入すること自体が目的か…というとそうではありませんよね。

 

充実した生活を送るために

 

マイホームの購入は、人の命を守り、生活の場を確保するものと同時により充実した人生を送るための空間を手に入れるためのもの(手段)だと思います。

なので、マイホームを購入したことにより、生活自体が苦しい、あるいは成り立たない、後悔するということは本末転倒です。

さきほども書きましたように、住宅を購入するということは、いろいろな要素で構成されており、1つ1つ決めていかなければいけません。

その1つ1つを決める過程で、あなたが考えなければならないリスクは何か?

そのリスクを回避したり最小限にするために、「どういったマイホーム」を、「どれくらいの予算」で「どういった方法」で購入するか? ということを考える。

 

マイホーム購入の本当の難しさはそこにあるのかもしれません。(執筆者:吉満 博)

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160803-00010000-manetatsun-life

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2016年

7月

29日

マンションの賃貸経営、コツを抑えてリスク管理を

不動産投資の一環として、アパートやマンションの賃貸経営を行っている人が増えています。富裕層だけでなくサラリーマンの間でも関心は高まっているようです。不動産・賃貸経営という側面から見れば、リスク管理が重要な課題です。かかる費用はどんなものがあり、相場はどの位なのか、しっかり調べたうえで取り組みたいものです。


賃料として部屋を貸し出すオーナーの“収入”は、賃料と管理費・共益費の総額です。管理費・共益費については、分譲マンションの管理規約のように決められた用途はありません。アパートや賃貸マンションの場合、管理費・共益費は収入の一部なのです。このため賃料が10万円で管理費・共益費0円でも賃料9万円で管理費・共益費1万円としてもどちらでも構わないのです。

■賃貸経営の費用は大きく4つある

賃貸経営の“費用(経費)”を大別すると4つあります。


・ 土地建物の固定資産税・都市計画税
・ 建物の保険料
・ 管理に関わる管理費用
・ 修繕費用

保険料については、通常の火災保険でカバー可能なリスクに加え、オーナーにとっては様々なリスクが存在し、各保険会社では特約などでカバーしています。内容についてはそれぞれ問い合わせたほうがいいでしょう。

■管理費用の相場は賃料の5%程度

管理費用について具体的に見ていきましょう。管理に関わる費用を見る場合、1戸管理の場合と、1棟管理の場合とでは異なります。

1戸管理 : 賃料の5%程度(共益費は除く)が相場と言われます。

1棟管理 : 大きく分けて次の2つの場合があります。

・ 集金した賃料の3-5%程度。定期清掃や設備点検などは別契約
・ 賃料+管理費・共益費+駐車場代の合計の4-5%程度

管理会社の仕事は集金管理と契約管理がメインなので、前者の場合のように別契約にして、総額を抑えるというやり方があるわけです。

ある小規模のマンションのオーナーは、清掃業務については地域の比較的安い業者に依頼し、費用を抑えています。清掃業務の中にはゴミ捨て場の清掃のほか、敷地内の草抜きや共用灯の業務なども盛り込まれており、結果的に安くあげています。

また賃貸契約時にオーナーから広告料名目で1カ月分の賃料と同等額を徴収する会社も多くあると言います。

後者の場合は物件によっては次のように細かく設定する場合もあります。

・ 賃料の3-5%
・ 共益費は管理会社が徴収
・ 専有部分のメンテナンス費用として1平方メートル当たり40円-70円/月を別途徴収
・ 駐車場代は賃料の3-5%

■1棟管理は将来の大規模修繕費用等も視野に

1棟管理の場合、将来のリフォームや大規模修繕等を考え、修繕積立金を積み立てることも検討課題の一つです。屋根や外壁塗装、水回り設備の交換などが定期的に出てきます。設備が古く、使い勝手が悪いとなると、空室率が高くなる要因なので注意が必要です。

これらの費用は物件によって様々ですが、建築後の10年程度はほとんどかからず、20年を過ぎた当たりから集中的に発生するケースが多く、そのためにも費用を積み立てて置く必要があります。

■サブリースは契約内容の把握を

マンションまるまる1棟を所有している場合、不動産会社がサブリースとしてその物件を10年-35年の期間一括で借り上げ、第三者である入居者に転貸する契約があります。家賃収入が保証されるなど便利ですが、リスクが高いとの指摘もあり、オーナー自身でしっかり契約の内容を把握することが重要になります。

手数料を払って管理会社にすべてを委託するのは楽ですが、常にオーナー側がその経営内容を把握しておくことも必要です。1年ごとの入退居率をはじめ、退去の理由やどんな人が住み、居住にあたっては周辺環境のニーズに応えているかどうかなども把握しておくことは、経営のリスクを避けるためのノウハウ蓄積とも言えます。

民法、借地借家法の知識や建物や内装の基礎知識なども備えておけば、管理会社との交渉事もスムーズになり、リスク軽減につながることでしょう。(提供:民泊投資ジャーナル)

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160728-00000020-zuuonline-bus_all

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